2026 租屋報稅｜房租可以報稅？扣除額怎麼算？租金報稅要準備什麼？房東租賃所得試算！
房租竟然可以報稅？常聽人家說好像「繳房租」是可以報稅的？如果真的是這樣，那房租應該要怎麼報稅？租金報稅的時候又應該要準備什麼樣的文件？但常常也會遇到房東不願意讓你報稅，到底為什麼呢？畢竟能省一筆是一筆，「 2026 租屋報稅攻略 」就跟著筆者一起來學習吧！
💡1 分鐘了解什麼是租屋報稅！
- 租屋報稅是什麼：租屋族可將年度租金支出列為所得稅的「扣除額」來減輕稅務負擔；而房東可以透過成為公益出租人或參加包租代管，享有租金收入的免稅額與必要費用扣除。
- 租屋報稅可以省多少：房屋租金支出自 113 年度起從列舉扣除額改為特別扣除額，並將扣除額上限金額調高至 18 萬元！
- 租屋報稅要準備什麼：當每年 5 月所得稅申報時，租屋族需準備好「租賃契約」、「支付證明」及「自住設籍或切結書」。
💡編按：房屋租金支出將從現行列舉扣除改為「 特別扣除額 」，且扣除額度將從 12 萬提高至 18 萬！因此，綜合所得稅申報戶不管採標準或列舉扣除，只要符合條件租金支出就能選擇特別扣除額！
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租屋報稅：房客租金如何申報？（改制前）
有些人剛出社會前幾年還在努力累積資產，有些人則希望自由不被房子束縛，不論你是哪一類型的租客族，租屋所支付的租金都可以在所得稅「 列舉扣除額 」中扣除的！只要滿足幾個特定要件，同時準備好文件（下面會詳細說明），就可以利用「 租金支出列舉扣除額 」列舉抵稅，一年「最高」有 12 萬的扣除額度。
當然，想要把「 房屋租金支出 」列舉到綜合所得稅的扣除額中，租客需要滿足的要件，包括：
- 租屋是以「自住需求」沒有營業使用
- 租屋人需是你自己本人、配偶或受撫養的直系親屬
因此如果子女在外就學，不論是「租屋在外」或「在校住宿」，只要有辦法提供住宿費繳費收據，也都是可以申報在租金列舉扣除額中。另外有一點大家比較容易搞混的地方是，申報租金支出不一定要設籍在租屋處，只要附上自住切結書同樣可以申報所得稅。
💡延伸閱讀＞＞＞2026 綜所稅攻略：夫妻報稅免稅額多少？分開和合併計算怎麼選？
租金報稅：房客租金如何申報？（改制後）
《所得稅法》第 17 條修正草案在 2023 年 12 月 19 日通過後，未來房屋租金支出將從現行列舉扣除改為「 特別扣除額 」！自 2024 年 1 月 1 日起就可列報房屋租金支出特別扣除額！未來扣除額上限金額將會調高至 18 萬元！
不過這次也訂定了相關有屋族以及排富條款，筆者整理出以下對象將排除適用新制租金報稅：
- 納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在中華民國境內有房屋者
- 當年度綜合所得稅申報適用稅率在 20% 以上者
- 股利及盈餘按 28% 稅率分開計稅者
- 基本所得額超過 750 萬元者
租金報稅房客要準備什麼？
如果你是早期在外租房子的租屋族，很有可能會因為「無法入戶籍」而無法向國稅局報稅。不過在新的法規通過後，你便可以「不在籍」的方式進行報稅，只要準備好３項證明文件就能向國稅局提出租金報稅了。
自住切結書或戶籍登記證明
要租屋報稅，你需要準備好自住切結書，此份是指納稅人在去年某段時間內承租於何處房子，且確實是自住而非營業或執行業務使用，如有不實願負法律責任的切結書。
💡自住切結書申請書表＞＞＞請點我！
租賃契約書
除了自住切結書之外，你需要準備租賃契約書，此份就是指一般出租人的合約書，建議提供影印版本來申請就好。
租金付款證明
你需要準備好支付租金的付款證明，此部分就是指向房東繳納房租或簽收的收據、匯款明細等證明。
記得要提供課稅年度內承租地址有辦戶籍登記的證明，這樣就可以順利完成稅務申報。只要你是在外租屋者，凡是備妥這些文件並在報稅期間內向國稅局稽核單位提供審核，就能為自己爭取節稅機會。
