運河星鑽特區買房指南｜台南星鑽特區開發進度？機能？星鑽特區可以買嗎？
水岸景觀向來是人們在挑選居住地所看重的重要生活機能，台南「 運河星鑽特區 」則剛好擁有兩面臨河的超強優勢，再加上腹地廣闊完整的特點，讓運河星鑽特區近年來成為極受關注的指標發展特區！
台南市政府於民國 93 年將運河星鑽地區定為「 特定觀光休閒專用區 」，108 年運河星鑽特區區段徵收公共工程正式竣工，目前開放部分地上權招標中。雖然特區並非住宅用地，但未來運河星鑽特區起飛發展，可能帶動共享特區機能的周邊建案趁勢而起。「 台南運河星鑽 」位於台南舊城區中心點，是點亮舊城區的明日之星，周邊宜不宜居、未來發展又是如何？跟著筆者一起來了解運河星鑽特區前世今生吧！
💡編按：台南市政府在 2024 年 7 月簽訂的「運河遊河民間自提BOT案」，將預計投資超過 12 億元規劃興建 3 座遊憩碼頭、服務中心以及運河遊船，有望吸引國際酒店品牌、大型購物中心進駐！如此大規模開發案將帶動整個台南舊街區以及運河周邊區域發展，並串連觀光產業以及水岸商圈，未來發展可期！究竟運河星鑽特區範在哪？範圍多大？目前房市如何？快來看看吧！
運河星鑽特區
連接台南市區與安平的「台南運河」是全台最長的人工運河，運河隨著時代變遷除役後，美麗的河岸美景成為都市發展新契機，其中最受矚目的便是被 V 字型運河所包夾的「 運河星鑽 」地區這片寬廣腹地，以及過去船渠碼頭水道延伸入市區內的「運河盲段」。
運河盲段在運河除役後，民國 70 年代被填平興建中國城大樓，曾繁華一時，近年因鄰近商圈發展、建物老舊、使用機能不佳而逐漸沒落，影響環境衛生及市容景觀；民國 101 年，台南市政府整併運河星鑽地區與中國城，開辦 「 中國城暨運河星鑽地區 」區段徵收案，開啟運河再生的契機。
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中國城暨運河星鑽地區的發展可說是一波三折，用地也配合都市發展經過多次變更，背景進程彙整如下：
- 民國 68～88 年：
運河星鑽地區由工業區變更為中密度住宅區及文中、文小用地，爾後部分中密度住宅區又變更為商業區。 - 民國 93 年：
配合運河再生計畫，將原道路用地、中密度住宅區、 文中用地、文小用地及商業區變更為「特定專用區」。 - 民國 101 年：
考量整體發展，合併中國城與運河星鑽地區，採跨區區段徵收方式進行都市更新整體開發。 - 民國 102 年：
將中國城商業區及道路用地變更為廣場用地。 - 民國 104 年：
宣布啟動「運河星鑽」計畫公告區段徵收。 - 民國 105 年：
中國城拆除，運河星鑽地區內的金城國中、新南國小拆除。 - 民國 108 年：
區段徵收公共工程竣工，區內道路開放通車。 - 民國 112 年：
啟動區段徵收剩餘可建築土地，進行地上權招標。
運河星鑽特區範圍
在民國 101 年整併「中國城地區」與「運河星鑽地區」後，台南的「 運河星鑽特區 」就此誕生，星鑽特區整體範圍位於台南市中西區，運河星鑽地區北界、東界為台南運河，西界為府前一街，南界則為現有住宅區邊緣；中國城北界為中正路、東至康樂街、西至環河街、南至金華新路，兩區總面積合計約為 11.23 公頃。
運河星鑽特區規劃
台南市政府將運河星鑽特區整體定調為「水岸觀光遊憩區」，使用分區上有超過 54% 為第一種觀光休閒特定專用區、第二種觀光休閒特定區，道路、廣場、綠地公園等公共設施則占比約 43% ，期望能打造出具備水岸複合商業購物中心、國際級觀光旅館的優質觀光區。
未來更進一步的願景是結合中國城地景，串連海安路、中正路等商圈，並延伸至林百貨、文學館、孔廟園區及台南美術館等觀光景點，一路至台南火車站，形成中正路文化觀光軸帶，重現府城舊街區風華、帶動區域觀光發展！
星鑽特區生活機能
運河星鑽特區被譽為台南最美蛋黃區，儘管隔著運河，但在區段徵收工程後橋梁道路設施都已齊全、交通四通八達，透過新臨安橋往北、金華橋往東，便可通往機能健全的中西區市區，加上區域內水岸腹地、公園綠地充足，未來發展潛力十足。
商業娛樂機能
