【包租代管】包租代管是什麼？包租、代管差別？社會住宅包租代管優缺點！
「 包租代管 」、「 社會住宅包租代管 」，最近在租屋市場游移的大家，相信應該常常見到這兩個名詞吧？「 包租代管 」指的是房東委託合格的包租代管業者，來為自己的房屋進行出租及管理的工作，而社會住宅包租代管與一般包租代管的最大差別，就是落在該屋是否被納入社會住宅的範疇（加入政府的包租代管計劃）。
聽到這裡，你一定還是很好奇，所以所謂的「 包租代管 」到底有多好？為什麼現在越來越多房東要採用包租代管呢？今天筆者將為大家解惑，並且著重在「 社會住宅包租代管 」內容為大家做分析，跟著筆者一起看下去吧！
編按：包租代管的稅金減免延長啦！原先稅金減免到今年六月，行政院宣布延長五年，租稅優惠到 2028 年 6 月，未來包租代管，綜合所得稅、房屋稅、地價稅可以繼續減免。並且，政府近期更推出「社會住宅包租代管第4期計畫」，提供房東及房客更多的便利性！想知道包租代管有什麼優缺點？趕快到內文看看，如何出租你的房屋最划算！
包租代管是什麼？包租、代管 差在哪？
「 包租代管 」依據「 租賃住宅市場發展及管理條例 」的規定，分為包租、代管兩個部分：
包租
「 包租 」是房東將房子「 委託 」給包租業者，簽約後由包租業者負責將房屋「 轉租 」給房客，並且須負後續管理責任。
因此，如果你是房東，你只要與包租業者簽租賃契約，每個月就可以從包租業者收取固定租金（無論有沒有租出房屋）；如果你是房客，那包租業者就是你的房東，租金主要是繳納給包租業者，房屋有什麼問題也都是和包租業者反應。簡單來說包租業者就是「 二房東 」的角色。
代管
「 代管 」指的是房東和房客簽好租賃契約，由代管業者擔任「 媒合 」的角色並「 代替房東管理房屋 」，只需要管理不負責出租。
如果你是房東，需要承擔一開始的出租責任，但出租後就可以交由代管業者處理房屋的大小事；如果你是房客，與房東簽完租賃契約後，未來房屋有問題是直接找代管業者協助處理，代管業者等於是「 房東代理人 」的角色。多了代管業者當中間人，除了可以減少房東管理房屋的麻煩，也能減少房東跟房客間的摩擦。
包租代管比較
| 包租業者 | 代管業者 | |
| 出租 | Ｖ | Ｘ |
| 管理 | Ｖ | Ｖ |
| 空置風險 | 業者承擔 | 房東承擔 |
| 類似角色 | 二房東 | 房東代理人 |
包租代管費用
一般包租代管費用
如果是一般的包租代管，因為包租業者必須承擔出租的風險，因此包租業者會收 1 ～ 3 成的租金，換句話說房東只能收到 7 ～ 9 成的租金；而代管業者因為不需承擔出租的風險，因此只會收取 1 成的租金，所以房東可以拿到 9 成的租金。
社會住宅包租代管費用
如果是社會住宅包租代管，則沒有額外費用。雖然房東必須以市價 8 折的租金出租給包租業者，但能夠享受稅賦減免以及修繕住宅等相關優惠。
社會住宅包租代管
現在最常聽到的「 社會住宅包租代管 」，其實就是將包租代管衍伸到社會住宅的概念。不過，社會住宅包租代管並不是直接應用在政府所蓋的社會住宅，而是由政府提供獎勵及補助，吸引房東提供自己的房屋給符合政府規定的包租代管業者（加入社宅包租代管計畫的租屋服務業者），由這些包租代管業者協助後續的出租及管理維護。
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包租代管與政府興建的社會住宅不同的是，社會住宅包租代管除了可活化及利用現有的民間住宅，還可以減輕地方政府直接興建社會住宅的財政負擔，讓政府提供的住宅資源能循環利用，照顧更多的租屋民眾。
社會住宅包租代管對於房東來說，可以透過委託包租代管業者代為出租、管理房屋，換取自身穩定收租，以及減稅、修繕費補助等；而對於房客來說，則可以用市價約 8 折的租金承租房子，還有公證費補助協助保障租約，房屋有問題也可以直接向包租代管業者反應，因而可以省下與房東來回推託的時間。
社會住宅包租代管有哪些優惠？
社會住宅包租代管的優惠被涵蓋在內政部營建署提出的「 包租代管333 」政策中， 333指的是「 3 種稅負（綜所稅、房屋稅、地價稅）減免」、「 3 種費用（公證費、修繕費、保險費）補助 」以及「 3 年服務（包租租約簽 3 年，代管租約 1 年，即可續約）」。
不過，不同的包租代管業者及地方政府，都會有不同的優惠內容，因此讀者可以從下面提供業者清單及地方政府公告的資訊詳細暸解。這邊筆者幫忙整理了「 包租代管333 」的相關優惠內容，供大家做一個參考。
| 優惠項目 | 優惠說明 | |
| 3 種稅負減免 | 綜合所得稅 | 免稅額：15,000 元 必要費用扣除率： 60% |
| 房屋稅 | 自用住宅優惠稅率： 1.2% | |
| 地價稅 | 自用住宅優惠稅率： 0.2% | |
