房地合一稅新制？房地合一稅試算？房地合一稅重購退稅重點！

房地合一稅，是自住換房或是投資房地產時一定不能忽略的成本來源。但到底什麼是「 房地合一稅 」？ 2021 年上路的房地合一稅2.0又是什麼？ 房地合一稅基 、 房地合一稅2.0稅率 分別為何？又該如何計算呢？今天筆者快速的用一篇文章幫大家整理清楚房地合一稅的所有細節！

💡最新房地合一稅收出爐！ 2024 Q3 全台房地合一稅已累積 793 億元，年增率 71.6 %！其中「個人房地合一稅」累積稅收已達 501.47 億元，年增率為 90%！

下半年受到政府打房、房貸放款趨緩的影響，房地合一稅單月稅收增長已有趨緩，究竟 2024 年房地合一稅收能否再創新高、突破千億元大關？房地合一稅收是受到什麼影響？怎麼計算的？一起到內文看看吧！

房地合一稅

「 房地合一稅 」是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（也就是我們平常交易時所謂的總價），扣除包含實際取得成本（當年你購買的總價）的一些項目後，如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅。

📌 一句話解釋房地合一稅：「你賣房的時候有賺到錢，針對賺的部分，要課所得稅。」

感覺「 房地合一稅 」這個名詞聽起來超陌生，難不成是政府打房的新手段？還是又是中華民國萬萬稅的一環？

其實這只是把過去的兩種稅合併一起課徵。在房地合一稅法通過之前是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

💡延伸閱讀＞＞＞2024 打房最新消息｜打房政策有哪些？炒房最高罰 5,000 萬？平均地權子法上路！

所以「 房地合一稅 」就只是整合這兩者，用意在使房產買賣中針對增值利益（獲利）的課稅方式可以統一，而非各自為政。要注意的是這種所得稅是不能與一般常見的綜合所得總額一併呈報的喔！

房地合一稅課稅範圍

因為 房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，所以要課稅的標的為：

• 於 105 年 1 月 1 日以後「 取得 」的房屋、土地
• 在 105 年 1 月 1 日以後「 出售 」的房屋、土地
• 在 105 年 1 月 1 日以後「 取得 」的「 預售屋及其坐落基地 」
• 符合一定條件之股份或出資額

同時符合這兩個條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍。

房地合一稅試算

講了這麼多，到底「 房地合一稅 」應該怎麼算？其實房地合一稅跟所有稅的公式一樣，都是用「 稅基*稅率 」，所以我們需要分別找出這兩組數字！

房地合一稅稅基

💰房地合一稅稅基＝
房產交易所得（賣價扣買價）－買賣原始取得成本－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額

這邊的「交易日」認定也有些複雜，可以區分為「一般交易」與「特殊交易」兩類。

1. 一般交易原則是以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準
2. 特殊交易情形的交易日認定如下：

房地合一稅稅額

應繳納的房地合一稅＝稅基（課稅所得）× 適用稅率（房地合一稅率依照持有時間不同有區別，下面說明）

房地合一稅線上試算！

「 房地合一稅 」公式中因為要考量的東西實在太多，像是稅基公式中的「 土地漲價總數額 」該怎麼計算呢？ 就算知道計算公式，對於民眾來說要自己計算也有點困難。所以筆者會建議大家如果想要計算房地合一稅可以直接用財政部線上的試算系統偷吃步的處理，避免算錯造成買賣失利！

💡 房地合一稅線上計算＞＞＞房地交易案件是在 110 年 7 月 1 日以後之交易

房地合一稅新制

2021 年上路的新版的「 房地合一稅 2.0 」稅率的比例做了很大幅度的調整。持有 2 年內的稅率都被拉到 45%（過去介於 1～2 年之間只要 35％ ）。所以整體來說，對於短期持有買賣的投機客，大力出手，但對於長期持有的稅率也是增加的（自用住宅除外）！

除此之外，這次也終於將預售屋、特定股權交易納入房地合一課稅範圍。雖然稅率調整了，但也還是保留著一些空間。例如：若是因非自願因素出售，還是可以適用排除條款以 20% 課徵，不會被課 35% 或 45% 。（其他部分的例外內容，都還是維持舊版的沒有更動！）

房地合一稅可扣除費用有哪些？

可以從房地合一稅稅基中扣除的項目包含買賣原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額三類，以下分別介紹：