扣除額怎麼算？列舉扣除額 vs 特別扣除額差在哪？
正打算透過繳納房租來報稅的你，是否曾想過這到底可以為自己節省多少錢？改制前的租金報稅方式分為「 標準扣除額 」與「 列舉扣除額 」兩種申報方式（只能擇一）。不過改制後綜所稅的房屋租金支出就不用再做選擇，只要符合條件就可以選擇標準扣除額並同時申報特別扣除額！
房租報稅：標準扣除額
- 如果使用「 標準扣除額 」方式，單身者的標準扣除額固定是 131,000 元（夫妻合併申報為 262,000 元）。
- 標準扣除額不用檢附任何單據或證明文件，即可直接扣除。
房租報稅：特別扣除額
- 如果使用「 特別扣除額 」的方式，則每年有最高 18 萬元的房屋租金支出可以申報抵稅。
- 特別扣除額又包含 7 大項目，有取得特別扣除額證明者，可以把金額一筆一筆加總，得出的金額即可從所得稅中被扣除，需要檢附證明文件。
所得稅扣除額懶人包！
| 項目 | 一般扣除額 | 特別扣除額 | |
| 標準扣除額 | 列舉扣除額 | ||
| 條件 | 固定金額，沒有取得列舉扣除額證明者可直接扣除 | 有取得列舉扣除額證明者，可以選擇使用列舉扣除額 | 需檢附特別扣除額事項的相關證明 |
| 扣除項目 | ・單身者：13.1 萬元 ・夫妻合併申報：26.2 萬元 |
・捐贈 ・人生保險費 ・醫藥及生育 ・災害損失 ・自用住宅購屋借款利息 ・政治獻金捐贈 ・競選經費 ・罷免案支出 ・私校捐贈 |
・財產交易損失扣除額 ・薪資所得特別扣除額 ・儲蓄投資特別扣除額 ・身心障礙特別扣除額 ・教育學費特別扣除額 ・幼兒學前特別扣除額 ・長期照顧特別扣除額 ・房屋租金支出特別扣除額（每戶最多 18 萬元） |
租金報稅改制前後懶人包！
| 項目 | 改制前（舊制） | 改制後（新制） |
| 扣除額類型 | 列舉扣除額 | 特別扣除額 |
| 申報限制 | 標準扣除額、特別扣除額擇一 | 符合規定可選擇特別扣除額 |
| 租金扣除上限 | 12 萬元 | 18 萬元 |
| 適用對象 | 無特別規定 | 設有排富條款 |
租金報稅改制前怎麼選？
在改制前的所得稅申報時，標準扣除額、列舉扣除額可以擇一申請，那這兩個方式應該怎麼選呢？以一個簡單的面向來說，我們可以用 12.4 萬元為基準，如果你的列舉扣除額加起來有超過標準扣除額 12.4 萬元的話，那就選擇列舉扣除額申報，沒有的話就選用標準扣除額報稅。
如果你是在外租屋的「單身」「無殼蝸牛」，每月租金以 13,000 元來計算， 1 年下來租金支出共 15.6 萬元，這時列舉扣除額一定會大於標準扣除額（因為房租的列舉扣除額已經 12 萬，還可以再累加其他的列舉扣除額），所以使用每年最高 12 萬元的租金支出列舉扣除額來進行報稅比較划得來。不過實際上的節稅效果，還是要把各項目都條列出來計算才會知道喔！不過在租金報稅改制後就有特別扣除額可以選擇啦！
💡 租金報稅最新消息：
《所得稅法》第 17 條修正草案已在 2023 年 12 月 19 日通過，朝野取得共識規劃將「房屋租金從列舉扣除額改為特別扣除額」，扣除額上限也將有從 12 萬提高至 18 萬！
房客租屋報稅常見問題！
租屋情境一：我和室友合租該怎麼申請租屋報稅？
實務有一個常遇到的情境是，如果你是與別人合租該怎麼算？租金支出特別扣除額沒有一間房屋只能申報一次的限制，因此你和室友合租公寓，每個人可以特別扣除的額度上限都是 18 萬元。這邊需要注意的是，需要「 租賃契約書正本 」，因此如果你和幾個朋友合租一間公寓，需要「每個人都與房東分開簽約」，或是合約上有所有合租人名字，並證明各自負擔的租金額度，就能夠各自申請租屋報稅唷！
舉例來說，如果你們是兩個人合租一間 22,000 元的物件，與房東簽署的合約就必須以同一個地址分開簽約，依照各自簽約的租金才可以申請租金報稅。
💡延伸閱讀＞＞＞【合租】合租要注意什麼？合租優缺點？合租生活公約這樣訂！