| 3 種費用補助 | 修繕費補助 | 10,000 元 / 年 / 屋 |
| 居家安全相關保險 | 3,500 元 / 年 / 屋 | |
| 公證費 | 4,500 元 / 次（雙北） 3,000 元 / 次 （其他縣市） |
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社宅包租代管第四期接軌 300 億租金補貼專案！
「 社會住宅包租代管第4期計畫 」在 7 月 3 日開始啟動，為了配合政府 300 億租金補貼專案，在此次計畫中，包租代管業者會協助房客了解自身的租金補貼，而房客只需比較租金補貼與包租代管租金補助金額高低後，選擇合適之住宅補貼方案。另外，房東方面並無新增任何負擔，甚至於本計畫整合租金補貼戶後，還可獲得租賃管理服務與稅賦減免等優惠。
希望透過配合 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫，將某部分租金補貼房東及房客移轉換至包租代管計畫，加速達成8萬戶的計畫目標。
社會住宅包租代管優缺點
上面說明了何謂包租代管以及包租代管有何優惠，接著進一步來為大家解析包租代管的優缺點，讀者也可以自行考量包租代管是否符合自身的需求。
社會住宅包租代管優點
- 租賃契約具公證效力：
前面有提到，社會住宅包租代管有「 公證費補助」，因此包租業者和租客簽約時可以辦理公證，讓租賃契約更有保障。依照目前的規定，台北市及新北市每件每次補助最高不得超過新臺幣 4,500 元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過新臺幣 3,000 元。 - 選包租業者每月能固定收租不間斷：
如果房東與包租業者簽訂 3 年的租賃契約，那原則上這 3 年房東都能按月收到租金，就算房屋沒有租出去，包租業者還是要負租金給房東，房東便可以將住宅空置的風險轉嫁給包租業者；而如果是選擇代管業者，那住宅空置的風險仍然是房東要自行承擔。 - 不需親自管理房客和房屋，節省時間和麻煩：
由包租代管業者代為管理房客及房屋，任何修繕維護、房屋糾紛皆由包租代管業者面對房客，可以大幅節省房東的顧屋時間及麻煩。
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社會住宅包租代管缺點
- 出租的價格低於市場行情：
社會住宅包租代管的租金是市價的 8 ～ 9 折，雖然出租價格低於市場行情，但因為有上述說的 3 稅 3 費 3 服務等優惠，加上可以免去自行管理房屋的困擾，房東依然有不少利多。 - 不能自己挑選房客：
對於房東來說，如果是選擇包租業者，房客由包租業者挑選，雖然不能自己挑，但業者在篩選房客時也會以專業的角度篩選；若是選擇代管業者，房東則可以自行篩選房客，不過限制是，房客的身份也必須符合承租社會住宅的標準才可以。 - 申請文件繁雜：
如果你是房客，因為社會住宅包租代管的身份限制較嚴格，所以申請要準備的文件較繁雜，不過能以比市場低的租金承租房屋，為了減輕自身財務壓力，事前認真準備這些繁雜文件應該不算什麼吧！ - 包租代管合約期限較長，不適合短租：
一般來說，房東與包租代管業者簽訂的租約至少會持續一年，因此如果你是想要短期出租的房東，包租代管或許就較不適合。
包租代管案例比較
看完上面包租代管的相關介紹，相信大家還是會疑惑，一般包租代管跟社會住宅包租代管的差別吧？這邊我們透過案例，來幫大家比較看看，自己出租以及加入包租代管究竟能夠省下多少錢：
| 案例假設 | |||
| 小明是房東，市場租金是 20,000 元/月，要選自行出租還是包租代管呢？ | |||
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
| 租金 收入 |
20,000 元 | 20,000 元 | 包租：16,000（市價 8 折） 代管：18,000（市價 9 折） |
| 包租 費用 |
無 | 租金 ＊ 10 ～ 30% | 無 |
| 代管 費用 |
無 | 租金 ＊ 10% | 無 |
| 租賃 所得稅 |
必要扣除額 43 % | 必要扣除額 43 % | 每月租金 15,000 免稅 超過部分減免 60% |
| 所得稅 試算 (註1) |
20,000＊12＊(1−43%) ＊20% = 27,360 | 20,000＊12＊(1−43%)＊20% = 27,360 | (20,000-15,000)＊12＊(1−60%)＊20% = 4,800 |
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.5%～3.6% | 台北市 0.6% 其他縣市 1.2% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
