預售屋付款流程？預售屋頭期款、訂金、開工款、工程款、交屋款付款方式？
預售屋付款方式 可以分成很多不同階段，跟一般成屋的付款方式大有不同。人家常說 預售屋 適合「 小資族 」或「 新鮮人 」，因為通常他們的自備款可能沒有這麼充足。奇怪的是，從總價上來看，要付的錢還是一樣很高啊！為什麼預售屋就可以買得比較沒有壓力呢？筆者今天就要來帶大家了解一下，「 預售屋付款方式 」有哪些？「 預售屋付款流程 」又是如何呢？一起到內文搞懂這個令人費解的問題！
💡編按：最近因為通膨、缺工的壓力，導致預售市場延遲交屋的壓力不停增加，甚至不停傳出出現「 爛尾樓 」的風聲。近日，更有民眾終於苦苦等到預售屋交屋，但卻被建商要求「加價」後才可以交屋，否則就要解約，究竟遇到這樣的狀況要如何處理呢？文末已經幫你整理好了，快點筆記下來、捍衛自己的權益！
預售屋訂金比例多少？簽約金、開工款付款方式
當你看完預售屋要進行議價之前，通常會先付個「 小訂 」大概 5～10 萬，然後才會跟建商開始進行更近一步的細節討論。
議定價格和材料等細節後，你會在拿到買屋確認訂購單後補足「 訂金 」到總價的 5% 。之後會根據你們的議定內容，在逐條確認契約沒有問題後，就可以正式簽約。此時必須繳交預售屋「 簽約金 」及「 開工款 」大該是總價的 5%～10%。
預售屋頭期款可以貸款嗎？
也就是說，預售屋頭期款要準備多少？預售屋頭期款金額取決於訂金（小訂、補足）、簽約金、開工款，通常約為房屋總價的 10%～15% 。一般來說預售屋頭期款是沒辦法貸款的！所以總價的 10%～15%就是你買預售屋最一開始就必須自己有且要立即支付的所有金額。
預售屋工程款
當你簽完約，繳完預售屋頭期款後，接下來就是等待預售屋施工了。在施工期間（通常工期約 2～3 年）也會需要再付總價 10%～15% 的「 價金 」，也就是所謂的預售屋「 工程款 」。但工程款的收取時機也是會因為建案而有差異的：
按工程期繳納工程款
依照工程進度，分期繳納各期工程款。建商通常會設定 3～5 個工程期的進程階段，例如：地下室完工後、上樑後…，收取部分工程款。
一次性繳納工程款
常可以看到建案打出「 工程期零付款 」的噱頭，其實就是指工程款不用在施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時，再一次把金額繳齊即可。
💡延伸閱讀＞＞＞使用執照是什麼？ 使照怎麼看、怎麼查？3步驟帶你看懂使照！
按月繳納工程款
開工後，無論施工進度如何，皆須按月繳納一定金額的工程款。等於說建商把這整段期間要支付的所有金額都攤提在施工過程的每個月中。
不論是哪一種支付方式，要付的金額其實大抵差不多，只是時機點的差異。付款的時機也都會在簽約時就先跟你說明清楚。要注意的是，這段期間的費用也不是可以透過貸款取得的，所以這筆費用你也必須自己想辦法生出來喔！
預售屋額外費用
在去地政事務所辦理交屋移轉之前，必須先繳納印花稅、契稅及相關規費，這些是非屬於售價的額外費用，也就是說這筆錢不包含在你原本跟建商簽署的合約裡說好的每坪ＸＸ萬中，也沒辦法透過貸款取得。
💡延伸閱讀＞＞＞買房除了頭期款還有哪些費用？這些 買房費用 你準備好了嗎？
預售屋交屋款、預售屋交屋保留款
買預售屋的最後一個步驟就是驗收交屋了。驗收後如果沒有問題，便會由你的貸款銀行撥款給建商。但若驗收後若發現瑕疵，可以在驗收單要求限期改善，並將總價 5% 的交屋保留款（這個比例是在簽約時就要註明清楚的喔！）扣著，等到廠商完成再驗收後才會由銀行撥付。
沒錯！所以說這個階段的錢不會是由你自己付，而是銀行先幫你出，但千萬不要忘記，這也代表著你 30 年房貸的生涯即將開始呀！
預售屋貸款
終於拿到房子並且可以搬進去了！但同時你也必須依照和銀行簽訂的房屋貸款契約，每月支付一定比例的本金和利息，直到還清房貸的那一天。
預售屋付款流程懶人包
看完了上面的分項說明，這邊幫大家用一張時間軸來重新梳理預售屋的付款方式！要注意，每間預售屋的付款方式都不盡然相同，所以在正式簽約之前務必要仔細釐清付款的方式和時間，避免日後紛爭。
買預售屋要準備多少錢？