買賣原始取得成本

買賣取得者，其原始取得成本即買入時之成交價額。除了原先取得房地價款可扣除以外，以下支出只要可以提出舉證文件，也都可以列為成本被扣除：

1. 取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等）
2. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費
3. 依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用：
   (1) 改良土地費用
   (2) 工程受益費
   (3) 土地重劃負擔總費用
   (4) 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土 地之公告現值總額
4. 該次交易移轉的相關費用：
   (1) 交易時支付之必要費用，包含如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費、證券交易稅、手續費等
   (2) 當次交易未自該房地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，計算方式為［(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅］
   
   沒有繳交移轉費用相關證明文件的所得人，會由稽徵機關依查得資料核定費用；無查得資料，得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。
   ＊不過，使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。

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• 買房費用有哪些？買房收租還有隱藏成本？買房出租省錢攻略！
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除此之外，針對「預售屋換約」的部分，國稅局表示並非以成交價額 3% 或 30 萬元取其低當作成本扣除，而是只認定「已付款項加上獲利的3%」作為可扣除成本，因此對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案，要繳的稅將變得更多（後面有更詳細的案例介紹，繼續往下看看吧）！

交易日前 3 年內交易損失金額

交易日前 3 年內交易損失金額依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。

土地漲價總數額

土地漲價總數額＝公告土地現值−前次移轉現值

舉例來說，假設小明出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為 40 萬元，小明自行申報土地增值稅的土地移轉現值為 60 萬元，前次移轉現值為 30 萬元，那小明可以減除的土地漲價總數額就是 10 萬元（出售時之公告土地現值 40 萬元−前次移轉現值 30 萬元）。
＊註：自行申報土地移轉現值 60 萬元超過出售時公告土地現值 40 萬元部分，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。

房地合一優惠稅率？

不過對於一般民眾來說好消息是房地合一稅2.0 還是可有「 自用住宅免稅優惠 」！只要滿足這三個條件：

• 本人、配偶或未成年子女設籍
• 持有並居住連續滿 6 年
• 且無做為出租與營業使用者

💡編按：依據《所得稅法》規定，個人出售房地合一，如果要主張自住房屋交易所得 400 萬元以下免稅或者重購自住房地退稅的租稅優惠，需符合納稅義務人或其配偶、未成年子女在該地設籍的條件。
假設該房地只有未成年子女設籍，但該子女在 2023 年出售時已年滿 18 歲，那該房地就不符合房地合一稅自住條件！因此建議納稅義務人在出售房屋時可以預先將配偶或其他未成年子女遷入，以避免無法申請房地合一優惠稅率！

房地合一稅 400 萬免稅額

當你的房屋符合自住房屋的要件，且房屋交易的所得結果為：

• 獲利 400 萬元以下＞＞＞免課房地合一稅
• 獲利超過 400 萬元以上的部分＞＞＞房地合一稅稅率 10%

舉例來說：
小明出售自用住宅總共賺了 600 萬，其中 400 萬可以免稅，剩下 200 萬的獲利則以 10% 的房地合一稅率計算！

房地合一稅重購退稅

講解完怎麼計算房地合一稅之後，是不是覺得賣房還有一個這麼重的所得稅，讓你不敢再輕易的買賣房呢？筆者要說，如果今天你是投機客，那自然就該注意，但若你只是因為想要住新的或大的房子所以才想換屋的話，那你大可放心！

因為不論你是「先買後賣」或是「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在 2 年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，你便可以申請「 重購退稅 」。

也就是當上述條件完備時，你可以申請按第二次購買價格占出售價額的比例，退還依規定繳納的房地合一稅。舉例來說，如果你賣了一戶舊房（總價 5,000 萬，房地合一稅繳了 200 萬），而你在兩年內又買了一戶新房，如果：

• 新房總價 >= 5,000 萬，則全額退稅
  所以如果新買的房是 7,000 萬，則因為賣房所繳的 200 萬就可以拿回來
• 新房總價 < 5,000 萬，則按 新房總價/舊房賣價 的比例來退稅
  所以如果新買的房是 4,000 萬，則因為賣房所繳的 200 萬* 4 / 5 （ 4,000 萬 / 5,000 萬）= 160 萬就可以拿回來

房地合一稅申報

房地合一稅申報時間

房地合一稅 開始擴大課稅的交易類型，所以需要申報的時機點就不再只限於移轉登記的隔天起算了！總共可以分為以下 4 個時機點，請大家務必在規定時間內完成申報喔！

• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算 30 日內申報
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報

