租屋補助對房東影響？申請租屋補助要房東同意嗎？房東禁止房客申請租補最高罰50萬！
房東報稅 應該要怎麼計算？如果房客想要申請 租金補貼 / 租屋補助 ，那到底該怎麼跟房東談？每次跟房東說要申請補貼或報稅，就會被調漲 10％ 的房租，甚至直接被房東拒於門外，有沒有什麼方式可以說服房東呢？今天就跟著筆者一起來了解「 租屋補助房東 」可以有哪些好處、房客該如何為自己申請租補助的權益伸張救濟吧！
💡編按：內政部修正租屋定型化契約，禁止房東在租約中阻擋房客申請租屋補助，並在 2023 年正式上路，如果房東違反規定，最高將可開罰 50 萬元！
2023/11/21 立法院三讀通過《 住宅法 》修正草案，增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅及房屋稅等稅捐的依據，盼可鼓勵更多房東加入公益出租人的行列、改善租金補貼看得到吃不到的情況。
2024 租屋補助 已經在 2023 年 7 月 3 日正式開始申請，房東房客 在開啟新一波租約之前，都一起到內文了解自己的租屋權益吧！
房東租屋報稅計算！
近期的租金補貼政策對於房客來說有顯著的影響，房客在申請租屋補助時更無須經過房東同意，只要在系統開放時線上申請即可。而中央政府更是擴大辦理，在 2023～2024 年延續推出「 租屋補貼2.0 」！但在另一方面，租金補貼對於房東方也會有一定程度的影響，房東們對於租屋補助也不外乎會出現「 如何租屋報稅 」、「 租金如何調整 」等問題。因此，在瞭解租屋補助對於房東的影響前，先來認識房東繳稅的計算方式吧！
房東租屋報稅計算1：不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」
政府考量房東在出租房屋過程中，會產生折舊、維修等事宜，因此規定以當年度房屋租金收入的 43% 列為「 必要費用 」。
💡編按：倘若房東有「 土地出租 」的情況，在土地出租中只能扣除當年度已繳的地價稅，是不能再扣除 43% 必要費用的！
扣掉 43% 必要費用之後的金額，就當成「 租賃所得 」，並會根據個人的邊際稅率 5% 、 12% 、 20% 、 30% 、 40% 、 45% ，為應繳的稅額，在次年五月時合併到個人綜合所得稅一起申報。
💡舉例說明：
假設某房東的每月租金為 2 萬元，個人所得邊際稅率是 20 %，且不列舉任何證明文件。該房東的「租賃所得」為 13.68萬元，並會在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。
- 2 萬 x 12 個月 x ( 1 – 43% ) = 13.68 萬元
而該房東當年度須繳納的稅賦為 2.736 萬元。
- 13.68 萬 x 20% = 2.736 萬元
房東租屋報稅計算2：「列舉」實際發生的費用
如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43 % ，則可以用「 列舉 」的方式將費用從租金中扣除。費用包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息等，都能透過列舉方式從租金中扣除（此時貸款利息沒有 30 萬的上限）。
💡舉例說明：
假設某出租房屋的租金所得為 30 萬，房貸利息 12 萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬，個人所得邊際稅率為 20 %。該房東當年度租金收入的 43% 為 12.9 萬元，列舉費用為 14 萬元。
- 30 萬 x 43% = 12.9 萬元
由此可知列舉費用的 14 萬元比租金收入的 43%（12.9 萬）還高，因此可以用列舉費用 14 萬元來計算。
因此租賃的課稅所得為 16 萬元（30 萬 − 14 萬 = 16 萬），並會將其併入個人綜合所得稅中，應繳稅額為 3.2 萬元。
- 16 萬 x 20% = 3.2 萬元
為什麼房客想申請租屋補助，租金就要多10%？
