碧桂園發生了什麼事？碧桂園財務危機影響？碧桂園宣布11檔公司債停牌！
中國房地產行業流動性危機持續發酵，新一輪樓市新政呼之欲出之際，中國前三大地產商之一的「 碧桂園 」於 8 月 10 日發佈公告，承認正在面對階段性流動性壓力，承諾全力自救，竭盡全力保障公司現金流安全。
碧桂園是中國三大地產公司之一！而三大中國地產公司包含：恒大集團、碧桂園集團、萬科集團。
在恒大集團遭香港清盤後一個月，碧桂園在 2024 年 2 月 27 日也遭香港上市公司建滔集團旗下的 Ever Credit Limited 提出清盤呈請。而碧桂園是否會步上恒大集團的後塵還有待觀察，這篇文就先來帶大家瞭解，如此大規模的地產公司內部發生了什麼事情，因而走上被清盤的路？
2024 年 3 月 13 日，碧桂園再次傳出壞消息， 高達人民幣 9,600 萬元的利息未如期支付，碧桂園聲稱正在籌措資金，以強化銷售、活化資產以及削減不必要等方面企圖開源節流，並稱仍有寬限期，所以尚未違約。此外，碧桂園高層在 4 日的會議中指出，碧桂園所遇到的問題與整個行業並無差別，短期是流動性問題，中長期是資產負債表修復的問題。碧桂園能否挺過這次的難關？就先跟著筆者回顧過去幾年來碧桂園發生了什麼吧！
碧桂園在 8 月 11 日又發布了董事局主席及總裁署名的公開信，信中稱：「痛定思痛、吸取教訓的同時，我們還是要堅定地向前看、向前行，將採取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解階段性流動壓力，保障經營有序開展，拼盡全力扭轉當前的困局，更好地保障廣大客戶、投資者、合作夥伴的權利。」
中國房產供需失衡？流動性壓力暴增！
2021 年下半年以來，中國房地產行業面臨供需失衡，銷售額持續下降，同時融資渠道收窄，導致全行業流動性壓力。2022 年，中國的商品房銷售面積同比 2021 年下降 24.3%，商品房銷售額下降 26.7%，多地新房及二手房價格也開始明顯下跌。
2023 年初，中國多地樓市扶持政策出爐，市場本以為房地產市場有望觸底反彈，但商品房（作為商品出售的房屋，非社宅、政策宅）銷售增長趨勢好景不長，5 月以後又陷入同比跌勢，7 月 TOP100 房地產公司的單月銷售額同比下降 34.1%，環比下降 33.8%。
碧桂園在 8 月 10 日發佈公告稱，自 2021 年以來，行業步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業銷售和公開市場融資面臨嚴峻的困難和挑戰。2023 年 1–7 月，集團實現權益銷售金額 1,408 億元，同比下降 35%，較 2021 年下降 61%；7 月單月銷售額連續第四個月環比下降，同比下降 60%，較 2021 年下降 78%。
碧桂園狀況如何？
中國面臨二十年一遇的房地產週期拐點，碧桂園提出：「雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間。公司整體經營壓力有增無減，導致 2023 年上半年預計出現虧損，特別是受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，公司帳面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。
實際上，中國上市房地產企業大規模虧損已在市場預期之內。截至 7 月 31 日，已有超過 70 家上市的地產公司發布了上半年業績預告；其中，有 44 家預告上半年歸母淨利潤為虧損，佔比超過 60%。
銷售端不振的情況下，企業再融資的環境也在持續惡化，全行業面臨持續的流動性壓力。一方面是銷售回款速度和數額都在下滑；另一方面，中資房企在美元債市場暴雷，也導致融資成本上升。整個 2022 年，中資房地產公司的美元債融資幾乎冰封，融資額同比大降九成。
一位券商分析師表示：回看這輪的下行週期，碧桂園比其他幾家同規模體量的民營房地產企業多扛了 2 年時間，市場一定程度上建立起了對碩果僅存的幾家民營和混合所有製房企的信心。而此次碧桂園的遭遇，將動搖市場本已脆弱的信心，帶來一系列連鎖反應。
碧桂園管理層表示進行了深刻的反思：雖然對本輪市場調整週期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關係已發生重大變化，對三、四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。
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碧桂園先求穩定消費者信心！
回溯過去兩年，中國房地產行業經營主體大量出險，只有為數不多的民營地產公司仍能維持正常經營和債務如期兌付，碧桂園便是其中之一。
2022 年，碧桂園依然保持相對健康的資產負債表。截至 2022 年底，公司總資產為 1.74 萬億元，總負債 1.43 萬億元，淨資產約 3,095.73 億元，剔除預收帳款的資產負債率降至 69.4% ，淨負債率低至 40%，已達到近十年最低水平；同時，現金短債比為 1.6 倍，所有到期債務均如期償付，有息借款總額下降了 466.2 億元。
面對行業整體困難的局面，碧桂園表示：公司將千方百計開展自救，其中之一是全力做好保交付、保信用工作。 2022 年及 2023 年上半年，碧桂園集團連同其合營企業和聯營公司分別交付房屋近 70 萬套和 27.8 萬套，2023全年預計總交付近 70 萬套房屋。
近兩年，在行業銷售下滑、民營房企融資環境困難的背景下，碧桂園仍在通過實際舉措穩定行業信心。房屋交付量方面，穩居行業第一，且不存在逾期未交付的情況。
與此同時，上市至今碧桂園控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持該公司折合約 386 億港元且從未減持股票，包括累計提供約 66 億港元的無息無抵押借款。可見，控股股東也拿出誠意與集團共渡難關。
在自救舉措方面，碧桂園提出，將竭盡全力保障公司現金流安全，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉澱資產；同時，最大限度削減支出，以銷定產，嚴控無效產能、壓降各項非核心非必要的經營支出。加強費用管控，除剛性費用外，其餘費用盡量適用歸零原則；此外，精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用，銷管費用佔收入比例自 2017 年到 2022 年連續 6 年下降。
碧桂園該如何度過難關？
雖然遇到階段性流動危機，但碧桂園仍有堅實的土地儲備作為後盾。截至 2022 年年底，公司淨資產約 3,096 億元，總權益可售資源約 12,083 億元，其中已獲取的權益可售資源約 9,555 億元。
據了解，為更好地應對當前困難，碧桂園已經成立了由董事會主席任組長的專項工作小組，建立工作機制，統籌協調、高效決策、有力推進，力求努力渡過難關。
在手握高能級城市土儲的基礎上，房地產市場的整體信心在政策鼓勵下逐漸修復，碧桂園有望受益於政策支持的居住消費升級趨勢，更好地滿足住房改善需求。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，近期決策層及地方主管部門密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復，但在房地產銷售未實現整體企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要，只有供求兩端協同發力，才能最大程度地保障房地產行業平穩健康發展。
中金公司也在行業報告中指出，往前看，市場回暖有賴於決策層積極表態後，各地在認房認貸等關鍵需求端支持政策上的落地節奏與力度。如能有效推進，或將在中短期維度上帶動銷售逐步有所好轉，尤其是在本次政策更為聚焦的高能級城市中，具備對應土儲佈局、財務穩健、品牌形象正面的房企，更能把握銷售向上的彈性，帶動各項經營指標穩中向好。
《36氪》授權轉載
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