爛尾樓是什麼？爛尾樓會有什麼影響？要如何預防買到爛尾樓？
房地產市場中的「 爛尾樓 」，在近年來可以說是最引人關注且令人擔憂的議題之一，畢竟誰都不想在投入大筆金錢購買心儀的房屋後，卻因業者遭遇資金不足、產權問題或施工品質不符規範等種種原因而面臨建造停擺，使民眾暴露在池魚之殃的風險中。
「 爛尾樓 」的問題不僅讓購屋者蒙受巨大損失，也讓後續民眾對房地產業者產生先入為主的負面觀感，不敢再輕易將自己的畢生積蓄投入其中。對於這些應完成而有未完成風險的建築，購屋者究竟有沒有辦法避免呢？
本文將會解釋「 爛尾樓 」的意思、產生原因，以及爛尾樓對於不動產市場所產生的影響，並探討一些對於爛尾樓處理及避免的方法，那就讓我們一起往下深入了解吧！
爛尾樓是什麼？爛尾樓的形成原因？
爛尾樓是什麼？
「 爛尾樓 」也經常被稱作「 未完成建築 」、「 爛尾建築 」，爛尾樓的意思簡單來說就是指建築工程已開始，卻在半途中因種種原因導致施工停擺，無法如期完成交屋，導致最終留下一棟半成品的建築。爛尾建築不專指房屋，有時也會涵蓋橋樑、道路等重要建設，筆者接下來的文章會著重在「 爛尾房屋 」上進行說明。
爛尾樓發生原因？
通常爛尾樓會發生在買賣「預售屋」時，因預售屋的交屋期通常需要 3～5 年，在此期間建設公司便可能會出現問題，導致最終無力繼續經營、完成建築，常見的原因包含以下幾種：
1.開發商的資金及債務問題：
有時候開發商可能會因不動產市場變動、政府政策限制等種種因素，使公司資金鏈斷裂或者陷入債務糾紛，導致後續建築工程的資金無法補足，因而產生無法照預定進度完成應交付建築的情況。
2.施工品質問題：
- 在房屋建造的過程中，從時間規劃、工程設計到最後的施作工程，每一階段的環環相扣、密不可分，為了確保施工品質，政府在各個階段皆訂定了實施標準，承包的廠商必須充分滿足各階段的開發限制。此時建商若未能滿足建築規範，例如建造時發生數量不符、材質不實或偷工減料等行為經審查屬實，就有可能會被迫停工。
3.產權問題：
- 房地產權糾紛是指關於不動產的所有權、使用權或其他相關權益的爭議，這些糾紛不僅牽涉多項不動產權益，這些權益又涉及多方當事人，如：業主、政府機關、開發商等，解決這些糾紛通常需要經過繁瑣的法律程序，耗費相當的時間及金錢成本，若遲遲無法解決產權糾紛，便可能造成工程持續延宕。
爛尾樓會有什麼影響？
房地產被認為是「火車頭產業」，市場內的資金運用非常龐大，且與銀行有著密切的關係，因此房地產市場的健康狀態對整個經濟體系都有深遠的影響。
所以當房地產市場出現問題，便可能會掀起所謂的「蝴蝶效應」。首先，如果不動產政策更動或房市發生交易緊縮等情況，部分建商便可能無法按原定計劃出售房屋，導致公司資金流動困難，隨之而來的就可能是無窮無盡的借貸還款問題，嚴重時更可能導致建商走向破產的局面。不只在開發商，銀行更可能需要面臨「不良貸款」的風險，不良貸款的比率如果提升，會影響銀行的放款能力，而央行就必須採取行動以維持經濟秩序，例如加強體制控管或增加基礎貨幣，然而上述兩種措施可能會間接地使企業倒閉、引發通貨膨脹風險。最後，爛尾樓的出現，影響最大的肯定還有剛花費畢生努力積攢儲蓄購買房屋的消費者們，爛尾樓不止讓消費者們可能面臨無家可歸的窘境，更可能因為建商倒閉或是跑路而有拿不回資金的風險。
💡房感小知識：不良貸款率是什麼？台灣的不良貸款率大概是多少？
