2024 房屋稅|房屋稅是什麼?房屋稅繳納時間?房屋稅試算!

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2024 房屋稅|房屋稅是什麼?房屋稅繳納時間?房屋稅試算!
最新更新時間: 2024/4/19
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房感知識庫
文章段落

「 房屋稅 」是買一間房子除了購屋本身要負擔的直接成本外,最大筆的年度隱形成本之一(不考慮過高昂的管理費的話)。許多首購族、新手族只關心買賣當下,買得夠不夠便宜及再轉手時賣得夠不夠高。但因為不了解購屋時潛藏的隱形成本,而在入手後才發現原來需要支付的錢遠超過自己的預期,因而哀聲連連,對於賣方而言,也可能因此高估了收益。

編按:2024 年 4 月 3 日發生芮氏規模 7.2 全台有感地震,而「 房屋稅 」繳納時間在即,不少民眾遇到震後房屋毀損狀況。對此,各稅捐處表示如有因地震造成房屋損失,可申請房屋稅捐減免,在「災害發生之日起 30 日內,向稅捐處申請減免房屋稅。房屋毀損面積 3 成以上不及 5 成者,房屋稅減半徵收;毀損面積 5 成以上,必須修復始能使用者,免徵房屋稅」!

究竟 房屋稅 到底是如何課徵?房屋稅稅金 提升又會產生什麼影響?一起到內文從 房屋稅 的試算公式開始了解吧!

房屋稅

房屋稅 」同地價稅一樣為持有稅,是向房屋所有權人徵收,每年 5 月為繳交房屋稅期間,房屋稅計算時間為去年 7 / 1~今年 6 / 30 ,如果還沒有收到今年房屋稅單需要立即申請補發並繳納房屋稅,房屋稅的計算方式為:

💰 房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
*如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿 1 個月者不計

其中的「 房屋評定現值 」,簡單來說就是政府評定的房屋價值,廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件,訂定一個「 房屋標準單價 」,再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率,計算出「 房屋評定現值 」。簡單來說,通常使用坪數越大,建材建造越好、屋齡越新的房屋,房屋評定現值會較高。

房屋稅繳納時間?

房屋稅繳納時間是固定的,也就是每年的 5/1 ~ 5/31。所以, 2024 房屋稅繳納時間為 「 2024 年 5 月 1 日~ 2024 年 5 月 31 日

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房屋稅查詢!

如果想知道自家的房屋稅要繳多少,可以至「各縣市政府地方稅務局網站」查詢!可以查詢的項目包含:

  • 房屋稅籍編號查詢
  • 房屋稅現值查詢
  • 各縣市市房屋稅稅額查詢(即時查詢)
  • 各縣市地方稅退稅查詢

房屋稅怎麼算?

前面有提到,房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率,以下就讓我們分別來介紹房屋評定現值以及房屋稅率:

房屋評定現值

「 房屋評定現值 」指的是捐稽徵機關在房子所有權移轉時,所認定的建築物「折舊後的現值 」。

建物現值的計算,通常是依照當地縣市「 不動產評價委員會 」評定的標準價格。通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優,則評定現值愈高;同時,北中南不同地區的差異也大不相同。

💰 房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(路段率)

房屋評定現值怎麼查

房屋評定現值並不像公告土地現值一樣會顯示在謄本上,而是顯示在「 稅籍證明 」,因此要由所有權人攜帶身分證正本、印章到「地方稅稅務機關」申請「 房屋稅稅籍證明 」。

核定單價

💰 核定單價 = 標準單價 ×( 1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

房屋稅試算

台北市房屋稅線上試算
新北市房屋稅線上試算
桃園市房屋稅線上試算
台中市房屋稅線上試算
台南市房屋稅線上試算
高雄市房屋稅線上試算

房屋稅稅率一覽表!