所以為什麼人家常說買預售屋可以比較輕鬆？因為若以同樣貸款 7 成來看，在簽約當下，你買的是預售屋，則只需要付出總價的 15% 當預售屋頭期款；如果你買的是新成屋或中古屋，那就會需要付總價的 30% 當新成屋頭期款。
對於存款沒有這麼足夠的小資族或新鮮人，這樣把負擔分攤的 預售屋付款方式 的確是會比較輕鬆的！但要注意的是，雖然輕鬆，拉長了付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性，而且你要付的總價沒有因此而比較少啊！所以到底預售屋是不是就比較好，還是要看你自身的經濟狀況而定。
💡其他預售屋付款相關事項，可參閱內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
預售屋交屋要注意！
看完上述，相信大家都知道購買預售屋要繳納哪些款項、如何繳納了吧？不過，近幾年由於通貨膨脹、缺工等影響，導致預售屋出現逾期完工、交屋延遲等情況，遇到這樣的情況應該要如何解決呢？筆者幫各位整理了兩項交屋時容易遇到的狀況，記得在交屋前做好筆記喔！
- 情況一：「因為原物料漲價，建商交屋時通知每坪要加價 3 萬元才肯交屋，否則就要解約」
此情況屬於建商違約！依規定，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，因此可以知道建商並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等理由，要求買方增加給付價格後交屋，或甚至是片面違約或毀約。
＞＞如果遇到這樣的情況，可以向縣市政府申訴處理，縣市政府可依消保法第 33、 36 、 58 條等規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰 150 萬元（按次處罰）！ - 情況二：「建商沒有依照實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方」
依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，契約內應明定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。如果預售屋逾期完工或是交屋延遲，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息支付給買方。
＞＞如果遇到這樣的情況，可以向縣市政府申訴處理，縣市政府可依消保法第 33、 36 、 58 條等規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰 150 萬元（按次處罰）！
除此之外，筆者在這邊貼心提醒大家，建案如果超過完工期限三個月，建商都仍未取得使用執照，買方是有權解除契約的！建商除了需要把買方已繳的房地價款退還，同時也需要賠償違約金。這個時候因為建商處於違約的狀態，所以建商是「沒有權利」蓄意要求你解約的，遇到這樣的狀況要記得適時提出申訴，不要傻傻就直接解約囉！
預售屋契約違規
除上述要注意情形外，內政部也公布 2022 年預售屋契約違規四大項目：
- 違反「驗收」規定：限制驗收次數為一次，之後若遇到房屋有其他瑕疵，依然強迫消費者接受、交屋。
- 違反「通知交屋期限」規定：只有重大瑕疵時，才會在交屋前負責修繕；要求消費者付清所有款項，建商才通知交屋。
- 違反「房地面積誤差及其價款找補」規定：有房地面積誤差時，不找補或是透過增加契約中面積誤差值，使消費者不得解除契約。
- 違反「違約之處罰」規定：錯誤的違約金計算方式;不當限縮建商違約事由或不當擴大消費者違約事由。
總而言之，在購買預售屋時，要去實價登錄查看建案契約的備查狀況，跟核對是否有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的內容，如果遇到不合規定時，要請建商改正或拒簽，並檢舉！
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