房地合一稅申報文件

如前面所說，你必須在申報期限內完成申報！而所需要準備的文件為包含：

• 個人房屋土地交易所得稅申報書
• 買賣交易契約書影本
• 成本及必要費用相關證明文件
• 其他有關文件（e.g.你想扣抵的費用證明）

非自願交易！房地合一稅優惠稅率！

雖然說房地合一稅2.0看起來對各種種類房屋、各種買家都嚴格規範，但其實也開放了在某些特殊情況，給予課徵房地合一稅一定程度的寬限。在個人方面，共有 7 種非自願的情境可以適用 20%稅率課稅：

• 個人因調職及非自願離職（白話文：當你被迫離開原工作城市，在原城市的房子要出售）
• 遭他人越界建屋（白話文：當你的土地被別人侵犯，因此想要轉手）
• 依法遭強制執行（白話文：當你家被法院賣出）
• 因重大疾病或意外需支付醫藥費（白話文：當你是真的因病或意外急用錢）
• 持保護令避開家暴相對人（白話文：當你是因為要躲避家暴對象）
• 繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分（白話文：當你是被迫賣出）
• 繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（白話文：因為付不出繼承的房貸，所以被迫賣出）

如果面對上述這 7 種情境的是「個人」主體，是可以排除適用房地合一稅2.0的未滿 5 年就出售的 35%～45%重稅！

至於營利事業主體則是有下列 4 項的房地合一稅寬限情境，同樣適用 20%稅率課稅：

• 遭他人越界建屋（白話文：當公司的土地被別人侵犯，因此想要轉手）
• 依法遭強制執行（白話文：當公司財產被法院賣出）
• 未經同意遭其他共有人出售房地持分（白話文：當公司是被迫賣出）
• 金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後，依《銀行法》第 76 條相關規定要求處分財產（白話文：當銀行想要出售得到的抵押、質押不動產）

房地合一稅2.0 常見問題！

Ｑ：預售屋交易也要課房地合一稅嗎？那預售屋是否適用扣減 30 萬元？

Ａ：根據房地合一稅2.0新制的規定，「預售屋及其座落基地」的交易也被納入課稅範圍內囉！交易範圍包括個人或營利事業與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，在取得房地所有權前，將該預售屋買賣契約讓與第三人之交易，以及個人或營利事業於簽訂預售屋買賣契約書前，將預售屋紅單讓與第三人之交易。

預售屋交易的課稅交易持有期間統計係以「取得日起計算至交易日止」，取得日以「訂定買賣契約日」或「簽訂紅單日」起算，而交易日之認定則以以讓與人與受讓人訂定買賣契約日為準。

💡延伸閱讀＞＞＞【紅單懶人包】預售屋紅單是什麼？紅單交易好賺嗎？紅單轉讓最高罰 300 萬！

Ｑ：預售屋是否適用房地合一稅 30 萬元免稅額的規定？

Ａ：可以喔！上面我們提到預售屋會被課徵房地合一稅，那課稅時就和一般房地交易一樣可以是相關費用的扣減規定，包含印花稅、仲介費、代書費、相關規費等！在一般房屋交易時，若你未提交因取得、改良及移轉而支付的費用明細，便會依照成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限；但若是預售屋換約交易，則會改以「已付款項加上獲利的 3%」來計算。

舉例來說，檸檬熊原本在 111 年 2 月 5 日和 A 建商以 1,000 萬元購買了 A 預售屋，且已支付建商 200 萬元的款項，但最後在 112 年 8 月 9 日與火龍牛簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定火龍牛必須支付檸檬熊 230 萬的價格、後續由火龍牛陸續支付剩餘的 800 萬元款項給建商；在新制的規定下，檸檬熊必須被課徵房地合一稅，而檸檬熊於稅收中可以扣除的費用額度必須以「 （已付款項 200 萬元＋獲利 30 萬元）*3%＝ 6.9 萬元 」來計算。也就是說，檸檬熊需支付的房地合一稅計算方式為：

房地合一稅額＝（房地交易所得－相關費用）*適用稅率
＝〔（230 萬元－ 200 萬元）－6.9 萬元〕*45%
＝10.395 萬元

*檸檬熊持有期間超過 1 年、未逾 2 年，因此以稅率 45%計算。
*讓與預售屋（含紅單)）權利交易的成交價額（收入），須以讓與該權利之價額（即受讓人支付予讓與人價額）認定，不包含受讓人後續支付建設公司價款。