房屋稅稅率會依照不同的使用用途而有差異,以台北市為例

房屋使用情形 持有戶數 房屋稅稅率
( 110/7/1 起)
住家用 單一自住 全國 1 戶 相當稅率 0.6%
(註1)
自住用 全國 3 戶內 1.2%
公益出租人出租使用 不限 1.2%
( 109/7/1 起相當稅率 0.6% )
(註2)
社會住宅包租代管 不限 相當稅率 0.6%
其他住家用 公有房屋供住家使用 1.5%
出租供符合本市社會住宅承租資格者使用,且持有主管機關核發之出租人核定函
經勞工主管機關核發證明文件之勞工宿舍
公立學校之學生宿舍,由民間機構與主辦機關簽訂投資契約,投資興建並租與該校學生作宿舍使用,且約定於營運期間屆滿後,移轉該宿舍之所有權予政府
公同共有,除共有人符合自住外 2.4%
其他非自住(超過 3 戶就會進入囤房稅的計算囉!) 北市 2 戶以內 2.4%
北市 3 戶以內 3.6%
非住家用 營業用 不限 3%
私人醫院、診所或自由職業事務所用 3%
人民團體等非營業用  2%
停車場或防空避難室違規使用 住家用 3.6%
營業用 5%
私人醫院、診所或自由職業事務所用 5%
非住家非營業用 2.5%
空置房屋(依使用執照所載用途別或都市計畫分區使用範圍認定) 住家用 非自住−起造人待銷售 於起課房屋稅 1 年 6 個月內未出售者 2%
其他非自住 北市 2 戶以內 2.4%
北市 3 戶以內 3.6%
非住家用 營業用 不限 2%
醫院、診所用
其他

註 1:家戶持有全國單一自住並設立戶籍,且符合台北市都市計畫規定可作住宅使用的房屋,自 109 年 7 月 1 日起課稅現值折減比率由 16% 提高為 50%(相當稅率降為 0.6% ),其現值最高折減額度為 750 萬元(即稅額折減上限為 9 萬元)。
註 2:符合月租金收取不超過中央主管機關公告當年度社會住宅包租代管計畫簽約租金上限者,比照單一自住房屋,自 109 年 7 月 1 日起課稅現值折減 50%(相當稅率 0.6%),其現值最高折減額度為 750 萬元(即稅額折減上限為 9萬元)。

簡單彙整如下表所示:

房屋使用情況 房屋稅稅率 房屋稅計算
自住或公益出租 1.2% 房屋評定現值 × 1.2%
其他供住家用者 1.5~3.6% 房屋評定現值 × 1.5~3.6%
營業、私人醫院、診所、自由業事務所 3%~5% 房屋評定現值 × 3%~5%
人民團體等非營業使用 1.5%~2.5% 房屋評定現值 × 1.5%~2.5%

但如果說今天是屬於「住家+非住家」混用的模式該怎麼計算呢?也就是說今天某 A 有一間透天厝,一樓經營咖啡廳,二、三樓作為住家者,那房屋稅就會以實際使用面積,分別按住家用、非住家用課徵。

💡更多減輕房屋稅的項目>>>看這裡

房屋稅稅率可以變更?

如果想要變更房屋的使用情快,是是可以主動向稅捐機關提出申請的!因為房屋稅是按月課徵,所以如果想要變更的話:

  • 變更申請日在該月 15 日之前(包含 15 日),那該月就可以適用新的房屋稅稅率
  • 變更申請日在該月 15 日之後( 16 日起算),那就要下個月才能適用新的房屋稅稅率

誰要繳房屋稅?

房屋稅的納稅義務人分為幾種:

  • 房屋所有權人(屋主)
  • 房屋有典權者,則向典權人徵收
  • 房屋是共同持有,則推舉一人出來繳納
  • 房屋為信託財產,以受託人為納稅義務人
  • 房屋是出租狀態,則可由承租人代繳,再抵扣房租(也就是承租人在法律上沒有必須要支付房屋稅)
  • 房屋所有人不明時,向申請使用執照者徵收;沒有使用執照,就向建造執照者徵收;再沒有建造執照人,就跟現住人或管理人徵收。

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買賣房後,房屋稅怎麼拆分?

因為 房屋稅 是按月計算的,所以會用「月」來做拆分。如果過戶那天,也就是到地政機關完成移轉登記手續完竣的那天(買賣移轉日)

  • 在該月 15 日之前(包含 15 日),那該月就開始由新屋主負擔房屋稅
  • 在該月 15 日之後( 16 日起算),那就要下個月才由新屋主負擔房屋稅

房屋稅 繳納時間則一樣都在隔年的 5 月,只是這一戶有交易的房子的房屋稅就會拆成兩張單,由新舊屋主個別負擔自己的那一部分。

房屋稅遲交怎麼辦?房屋稅滯納金計算!

