南科最新消息|南科機能?南部科學園區交通?台積18廠發展?

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南科最新消息|南科機能?南部科學園區交通?台積18廠發展?
最新更新時間: 2024/5/7
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南科 ( 南部科學園區 、 南科特定區 ) ,是設於台灣南部的科學園區,其中台南園區有 1,043 公頃、高雄園區 567 公頃&生技醫療器材專區 30 公頃。最近也因為台積電可能要到 南科 (台南園區)設廠的消息,不斷推升這區域的房價成長。到底「 南科 」未來發展真的會好嗎?如果要買這附近區域應該買哪?交通機能、生活機能如何?一起來看看吧!

編按:因台積電先進製程基地在南科,2023 年竹科、中科、南科等 3 大科學園區的營業額,僅南科維持正成長,年營業額高達 1 兆 5,855 億元,首度超越竹科登上台灣龍頭寶座。

南科特定區A、B、C、D、E、N、O 區區段徵收終於啟動!地上物查估作業在 2024 年 5 月 6 日開始辦理!南科特定區工程預計在 2025 年開工、力拼 2029 年完工!究竟「 南科 」是如何規劃的?「 南科 」未來機能、交通發展會有何種影響?一起到內文看看吧!

南科

南科 ( 南科特定區 )橫跨台南市善化區、新市區、安定區等三個行政區,包含位於直加弄大道東西兩側的 A 、 B 及 C 區, 178 線南側(興農路)的 D 、 E 區,及鐵路以東、西拉雅大道南北兩側的 N 、 O 區,總面積合計約 431 公頃。

所以南科其實主要可以拆成三部分來討論:

  • 南科特定區(科學園區部分)
  • 南科特定區(非科學園區部分,包含 A~O 區)
  • 周邊市鎮,包含新市,善化,以及安定市區

西側支援產業使用,東側支持住宅與生活機能

南科周邊市鎮區位

南科周邊區域主要以三個市區為主,包括新市市區、善化市區與安定市區。從上述的區域定位可以知道,南科帶動的住宅與生活區位大多集中在西側,除了房價漲幅外,也帶動廠商進駐。

站在外地人的角度,因舊市區街道格局與市容相對老舊,如果想要置產的話,優先考量新規劃的重劃區置產是一個必然的道理。

南科與周邊市鎮區位圖

南科機能

科學園區往往一大問題就是交通&生活機能不足。畢竟要有這麼大面積的空地來進駐產業,勢必只能選址在比較郊區的位置。但這樣對於在這邊上班、定居的人們來說卻又非常不便。也因此科學園區的新設往往也會輔以其他的大型公共建設,讓整個園區的效益可以最大化並擴及周邊的地區。

北外環 / 台南環河快速道路

同樣的情況也發生在南科!全南科人現在都在引頸期盼的就是北外環(台南都會區北外環道路,又稱鹽水溪環河快速道路、台南環河快速道路)。這條快速道路,全長雖然只有 14 公里,但卻是南科交通的重大利多!目的在於串連台南東西向交通動線的問題。從西南方的安平開始,沿鹽水溪,串連到北側的南科,相較於國道八號更貼近市區,從 台17線 到南科只需 12 分鐘。

顯而易見的,北外環對台南市的房產格局有重大影響。因為在未來,從安平到南科只要 15 分鐘。這樣的路網能夠放大南科效應,使科技新貴往台南市區、北區、安平、以及鄰近重劃區(包括大橋頭重劃區、九份子重劃區)等接近市中心的新興區位置產,在兼顧通勤時間的同時,也顧及良好的生活機能。

💡延伸閱讀>>>九份子重劃區買房指南!台南九份子重劃區機能?九份子建案?九份子可以買嗎?

💡北外環最新消息:
「 北外環銜接樹谷園區聯絡道 」北起樹谷大道與南134線路口,終點則是銜接北外環第3期新建工程平面道路。在 2023 年已經順利開工,力拼 2026 年底完工,屆時不僅可以紓解新港社大道的壅塞車流,更可讓南科三期的交通機能再向上提升一個檔次!

北外環從市區到南科約15分鐘

永康交流道

「 國道1號永康交流道聯絡道工程 」由中正北路銜接至國道八號,全線分為五標施作,總長約 5.57 公里,工程總經費約 38.47 億元。永康交流道可以順利銜接永康區、安南區及安定區,不僅可以連結南科周邊產業園區,還串連了就是串連台南人口數最多的 2 個行政區,若可順利通車,將有望紓緩南科周邊交通流量,減少民眾每經南科必塞車之苦!

