囤房稅2.0 懶人包！囤房稅是什麼？囤房稅稅率？囤房稅計算方式！
「 囤房稅 」經常被說是「 抑制高房價 」的萬靈丹，但卻和「 空屋稅 」一樣，是政治人物只敢在選局前開支票，選後又不敢真的實踐的稅賦。「 囤房稅 」真的有用嗎？台灣房價真的很高嗎？ 為什麼大家都說台灣房子一般平民老百姓根本玩不起，有錢的投資大戶卻可以一次擁有這麼多也不怕每年繳的稅壓力太大呢？
本篇文章先從探討台灣的高房價問題開始，進而討論到底什麼是「 囤房稅 」？「 囤房稅稅率 」怎麼算？並整理了官員、立委、從業人員、建商對於囤房稅的想法，讓民眾可以看到「 囤房稅 」的更多面向！
💡一分鐘了解囤房稅是什麼！
- 囤房稅是什麼：囤房稅針對針對持有多戶非自住住宅的投資客，額外課徵較高房屋稅的機制，目的是提高多屋持有成本、抑制囤積房產的行為。
- 囤房稅2.0跟舊制差在哪：囤房稅2.0 改採「全國歸戶、全數累進」，稅率從舊制的 1.5%～3.6%調升至 2%～4.8%。
- 囤房稅怎麼算：囤房稅計算公式為「房屋評定現值 × 囤房稅率 × 持份比例 × 課稅月數 ÷ 12」，實際稅率會依縣市、房屋用途（自住／出租／建商餘屋）而不同。
囤房稅是什麼？
「 囤房稅 」是依據「 房屋稅條例 」第五條的規定，針對除了自住的住宅以外，還另外持有一定數量房地產的投資客，依照他們所持有的數量多寡來額外加稅。其實說白了，囤房稅就是希望可以降低「 單人持有多屋 」，這種大部分房子集中在少部分人手上的情況。
依照「 房屋稅條例 」的規定，個人「 自住 」房屋三戶內可以享有自住優惠稅率 1.2％ ，但如果超過自住戶數，各縣市政府可以設定最低 1.5％、最高 3.6％ 的「 差別稅率 」，而這就是所謂的囤房稅。
囤房稅差別稅率？累進稅率？
依據《 房屋稅條例 》的規定，台灣各縣市房屋稅都可以包含：
- 「自住」＆「非自住」的差別稅率
- 「非自住」數量上的累進稅率（較近似於囤房稅）
差別稅率
「 差別稅率 」其實不太算是真正意義上的囤房稅，因為只是針對「 不同納稅人 」或「 不同課稅對象 」分別課高低不同的稅率而已。也就是說如果你的房子存在著「 自住 」或是「 非自住 」的使用差異，就會有稅率上的不同。
累進稅率
「 累進稅率 」是針對「 擁有的房子數量 」作為稅收計算的基準，當你擁有的房子越多，你所要繳的就會比其他較少房子的人多。所以擁有越多房屋，付出的稅金越多，便是累進稅率的真諦，也是較為貨真價實的囤房稅。
囤房稅計算
其實囤房稅計算跟房屋稅的計算方式是一樣的，只是囤房稅會特別適用不同差別稅率進行課稅。大家應該早就忘記房屋稅的計算公式了吧？筆者在這邊再幫大家複習、實際試算一次囤房稅！
💰 囤房稅＝房屋評定現值 × 囤房稅率持份比例 × 課稅月數 / 12
＊房屋評定現值＝核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 路段率
＊核定單價＝標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
以台北市為例，假設小明擁有 3 戶非自住用房屋，那小明的 3 戶非自住用房屋都會適用 3.6% 的房屋稅率，最終需要繳納的囤房稅為 19,350 元。
| 非自住用房屋戶 | 房屋評定現值 | 囤房稅率 | 持份 | 課稅月數 | 應納囤房稅 |
| 甲戶 | 250,000 | 3.6% | 1/1 | 12 | 9,000 元 |
| 乙戶 | 150,000 | 3.6% | 1/1 | 9 | 4,050 元 |
| 丙戶 | 350,000 | 3.6% | 1/1 | 6 | 6,300 元 |
| 囤房稅總額 | 19,350 元 | ||||
