地上權是什麼？地上權年限？地上權住宅優缺點？地上權、所有權差在哪？
「 地上權 」跟我們所習慣的所有權是不太一樣的概念。地上權可以想像成你只有土地使用的權利，所以你在購買後，是不會取得土地所有權的。不論是「 地上權住宅 」或是商業不動產地上權，都是最近市場熱門的競逐標的。例如全聯福利中心最近在地上權市場也是大殺四方，積極的拍取地上權土地，預期可能希望可以作為店面或是物流使用。
那對於身為消費者的你在購屋時，也特別需要注意要買的房子屬於地上權、使用權還是所有權的住宅，不要很開心的以為自己撿到便宜，到頭來才發現買到的東西跟自己想到的完全不同，那真的就虧大了！
💡編按：為了解決高房價時代下的居住問題，政府提出「使用權社會住宅」的構想，也就是可以一次跟政府買下至少 20 年的房屋使用權，相較於一般社會住宅租期較高、月租金也相對便宜；不過此政策主要對象為 65 歲以上的長者，與實際一次能付清 20 年租金的對象有互相矛盾的現象，顯示此政策需要更多配套措施！不過政府也提供未來更多的居住想像空間！
究竟使用權住宅到底是什麼？跟地上權住宅有什麼差異呢？一起跟著筆者來認識吧！
地上權是什麼？地上權意思？
「 地上權 」依據民法的意思指的是在他人土地上下以「有建築物」或「有其他工作物」為目的而使用他人土地的權利。「 地上權 」可以想像成你只有土地使用的權利，所以你在購買後，是不會取得土地所有權的。一般在市面上最常看到的是所有權大樓住宅。
而所謂的 「 所有權 」 ，通常效力會包含區分所有建物（大樓）和坐落基地（土地），所有權人對這些部分是擁有完全的支配能力。因應市區土地發展飽和，且房地產價格不斷攀升， 「 地上權 」 、 「 使用權 」 房屋則漸漸出現。這兩種類型房屋的市價通常只有所有權房屋的 6 ~ 7 成，甚至更低。
但是，當你在被漂亮價格吸引的同時，最好要先弄清楚，這三者類型的性質差異，因為事情可能跟你想的不太ㄧ樣！
💡編按：2024 國產署第 4 批地上權招商公佈了！這次將釋出 10 宗、權利金合計約 32.8 億元，並將在 8 月 12 日開標！此次又以高雄市精華區大面積土地以及新竹縣竹北市的土地備受矚目！
普通地上權？區分地上權？差在哪？可以同時設定嗎？
「 地上權 」可分為「 普通地上權 」以及「 區分地上權 」：
- 普通地上權
以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。 - 區分地上權
以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
普通地上權及區分地上權二者同樣都是在他人土地的「上下」設定地上權，但「普通地上權」的客體範圍會涵蓋「所有權的全部」，而「區分地上權」的客體範圍，則僅及於所有權的「一定空間範圍內」而已！
除此之外，一筆土地可以把他的垂直空間予以水平分隔，同時設定普通地上權與區分地上權，就好比某些公共工程（如：捷運、高鐵），可以僅用土地上的一定空間作為客體而設定區分地上權。
地上權住宅是什麼？使用權住宅是什麼？
地上權住宅、使用權住宅，是指開發商向政府或地主標下 50 至 70 年的地上權，取得建照或興建住宅大樓後，再向消費者銷售的產品。也就是說，不管是地上權住宅或是使用權住宅，建商賣給你的都只是土地使用的權利，所以你在購買後，是不會取得土地所有權的。
至於地上權、使用權住宅關鍵差別在於開發商賣給你的地上權是屬於 「可分割移轉」 ，還是 「不可分割移轉」 的。
- 地上權住宅：可分割移轉
- 使用權住宅：不可分割移轉
地上權住宅
如果沒有所有權的住宅是可分割移轉，一般稱作 「 地上權住宅 」或「 地上權房屋 」 ，你購買後可取得建物的所有權。未來雖然貸款成數受限，但在消費者持有大樓所有權的情形下，還是具有移轉的市場性，也代表你未來是有機會可以在市場上賣掉的。