在依照舊制的情況下，原本檸檬熊換約獲利的 30 萬受惠於免稅額的門檻規定，可以直接省下房地合一稅，但在房地合一2.0 的新制中，則因計算方式的調整，而必須多繳交約 10 萬多元的稅款！

Ｑ：賣房賺錢才要繳房地合一稅？

Ａ：如同前面提到的， 房地合一稅 是針對房產交易中的利潤課稅，但這並不代表說如果你是「賠錢賣」就可以不申報喔！
個人交易的房地產如果是屬於前面所述的課稅標的，那即使是交易產生虧損也要在前面說的 4 個申報時間起始點後的 30 日內申報。如果沒有在這些期限內申報，會被處新臺幣 3,000 元以上、 3 萬元以下罰鍰；如果還被發現有需要補的稅額，則會按漏掉的稅額處 3 倍以下的罰鍰。
總而言之，除了極少數的特殊情況，不然不論你賺錢、賠錢都要申報！

Ｑ：房地合一稅新制適用範圍？

Ａ：房地合一稅2.0的適用範圍可以分為以下四種：

1. 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法 得核發建造執照之土地（房屋範圍不包括依農業發展條例申請興建之的農舍）。
2. 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
3. 105 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落基地。
4. 符合一定條件股份或出資額(不限於 105 年 1 月 1 日以後取得)。

Ｑ：房地合一稅新制適用時間怎麼判斷？

Ａ：只要是在 105/1/1 以後取得的課稅標的，都需要課徵房地合一稅，而課徵適用的制度則會以 110/6/30 為界線切割房地合一稅新舊制的適用，完整資訊彙整如下表所示：

Ｑ：預售屋如果持有至成屋才出售，其持有期間可否併計？

Ａ：預售屋與成屋是不同交易標的！預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，也就是需以取得所有權登記日為取得日，並以取得日起計算至交易日為持有期間，「不得合併計算預售屋持有期間」。

Ｑ：申報房地合一稅時，可以扣減費用項目的發票不見了怎麼辦？

Ａ：一般來說，計算房地合一稅時，課稅所得可以減除的費用項目包含原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額。而原始取的成本中，包含了取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如仲介費、代書費等）修繕費、土地改良費用等項目。

筆者要提醒大家，無論你的房子要持有多久，未來都不排除有出售的可能，因此購屋時的所有費用發票、收據，都務必要留存下來，已經不見的話也可以盡快去找仲介業者或是相關單位取要憑證影本（很多業者在一定期間後會銷毀當初的收據，所以記得提早準備！），以避免未來出售不動產時，陷入無法舉證的困境！

Ｑ：這兩年因為疫情的影響，導致我無法歸國而被強制遷出戶籍，想要出售原先的自用住宅還可以適用房地合一稅優惠稅率嗎？

Ａ：原則上不行。依照現行房地合一稅的規定，如果該自住戶只有你自己設籍，卻因為滯留國外導致戶籍被迫遷出，恐怕是無法適用房地合一稅優惠稅率。不過，如果配偶或是未成年子女有設籍在欲出售的自用住宅內，只要符合上述三項規定，出售房地時還是可以適用自用住宅的優惠稅率喔！

Q：房地合一稅新制、舊制差在哪？

A：筆者在這邊用表格的方式，幫讀者們整理出房地合一稅新制、舊制上的差異：

持有期間	房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
1 年以內	45%	45%
超過 1 年＆小於 2 年	35%
超過 2 年＆小於 5 年	20%	35%
超過 5 年＆小於 10 年		20%
超過 10 年	15%	15%

另外也透過一個房地合一稅試算案例，帶大家更了解修法前後的差異！

小明購買了一戶房地產 1,500 萬元，持有一段時間後便以 2,000 萬元賣出，而其他必要費用及土地漲價總數額合計為 100 萬元，這邊假設小明持有 1.5 年以及 3 年兩種案例來比較：

小明的房地合一稅課稅所得：2,000 − 1,500 − 100 ＝ 400 萬元
	房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
持有期間 1.5 年	400 萬×35%＝140 萬	400 萬×45%＝180 萬
持有期間 3 年	400 萬×20%＝80 萬	400 萬×35%＝140 萬