又假設，小瑋只擁有 1 戶自住用住宅，那小瑋就可以適用 1.2% 的自用住宅房屋稅！我們以小瑋的丁戶為例（小瑋的丁戶與小明的甲戶，條件假設相同），如果丁戶適用 1.2% 自住稅率，那最終只要繳納 3,000 元，和小明的甲戶的 9,000 元相差 3 倍左右。
假如小瑋的丁戶自用住宅房屋又剛好同時符合房屋稅條例第 15 條第二項減半徵收的條件（需申請通過才可減半），那最低就有機會以 0.6% 稅率課徵房屋稅。也就是說小瑋最低可能只要繳納 1,500 元稅款，和同條件下小明的甲戶的 9,000 元差了 6 倍之多！
| 自住用房屋戶 | 房屋評定現值 | 稅率 | 持份 | 課稅月數 | 應納囤房稅 |
| 丁戶 | 250,000 | 1.2% | 1/1 | 12 | 3,000 元 |
💡房屋稅是什麼？房屋稅繳多少？房屋稅算法？＞＞＞房屋稅懶人包
囤房稅2.0 修了什麼？
2023 年 12 月 19 日立法院院會「三讀通過」攸關囤房稅2.0的《房屋稅條例》部分條文修正草案，囤房稅率（ 房屋稅2.0 ）將從現行 1.5％～3.6％ 調整為 2％～4.8％，並改採「 全國歸戶、全數累進 」的模式課稅，2024 年 7 月 1 日上路、 2025 年 5 月申報房屋稅時適用！
除此之外，房屋稅原先皆採「按月課徵」方式計算，未來則將修正改「 按年計徵 」，以每年 2 月末日為納稅義務基準日，及每年 5 月 1 日～ 5 月 31 日止徵收（課稅期間為上一年 7 月 1 日～當年 6 月 30 日）。依照現行房屋稅規定，若因買賣要變更房屋用途，須在移轉後 30 天內提出申請才能適用優惠稅率，也就是說假設你在 9 月 1 日買賣房屋，舊制最慢 10 月中前就要申請自住，隔年 5 月的房屋稅才能適用自住稅率，但未來若新制上路，則只要在隔年 3 月 22 日（開徵前 40 日）前申請即可！
囤房稅2.0 重點 1：提高多屋持有成本
「 全國歸戶機制 」將會嚴重影響囤房大戶！原先採用的縣市歸戶機制，只要房屋數量在各縣市不超過 3 棟，則享有自用住宅稅率，但若改為全國歸戶，等於說名下持有房屋中只能有 3 戶享有自用住宅稅率，其餘多出的戶數皆課徵非自用住宅稅率！據了解，贊成全國總歸戶機制的縣市已增加至十個，希望能透過此機制落實居住正義。
| 非自住住家用房屋修正重點 |
||
| 項目 | 舊制（房屋稅1.0） | 囤房稅2.0（房屋稅2.0） |
| 歸戶方式 | 縣市 | 全國 |
| 囤房稅率 | 1.5～3.6% | 2～4.8% |
| 地方政府訂定 差別稅率 |
「可」訂定 | 「須」訂定 |
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案、行政院，筆者彙整
囤房稅2.0 重點2：全國單一自住減稅
雖然囤房戶的稅率調漲，但為了鼓勵自住、房屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形，政府仍有酌降全國單一自住房屋等特定住家情形的房屋稅率喔！
| 特定住家用房屋適用較輕稅率 | |||
| 項目 | 舊制 （房屋稅1.0） |
囤房稅2.0 （房屋稅2.0） |
|
| 自住 | 全國單一自住房屋在一定金額以下 | 1.2% | 1% |
| 非自住 | 出租且申報所得達租金標準 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% |
| 繼承取得共有房屋 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% | |
| 建商餘屋 2 年以內 | 1.5~3.6% | 2~3.6% | |
| 建商餘屋 2 年以上 | 2～4.8% | ||