「不良貸款率」是指銀行所借貸出去且無法收回的款項占總體貸款的比率，一般來說借貸人若超過三個月無法償還帳款即會被視為不良貸款。
對於不良貸款的處理方式，銀行如果確定無法收回時會從利潤中將其抵銷，不確定償還與否的時候則會先放在壞帳損失準備。根據統計，2022 年台灣不良貸款率僅 0.15 %，是全球第一低，顯示台灣銀行放款品質仍算良好。
爛尾樓爭議？
其實不只台灣，幾乎全世界都有爛尾樓存在，規模從小到大都有，筆者整理了台灣近期鬧得沸沸揚揚的爛尾樓事件，再介紹一些著名的爛尾樓事件供讀者們參考：
爛尾樓台灣 － 泊山妍
嘉源建設投資興建的都更案「 泊山妍 」，位於台北市北投區，建案基地約 320 坪，預計興建一棟地上 11 層、地下 3 層，共 60 戶住家。「泊山妍」自 2021 年開始銷售，一直到 2023 年 7 月時卻驚傳建商僅以「簡訊告知」已購戶，「泊山妍」建案因經營困難及營建成本高漲而暫停興建的消息，讓不少承購戶感到相當震驚。
此案在 2023 年 7 月底被台北市地政局證實預售案發生無法依約定完工的情形，在實價查詢網上，該案隨即被註記為「賣方無法依約完工」的警示建案，萬幸的是在爛尾樓事件爆發後，靠著信託銀行的敏銳度以及已購戶組成自救會&委任律師協助，將價金信託受益人更改為買方，才得以讓住戶至少拿回約 60 % 的購屋款。
圖片來源：泊山妍臉書粉絲專頁
爛尾樓台灣 － 嘉源埕驛
同樣是嘉源建設投資興建的建案「嘉源埕驛」，位於台北市大同區，屬於危老重建案件，建案基地約 30 坪，預估興建地上 5 層的電梯公寓。「嘉源埕驛」同樣在 2023 年 7 月底被台北市地政局證實預售案發生無法依約定完工的情形，因而也同樣於實價查詢網上，註記為「賣方無法依約完工」的警示建案，當事件爆發後，地政局第一時間更改建案的銷售狀態、並凍結其價金專戶，盼最大限度保障消費者權益。
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圖片來源：潤鼎廣告-嘉源埕驛臉書粉絲專頁
爛尾樓台灣 － 中泰花園大廈
「 中泰花園大廈 」位於台北市松山區長春路、慶城街交叉路口，此案已停擺近 50 年，但時至今日仍是被大眾所熱議的建案。最初是在都市更新階段時因為「產權糾紛」問題無法續建，造成爛尾樓的狀況。中泰花園大廈位於台北市精華地段，且佔地面積大，破舊的外觀與周圍活躍的商家形成鮮明對比，因此本案的爛尾樓續集也備受外界關注。大樓目前已近乎不勘使用，因此被預計「接手的建商」拉起圍欄封鎖線，各相關人士則非常希望有朝一日能盼到此案的續建。
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圖片來源：Google 地圖截圖
爛尾樓台灣 － 全台面積最大爛尾樓
位於桃園市大園區後湖路上，有一處大面積的爛尾聚落，總面積達 9,000 多坪，共約 204 戶透天厝在此荒廢了近三十年。據傳在興建之初受到產權、資金問題，且聯外道路僅有一條不符合市場需求等原因導致最終無法續建，目前相關單位無更新該爛尾聚落的相關資訊，只透露正在規劃當中。
圖片來源：Google 地圖截圖
爛尾樓台灣 － 嘉南摩天大樓
你知道嗎？目前位於嘉義市世賢路、竹圍路口看似豪華、新穎的「嘉義福容voco酒店」其實是爛尾樓改建而成，而這個爛尾樓原為嘉南摩天大樓，建設公司因資金問題倒了、起造人過世，歷經 20 多年來蓋不成！
