預售屋是什麼？預售屋優缺點？買預售屋注意事項總整理！
身為首購族或是年輕買房的族群，「 預售屋 」往往會是一個令人嚮往的購屋選擇，因為貸款的額度較高，還款的壓力較低，房子也是新蓋好的。然而，預售屋一定就適合所有人嗎？預售屋又與其他種類的房屋有甚麼不同呢？買預售屋還有甚麼優缺點，以及有甚麼注意事項呢？今天就讓筆者帶大家認識預售屋的特色，以及各種購買預售屋時，需要注意的資訊與潛在陷阱，一起當個聰明買房不吃虧得購屋族吧！
預售屋是什麼？預售屋定義？
預售屋定義
「 預售屋 」白話來說就是「預先」「銷售」的「房屋」，也就等於還沒有蓋好就先進行銷售的建案。法規上詳細的定義可以參考《不動產經紀業管理條例》，預售屋指「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，所以預售屋這類型的建案，因為建商僅擁有建造執照，所以我們看到的通常都是「還沒蓋」、「正在蓋」、「完工但還沒拿到使用執照」的建案！
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預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋 差異？
在選擇買房標的時，其實最重要的是要先決定哪一種類型的產品，包含預售屋、新成屋及中古屋。這三種產品的差異主要是在於屋齡、立即使用性及貸款特性，讓我們來簡單分析一下：
「預售屋」最大的特點在於貸款成數高、自備款低以及可以客製化新家，但缺點就在於沒辦法立即搬進去使用；而「新成屋」一般定義為完工 2 年內的新房子，不僅可以立即使用，整體屋況也較新；「中古屋」品質不定但卻是選擇最多的，屋齡 5 年至 50 年都有，買完也可以立即使用。而新成屋、中古屋由於屋齡的關係，在銀行鑑價上比較吃虧，相較預售屋而言，自備款都要準備很多（約 3 ~ 5 成以上），還款壓力也較大。
此外，在選擇買房類型時，也要考量到產品本身的變更彈性與完備性。預售屋因為還沒有蓋好，所以有較大的客變空間，因此想跟建商更換設備、建材、格局變更等都相對方便；而新成屋因為已經是蓋好的房子了、客變上比較困難，不過在購屋後想自行更換廚房、浴室設備等也是可以的；中古屋則因屋齡的關係，許多老房屋的水電、管線配置也很老舊，因此裝修變更的成本最高。
最後，就房屋的完備性來說，預售屋因為尚未完工，所以無法看到房子實體（較無法確認是否可以正常使用），也尚無管理委員會可供參考，與「確定可使用」且「有管委會」的新成屋、中古屋相比，就相對沒那麼完善。
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預售屋購買優缺點
預售屋優點
剛剛有提到，預售屋受到年輕人歡迎的原因，就是在於「低自備款」，大約只要總價約15%～20% 即有機會購買，且不用一次付清，讓存款有限的人不會那麼有壓力；第二個優點是，由於房屋還沒有蓋，預售屋有許多「客變」的空間，想要更動格局、建材、設備都較有彈性。
💡 延伸閱讀＞＞＞預售屋客變是什麼？客變可以改哪裡？客變費用？
預售屋缺點
然而，預售屋也有幾項隱憂及缺點是許多人經常忽略的。第一，預售屋既然是「未來才會蓋好的房子」，價格也勢必是建商針對蓋好時的「預期市場價值」而定，因此預售屋的房屋單價都會比新成屋、中古屋還要高。至於未來房價是否真的比你購買的當下還要高，則是消費者必須自行承擔的風險，也就是說假如購買後房地產不景氣，周遭整體房價下跌，低於當初購買的價格，建商是不會負責的喔。
第二，預售屋在購買的過程中，沒辦法看到實體的房子，只會有平面圖與一些供參考的「樣品屋」、「預售屋模型」，因此無論是建築物外觀、實際格局，都時常出現完工後的成品與預期不符的情形，這時「驗屋」這道程序就尤其重要，透過驗屋可以檢查施工品質是否有不理想等情況。