| 政府 補助 |
無 | 無 |
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〔註1〕所得稅試算以月租金 20,000 元、薪資級距 20% 做計算
從上述案例中，可以發現社會住宅包租代管租金收入少了 20%（約 4,000 元），但在所得稅的部分就省下足足 23,000 元，且在地價稅和房屋稅也都能依自用住宅的優惠稅率課徵，還有額外的修繕費、保險費補助可以領！
也就是說，房東參加社會住宅包租代管計畫，不僅不用擔心會被追稅，反而還能比起自租省下更多錢。不過，筆者也要提醒大家，每個地方的租金行情、房價都不同，建議包租公、包租婆們也能參照上面的表格，把可能的收入及成本列出來，實際計算看看自己需要負擔＆可以省下多少錢喔！
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怎麼申請包租代管？
如果你也是房東，目前也在煩惱要不要委託包租代管業者協助代為出租、管理，除了認識包租代管的規定及費用，一定也要先認識申請包租代管的流程：
| 包租代管 申請人 |
房東 | 房客 |
| 適用 身份 |
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| 包租代管 業者 |
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| 申請 文件 |
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| 包租 代管 申請 流程 |
包租代管申請流程詳細如下圖 |
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包租申請流程
代管申請流程
包租代管最新消息！
屏東推社會住宅包租代管！房客、房東享優惠！
屏東縣為配合內政部開辦之社會住宅包租代管計畫，透過低於市場租金包租／代管方式提供租屋協助給低所得家庭、弱勢對象以及就業、就學等居住需求者。在 2023 年 7 月也擴大目標戶數到 400 戶，目前仍有名額，媒合期限到 2025 年 7 月17 日止！對此，屏東縣府也祭出相關優惠，房感幫大家整理如下：
| 房東 | 業者 | 房客 | |
| 包租 | 8 折出租 （簽約最高上限 17,600 元） |
8 折承租 （簽約最高上限 17,600 元） |
8 折承租 （簽約最高上限 17,600 元） |
| 代管 | 9 折出租 （簽約最高上限19,800 元） |
業者媒合 | 9 折承租 （簽約最高上限19,800 元） |
高雄市政府再喊推 1,600 戶包租代管！
高雄市政府於 2023 年 9 月開始續推包租代管 4.0 計畫，企圖讓房東將餘屋釋出，並提出以下優惠，包含3稅有減免、3費有補助、3年有服務。房客部分，則會將申請資料納入租金補貼，主動整合政府資源，並符合特定條件，會有一定額度加碼租金補貼。同時也鼓勵高齡長者以包租代管形式，居住更符合長者需求的房屋。高雄市政府指出，前 3 期已媒合 2,674 戶住宅，第 4 期先以 800 戶為目標，若申請踴躍，可擴充續辦 800 戶。
包租代管 4.0 有效契約達 6.8 萬戶！
包租代管自 2017 年試辦第一期計畫開始，至目前為止已經邁入第四期，根據國土管理署統計，截至 2023 年 12 月底，有效契約已達 6.8 萬戶，換算下來，平均每季可以媒合約 7,000 戶！預計在 2024 年達成 8 萬戶的設定目標。
包租代管版圖持續擴大，越來約多業者選擇加入包租代管，目前已經擴大至全台 19 縣市。而包租代管不只照顧房客，也給予房東三稅減免、三費補助的優惠，同時，包租代管每一期的計畫也會因應其他政策作調整，例如在包租代管 4.0，由包租代管業者協助房客辦理租金補貼。
台南市政府祭出每年修繕補助費 1 萬元
由於台南市政府在社會住宅包租代管第 3 期計畫執行率逾 95%，反映熱烈，台南市長黃偉哲喊出將在第四期推 1,600 戶，而對於第四期的包租代管計畫，將強化拓展溪北地區的包租代管服務，包括增加服務據點、加強推廣宣傳。
台南市長黃偉哲表示，截至 2024 年 2 月台南市已累積媒合 6,800 戶，已經超過原先目標的 6,680 戶！對此，除了享有稅負減免等優惠，台南市政府更祭出每年修繕補助 1 萬元（最多補助 3 年）的優惠，鼓勵更多擁有台南市合法建築物的所有權人加入。
包租業轉租履行實價登錄以免受罰！