使用權住宅
如果沒有所有權的住宅是不可分割移轉的類型，則稱為 「 使用權住宅 」或「 使用權房屋 」 ，意思是你在購屋後，只能取得土地和建物的 「使用權」 ，相關土地的地上權及大樓的所有權，都還在開發商名下。有點像是你跟開發商簽訂了一個 「超級固定長租契約」 的概念，未來想要賣掉也需要透過開發商，不能自己處理。而且在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下，除非開發商有特別配合，不然形式上銀行無法將使用權作為抵押標的，未來是難以用這樣的物件來做擔保品貸款的！所以務必特別小心！
💡編按：使用權住宅既無土地所有權、地上權，也無建物所有權，不易申請房屋貸款，因此自備款負擔較大。另外，儘管不用繳納房屋稅、地價稅，但需繳納成本較高的地租，且當公告地價調漲時，地租也會調漲，有住愈久、繳愈多的情形，居住成本不一定比買房低。
地上權年限？
一般地上權住宅會設定的年限大約落在 50 ~ 70 年左右！
地上權年限到了怎麼辦？
如同上面所說，地上權是設定有「使用年限」的，那如果年限到期，該怎麼辦？
原則上來說，地上權年限到了之後，你的地上使用權也就結束了，這時土地跟土地上的建物都會被收回（房子送人）或是拆除。如果是跟政府購買地上權，那地上權結束，政府可能會請你拆屋還地、房子送給政府，或是政府會以打折價格跟你購買地上建築物，當然也有案例是政府會給你優先承購/續租的權利，一切皆須視實際案例而定！
地上權住宅優點？地上權住宅缺點？
地上權住宅優點
- 價格優勢：比一般住宅便宜20%～40%
- 不用繳交地價稅、未來轉手時不必課徵土地增值稅
- 有機會以優惠較多價格入住蛋黃地段
- 租金與一般住宅行情相近
- 對於購屋族資產配置更具有彈性空間
地上權住宅缺點
- 使用期限有一定年限，到期後需被拆屋歸還土地（你沒有土地所有權）
- 沒有土地所有權，跟一般的「有土斯有財」投資觀念相差很大
- 轉手移轉價值低（比較難賣）
- 貸款條件差，貸款利率高、成數低，自備款需提高
- 繳交地租採浮動利率（容易造成地租爭議）
地上權概念整理
- 地上權：只有土地的使用權而沒有土地所有權
- 地上權住宅：利用地上權興建的建案，購買者 or 居住者只擁有通常為 50～70 年的使用權利，所有權不在屋主手上
- 地上權住宅可分割移轉；使用權住宅不可分割移轉
地上權住宅、所有權住宅、使用權住宅比較
統整一下地上權房屋、所有權房屋跟使用權房屋的差異，最根本的核心差別當然還是「土地」跟「建物」的擁有者是誰，這也就連帶影響貸款成數、房價（市場價格）、轉手容易程度…等項目。
地上權建案
大部分的地上權住宅都主打小坪數，畢竟在台灣會想要購買地上權建案的民眾，通常就是因為手頭資產不足，如果推出太大坪數的建案，可能無法激起市場的興趣。所以 2021 年的 3 個地上權建案中只有「 大將豐喆 」是中大坪數的，其他都是小坪數。價格方面也都如同市場對於地上權房屋的定價策略，大約是附近所有權住宅售價的 6～7 成。雖然價格便宜，但地上權的觀念＆未來地租的隱藏成本，也成為推案的主要阻力。
| 住宅名稱 | 所在區域 | 物件坪數 | 路段位置 |
| 大將豐喆 | 台北市中正區 | 28坪-46坪 | 南昌路 |
| 基泰大安 | 台北市大安區 | 13坪 | 建國南路 |
| 虹耀今采 | 台北市大安區 | 10坪-15坪 | 杭州南路 |
雙北地上權住宅數量
了解什麼是地上權之後，來看一下台灣到底有哪些地上權建案吧！其實台灣因為有土斯有財的概念，所以對於這種地上權的住宅並不是太熱烈，通常都是因為房價太高時才會推出。國產署就是在 2013 、 2014 年那波房市多頭時，才第一次推出許多設定地上權案，吸引不少建商搶標。但之後因為：