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第三，也是最多人擔心的「建商違約風險」，也就是建商蓋房子蓋到一半，因為資金周轉不全、不符合建築法規，或覺得越蓋越虧錢而停工，而形成所謂的「爛尾樓」。一般這種情形，消費者必須在簽約前，確認建商有沒有在銀行設立「信託專戶」，這樣才能啟用「履約擔保機制」，也就是保障你所付的款項與簽的契約。通常來說，「價金返還」是比較推薦的履約擔保機制，這樣你付的錢全部都可以拿回來。但如果真的遇到惡意倒閉或擺爛跑路的建商，就需要有打長久官司的心理準備了。
💡 延伸閱讀＞＞＞預售屋履約保證是什麼？履約擔保機制優缺點？建商違約怎麼賠？
預售屋買賣流程
預售屋的買房過程除了涵蓋「購屋者」與「建商」，也會牽涉到「承包商」、「銀行」、「代書」與「驗屋公司」；繳納的費用也不會只有購屋的訂金與房貸，過程中還會包含稅款、驗屋的費用等。以下我們整理出完整的預售屋購屋流程，讓大家可以更熟悉預售屋買賣的眉角。
step.01 預售屋下訂＆付款
看完房後想要下訂時，一般都會需要繳納「訂金」、簽訂「預售屋買賣契約書」，通常需要準備約房屋總價10% ~ 15%的頭期款；而除了訂金之外，還要支付「簽約金」與「開工款」。總整來說，預售屋付款方式包含「訂、簽、開」金。
step.02 建案開工＆付各期工程款
接著建案就會開工，在建築的期間，建商會根據當初談好的變更部分來幫你蓋房子，而工程期間也需要繳納工程款，主要有「按月繳納」、「按工程繳納」兩種方式，隨著工程期的進行，你會陸續支付約房屋總價 10% ~ 15 %的工程款，並等待房子完工。要特別注意的是，從下訂的頭期款到開工後的工程款，都必須是你自己準備，無法透過向銀行貸款取得的喔！
💡延伸閱讀＞＞＞ 預售屋付款方式｜訂金、開工款、工程款、貸款什麼時候付？
step.03 建案完工＆初次驗屋
當建案完工並取得使用執照後，代表這棟建物是可以使用的，這時就需要透過「驗屋」來檢查房子的功能與品質是否完善，驗屋也可說是預售屋最重要的一道安全防線。如果有建商希望你可以在驗屋前先過戶或撥款都是不合程序的，先過戶後驗屋的話，房子出什麼事情只能吃啞巴虧，千萬別被話術了！第一次的驗屋（初驗）是最重要的，大部分的大問題都可以被檢查出來，等到建商修繕完畢後，室內沒有重大瑕疵後，就可以到銀行進行對保。
💡延伸閱讀＞＞＞驗屋要驗什麼？驗屋注意事項有哪些？驗屋公司費用？驗屋清單一次看！
step.04 銀行對保＆過戶＆房屋複驗
「對保」是房屋貸款的流程之一，身為要跟銀行貸款的你，要去銀行申請房貸，銀行在審核你的貸款資格後，也會確定好貸款金額、貸款利率、還款方式。針對預售屋對保流程，這個部分記得只有你和銀行的往來，先不要急著撥款給建商喔！
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接著，由於房屋必須要從建商手上過戶到你名下，雙方都要在這過程中向政府繳納稅款，以下來羅列稅款的細項：
- 購屋者負擔：契稅、印花稅、交屋後的房屋稅＆地價稅
- 建商負擔：土地增值稅、交屋前的房屋稅＆地價稅
在二次驗屋與修繕後，房子的完整度更高，這時就會由建商委託地政士幫你進行過戶，你也將在這時候同意銀行將款項撥給建商。如果房子還有細微的小瑕疵，安全起見考量可以再做二次複驗，將房屋完整度提高！這時候筆者建議，在建商提供的「驗收單」上將有瑕疵的地方寫上並註記「限期改善」，並向建商扣下「交屋保留款」，也就是「購屋尾款」。等到驗屋的問題全部解決後，再撥付這項尾款給建商，減少建商敷衍了事的機會。
【房感小提醒】
內政部規範的「交屋保留款」最多可保留 5% ，也就是説 1,000 萬的房子，可以保留 50 萬做為交屋保留款，等到建商改善所有問題，再將這筆錢作為尾款撥付給建商。
