台南高鐵特區買房指南｜台南高鐵特定區機能？建案？沙崙智慧綠能科學城發展！
「 台南高鐵特定區 」，亦可簡稱為「 台南高鐵特區 」，受惠於沙崙綠能科學城、綠能產業園區等綠能及光電產業發展，加上台鐵高鐵共構帶來的交通便利性，以及台南三井Outlet 於 2022 年開幕營運，都讓台南高鐵特定區成為房市關注的地區。今天就跟著筆者一起探索台南高鐵特定區的產業發展、區域生活機能及房市狀況吧！
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台南高鐵特區
「 台南高鐵特區 / 台南高鐵特定區」位於台南市歸仁區的南側， 計畫範園北以歸仁一路為界，東至高發三路，南至大武路二段及大武路一段，西至中正南路二段，台南高鐵特區整個計畫面積約為 298.93 公頃。而「 沙崙綠能科學城 」則位於台南高鐵特區南側，核心區約 22.44 公頃，可分成 7 大區塊，包含Ａ（A1、A2）台南會展中心、Ｂ招商中、Ｃ資安暨智慧科技研發專區（科技部使用）、Ｄ綠能科技示範場域（能源局、工研院使用）、Ｅ中研院南部院區、Ｆ及Ｘ為成功大學沙崙醫療服務與創新園區，筆者在下方跟讀者們一一介紹。
沙崙智慧綠能科學城
台南會展中心
位於沙崙智慧綠能科學城 A 區的「 台南會展中心 」，運用台南古都的特色設計整體建築的外觀以及內部會議中心及展覽空間。而台南會展中心將會議室規劃 15 坪至 246 坪等 4 種大小的空間，並供出租使用。整個台南會展中心的展覽空間約為 978.29 坪，最多可容納 600 個攤位。
資安暨智慧科技研發專區
位於沙崙智慧綠能科學城 C 區的「 資安暨智慧科技研發專區 」是由科技部下的「國家科學及技術委員會」負責興建營運的，並在 2021 年 4 月 24 日正式啟用。資安暨智慧科技研發專區的樓層規劃為地上六層及地下二層，目前進駐的廠商有聯發科等 15 間公司，該大樓也提供會議室及展示區租借。資安暨智慧科技研發專區並著重在智慧交通、智慧健康及智慧生活等 3 大領域的發展，以及招攬相關公司進駐，期望能打造智慧科技的產業聚落。
綠能科技示範場域
位於沙崙智慧綠能科學城 D 區的「 綠能科技示範場域 」是提供給能源局以及工研院使用的，該區面積約 7.44 公頃，作為綠能科技示範場域。綠能科技示範場域結合太陽能發電、整合智慧化節能及能源管理技術，進行應用示範，展現綠能科技的生活化。
中研院南部院區
位於沙崙智慧綠能科學城 E 區的「 中研院南部院區 」是作為中央研究院南部的生物技術中心，該中心延續北部院區既有的研究資源與能量，結合台南在地人才與南部特有之環境、產業及文化等資源，致力於將生物技術應用於農業和相關產業發展。
成功大學沙崙醫療服務與創新園區
「 成功大學沙崙醫療服務與創新園區 」位於沙崙智慧綠能科學城的 F 及 X 區，該區第一期將規劃興建成「大沙崙醫院」，並預計在 2024 年動土、2031 年完工啟用，預期將可為台南增加 400 多個床位。成功大學沙崙醫療服務與創新園區第二期將串連周邊的智慧醫療園區，引進生技、製藥、醫療器材及健康領域等產業，預計可供 60 家廠商進駐，為台南創造 5,000 個就業機會。
台南高鐵特區土地使用分區
目前台南高鐵特定區的土地使用分區，住宅區佔全區面積約 27.32%、商業區 3.54% 、產業專用區約 19.35%，然而目前住宅區開闢率僅 9%，商業區使用率則 16%。位在 B 區的產專區使用情形則如上述科學城七大區塊的介紹還在招商中，目前完工使用的包括台南會展中心、資安暨智慧科技研發專區、中研院南部院區及綠能科技示範場域，而成功大學沙崙醫療服務與創新園區則如火如荼施工中。
台南高鐵特區交通機能
高鐵台南站與台鐵沙崙站
高鐵臺南車站與台鐵沙崙站為雙鐵共構，搭乘高鐵欲轉乘台鐵前往台南火車站或善化火車站旅客，出站後僅需透過連通道抵達台鐵月台，台鐵每天順行及逆行的班次各有 35 班，每班次間隔約 20～40 分鐘可搭乘，而由台鐵沙崙站到台鐵台南站的乘車時間約 22 分鐘，抵達台南科技園區約 43 分鐘。
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台南高鐵特定區聯外道路－台86線
台南高鐵特定區可以透過台86線，往東前往關廟區，並銜接國道3號；往西則可前往仁德區，並銜接國道1號。
台南捷運藍線及延伸線