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案、行政院，筆者彙整
囤房稅2.0 重點3：自住房屋增訂戶籍要件
囤房稅2.0針對「 自住住家用房屋 」增定「 辦竣戶籍登記要件 」，須符合本人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記的規定，才能使同一房地的房屋稅以及地價稅的自住認定要件一致，如此一來能減少徵納稅收的爭議，簡化整個稅政！
| 自住房屋修正方案 | ||
| 項目 | 舊制（房屋稅2.0） | 囤房稅2.0（房屋稅2.0） |
| 要件 | ・無出租、無營業 ・本人、配偶、直系親屬實際居住 ・家戶全國 3 戶以內（本人、配偶、未成年子女） |
・無出租、無營業 ・本人、配偶、直系親屬實際居住 ・家戶全國 3 戶以內（本人、配偶、未成年子女） ・增訂「戶籍」要件 （參考土地稅法第9條） |
| 稅率 | 1.2% | 1.2%（不變） |
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案、行政院，筆者彙整
囤房稅2.0 重點4：住家用房屋現值 10 萬元以下免稅有戶數限制
| 住家用房屋現值10萬元以下免稅 | ||
| 項目 | 舊制（房屋稅1.0） | 囤房稅2.0（房屋稅2.0） |
| 要件 | 住家用房屋現值10萬元以下者免徵房屋稅 ・不限對象 ・不限戶數 |
住家用房屋現值10萬元以下者免徵房屋稅 ・僅限自然人適用 ・自然人以全國3戶為限 |
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案、行政院，筆者彙整
囤房稅2.0 重點5：調升建商餘屋稅率
修法過後的囤房稅2.0調升建商的囤房稅率，非自住住家用房屋法定稅率調高至 2%～4.8％，不過建商興建住家用房屋後在合理銷售期間 2 年以內可適用較低的 2%～3.6%；如果持有超過 2 年，則適用 2%～4.8%。
| 建商囤房稅率調升 | ||
| 項目 | 舊制（房屋稅1.0） | 囤房稅2.0（房屋稅2.0） |
| 建商持有2年以內 | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
| 建商持有超過2年 | 2%~4.8% | |
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案、行政院，筆者彙整
囤房稅2.0 誰不受影響？
讀者也一定會好奇，到底房屋稅修法過後，我會不會受影響？如果你屬於自住 3 戶、公益出租人、或社會住宅（包租代管），將維持稅率 1.2%，稅率不受影響！
| 維持稅率 1.2% | |
| 自住 3 戶 | 。房屋無出租或供營業使用 。所有人或使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用且在該屋辦竣戶籍登記 。本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 |
| 公益出租人 | 將房屋出租給符合租金補貼申請資格的房客，並經主管機關認定的房屋所有人 |
| 社會住宅（包租代管） | 政府承租民間的房屋，再轉租給符合社會住宅申請資格者 |
資料來源：房屋稅差別稅率2.0方案
囤房稅2.0稅率
財政部針對「出租、繼承共有房屋者」採全國 22 縣市統一稅率基準；至於「一般非自住住家」，財政部則分為直轄市及非直轄市兩組，各組按房屋戶數分四級稅率級距，各組別稅率參考如下表：
| 項目/組別 | 出租申報達租金標準、繼承取得共有房屋（1.5～2.4%） | 非自住、非出租、非繼承取得 （2.6～4.8%） |