step.05 交屋
最後一道流程就是「交屋」了！這時你已經可以準備住（繳）新（房）房（貸）了，別忘了最後確認所有的文件都辦妥，費用結清，入住手續也完成，才能正式的入住喔。詳細的交屋流程與檢查清單可以參考以下文章。
💡延伸閱讀＞＞＞交屋注意事項有哪些？交屋流程？交屋清單一次看！
預售屋購買注意事項：看房前
市面上的在售預售屋產品五花八門，如果不知道自己的需求就到處看的話，會相當花時間。因此筆者建議，在看房前我們可以先「了解自己的需求」，包含地點、建商、建案等面向：
地點
首先，你應該先對自己未來的生活環境有一個想像，比如對生活機能、公共設施、交通便捷度等有大致的期許，以及哪一種區位條件對你來說是最重要的。現在的預售屋建案多座落於重劃區，不同的重劃區會有不同的條件、客群，就算是同一個重劃區內，也存在不同的差異，例如開發階段差異、公共設施鄰近性的差異、街道寬度差異等。
筆者建議由大範圍至小範圍來挑選理想的地點，並以你平時的生活習慣來考量。假如你平常都搭乘大眾運輸到市區上班，就不要因為其他誘因，選擇要自駕或大量時間通勤才能上班的建案（如高速公路旁、山上、海邊、農村等），以免對未來的生活產生一大折磨。
建商品牌
「建商品牌」是購買預售屋中重要的考量點，由於預售屋本身風險就大，過往的建案品質對於購屋者來說會是很重要的參考。如果建商在過往的建案建立起良好的口碑、品牌評價，那新的建案通常不會太差。筆者建議可以透過以下幾種方式來確認建商的可信度：
- 建設公司成立年分、資本額，用以確認公司的規模與經驗
- 查詢過往法院判決紀錄（建商名稱、負責人名稱），用以確認過往是否有交易糾紛
- 過去建案評價，用以確認過去建案品質
產品定位
一般來說，建案的產品設計會根據客群產生差異，例如小資或年輕小家庭（套房、1～2 房產品）；換屋族、大家庭或退休族群（3～4 房產品）。有些建案會組合多種房型，而有些建案則聚焦在某些特定客群，因此想好你要的產品再做尋找，也會較有效率。
除此之外，筆者建議對區域房價也做個小功課，了解那片區域的中古屋、新成屋、預售屋價格大概多少，對照你能接受的價格，心裡有一個底後也方便後續與建商議價。
預售屋購買注意事項：看房中
平面圖解讀
預售屋最大的缺點，就是只能透過平面圖選擇建案，因此解讀平面圖來思考真實居住環境，是非常重要的事情。以下是幾點筆者認為可以多加注意的地方：
- 格局內避免梁柱限制空間規劃
- 格局內走道設計是否過多
- 衛浴開窗通風
- 廚房有足夠空間置放電器櫃、冰箱
- 廚房為開放式/封閉式，若為開放式則要注意通風設計
- 主臥內是否有足夠空位置放衣櫃
- 客廳是否享有採光
- 主臥是否享有採光
- 冷氣的室外機是否占陽台空間
- 避免位於車道正上方而被噪音干擾
- 基地是幾面臨路？主要是臨哪一條路？是否進出方便？
- 注意與四周建物未來的棟距
此外，從平面圖我們還可以觀察「戶梯比」，也就是戶數與電梯數量的比例，以此評估住戶數量共用電梯的比例。正常的單層戶梯比是1:4，也就是四個住戶共用一部電梯，或八個住戶共用兩部電梯，當然戶梯比越高越好（如1:2、1:3）。
分時分段賞屋
接著，由於接待中心/賞屋中心並不一定等於基地位置，因此在看建案前必須特別留意，並實際到基地位置走訪！此外，筆者建議可以在白天、晚上的時段分別去看房，來感受早晚周邊環境的差異，白天可以觀察採光與西曬情況；晚上則觀察周遭環境的寧靜程度與明亮度。甚至也可以分晴天、雨天來感受不同天氣下的環境。
💡 延伸閱讀＞＞＞接待中心｜預售屋接待中心陷阱多？接待中心踏入前必學的 5 種應對技巧！
交通與環境
許多建案會主打「 20 分鐘到台北市」、「 10 分鐘雙學區」等地點優勢來行銷建案，但建議購屋前可以先用 Google 地圖確認這是開車時間、大眾運輸的時間還是步行的時間，允許的話建議最好是在尖峰時段實際地走走，評估真實最大花費的時間。