好在麗寶集團旗下福容大飯店有意接手，耗時 6 年時間，打造地上 33 層、地下 5 層飯店，被視為嘉義第一高樓，讓原本的爛尾樓重獲生機，目前也如火如荼地準備開幕，將以新的姿態與嘉義市民相見！
圖片來源：麗寶集團提供
爛尾樓中國 － 天津高銀 117 金融大廈
「 天津高銀 117 金融大廈 」位於中國天津市西青區，由高銀地產集團投資，預計興建地上 117 層、地下 3 層，樓高 597 公尺的金融大廈。此案原本計畫於 2008 年開工、2017 年正式投入使用，卻在 2015 年結構封頂後因資金斷鏈導致隨即停工，被譽為是「中國最高爛尾樓」，也是目前世界上樓層最高的爛尾建築。
圖片來源：維基百科
爛尾樓北韓 － 柳京飯店
位在北韓的「 柳京飯店 」是一座高約 330 公尺的飯店大樓，建造始於 1987 年，原本是為了打造標誌性的國際旅遊景點而建造。然而，在建造過程中因開發商出現經濟困難及技術挑戰，最終導致工程長期停擺，這個未完成的巨大建築也在當時成為北韓另類的象徵建築。
柳京飯店後續在興建過程中，經歷多次的反覆復工和停工，直到 2017 年時才建造完畢，正式啟用。
圖片來源：維基百科
爛尾樓馬來西亞 － 森林城市
「 森林城市 」是位於馬來西亞南部佛柔州的一項大型指標房地產項目，建造在四座人工島上，由中國近期爆發爛尾樓風波的知名地產企業「碧桂園」投資興建，建築大約可容納 70 萬人，預計吸引的客群為高資產的海外投資客。但此案在 2018 年時卻因馬來西亞及中國政策原因，導致原本吸引外國資本的條件消失，使原本前景一片看好的國際產能新城買氣一落千丈。
不過，隨著近期碧桂園債務危機的爆發，有傳出國際債權人對於這片爛尾樓有投資興趣，估計有望從這個項目收回約 15 億美元的債權。所以「森林城市」這個建案是否能重新回到正軌就看接下來如何發展了，大家一起多多期待吧！
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圖片來源：路透社
爛尾樓可以預防嗎？
爛尾樓想必是大家避之唯恐不及的情況，因此事前做好充足的功課就能最大程度上避免之後的麻煩，筆者整理了兩個預防遇到爛尾樓的方法供讀者參考：
查看建商紀錄
民眾可以從幾個面向去觀察建商的可靠度，例如利用建商過去的實績、是否為上市櫃公司來確認規模，使其為一案建商的可能性降低，又或者可從政府公布訴訟紀錄和裁罰紀錄中查找，確保建商過去的行為良好，也可以到各大社群搜尋建商的評價是否不佳，一般來說，符合上述條件的建設公司，其爛尾的機率會大大降低。
建商擔保方式
在購買預售屋前，必須先了解建商所採取的「預售屋履約擔保機制」適合者，目前最常見的擔保機制有「價金信託」和「不動產開發信託」兩種。價金信託是將購屋人款項放置在受託的第三方信託專戶中，建商只能依照工程的進度申請工程款或需要繳交的稅費，能動用的錢比較少；而不動產開發信託的概念與之類似，不過能動用的款項除工程款、稅費外還包括廣告銷售、人員獎金、搭建接待中心等額外費用，能利用的購屋款就會比較多，所以相對來說，在建商能動用的資金越多的情況下，公司倒閉後消費者能拿回的錢就會越少，這點請務必注意。
而除了上述兩種機制外，對消費者保障最高的方式則是「價金返還」，價金返還屬於建商在建構過程中任何情況都無法申請撥款，唯有在交屋完成後才能拿到購屋款，是對消費者最有保障的方法之一，但因為資金動用彈性低，所以市面上較少被建商採用。