未來台南捷運藍線起至永康區台鐵大橋站，延途經過平實轉運站、終點至東區文化中心站，預計有 10 個站點。再從主線的仁德轉運站分成往東至關廟國中站，以及往東南至台南高鐵站的延伸線，未來台南高鐵特區也會受惠於台南捷運藍線的交通紅利，人流往來更方便！而台南捷運藍線延伸線合計共 15 個站點，不但串連起台南市區與關廟、歸仁區，並透過捷運與高鐵、台鐵站的共構，整體大眾運輸路網也變得更加完善。目前台南捷運藍線的最新進度為 2024 年 3 月通過交通部審查，現在則在正在辦理都市計畫變更作業及基本設計作業。延伸線則還在可行性研究階段，整體捷運藍線預計在 2035 年完工營運！
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台南高鐵特區生活機能
台南三井Outlet
台南三井Outlet 位在台南高鐵特區範圍內，是台灣第 3 座的三井Outlet ，總樓地板面積為 84,000 平方公尺，為地上 4 層的建築。整個台南三井Outlet 分兩期興建，第一期於2022 年 2 月開幕營運，目前有 190 家櫃位；而第二期將新增 50 家櫃位，預計在 2025 年開幕！
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沙崙國中
台南高鐵特區內規劃 3 處學校用地，1 處為沙崙國中，且台南市政府也規劃將沙崙國中轉型為幼兒園到高中的全雙語學校；另外 1 處則作為歸仁棒球場的運動設施使用；最後 1 處的學校用地則尚無規劃。又區內因居住人口尚未進駐，因此還無新設校需求。
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國立陽明交通大學台南校區
目前陽明交通大學在台南高鐵特區內設置了台南校區，並規劃了光電學院及智慧科學暨綠能學院，目前僅招收碩士班（含p產業研發碩士專班及碩士在職專班）以及博士班研究生。該分部定位為學校與產業共創研究園區，未來將增設推廣教育學院及生醫工程研究中心等。
國立成功大學歸仁校區
成功大學歸仁校區同樣位在台南高鐵特區內，於民國 76 年設立航太研究中心、建築實驗群、福衛接收站等，致力於發展太空科技，另外成功大學也在 2023 年設立太空系統工程研究所（系所位置在東寧校區），並於同年開始招生，可見作為航太領域中台灣最頂尖的學府，成大在太空工程的領域也持續的投入資源，培育航太工程的人才。
台南高鐵特定區重大建設
沙崙智慧綠能循環住宅園區
台南高鐵特區內的「 沙崙智慧綠能循環住宅園區 」為台糖公司所規劃興建的循環聚落，提供住宅單元 351 戶、店鋪 17 戶，採「以租代售」的方式營運，與沙崙智慧綠能科學城整體的智慧設施及綠能技術串聯，成為國內第一個坐擁綠能循環網、低碳運輸網的優質社區。
綠能產業園區
台南市府預計在科學城西側仁德港墘地區興建「 綠能產業園區 」，預計吸引 75 家綠能廠商投資興建，並創造 6,000 個就業機會。不過該計畫於 2024 年 2 月 21 日進行環評專案小組第四次初審仍未通過，因此未來究竟能否闖關成功，也須待政府在環境保護的配套措施能否被居民及環評小組所接受。
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綜上所述，筆者認為在交通上，旅客可以搭乘高鐵至台南高鐵特定區，再轉乘台鐵前往台南市區或南科，雖然需要費時半小時至一小時，但仍算方便。況且未來台南捷運藍線也會與高鐵、台鐵站交會共構，屆時台南高鐵特定區的交通機能將更完善。
雖然台南高鐵特區目前因產業未完全成熟，且人口尚未進駐，區域內建案也都還在興建中，生活機能仍待加強。不過未來台南高鐵特定區不但是綠能及智慧科技的產業聚落，又有交通大學以及成功大學進駐以及成大醫院的設置，在產業帶動下台南高鐵特區的生活機能將逐漸完善。
台南高鐵特區房價？建案！
目前台南高鐵特區住宅區使用率僅 9%，商業區使用率 16%。筆者整理了目前台南高鐵特定區內已有的預售屋及新成屋建案供參考。截至 2024 年 8 月，前 12 個月的成交均價大約在 32 萬上下，相較於南科LM特定區周邊每坪 37.85 萬元、台南火車站及成功大學週邊週邊每坪 24.55 萬元，台南高鐵特區尚屬台南房價偏高的區域。
| 建案名稱 | 近一年成交均價 | 坪數資料 | |
| 預售屋 |
春福天綻 | 35.09 萬/坪 | 2房-25/32坪、3房-39坪 |
| 晶悅合一 | 34.1 萬/坪 | 2房-23/27坪、3房-38坪 | |
| 佳順大富 | 待定 | 2房-25~28坪、3房-37~40坪 4房以上-45~48坪 | |