另外，通常建案的廣告中只會提及「迎避設施」如公園、學校、捷運站，而較避免提到「鄰避設施」如變電所、加油站、醫院、墳墓，因此周遭環境的實際勘查是非常重要！
💡延伸閱讀＞＞＞什麼是嫌惡設施？嫌惡設施種類？什麼是迎毗設施？房價會被影響？
土地使用分區
多數住宅都是位於住宅用地，但有些則會蓋在商業用地，甚至是工業用地上。如果是住商混合型的建案，人口的出入會較為複雜；如果是蓋在工業用地上，也就是「工業住宅」，不僅會有法規的疑慮，以後轉售也會較困難。所以大家看房時務必小心謹慎，購入這樣價格便宜的房子，必須做好承擔風險的心理準備。
💡延伸閱讀＞＞＞工業宅是什麼？工業住宅超便宜可以買嗎？合法嗎？會被拆除嗎？
公共設施
許多建案主打浮誇的公共設施如「空中花園」、「電影院」、「宴會廳」等，卻不一定是必要的公共設施，而且往往仰賴高額的管理費維護。如游泳池、SPA池沒有好好地維護，可能也會成為大樓的公共蓄水池。正常的公設比是 30% 左右，建議大家可以評估建案的公共設施是否有「必要性」及「實用性」，避免每個月多花冤枉錢在自己完全用不到的設施上。
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廣告不實
為了吸引消費者買房，建商或代銷公司有時會透過誇大的廣告來宣傳建案，因而誤導民眾，有時甚至產生消費糾紛。根據公平交易委員會行政決定案件，近 3 年來共有 40 筆建案相關的案例。以下筆者整理出幾種常見的建案糾紛類別，提醒大家別輕易掉入廣告陷阱：
| 違法事由 | 件數 | 常見原因 |
| 屋突、機電設備未依使用執照規劃 | 10 | 將屋突或機電室規劃為室內空間或公共設施，與使用執照不符合 |
| 樣品屋/廣告將夾層屋包裝並誤導消費者 | 9 | 以「奢華套房」、「1+1房」等夾層設計建案廣告誤導消費者 |
| 陽台做為室內空間 | 5 | 將陽台外推作為室內空間，並在平面圖上以虛線表示，有違建之虞 |
| 宣傳的公共空間、立即使用性與使用執照不符 | 4 | 提供高級公共空間的圖示，卻與使用執照不符，誤導消費者以為這些是合法、可使用的公共設施；宣傳車位優勢，然實際用地無法蓋車位 |
| 宣傳錯誤銷售數量 | 2 | 宣稱銷售數量已達 x 成，建立熱銷現象，與事實不符，誤導消費者 |
| 買賣預售屋需有契約書及審閱期 | 2 | 透過行銷活動「抽籤選戶」，卻無提供預售屋氣；建商要求消費者繳交訂金才能將預售屋契約數攜回審閱 |
| 租金不實 | 1 | 宣稱保證 x% 租金報酬率，事實與行情不符 |
| 建材不實 | 1 | 交屋後建商所使用的建材、設備品牌與廣告不符 |
| 提供錯誤建案區位資訊 | 1 | 主打鄰近捷運站，但無該捷運站相關資訊 |
| 以過往不存在案例宣傳 | 1 | 利用不存在的過往建案案例做宣傳 |
| 衛浴格局與廣告文宣不符 | 1 | 聲稱「全部衛浴皆開窗」，實際上部分戶型沒辦法 |
💡延伸閱讀＞＞＞建案廣告陷阱！建案廣告常用話術有哪些？房地產廣告要怎麼驗證？
除了以上常見的違法案例，建議讀者們在看屋前也可至營建署「建築工程履歷查詢系統」查詢建案，確認這個建案已經獲得建築的許可。依照政府規定，所有的預售屋建案都需要在「取得建築執照後」才能進行銷售，若是沒有建築執照就違法進行銷售的話，就表示這個建案很可疑，有收完錢跑路或跳票的疑慮。
預售屋購買注意事項：簽約時
選擇好中意的預售屋後，就要進入關鍵的簽約時刻了。簽約時最重要的就是「檢視合約」，只要有一點疑慮或覺得怪怪的地方，就不要簽約！根據行政院消保處公布的資料，2023 年全國抽檢 50 個預售屋建案契約，共查出 13 個建案，有 22 項次違規，消費者需要多注意。
合約審閱期