如果房屋稅逾期繳納每超過 2 日按應納稅額加徵 1% 滯納金,最高至 15% ;超過 30 日仍未繳納者,就需移送法務部行政執行署強制執行。

2024年繳納日期 加徵滯納金 2024年繳納日期 加徵滯納金
6/2、6/3 +1% 6/4、6/5 +2%
6/6、6/7 +3% 6/8、6/9 +4%
6/10、6/11 +5% 6/12、6/13 +6%
6/14、6/15 +7% 6/16、6/17 +8%
6/18、6/19 +9% 6/20、6/21 +10%
6/22、6/23 +11% 6/24、6/25 +12%
6/26、6/27 +13% 6/28、6/29 +14%
6/30 +15% 7/1 之後 +15% 並強制執行

房屋稅最新消息!申請自住稅率須設籍!

房屋稅申請自住稅率須設籍

房屋稅課徵將有大變革,將仿照地價稅的課徵模式,擬定房屋稅課徵基準日,定納稅義務基準日為每年 2 月最後一日、變更使用情形申請期限為每年 3 月 22 日。假設你在 9 月 1 日買賣房屋,舊制最慢 10 月中前就要申請自住,隔年 5 月的房屋稅才能適用自住稅率,但未來若新制上路,則只要在隔年 3 月 22 日(開徵前 40 日)前申請即可!

此外,原先房屋稅自用住宅稅率並未有太多要件,只要房屋是本人、配偶、直系親屬有實際居住使用的情況,就可以在全國三戶限額內適用自住稅率,然而這次將加重對房屋稅適用自用住宅稅率的限制,除了本人、配偶或直系親屬需實際居住,並且規定「應辦竣戶籍登記」才符合適用!

納稅義務人在未來除了需注意納稅基準日,若原先符合自用住住宅稅率者,也要確認是否辦竣戶籍登記!以免自身權益受損!

房屋稅條例修法打房!

為了配合政府持續打炒房、避稅,囤房稅 2.0 在 2023 年 12 月 19 日經立法院三讀通過,囤房稅率確定將從現行 1.5%~3.6% 調整為 2%~4.8%,並改採「全國歸戶、全數累進」的模式課稅,最快將於 2024 年 7 月正式上路、於 2025 年 5 月的房屋稅開始適用課徵!

💡更多房屋稅條例修正資訊>>>囤房稅2.0三讀通過!囤房稅是什麼?囤房稅計算方式?各縣市囤房稅稅率!

房屋稅常見問題QA

Q:自住使用及公益出租人出租使用房屋如何認定?

A:根據財政部頒定的「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」:

  • 自住用房屋:
    個人所有的住家用房屋無出租使用,並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內,就適用自住房屋稅率 1.2% 。
  • 公益出租人出租使用之住家用房屋:?
    經直轄市、縣(市)主管機關依住宅法及其相關規定核(認)定之公益出租人,於核(認)定之有效期間內,出租房屋供住家使用,就可以適用房屋稅最低稅率 1.2% 課徵。

不過,要提醒一下大家, 2023 年開始民法下修成年年齡為 18 歲,也就是說未成年子女只要滿 18 歲就要單獨計算課稅戶數,所以民眾如果想申請自住房屋稅率,就可能會因此有提早突破三戶限制的可能,因此建議大家在申請房屋稅優惠稅率時要特別注意!

💡延伸閱讀>>>公益出租人|公益出租人是什麼?申請條件?公益出租人缺點?

Q:房屋課稅面積中部分供作非住家使用,應如何計算房屋稅?

A:依房屋稅條例第 5 條第 1 項第 3 款規定:「房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」

也就是說,非住家使用部分面積超過全部面積 1/6 的部分,按實際使用面積課徵房屋稅,非住家使用部分面積未達全部面積 1/6 的話,則以 1/6 面積計算,但仍需分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

Q:房屋供作營業使用,但沒有取得營利事業執照,是不是就不必按營業用稅率課徵房屋稅?

A:不是!房屋只要供作營業使用,不論營利事業是否合法、有沒有取得執照,都應該依就有營業使用的事實按營業用稅率課徵房屋稅。

Q:違建要繳房屋稅?