房地合一稅最新消息！2024 Q3 已累積 793 億！

2024 Q3 房地合一稅已累積 793 億元！年增 71.6%！

根據財政部公布的 2024 年 9 月稅收結果，可以得知 2024 Q3 房地合一稅收已累積 792.90 億元，年增率 71.6%，其中「個人房地合一稅」累積稅收則為 501.47 億元，年增率為 90%。接著看看各縣市別的部分，累積至 2024 Q3 的房地合一稅收王為「台北市」，總計收取 148.13 億元，年增長 60.7%，其次則是「台中市」 142.97 億元、「新北市」123.02 億元。

縣市別	【累積】 2024 Q3 總稅收	【累積】 2024 Q3 較去年同期	【個人】 2024 Q3 總稅收	【個人】 2024 Q3 較去年同期	【營利事業】 2024 Q3 總稅收	【營利事業】 2024 Q3 較去年同期
台北市	148.13 億元	60.7%	56.44 億元	103.3%	91.68 億元	42.4%
新北市	123.02 億元	118.7%	87.89 億元	104.4%	35.14 億元	165%
桃園市	89.86 億元	75.6%	63.03 億元	122.8%	26.83 億元	17.3%
台中市	142.97 億元	62.3%	93.05 億元	68.8%	49.92 億元	51.6%
台南市	44.86 億元	42.9%	31.51 億元	42.2%	13.35 億元	44.7%
高雄市	110.70 億元	79.3%	74.51 億元	105.7%	36.19 億元	41.9%
全國	792.90 億元	71.6%	501.47 億元	90.0%	291.43 億元	47.2%

資料來源：財政部，房感彙整

另外，在單月稅收的部分，2024 年 9 月，個人房地合一稅收為 63.84 億元，年增率 76.6%，為連 14 個月雙位數正成長的表現，不過下半年受到房貸放款趨緩、政府打房等因素影響，個人房地合一稅收 9 月單月稅收相較同年 8 月已有略微下降的趨勢。

2024 上半年稅收再創新高！

根據財政部資料統計，2024 年全台上半年個人房地合一稅總收入達 293.1 億元，創下同期的新高。此外，受惠於許多重大建設逐漸在發展，不少民眾紛紛前往南部置產，造就南部地區的稅收也同樣可觀，嘉義縣比起去年同期，稅收成長近 1.6 倍，而南部房市的穩定發展也注定推動未來南部的房地合一稅稅收向上邁進！那究竟會成長到什麼可觀的地步，有待我們持續觀察！

2023 全年稅收狀況！

根據財政部資料統計， 2023 年全台個人房地合一稅總收入達 395.3 億元，超越 2022 年的 382 億元、增加 3.4%！而財政部最新資料顯示 2024 年 2 月全台房地合一稅收為 40.1 億元、年增率 73.4%，與 1 月合計達 70.6 億元，呈連續 7 個月雙位數成長！究竟 2024 年會不會突破 400 億元、創下歷史新高呢？就讓我們繼續關注吧！

在六都中，2023 年個人房地合一稅稅收王由「台中市」拿下，總稅額 78.7 億元，增幅 0.13%，已連續 7 年拿下房地合一稅收王寶座；而增幅最高的縣市則為「台北市」，總稅額約 43.40 億元，增幅高達  16.35%。六都 2023 年稅收跟去年相比，雙北都有超過 10% 的年增幅，桃園市及台中市則微幅上升，而台南市及高雄市則雙雙走跌，略顯南台灣房市低迷的狀況。

對此，專家認為，北台灣在這一波房市景氣下，受惠於新青安等政策加持，剛需相對穩固，因此交易熱度及獲利情形也相對持穩；相較之下，中南部等地區過去幾年房價漲勢兇猛，在近幾年科技業投資題材略顯退燒，以及買盤回歸自用的趨勢下，房產交易熱度略微減少，因而導致房地合一稅收減少。

區域	2023 年稅收	2022 年稅收	漲幅
全台	395.30 億元	382.00 億元	3.48%
台北市	43.40 億元	37.30 億元	16.35%
新北市	65.50 億元	56.70 億元	15.52%
桃園市	47.20 億元	45.40 億元	3.96%
臺中市	78.70 億元	78.60 億元	0.13%
臺南市	33.70 億元	34.00 億元	-0.88%
高雄市	50.30 億元	52.00 億元	-3.27%

2023 年房地合一稅累計變化
（資料來源：財政部統計資料庫、單位：億元，筆者彙整）

【其他房產稅賦懶人包】

• 房屋稅
• 地價稅
• 房地合一稅
  
• 土地增值稅
• 豪宅稅
• 遺產稅
• 贈與稅

【參考資料】

• 財政部

【延伸閱讀】

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