永康交流道從 2019 年就啟動,目前已完成四標工程,日前已順利進入北外環至東和橋最後一段拓寬工程,目前地上物拆除完畢已進場施工。

南科 5-40m 、 10-30M 計畫道路

為因應南科特定區發展,臺南市政府從 2021 年優先啟動南科特定區 5-40m、10-30M(安定東路向東延伸)計畫道路的開闢工程。

10-30M 計畫道路北起市道178線興農路,南與南科RD16-49新闢道路銜接,路寬 30 公尺、長度約 230 公尺,道路工程總經費約 2 億元。10-30M道路已開闢完成,並且順利在 2022 年 11 月 15 日上午舉行通車典禮。自安定交流道下來的車輛,可直接從 178線市道銜接 10-30M道路,不必再繞道直加弄大道及南科七路,提升交通便捷性。

而 5-40M道路則起自安定東路與直加弄大道口向東延伸,路寬約 40 公尺、全長約 1,024 公尺,工程總經費約 7.73 億元,預估可在 2023 年底完工。若 5-40M道路順利完工通車,未來安定交流道下來車輛更可直接由安定東路,進入南科特定區內。

未來兩條計畫道路若順利串接,不但可以連結周邊道路完善防救災道路,更可大幅縮短南科周遭區域的交通時間約 15 分鐘、促進區域產業經濟發展!

💡安定東路東延段(5-40M)最新消息:
串連南科園區與國道1號安定交流道的安定東路東延段(5-40M)已於 2024 年 1 月底前通過驗收,台南市府也在 1 月 29 日安排通車典禮,預計未來能有效分擔 178縣市道 的車流!

台積18廠南科發展?台積電 3 奈米廠動工?

南科進駐的科技廠商支撐了整個園區產值、薪資水平、人口數。去年南科也引進了 21 家新廠商進駐,目前共有 254 家高科技廠商,其中最具話題性的廠商,就是全球晶圓代工龍頭台積電,在南科擴增 2 座台積電南科廠( 18 廠),分別生產 3奈米與 5奈米製程,吸引大量高科技人才、廠商與資金投資,帶動了整個園區產值的提升。

台積電晶圓18廠,是台積電在台的第 4 座超大型晶圓廠,所生產的是最先進的 5奈米製程,總投資金額約新臺幣 7,000 億元。讓台南逐漸成為台灣新興的半導體產業基地,不僅吸引廠商群聚,也培養了許多專業人才。

根據台積電公開資料:2023 年第 3 季台積電 7奈米 以下的先進製程營收占總營收約 59 %,2023 年第 4季 先進製程占總營收比例上升至約 67% ,整個產業聚落的發展現在正處於發展高峰。

💡 台積18廠最新消息:
台積電南科 3奈米量產與晶圓18廠第八期在 2022/12/29 正式上樑動工。進一步推動南科台積廠的發展進度。趁著此趨勢,台積電 2奈米也預計會在新竹與台中投產合計約六期的工程!藉此更加擴大產業群聚的效應!

南部科學園區房價!

近年台南房市火熱,可已從價格與交易量中看出端倪。根據地政局統計:2023 年第 4 季台南市房屋成交量達到 8,306 棟,年增 66%,而全年移轉棟數來到 2萬4954 棟,創下史上次高紀錄。

受惠於議題熱區的大批預售案交屋潮,台南市房屋移轉量大。其中,永康區在 11 月以單案交屋達到該區歷史高點,2023 全年移轉量為 4,533、年增 36.5%;此外歸仁高鐵特區 2023 全年表現亮眼,移轉量達到 1,500、新市則在 12 月單月移轉量達到 300,凸顯南科效應的強大影響力。

如此亮眼的房價表現,可以歸功於兩點:

  • 低基期效應:本身房價基期低,漲幅與動能自然較房價高的蛋黃區要驚人許多
  • 南科題材

而未來如果南科的效應持續發酵,依照前面提供給大家的發展理論,照理來說房市應該還會繼續樂觀發展!

南科建案!

南科的建案分佈可以依照前述的劃分來討論,與中北部的重劃區、科學園區的差異在於,南科周邊因幅員遼闊,加上南部人習慣透天的居住型態,因此多以連棟式規劃的透天厝為主。

南科建案:善化火車站周邊

南科建案 建物型態 屋齡 坪數 近年平均成交價
桂田磐古NO2 大樓 預售 22~47 坪 35.38 萬/坪
居賢林園 透天厝 1 年 82~153 坪 總價: 5,388 萬
呈豐日日NO19 透天厝 2 年 50~54 坪 總價:1,274 萬
邰欣地堡NO75 透天厝 2 年 51~64 坪 總價:1,290 萬

資料來源:內政部實價登錄、樂居網、591,筆者彙整(資料更新時間:2024/03/07)

南科建案:LM(南科火車站)

南科建案 建物型態 屋齡 坪數 近年平均成交價
W創世紀大樓區 大樓 2 年 25~30 坪 37.77 萬/坪
LM藏金 大樓 4 年 20~21 坪 34.82 萬/坪
極光五 透天厝 5 年 64~105 坪 總價:1,541 萬
中央公園NO2 透天厝 6 年 68~92 坪 總價:1,772 萬

資料來源:內政部實價登錄、樂居網、591,筆者彙整(資料更新時間:2024/03/07)