租屋情境二：我買房也租房，可以同時申報嗎？
有一些朋友老家住在中南部，在北部工作租房定居，因為中南部房價相對便宜，在租房同時也同時在中南部置產，如果遇到同時租屋也貸款買房的情況，原則上需要從「 租金支出 」或「 房貸利息 」擇一申報，不過財政部也放寬《所得稅法》第 17 條有關房屋租金支出特別扣除額視為非自有房屋的規定，子女求學、異地工作或就醫等五類情況，每戶每年可享最高 18 萬元特別扣除額。
租屋報稅：房東租賃所得稅怎麼算？
包租公、包租婆出租房屋收取租金收入，出租房屋獲得的「 租賃所得 」是併入個人所得稅申報，租賃所得併入個人綜合所得稅後，視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同，所得適用級距稅率有所差異。
這邊所指「 租賃所得 」依照《所得稅法 § 14 》並不等於租金收入，房東收到租金收入先扣除必要費用後，才會被算成是租賃所得。
💰 租賃所得＝租金收入－必要費用
對於必要費用的認列，是指因租賃而發生合理、必要損耗及費用，除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外，也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢？這要從租賃所得申報方式說起...
租賃所得計算：標準申報
租賃所得申報方式有兩種，差異在於兩種「 必要費用 」認定方式，一種是不需要任何證明文件，租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 （扣除 43% 必要費用）。
💰 租賃所得 = 全年租金收入－(全年租金收入× 43% ) = 全年租金收入× 57%
舉例來說：假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 若沒有成本費用相關證明文件， 則租賃所得稅額計算如下：
💵 租賃所得 = 2 萬× 12 個月×( 1-43% )
💵 租賃所得稅額 = 租賃所得× 20%
租賃所得計算：列舉申報
另一種採取列舉扣除方式，房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」，逐項提出證明。可扣除的必要損耗及費用包括：
- 房屋折舊： 按照房屋耐用年限攤提計算， 需保留買房的發票或收據、房屋稅單
- 修繕費： 泥作、木工或水電開立的發票或收據
- 房屋稅與地價稅： 稅單影本
- 購屋貸款利息： 權狀影本、貸款證明影本
- 保險費 (火險、地震險) ： 保險費收據
在房屋大幅裝修年度中，更需要保存申報所需要的單據，才能享有 節稅 措施。這兩種中 包租公 可以先自己試算選擇所得較高者適用。
💰 租賃所得 = 全年租金收入－租屋成本
舉例來說：假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 各項租屋成本必要費用加總共 8 萬， 則租賃所得稅額計算如下：
💵 租賃所得 = ( 3 萬× 12 個月) – 8 萬
💵 租賃所得稅額 = 租賃所得 × 20%
租金報稅房東要注意這些事！
出租情境一：我把房子借給親友做生意
有些人把閒置的房屋借給親朋好友做生意，不論實際上有沒有收租金，都要申報租賃所得，繳納所得稅。如果房子是自己使用，或借給配偶、直系親屬(爸媽及兒女)，且確實未收取租金，是可以不用申報租賃收入。
出租情境二：包租代管可以節稅
為了鼓勵房東將房屋出租並保障租客權益，個人房東委託業者「 一般包租代管 」或「 經營社會住宅 」，且契約時間達一年以上，可以享個人綜合所得稅優惠。
一般包租代管，每屋每月有 6,000 元租金所得免稅； 6,000 元至 2 萬元可以以租金收入 53% 抵扣費用，超過 2 萬元回歸以 43% 抵扣費用。相比一般包租代管方案，社會住宅具有公益性質，享有減稅優惠較高，每月有 1 萬租金所得免稅， 1 萬以上的租金收入以租金收入 60% 抵扣費用。