||
| 戶數 | 稅率 | 戶數 | 稅率 | |
| 直轄市 | 4 戶以內 | 1.5% | 2 戶以內 | 3.2% |
| 5～6 戶 | 2.0% | 3～4 戶 | 3.8% | |
| 7 戶以上 | 2.4% | 5～6 戶 | 4.2% | |
| 7 戶以上 | 4.8% | |||
| 非直轄市 | 4 戶以內 | 1.5% | 1 戶 | 2.6% |
| 5～6 戶 | 2.0% | 2～4 戶 | 3.2% | |
| 7 戶以上 | 2.4% | 5～6 戶 | 3.8% | |
| 7 戶以上 | 4.8% | |||
資料參考：財政部
此外，若是「 建商餘屋 」的部分，餘屋在 1 年內售罄稅率為 2%，但若超過 1 年以上稅率就會上漲至 2.4～4.8%。不動產開發公會對此表示，希望政府可以參考房地合一稅、私法人購屋許可的管制，以「 5 年 」為待售期間認定基準進行課稅，且應統一稅率為 1.5％ 或 2％ 才合理，否則恐有影響產業發展的疑慮。
| 建商餘屋課稅基準 | |
| 持有時間 | 稅率 |
| 1 年以內 | 2% |
| 1～2 年 | 2.4% |
| 2～4 年 | 3.6% |
| 4～5 年 | 4.2% |
| 5 年以上 | 4.8% |
囤房稅懶人包
| 項目 | 舊制（房屋稅1.0） | 囤房稅2.0（房屋稅2.0） |
| 歸戶方式 | 縣市分開歸戶 | 全國歸戶 |
| 囤房稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
| 地方政府訂定差別稅率 | 「可」訂定 | 「須」訂定 |
| 單一自住稅率 | 1.2% | 1% |
| 出租且申報租賃所得達租金標準的房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
| 繼承取得共有住家用房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
| 建商持有餘屋2年以內 | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
| 建商持有餘屋2年以上 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
台灣囤房稅問題
從各國囤房稅的案例來看，我們也可以發現到台灣在囤房稅制上存在幾項問題：
囤房稅過去並未採累進稅率
從下圖的範例中，我們可以看到有沒有累進稅率，對於擁有多屋的投資客而言，真的會有很大的影響。過去除了部分縣市採取較嚴格的累進稅制外，其他縣市無論買 1 間還是 N 間非自住房屋，幾乎都適用相同的單一稅率，導致囤房成本偏低。所幸在「囤房稅 2.0」修法上路後，目前全台 22 縣市皆已強制導入「全國總歸戶」的差別累進稅率，只要名下持有戶數越多，適用囤房稅率就越高。
囤房稅並未用市價當稅基
縱使現在已經採用「累進稅制」來遏止囤房，因爲房屋稅、地價稅的「稅基」皆不是依照「市價」，所以實際算起來的持有成本還是相較其他國家而言便宜很多的。
囤房稅可能增加租屋成本
囤房稅原先本意是為了打擊多屋族，最終受衝擊的卻往往是租屋族。當房東面臨持有稅負大幅增加時，經常會透過調漲租金來維持租金收益。儘管政府透過「出租申報享優惠稅率」來引導租屋市場合法化，但在「租屋黑市」長年存在的背景下，許多房東更擔心申報曝光會被追繳租賃所得稅，甚至失去日後出售房屋的自住優惠資格。在這種顧慮下，不少房東寧可放棄稅率優惠，並將增加的囤房稅成本轉嫁至租金上，最終全由租客概括承受。
台灣買房負擔有多大？