南部科學園區未來發展

基於前述的增長模型,南科房市的關鍵取決於三個層次,分別為:

  • 南科的產業結構
  • 就業人口數與消費力
  • 園區可持續性增長預期

1.產業前景與可持續性

從產業結構與營收表現來看,隨著 台積電 先進製程與荷蘭 ASML 進駐,營業額年增 14% 。

2.就業人口增加

去年就業人數約 8 萬人,南科管理局表示接下來 3 年,約有每年 2000 人的人口增速。效應也體現在行政區的人口增長中,永康、善化與新市平均人口社會增加增率是台南人口增速最快的幾個地區之一。

3.土地

目前南科土地出租率已達 98.9% ,面臨產業用地不足的問題。政府目前戶再釋出 A~C 區與三期擴建,總計約 132 公頃的產業用地供給。

💡基於以上的分析,筆者認為隨著半導體產業聚落的形成與穩定的吸引科技人口移入,未來南科的房市仍然前景可期。

南科營業額高於竹科?

根據統計,在 2023 年 1 月至 4 月,南科累積的營業額已超過竹科,成為全台三大科技園區中的營收之王,南科 2023 年全年營業額達 1兆 5,855 億元,比竹科的 1兆 4,200 億元多出 1 千 6 百多億元,可見台南科學園區帶來的巨大影響!

南科產業結構與就業數:就業人口預估以約每年2,000人增長

南科周邊發展

南科特定區周邊計畫(非科學園區部分)主要以 A~O 區命名,容易看得眼花撩亂。筆者初步為讀者粗分為兩大區域:

  • 東側:規劃為生活服務區域。
  • 西側:A~C 區鄰近安定交流道,主要支援產業服務。

以下就為讀者詳細介紹南科東側的發展概況。

南科東側

南部科學園區房市發展?

 💡 編按:台南市政府因應科學園區發展,加速開闢園區,日前台積電官方又證實將不會在龍潭設廠,不少台南民眾拍手叫好,期待台積電回防南台灣。若順利成真加上近期幾個大型商場準備進駐,預期將讓南科房價持續上漲!

南科東側最著名的莫過於「 LM特區 」了,是南科特定區中開發得最早的。也充滿了筆者的回憶,暑期實習時曾經獨立參與過其中一案的小型商場設計提案,直到近 4 年後的今天仍沒有被蓋出來。但後方已經從當初記憶中的疏疏落落的建案,到現在全區已成為景緻優美的住宅區。

💡延伸閱讀>>>LM特區買房指南!LM特區機能?LM特區建案?南科LM特區可以買嗎?

最大的賣點在於陽光大道兩側的公園與綠地規劃,讓環境與市容都非常舒適。且因為定位南科客群,建案坪數與規劃都相對高端。但純住宅區規劃也會面臨生活機能相對缺乏,需到鄰近的新市、善化才能滿足相關需求。

 N 區與 O 區跟 LM特區 相鄰,未來將作為生活服務區使用,都市計畫變更案也在2023 年 5 月獲內政部審議通過,市府將持續推動整體開發作業,目前規劃為住宅區與商業區。此外,也預留了 4.5 及 2.5 公頃之學校用地,因應未來就學議題。現階段正在辦理區段徵收。

💡延伸閱讀>>>區段徵收是什麼?區段徵收流程?徵收補償怎麼算?區段徵收優缺點!

LM特區空拍圖&市容

南部科學園區如何影響房價?

但南科的不動產市場潛力到底如何?真的有像新聞上說的這麼有競爭力嗎?畢竟南科房價主要是依靠科學園區才有支撐,所以競爭力高低,也是要看南科的發展前景。

這邊提供給大家一個健康的房市增長模型!當產業開始進駐一地區,最先帶動的必然是工業地產。但隨著就業人口的移入與增長,也會漸漸帶動住宅與零售等不動產需求。相較一些區域題材與交通區位的操作,筆者認為這是更為健康的房市增長模型。雖然這樣的週期相對而言會拖比較久,但畢竟背後有產業動能作為支撐力度,所以泡泡比較不容易破。可參考的案例就像是新竹科學園區周邊、內湖科學園區週邊的概念。

💡延伸閱讀>>>科學園區買房指南!竹科、中科、南科房價漲多少?龍潭科學園區啟動?

產業如何驅動房市增長示意圖:就業人口驅動商用、工業、零售與住宅需求

南科可以買嗎?

南科對台南房市的影響,是顛覆性的。不只帶動題材,周邊房市,更配合政府路網與政府建設力度的加大,讓影響力擴及整個北台南。這篇就收在較為宏觀的角度,為大家總結本篇南科市場分析重點:

  • 看好南科的房市增長模型,由產業與政策作為核心驅動
  • 置產與投資:以外地置產的科技新貴角色思考,周邊重劃區相較舊市區更為搶手
  • 路網效應:未來南科效應將藉由北外環拓展至台南市區,關注北外環週重劃區。九份子重劃區、鹽行重劃區…等

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南科空照圖

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