運河星鑽特區過金華橋往東即是熱鬧的「 中正商圈 」，海安路、林百貨、台灣文學館、台南孔廟、台南美術館連成一線，擁有豐富歷史文教氣息；開車約 6 分鐘即可抵達新光三越台南西門新天地。
居住購物機能
過新臨安橋往北是發展成熟的社區，往西南則是被運河包夾的腹地，兩邊社區發展輪廓已完善，食衣住行機能充足，家樂福、國民運動中心都在步行 10 分鐘可到達的範圍內。
文教景觀機能
親子家庭買房最關心的文教機能，台南運河星鑽特區也很齊全！原本在特區內的金城國中、新南國小遷校後也距離特區不遠，兩校學區包含運河星鑽特區所在的大涼里，步行 15 分鐘就可抵達。
另外，為營造水岸景觀，台南市政府也劃設多塊大面積公園綠地，特區內有大涼生態公園，特區周邊則有烏橋公園、環河街河岸廊道，都是運動散步的好去處。
運河星鑽特區緊鄰台南中西區最熱鬧商圈，因此可以預期，居住在運河星鑽特區若要逛街購物可以過運河往中西區市區跑，日常生活所需則可以就近在社區周邊補齊，十分方便。
星鑽特區交通機能
台南中西區由 2 條省道垂直貫穿，由西至東分別是台17、台17甲，兩條省道正好包夾運河星鑽特區，公路系統便捷但車流量大；若是通勤族需跨縣市南來北往，可以走國道1號或3號銜接橫向的國道8號，進入台南市中西區約花費 20～30 分鐘，即可抵達運河星鑽特區。
在大眾運輸系統的部分，目前台南大眾運輸工具主要依靠火車與公車路網，「台南火車站」是距離運河星鑽特區最近的火車站，開車約 12 分鐘即可抵達。
此外，台南是目前六都內唯一沒有捷運的直轄市，開闢捷運是未來遠景之一。通過安平區與中西區的「台南捷運綠線」目前正處於可行性研究階段，未來若可順利通車，便捷交通路網將有望成為運河星鑽特區未來的交通優勢之一。
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台南運河星鑽房價
參考內政部實價登錄及樂居網，運河星鑽特區周邊大樓住宅的一年成交價大約落在單坪 29～30 萬元之間；由於運河星鑽特區緊鄰舊市區，因此若結合中正商圈及運河星鑽水岸地區，將可讓運河星鑽特區具備水岸景觀及觀光發展潛力，未來開發後的價格值得關注期待。
台南運河星鑽建案
因運河星鑽特區中大多數用地為觀光休閒特定區，目前仍在招標階段，因此尚未有推案進場，也因為都市計畫使用分區的關係，導致住宅用地供給量少，預估未來較難有大規模推案。參考 591 房屋交易網，現階段運河星鑽特區周遭僅有零星小型預售建案正在各自銷售，預售新建案目前成交單價大約落在單坪 4 字頭的區間。
| 建案名稱 | 建設公司 | 戶數 | 規劃坪數 | 平均預售價格 |
| 斐成琉星 | 婓成企業 | 40 戶 | 20～21 坪 | 45.6 萬/坪 |
| 湁韻 | 台產建設 | 40 戶 | 37～47 坪 | 40.0 萬/坪 |
| 青森苑 | 瀞川建設 | 60 戶 | 29～39 坪 | 43.5 萬/坪 |
資料來源：實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：2024/1）
運河星鑽特區可以買嗎？
「 運河星鑽特區 」以商業及觀光為主要發展方向，在市府顧及永續概念下，特區內部份土地（星鑽段 2425、2426 ）使用地上權招商方式對外公開，而非像以往一次性的挹注市府財政，顯見台南市政府重視運河星鑽特區的潛力與發展價值。
位於水景第一排運河星鑽特區，無論在生活還是交通機能上，都相當便利，不過因為區域內住宅用地供給量少，當在精華地段供不應求時，房產價格是否能帶來你我心中的價值，就看各位心中的那把尺如何評估。目前運河星鑽特區承載豐厚的期待與遠景，但下一步開發會如何發展仍不明朗，想入手此區 or 區域周邊的讀者，都可以持續關注喔！
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【參考資料】
- 台南市政府地政局
- 擬定台南市中西區細部計畫 (中國城暨運河星鑽地區)案
- 台南市政府都市更新科
- 台南市捷運工程處
- 591房屋交易網
- 樂居網
【延伸閱讀】