出租情境三：出租土地不含房屋，租金不看扣除 43% 必要費用
國稅局表示，當土地與其地上房屋一起出租時，無論土地與房屋所有權人是否為同一人，土地租賃收入都可以減除 43％ 的必要損耗及費用。
也就是說，當土地與地上房屋分屬不同所有權人時，土地若與房屋共同出租，無論是地主或屋主在申報綜合所得稅時，租金收入都可減除 43％ 必要費用；但若僅地主出租土地，房屋並未一同出租，那地主收的租金就沒辦法適用 43％的必要費用扣除規定，僅能以當年度繳納的地價稅作為必要費用扣除。
租屋報稅常見爭議！
爭議一：房東為什麼不讓房客報稅？
常常房客想要報稅但房東卻不願意，甚至會恐嚇說如果真的要報稅就要漲房租或解約！為什麼房東會這麼害怕讓房客去報租金支出？因為這樣房東就必須多支付很多錢！
如果今天政府確認房東是將住宅出租時，照著一般程序，房東的「租賃所得」是會要被課稅的（租賃所得稅，合併在每年度的綜合所得稅裡一起申報），而且地價稅與房屋稅也會比 「自用住宅」（未出租時）提高不少， 房屋稅將提高 2～3 倍、地價稅則提高至 5 倍以上！房屋轉手時，土地增值稅的優惠也拿不到！
所以過去在房客沒有要報稅的時候，政府無法發現這間房子是在出租狀態，以至於房東可以收了房租但卻不用繳稅，而且還可以繼續享受自住的優惠稅率。但當今天房客決定要拿房租支出來扣抵所得，房東就勢必會增加支出，所以通常房東都很不希望房客這麼做！
爭議二：房東不給報稅可以嗎？
怎麼辦想要報稅時卻發現合約上居然說不能報稅？難道我真的不能準備好三項申請文件向國稅局申辦減免稅務？
答案是：NO！你還是可以去報稅！
政府規定房東「不得」約定房客不許報稅，根據「所得稅法」條文，個人只要有所得產生就應該申報納稅；而民法中也規定，房東要負擔租賃物所產生的稅捐，因此只要房客向國稅局提出租金報稅，房東是無法阻止房客。一旦房東向房客約定不許報稅等問題出現，依照「消費者保護法」規定是可處以 3 萬 ~ 30 萬元罰鍰。
爭議三：房東不讓我報稅怎麼辦？
如果房東真的不讓你報稅，你也可以在蒐集完漏報租金收入的證據後主動向國稅局提出檢舉，一般你提出蒐集逃漏稅捐的事實、租屋處地址、涉嫌逃漏稅的年度、租賃契約書與實際繳交租金情況，國稅局只要確認事實證明就會要求房東補稅，如情節嚴重房東還有可能面臨罰則的情況，所以建議房東還是要依照法規來進行會比較好。
不過，無論如何還是建議租屋族群在與房東簽訂合約時，主動向房東說明會進行「 租屋報稅 」會比較好，畢竟凡事以和為貴，這樣既能住得安心，也能獲得保障。
租屋報稅新制！房租改列特別扣除額！
立法院財政委員會於 2023 年 11 月 27 日審查《所得稅法》第 17 條修正草案，已在 2023 年 12 月 19 日通過！為了保障弱勢租屋族的權益、改善租屋黑市，朝野取得共識規劃將「房屋租金支出從現行列舉扣除改列為特別扣除額」，正式上路後預估會有 100 萬戶受惠！但為避免替富人減稅或重複減除疑慮，同時也會增設排富、排除有殼族、排除受領補貼的三大條件。
現行排富條款包括，綜所稅適用稅率 20% 以上、股利所得採 28%分開計稅及基本所得額超過最低稅負免稅額（ 2024 年為 750 萬元）；其次，財政部長也提到應排除有殼族，亦即若本人、配偶、受扶養直系親屬在國內持有房屋，將不能適用；第三，領有租金補貼者，應將補貼金額從租金支出中減除，舉例來說，假設每年領取內政部租金補貼 60,000 元，全年租金 120,000 元，則僅能將 60,000 元列為特別扣除額。
除此之外，財政部也同意將碼租金扣除額上限從現行的 12 萬元/年提高為 18 萬元/年！此次的所得稅法修正在 2024 年起生效，所以民眾在 2025 年 5 月申報綜合所得稅時就可以享受租金報稅的優惠囉。
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