一般來說，我們會用「 房價所得比 」來衡量一個國家或是城市的房屋價格是否高的不合理。也就是說，計算每個國民或市民平均需要不吃不喝多久後，才能依靠薪水存款去買一間房。
台灣房價所得比
對此美國公共政策顧問機構 Demographia 給出了一個標準表，他們認為只要房價所得比超過 5.1 倍，就是嚴重不可負擔的房價了。而根據內政部公布的數據，台灣各縣市的房價所得比只有嘉義縣屬於「蠻不可負擔」類別，其他所有縣市的房價都是「嚴重不可負擔」。台北市，甚至需要不吃不喝 14 年（嬰兒都上國中囉），才能買得起房子。
從另一個國際網站 Numbeo.com 的資料中我們也可以發現，台北市的房價所得比竟然是全世界第 10 名！在這種排名表現這麼好真的是讓人哭笑不得.....。下面兩張圖台北市的房價所得比不同是因為計算方式有差異，但結論都是，明顯太高！
各國房價所得比
從世界的角度來看，世界各國的房價所得比大致上可以區分成幾塊：
- 北美洲、多數西歐及北歐地區：房價所得比低，尚可負擔
- 中東地區：房價所得比偏高，較不可負擔
- 東亞、南亞地區：房價所得比高，嚴重不可負擔
所以身為東亞一份子的我們，為什麼沒辦法擺脫這樣的污名呢？或許跟大家所說的持有成本太低有關係？
台灣房屋持有成本超低？
在台灣，房屋的持有成本可以包含「持有稅賦」及「其他支出」。當然各種支出的計算標準也可能因人、地，稍微有些微差異。只是很多人認為，這些成本加起來不到國外房屋持有成本的 10% ，所以才會造成投資客有恃無恐，不停囤房，炒高房價。
舉例來說，佔房屋持有成本最高比例的「地價稅」跟「房屋稅」，都因為課稅的「稅基」不是使用市價，而造成房價高但稅賦低的情況。為此有研究指出，台灣的持有稅率實質上來說只有萬分之四（ 0.0004 ）。
所以說，從上面這些數據資料可以看到台灣的房價確實是一般人難以負擔的，而且相較其他國家，在台灣買房負擔真的是世界前幾高！持有成本也的確蠻低的，難怪會被說是造成這樣高房價的元兇。
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囤房稅常見問題
Q：囤房稅2.0和舊制差在哪裡？
囤房稅2.0最大差異在於「歸戶方式」和「稅率級距」，舊制是「縣市歸戶」，只要名下房屋在各縣市都沒超過 3 戶就能享自住稅率；新制則改採「全國歸戶」，全國合計超過 3 戶的部分就會被課徵較高稅率。稅率級距也從 1.5%～3.6% 調升到 2%～4.8%。
Q：囤房稅怎麼算？
囤房稅＝房屋評定現值 × 囤房稅率 × 持份比例 × 課稅月數 / 12
如果想知道自己名下房屋確切的房屋評定現值，建議直接向所在地的地方稅務局查詢，會比自行試算更準確。
Q：囤房稅是地方稅嗎？
是。囤房稅屬於「地方稅」，由各縣市政府依據《房屋稅條例》自行訂定差別稅率並徵收，因此實際稅率、繳納方式與申報期限會因所在縣市而略有不同，繳納或申報前建議直接洽詢房屋所在地的地方稅務局最為準確。
Q：囤房稅會讓房價下跌嗎？
囤房稅2.0 已經上路超過兩年，從目前累積的統計數據來看，囤房稅確實讓「持有結構」出現變化，全國持有 10 戶以上非自住房屋的囤房大戶已從 2024 年的 1,519人降至 1,043 人，減幅逾 32%；非自住的房屋件數也減少約 2 萬件（降至 111.7 萬件左右），其中一部分轉為合法出租（出租件數成長逾 17%）。
不過，這些改變主要反映在「囤房大戶願不願意繼續囤房」這件事上，並沒有直接反映到房價，台灣整體房價所得比依然處於全球數一數二的水準，主因還是回到稅制本身的結構性限制，就算持有成本因累進稅率而提高，實際稅額佔房屋市值的比例仍偏低，再加上一部分稅負可能被轉嫁到租金上，囤房稅恐怕不是壓低房價的唯一解方。
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