| 遠雄明日讚 | 待定 | 2房-24坪、3房-33/38坪 | |
| 和紘大景閲 | 29.37 萬/坪 | 2房-25~28/29~32坪、 3房-33~36/37~40坪 |
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| 春福天駅 | 36.69 萬/坪 | 2房-21~24/25~28坪、 3房-29~32坪 |
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| 達麗世界仁 | 48~50 萬/坪 | 2房-21~24/25~28坪、3房-33~36坪、4房以上-41~44/53~56坪 | |
| 新成屋 | 晶悅首發 | 32.88 萬/坪 | 2房-23/27坪、3房-38坪 |
| 佳順大順 | 31.01 萬/坪 | 2房-21~24/25~28坪、 3房-33~36坪、 4房以上-41~44坪 |
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| 佳展大展 | 30.1 萬/坪 | 2房-24/27/28/29坪、 3房-33/35/36/38/43坪、 4房以上-47坪 |
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| 達麗國家強棒 | 33.04 萬/坪 | 2房-20/23/27坪、3房-35/37坪 |
資料來源：樂居網，一年成交均價（ 2024 年 8 月前 12 個月成交均價）
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台南高鐵特定區可以買嗎？
從產業面來看，台南高鐵特區受惠於光電、綠能產業的發展，從沙崙智慧綠能科學城的規劃，配合著成功大學以及陽明交通大學學區的設立，透過產學合作以及政府積極推動該區發展，未來台南高鐵特區將會有 6,000～10,000 的就業需求，也預估未來人口數將會有 3 萬 2,000 人左右。在交通方面，未來捷運藍線開通後，行成三鐵共構的交通樞紐，隨著交通便利性的提高，將會吸引更多人口進駐。而目前也陸陸續續有建案的推出，尚未開發的素地，也是各大建商所持有，可想而知也是看好特定區未來的發展，因此若是想在該區置產的讀者，筆者認為該區總總的發展將帶動房價持續上漲。
台南高鐵特區房價將會複製竹北模式？
隨著中南部不斷地開發，不少建商也看準時機紛紛在中南部大舉獵地，而台南高鐵特區也因為 2024 年的台灣燈會湧入大量人潮，讓不少人都對這特區產生期待。目前台南高鐵特區平均房價已經站穩 3 字頭，各大建商早已前進插旗，其中為較知名的建商有遠雄、達麗、晶悅國際、寶佳機構等。
依循台南高鐵特區的發展模式，先天的高鐵優勢加上未來其他重大建設的開發及落成， 可望複製如竹科的房市發展軌跡，年年攀升，更不用提 Outlet 的持續擴建，肯定是台南高鐵特區的一大利多，未來房價將成長到什麼地步，有待我們繼續觀察下去！
台南高鐵特定區最新消息！全台首座AI生態園區來了！
全台首座AI生態園區確定進駐沙崙智慧綠能科學城！
AI 話題超熱！暨輝達（ NVIDIA ）宣布將攜手鴻海在高雄亞灣區內的「高雄軟體園區」內建制先進算力中心後，全台首座「 AI 生態園區 」也確定將設置在台南高鐵特區的「 沙崙智慧綠能科學城 」，將投入百億的國發基金與公共建設預算！台南高鐵特區擁中研院南部院區、成功大學歸仁校區、陽明交通大學台南校區等研究單位，相信在整合這些資源之下，沙崙智慧綠能科學城、台南高鐵特區乃至整個台南市都能成為首屈一指的 AI 生態區，帶動整個台灣的 AI 產業！
台南高鐵產業專區地上權招標！
位在台南高鐵特區、近鄰台南會展中心的高鐵特定區武東段276-1地號產業專用區土地開發案已經開始推動了，該基地面積高達 1.3 萬坪，並將以地上權方式招標。該地上權存續年期 50 年且可優先續約 20 年，目前開出的權利金為 16 億元，希望能吸引民間投資經營，串連整個台南沙崙 AI 生態園區，建構出台南嶄新的生活圈！
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【參考資料】
- 變更高速鐵路壹南車站特定區計畫(第一次通盤檢討)主要計劃
- 樂居網
- 台鐵公司
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【高鐵特區系列】