- 房市景氣稍稍反轉
- 地上權地租爭議
地上權住宅就也銷聲匿跡了好一陣子。直到疫情之後的 2021 年，房市熱潮再起，雙北也才少見的推出了 3 個地上權住宅案。
| 雙北歷年地上權建案 | |||
| 年度 | 地上權住宅數量 | 年度 | 地上權住宅數量 |
| 2013 | 1 | 2018 | 1 |
| 2014 | 5 | 2019 | 0 |
| 2015 | 1 | 2020 | 0 |
| 2016 | 0 | 2021 | 3 |
| 2017 | 0 | ||
地上權爭議！
地上權住宅雖然看似非常便宜，但其實有一個非常重的隱藏成本「 地上權地租 」！一般租房時，當房子不屬於你，房屋稅和地價稅…等持有稅其實都是由所有權人，也就是房東來負擔。但地上權住宅不是！
購買地上權住宅，首先你必須先支付一筆「購屋房價」，之後每年還要付「 房屋稅 」和「 地上權地租 」等持有成本，因此買地上權住宅應該要把後面每年的地租成本也加進去計算，才知道有沒有買貴。雖然地上權住宅看似不用付地價稅，但其實地租的計算是以申報地價 3.5％～5％計算（依據《國有非公用土地設定地上權作業要點》），換算下來大約是地價稅自用住宅稅率的 17.5 倍！也因此，過去台北市的知名使用權住宅案就曾經發生地上權地租遠超過地價稅的爭議！該建案的屋主每年需要繳交的地租將近 90,000 元，但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳 4,000 元，換算下來多付了 20 多倍。
會產生這樣的狀況，最大的癥結點還是在於 地上權地租 是綁定公告地價計算， 而每年全國公告地價的漲幅驚人，光是台北市2019年漲幅就有 30％ ，創下 1994 年來新高，讓原本就因為買不起所有權住宅才去買地上權住宅的人，有種被懲罰的感覺。
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地上權最新消息！2024 年第5批地上權案即將開標！
2022 年地上權標脫率創 12 年來新高！
財政部 2022 年第 4 批地上權案在 2023 年 1 月 17 日開標， 11 宗案件裡面總共標脫 8 件，標脫率近 73％，決標權利金總額達 19.29 億元，是 2022 年 4 批地上權標案中標脫率最佳的一批！除此之外， 2022 年 4 批地上權標案共計列標 41 宗，其中共有 25 宗已標脫，標脫率達 60.98％，是 2010 年後，我國地上權標脫率 12 年以來新高，國產署更形容 2022 年是地上權的「 豐收年 」！
房屋類型百百種，除了這邊介紹的各種權利類型之外，也會隨著消費者生活習慣而產生不同的形態變化。所以最重要的是在買房前務必再三確認房子的權利類型，不要看到價格很便宜，就一頭熱簽下去了。除了權利類型的差異外，不動產還有很多特殊需要注意的事項。
2024 年地上權最新消息！
財政部國有財產署在 2024 年 9 月 9 日 公布了 2024 年第 5 批的國有地上權標售案，並預定在 10 月 28 日開標。而此次釋出的 8 宗土地標的主要分布在台中市 3 宗、台南市 2 宗、高雄市、桃園市、宜蘭縣各 1 宗，總面積達 4.27 公頃，且權利金底價合計超過 27 億元。
而本次又以台南市東區的 2 宗住宅區土地備受各界關注，而此 2 宗住宅區土地三面臨路、坵塊方整，且鄰近南紡購物中心以及平實轉運站，生活機能相當完善！且 2 宗土地權利金底價均超過 7 億元，是這次開標案件中底價較高的兩個標的！
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