為了方便，許多房東在出租前、房客申請租屋補助前，會乾脆將租金調整 10% 。不管用上面哪一種方式計算，房租收入大約有一半左右會併入房東個人的綜合所得，如果房東的所得稅率是 20 % ，就相當於租金的 10 % 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如果確定房客需要報稅或申請租屋補助時，租金可能會加 10 % ，另一方面來說也算某種約定成俗吧！
租屋補助對房東影響？房東不用擔心被追稅！
租屋補助房東享有減稅優惠！
不過，政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願，只要房客有申請租屋補助， 房東就可以申請成為「 公益出租人 」，並享有減稅優惠！
- 「 房屋稅 」適用自用住宅稅率 1.2 % 稅賦優惠
- 「 綜合所得稅 」每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅
- 「 地價稅 」得適用自用住宅用地稅率千分之 2
如果你是房東， 房客先申請「 租屋補助 」 後，房東就可以申請成為「 公益出租人 」。在次年報稅時，如果採取線上報稅，就能在線上系統可以勾選：住宅法＞公益出租人。如果是現場臨櫃報稅的話，可以告訴承辦自己有資格成為「 公益出租人 」，承辦人就會協助核算喔！
💡延伸閱讀＞＞＞公益出租人懶人包｜公益出租人是什麼？公益出租人要申請嗎？
租屋補助房東不用擔心被追稅！
除此之外，很多房東怕被追稅，所以經常不願意讓房客申請租屋補助。不過目前我國《 住宅法 》於第 23 條規定「住宅所有權人依第二項規定所簽訂之租賃契約資料，除作為同項租稅減免使用外，不得作為查核該住宅所有權人租賃所得之依據」。也就是說，修法後已明確規定不得將租屋補助資料列入查稅的依據，所以房東們除了成為公益出租人取得減稅優惠，還不用擔心遭政府追稅喔！！！
💡編按：2023/10/5 政院拍板通過《 住宅法 》修正草案、2023/11/21 立院三讀通過，未來租屋補助資訊不得做為追溯房東綜合所得稅、地價稅及房屋稅等稅捐的依據，盼可藉此鼓勵房東們積極成為公益出租人、照顧更多弱勢族群！
房東不用擔心違建強拆！
2022 年租屋補助專案，為了體恤社會弱勢及年輕人的財務負擔能力，把租屋補貼適用範圍擴大到違建以及小套房上！只要填寫好相關地址資料，相關單位就會去查核。
不過，房東們是否會擔心給房客申請租屋補助之後，如果被查出是違建就會被強拆？
相關單位表示，原則上公益出租人的資料，是不會跟建管單位做連結的，再加上各縣市針對違建的處理方式大不相同，不一定被認定為違建就會通通被強拆，所以房東們大可不必過度擔心！
💡哪些建築型態算是違建？哪些違建會被強拆？＞＞＞ 請點這裡！
房客申請租屋補助被拒絕也有救濟方式！
如果房東願意讓你申請租屋補貼，那當然是再好不過的事！不過如果房東依然禁止房客不得申請租金補貼的話，房客們要多加注意自身權益！
內政部已在 2023 年於「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中新增不得記載事項，「 禁止房東在租約中阻擋房客申請租金補貼 」。未來房東如果仍持續禁止租客申請租屋補貼，將依《 消費者保護法 》的規定開罰 3 萬至 30 萬元，限期未改正最高重罰 50 萬元！
如果你是在簽訂租約後自行申請租屋補助（2022 年開始申請租金補貼不需房東同意），被房東惡意「調漲租金」或是要求你「負擔額外增加的稅賦」的話，房客可以檢附相關事證向縣市政府相關單位提出「檢舉及申訴」；如果房東屆期不改正，便會被處 3 萬至 30 萬元的罰鍰；持續拒不改正的話，則會被加重懲處 5 萬至 50 萬元的罰鍰，而且是按次處罰（違規一次就處罰一次）！
如果房客在申請租屋補助後遭房東惡意刁難，並發生提前終止租約等狀況，房東將租約提前終止的違約金，從 1 個月租金改為 2 個月租金時，房客也要確認好自身權益！根據內政部最新的租賃契約規範，對於押金的規範上限為 2 個月，而在提前終止租約的情況下，如果約定是不得解約而提前解約的話，也僅以 1 個月租金為上限作為違約金！
【2024租屋補貼】
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