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如果遇到爛尾樓該怎麼辦？
如果能預防當然是最好，但若真的不幸遇到爛尾樓的狀況發生，可能就必須做好購屋款無法全數拿回的心理準備，因為不論是使用價金信託或是不動產開發信託，建設公司多少都會在建設的過程中因開發需求申請撥用專戶內的款項，只是多跟少的差別；而上一段落提到的價金返還，雖然是對消費者最有保障的方法，但相對來說建商的金流會因此受到較多限制，某程度上更可能引發公司財務問題，也因此市面上建商較不會採用此方法。
一般來說，遇到爛尾樓的買方可以拿回多少款項，需要視「信託專戶內的匯入總額」及「買方當初匯入的資金總額」比例試算。根據專業律師表示，若以「泊山妍」建案來說，該專戶匯入價金總額約 7,007 萬元，假設買方已投入 200 萬元款項，那買方在此案可以取回金額的比例就是 2.85%（ 200萬元 / 7,007 萬元），在價金信託帳戶餘額約 4,265 萬元的狀況下，買方可以拿回的金額大約是 121.55 萬元，也就是大約可以拿回 60% 的款項。
總結來說，當初建商若有提供預售屋履約保證機制，購屋者是「有機會」請求法律協助拿回專戶內的剩餘款項，但許多爛尾樓建商都是惡意倒閉，因此在倒閉前就會用各種名目抽走專戶內的款項，使購屋者能領回的資金更稀少，更遑論拿回全額款項。不過，爛尾樓事件的爆發也促使相關單位陸續研擬要如何在這件事情上找到平衡點＆配套措施，未來民眾也能團結組成自救會為自己的權益發聲、喚起社會關注，盼未來可避免日後再次發生相關事件。
政府預防爛尾樓的作為
針對預防爛尾樓事件發生，及在保障民眾權利下依然確保預售屋機制能健全運行，內政部欲研擬三項規範機制，加強對預售屋的風險管理，其中包含民眾保障優於銀行抵押的債權、限縮建商資金運用的範圍、及限制建商資金運用的時間點：
保障買方權益優先
建商遭遇財務危機是建築未完成的主因之一，這時若建商將資產抵押，預售屋產權將成為銀行的債權，讓已購戶無法獲得保障。為了解決這個問題，應首先確保消費者的權益優於銀行的抵押債權，以防止購屋後遭受損失，也就是說，若建商未如約完工，買方所支付的款項不應受到強制執行，並在建案土地或建物法拍時，獲得優先受償權。
限縮資金運用範圍
實際落實專款專用已是各界人士的共識，也就是在工程興建期間，民眾購屋的價金只能用於建造，排除其他的管銷開支的動用，限縮資金運用的範圍，以達成真正的「專款專用」。不過內政部也表示，為避免與預售屋制度背離，已經確定不會採取建商興建完畢後才得以動用收支款的方法，過猶不及都會帶來反效果。
限制資金運用時間點
最後一項就是限制資金運用的時間點，原則上會根據興建房屋的營建成本分配動支階段，目前初步規劃僅可於地下室開挖和出土這兩個營建成本花費較集中、較高的階段讓建商可動用款項。不過實際作法仍會持續討論、改進。
爛尾樓案件頻傳？爛尾樓危機民眾心態很重要！
近期營建成本上漲，加上政府政策導致買氣減弱，民眾多少也會擔心建商會不會逐漸無法堅持，導致爛尾樓變成日後常態，不過其實近期土地、建築融資積欠貸款的比率偏低，且在幾波經濟循環下也淘汰了許多體質不佳的建商，因此爛尾樓大多屬於個案情形，因此民眾在購屋前雖然要多做功課，打聽建商的口碑、建案消息並且確認契約的擔保機制規範，在相關配套持續研擬的趨勢下，也不需要對此過度恐慌喔！
【參考資料】
- 各建案銷售官網
- 經濟日報
- 工商時報
【延伸閱讀】