立法院於 2023 年 1 月修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，並將於 2023 年 9月 1 日實施，主要規範包租業的轉租條件，為了促進租屋市場的資訊公開透明，修正內容規定包租業者轉租案件應進行實價登錄。此外，現行規定的包租代管業應按季提供資訊給政府機關的期限也縮短為訂約後的 30 日內完成。
包租業如果未依限期申報登錄資訊或申報登錄租金或面積資訊不實，由直轄市、縣市主管機關處 1 萬以上 5 萬元以下罰鍰，並令期限改正，若未改正者屆期處 6000 元以上 3 萬元以下罰鍰，而包租業或次承租人規避、妨礙或拒絕查核者，可處 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰。
包租代管租約內容不合格！
經消保處公布「112年度住宅轉租定型化契約查核」結果，查核全國市佔率較高的 25 家包租業者所使用的 50 份住宅轉租契約書，發現有 18 份的住宅轉租契約書並不符合要求，不合格率達百分之 36，其中以台北市 10 份為最多！此外，總計共查核 750 項次，計有 219 項次不符合規定，項次不合格率也達到百分之 29.2。
國產署國有房地標案方式
國有房地以每 10 戶為一標的方式公開招標，租期 5 年，且可依照原租約約定條件及租金換約續租最多 5年。
國產署國有房地標案底標價格
底標價格為房屋與土地兩部分加總，房屋採房屋課稅現值的 10％，土地依公告地價的 5％ 計算年租金，若無人投標將視情況酌減底價。按此計算方式的物件，租金約可比市價便宜約 3～4 成！
包租代管常見問題
Ｑ：我已經有領取租金補貼 or 房東是公益出租人，那還可以申請加入社會住宅包租代管計畫嗎？
Ａ：可以！如果你是正在領取租金補貼的房客或是成為公益出租人的房東，都可以一起加入包租代管計畫、享受包租代管的相關優惠及服務。不過對房客來說，社宅包租代管的租金就不會再打折了喔！（也就是說，租金打折跟租金補貼只能擇一優惠！）
Ｑ：如果我的租屋處是包租代管，我還可以申請 300 億擴大租金補貼嗎？
Ａ：包租代管適用租金補貼有兩種情況
- 社會住宅包租代管：
如果你的租屋處屬於社會住宅包租代管，那你可以選擇繼續領取租金補貼，可是你租屋的租金就沒辦法再打折了！ - 一般包租代管：
如果你的租屋處只是一般包租代管，那只要檢附合約，或請包租代管業者協助提供應備資料，一樣還是可以申請租金補貼喔！
（不過，如果有些審查單位認為一般包租代管房屋有疑慮時，會要求房客額外提供「房東轉租同意書」，如果需要補件，可以向包租代管業者索要相關資料，建議在租屋之前，要先跟業者溝通好租補的協助事項）
Ｑ：已經出租的物件還可以加入包租代管計畫嗎？
A：可以！不過出租中的租賃住宅及承租人，皆須符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的規定。
也就是說，在房東自行選擇加入社會住宅包租代管計畫的包租或代管方案後，需由房東與業者或房客重新簽訂租賃契約，相關辦理方式依房東擇定的方案規定辦理。
Ｑ：房子已經出租好幾年了，如果改登記為社宅會向我追稅嗎？
Ａ：依據租賃專法第 23 條的規定「住宅所有權人依第二項規定所簽訂之租賃契約資料，除作為同項租稅減免使用外，不得作為查核該住宅所有權人租賃所得之依據。」
因此，參與社宅包租代管的租賃契約，送到稅捐機關後只能做為減稅證明，不能做為其他使用。也就是説，財政部不能再依此為據，去查核該房屋的租金收入是否有繳稅的事實（財政部必須自行透過其他管道去證實）。
Ｑ：房客間沒有親屬關係的話，可以申請包租代管社宅嗎？
Ａ：可以！依據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第 30 點規定，申請人與非家庭成員或無親屬關係者得以「 共住 」方式申請承租社會住宅包租代管。
Ｑ：社會住宅包租代管和公益出租人的稅賦優惠有什麼差別？
| 項目 | 房屋稅 | 地價稅 | 租金所得稅 |
| 一般出租 | 房屋稅率： 2.4% or 3.6% |
地價稅率： 1%～5.5% |
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| 公益出租人 （同意房客申請租金補貼） |
自用住宅優惠稅率：1.2% | 自用住宅優惠稅率：0.2% |
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| 包租代管 | 自用住宅優惠稅率：1.2% | 自用住宅優惠稅率：0.2% |
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【參考資料】
- 內政部不動產資訊平台
- 租賃住宅市場發展及管理條例
【延伸閱讀】