有些人會問,家裡如果有違章建築(鐵皮屋等),没有所有權狀是否不需要繳交房屋稅呢?
依據稅法附著於土地之各種房屋,及有增加該房屋使用價值之建築物,皆為課徵對象;若是房屋頂樓增建未有設有門窗、牆壁的棚架作為遮陽防雨使用,則可以免課徵房屋稅。

💡延伸閱讀>>>什麼是違章建築? 違建 一定會被拆除嗎? 如何避免買到 違建 ?

Q:老屋免繳房屋稅?

各縣市稅務局指出,目前住家用房屋現值如果低於 10.2 萬元以下,就可以免課徵房屋稅。換句話說,並不是只要 30 年以上的老屋就可以免課稅的,而是要看他的價值及使用情形而定!!!而為了避免納稅人將房屋改建後虛報為老屋以避稅,地方稅務局於每年 2 ~ 11 月均會進行定期清查的工作,包含查核公益出租人、災害通報、低收入戶等資料,並且派稅務人員前往抽查各房屋新建、增建、改建及使用等情形。

此外,稅務局相關單位表示, 2022 年會加強清查「免課稅的房屋」,包含土造、木造、竹造等住家用房屋現值低於 10.2 萬元的老屋,如果發現有已經拆除或坍塌的房屋,則會註銷房屋稅籍,也就是說原房屋所有人可以免除繳納這棟建築物房屋稅的義務。反之,如果發現屋主對老舊的免稅房屋進行增建、改建,導致房屋價值超過原先的免稅門檻,地方稅局即會核實認定課稅!

💡「增建、改建就要補納稅」是什麼意思?
舉個簡單的例子來說,依照《房屋稅條例》第 3 條的規定,如果屋主在老舊公寓內增建電梯、陽台外推或是挑高空間私自增加夾層等等,因為這些建築情形都增加了原先房屋的使用價值,所以就算原本老屋已經免稅了,但今年在稅務人員在查核後,就會依照實際使用情形核定該老屋新的房屋稅基,也就是說明年 5 月這棟房屋很可能就必須要回歸繳納房屋稅的行列囉!

Q:太陽能設施免繳房屋稅?

根據《房屋稅條例》第 3 條的規定,如果在房屋上另外增建建築物、增加房屋使用價值,增建的部分也都會納入房屋稅課徵的對象!如果民眾在屋頂搭建頂蓋、梁柱或牆壁等建築物,稅務單位都會依照它的建築面積、構造、高度等項目評定房屋現值,併入主建物一起課徵房屋稅,納稅人需要在建造完成日起 30 日內向稅局申報房屋增建,否則可能會有逃漏稅的疑慮喔!

也就是說,如果房屋如果增建樑柱,都會增加的房屋的價值,房屋的價值既然增加了,要繳的房屋稅自然也跟著提升。但是,財政部近日公告函釋,從 2022 年 7 月 1 日起,如果增建的樑柱屬於「太陽光電設施使用」,且「未涉及其他加蓋情況」等,就可以歸類為「光電用途」而「非房屋」,所以就可以免課徵房屋稅!

Q:騎樓要繳房屋稅?

根據《房屋稅條例》的規定,騎樓是否課徵房屋稅,會依據騎樓的開放使用狀態而定:

  1. 騎樓「供公眾通行使用」:免徵房屋稅。
  2. 騎樓「非供公眾通行使用」:依其實際使用情形課徵房屋稅。

舉例來說,如果你家前面的騎樓開放供大眾使用,那騎樓就不會被算在房屋稅的課徵範疇。不過,如果騎樓設有營業攤位,則會依據營業用稅率課徵房屋稅(就算只有特定時間營業,其他時間開放公眾使用,仍然會被納入課稅範圍!);如果是未營業但封閉使用,那就會依據住家用稅率課徵騎樓部分的房屋稅喔!

【參考資料】

【其他房產相關稅賦】

【延伸閱讀】

本網站所提供之交易資訊來源皆為「內政部實價登錄」,房價資訊均已排除特殊交易及極端值。本網站對資訊之正確性與即時性不負任何責任,所提供之資訊僅供參考,無推介買賣、投資之意。投資人依本網站資訊進行的後續交易,若發生損失需自行負責,請謹慎評估相關風險。

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