身為消費者的我們都享有至少 5 日的合約審閱期，意思是假如建商或代銷公司不給你足夠時間，將合約書帶回家慢慢看，或只讓你有條件地看合約，比如需要繳納押金、訂金等，就會有違反《公平交易法》的疑慮，之後也有機會產生交易不對等或買賣糾紛。
消費者可以透過「 契約攜回審閱期日 」、「 簽約日 」及「 簽約金繳納日 」三個期日，綜合判斷審閱期間的記載是否合理。
註明開工、完工、交屋期
預售屋的契約上最好要註明建案的開工日期、預計完工日期、預計交屋日期，以及如果延遲完工或延遲交屋的罰則，才會保障你的權利。
契約總價不一
若業者僅於契約書中，列出「 契約總價 」項目，而未分項列明「 土地價款 」、「 專有／共有部分房屋價款 」；或是價款填列內容錯誤，比如各項價款加總，有與契約總價不一致的情況，消費者應該立刻和業者反映，以避免後續爭議。
違反驗收規定
違反驗收規定的情形，包含交屋保留款數額低於房地總價 5％ ；或建商於契約中自行訂定驗收標準，未依照政府規定處理，而將部分屋況瑕疵視為合格；或在契約中限制瑕疵須達一定程度，業者才要負擔修繕義務。
確認購買內容（室內坪數、公設比、停車位）
一般來說，我們購買房子不只是房子本身，其中也包含了土地、房屋與停車位。因此你必須要詳細確認購買的內容，像是：
- 土地持分面積
- 房屋面積，包含專有部分（你家）及共有部分（公共設施）
- 公共設施項目
- 停車位性質、編號、位置、規格、高度
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建案保固期及建材設備
根據預售屋賣賣定型化契約，建商需要對結構體保固 15 年、其他建材與設備保固 1 年。而有些建商會特別主打「防水保固」，來吸引消費者購買；但筆者提醒大家的是，防水保固的方式有很多種，所以最好在合約上也確認防水保固的方式、內容，才不會吃虧！
此外，法規上規定，建案所使用的建材設備品牌、規格都必須寫清楚，若是在建造後有變更，也需要把「違規條款」寫清楚。基本上除非買方同意，建商是不能任意地替代當初承諾的建材設備的喔！
面積找補
預售屋在建造的過程中，難免會出現房屋面積、尺寸的誤差，這時建商就要在合約上寫清楚「面積超過」或「面積不足」該如何找補。
根據現行的法律規範，若面積誤差超過 3% ，買方是可以解約的。不過如果建商的面積蓋少了，他們就要把缺的面積換算成金額，無上限補給買方；如果建商面積蓋多了，買方就要把多蓋的面積換成金額付給建商，最多補誤差值 2 %的錢。
履約擔保
在前面有提到，買預售屋最擔心的是建商沒蓋完就跑掉，消費者求償無門。其實在簽訂預售屋買賣契約時，確認有沒有履約擔保，就是防止以上情形的方法。履約擔保共有 5 種方法，包含不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證。更多詳細的履約擔保機制，請到下文爭延伸了解吧！
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違約條款
最後預售屋買賣契約當中，也需要寫清楚買賣雙方違約的懲罰機制。根據法規規定，以下有四種違約的情形：
| 違約方 | 違約事由 | 說明 | 結果 |
| 建商 | 違反「建材設備及其廠牌、規格」 | 無法提供契約書上約定的建材設備，或是效用、品質不低於約定的產品 | 買方可以解約。建商要將買方已經繳的款項退給買方，並賠償最低 15 %的違約金 |
| 建商 | 違反「開工及取得使用執照期限」 | 如果超過約定期限 3 個月還沒有開工或取得使用執照 | |
| 建商 | 違反「賣方之瑕疵擔保責任」 | 房屋有重大的瑕疵並影響到居住安全，如海砂屋 | |
| 買方 | 違反「付款條件及方式」 | 買方擅自停止繳納款項 | 建商最多可以收取 15 %違約金，雙方可解約 |
預售屋購買注意事項：交屋時
終於到最後一步，交屋了！由於在這時，房子至少進行過兩次的驗屋，在房屋完整度上是完善的，但還是有幾點事項需要稍微注意：
交屋期限
法規規定「預售屋領到使用執照的 6 個月內要通知買方交屋」，如果沒有在期限內準時交屋的話，買方是可以要求理賠的。賠償的進額計算如下：
- 每延遲交屋 1 日，建商要賠償買方「按已繳款的金額萬分之五」。假如買方已經付了 300 萬的款項，建商延遲交屋 1 個月，就需要賠償 45,000 元。
點交與文件簽收
現場點交最主要的就是親自確認房子有沒有瑕疵，以及繳交房屋尾款並簽署「點交證明文件」，同時拿回權狀與收據。要是發現房屋還有未完成的修繕，建商則要負起「瑕疵擔保責任」把房子修繕完畢。就算是交屋後才發現瑕疵，只要是 5 年內，買方能證明這是交屋前賣方故意或過失造成的瑕疵，如結構瑕疵產生的漏水問題、電路設置不良，買方還是可以請求修復或賠償的喔！
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預售屋買賣常見問題
Ｑ：建案未依約定施工怎麼辦？
Ａ：如果建案沒有依照約定施工，就像是房屋瑕疵、建材設備與最初簽訂的預售屋契約不符合，買方是可以根據民法向建商主張「瑕疵擔保」權利，可以解約及索取賠償。同時涉及廣告不實的話，可以向公平交易委員會申訴，這個建商就有可能被處以罰款。
為了避免問題發生後難以舉證，身為消費著的我們可以把廣告單好好保存，並確認預售屋契約書上的詳細內容，同時在建案取得使用執照後進行驗屋，以保護自己的權利。
Ｑ：遇到預售屋變「爛尾樓」該怎麼辦？
Ａ：有兩種應對方式，一個是啟用預售屋契約中簽定的「履約擔保」機制，根據契約上簽定的方式來賠償已經付的款項，或交由其他建商繼續蓋完；第二種方式就是主張「逾期解約」，也就是當建案超過約定期限的 3 個月還沒有開工或取得使用執照，買方可以提出解約，拿回已經繳納的款項與最少總價 15% 的違約金。假如1,000 萬的房子，你已經付了 500 萬元，第二種方式可以讓你拿回 500萬 （原繳納款項）+ 150 萬（違約金）= 650 萬元。
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Ｑ：預售屋可以換約嗎？可以轉售嗎？會有什麼罰則嗎？
Ａ：根據 2023 年新上路的《平均地權條例》2.0，為了防止投機客炒作，預售屋原則上是不能換約，也就是不能轉讓、轉售，但另外有以下 3 種情形是被允許的：
- 轉售對象是「配偶、直系血親、二親等內旁系血親」
- 簽約後「 買受人死亡，其繼承人依法繼承換約 」
- 私法人依法合併與解散的財產歸屬
此外，以下 6 種「特殊情形」，是只要經直轄市、縣（市）主管機關核准者，依然可以合法換約：
- 非自願失業
- 共同買受人間的轉售
- 無意保留繼承之預售屋
- 房屋因災害毀損而不堪居住
- 重大變故，致無力繳款履約情形
- 發生意外事故，致第三人重傷或死亡
如果不屬於上面情形，進行非法轉讓、轉售的話，每戶（棟）將處 50 ~ 300 萬元的罰鍰喔！
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Ｑ：買了預售屋後突然後悔了，可以解約嗎？
Ａ：假如買方在過程中想要主動解約，其實是可以的。但是違約金多寡需要由買方與建商協定，違約金以 15% 為上限。也就是説， 1,000 萬的房子，假如你已經付了頭期款 200 萬，而簽約後突然後悔想要解約，建商最多只能跟你拿 150 萬，還你 50 萬元後即可解除契約。
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【參考資料】
- 樂居
- 內政部
- 喬王的投資理財筆記
- 第一法律
【延伸閱讀】
