LM特區買房指南！LM特區機能？LM特區建案？南科LM特區可以買嗎？

台南市新市區、善化區原本都算台南市中比較鄉村的地區，但受惠於「台南科學園區」的設立與擴大，當地的房地產市場產生了重大的變化。人口的移入與聚集，讓開發商嗅到了商機，將目標放在科學園區周遭的建地，並順勢推出許多建案。

而離台南科學園區主要所在地新市區、善化區中最近的住宅區便是我們經常聽到的「 LM特區 」，今天就請大家跟著筆者一起來看看「 LM特區 」的區域分析吧！

對於 LM特區 可能面對的停車位問題，台南市政府交通局在善化區蓮潭里預計斥資 5.42 億闢建「 LM陽光電城立體停車場 」，將可提供 304 席汽車格、230 席機車格，目前正在爭取中央前瞻經費挹注，預計於 2026 年 2 月完工啟用。

LM特區規劃

「 LM特區 」之所以有這個特別的名字跟他的都市計畫有關係，整個台南科學工業園區特定區（簡稱「南科特定區」）計畫面積大約為 3,282 公頃，其中計畫面積主要分為兩個部分「科學園區」部分以及「非科學園區」部分，兩個部分各有不同的都市計畫在規範；其中，非科學園區部分的土地總共被劃分為 15 個開發區塊（英文字母 A～0 ），每一個開發區塊面積都大約落在 50 ～ 60 公頃。

💡延伸閱讀＞＞＞南科最新消息｜南科機能？南部科學園區交通？台積18廠發展？

而本次要介紹的主題區「 LM特區 」，正式的都市計畫名稱為「台南科學工業園區特定區計畫（不含科學園區部分）（新市區建設地區開發區塊L及M）主要計畫」，L、M 兩個開發區塊因為距離相近，所以就一起開發，也因而大家通常會直接以「 LM特區 」或「 南科LM特區 」來稱呼此區。

LM特區範圍

LM特區大約在民國 97 年區段徵收配地完成，範圍落在台南市善化區蓮潭里及新市區大營里內。

💡延伸閱讀＞＞＞區段徵收是什麼？區段徵收流程？徵收補償怎麼算？區段徵收優缺點！

LM特區土地使用分區

在使用分區上，LM特區的生活服務區（住宅）（包含住一、住二、住三、住三之一、住四，皆為黃色範圍）約佔 50.4％；生活服務區（商業）（包含商一、商二，紅色範圍）約佔 4.8％；生活服務區（產專）約佔 7.6%；學校用地（紫色範圍）約 4％；公園兼滯洪池、綠地、兒童遊樂場用地（綠色範圍）則約佔了 12％ ，詳情可參考下圖：

💡延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？土地使用分區類別？使用分區查詢教學！

LM特區交通機能

LM特區區內的重要道路有以下幾條：

1. 目加溜灣大道（25M）：東接省道台1線、通往善化；西經鐵路與台19甲線連接。
2. 西拉雅大道（50M）：東接省道台1線、通往善化；西經鐵路與台19甲線連接。
3. 陽光大道（20M）：南北貫穿 LM特區，往北接到目加溜灣大道，往南接到西拉雅大道。

若需要到國道系統，開車約 6 ～ 9 分鐘即可抵達距離 LM特區最近的「國道三號善化交流道」，往北可通台南市官田區，往南則可銜接台南市新市區。而離 LM特區最近的火車站則是「台鐵南科站」，開車約 4 分鐘即可抵達，火車班次約 15 ～ 30 分鐘／班。

LM特區通往台南科學園區的道路主要是藉由「西拉雅大道」進入，從LM特區開車不塞車的話大約 6 ～ 10 分鐘即可抵達南科！

LM特區生活機能

從上述介紹，我們可以知道 LM特區內以「住宅」規劃為主，而除了住宅外，LM特區內亦設置有小新國小、全聯福利中心、美廉社、統一超商、全家便利商店等重要生活機能設施＆商家；此外，區域內的中大型綠地還有「善化公滯十公園」與「新市公滯十一公園」。

整體來說，LM特區內日常簡單採買、公園綠地以及國小教育需求皆可被滿足，不過其他像是國中、高中、醫療機構等重要公設則較為缺乏、需要仰賴周遭成熟生活圈來補足，較近的市區為「善化舊市區」（位於 LM特區北側），開車約 5 ～ 10 分鐘即可抵達，不足的機能仍可在滿短的時間裡跨區滿足。

LM特區建案

南科LM特區建案：預售屋

LM特區約在民國 97 年左右完成開發，土地陸陸續續都已被開發使用，以下筆者蒐集 110／6 ～ 112／6 實價登錄上LM特區內的預售屋成交資訊供各位讀者們參考。從資料中可以看出LM特區內新推案並不多， 2 年大約只推出 2 案集合住宅案和 1 案透天社區，集合住宅價格大概落在單坪 35～36 萬元、透天社區的價格則落在單戶 2,650 萬元。

南科LM特區建案：成屋

前面提完了預售屋，現在我們來看看LM特區內成屋的市場價格表現，筆者蒐集成交時間落在 111／6～112／6 的成屋案例資料，並以「屋齡」來分別計算成交價格的區間進行分析；再加上 LM特區透天厝住宅案例占了滿大的比例，因此筆者也將價格分成「透天厝」跟「集合住宅」兩種型態來一併做分析。

從下表可以看出 5 年內集合住宅成屋均價已經來到單坪 30 萬元左右、6 ～ 10 年的集合住宅成屋均價則約單坪 28.5 萬元；在透天厝物件的部分，屋齡 10 年內的物件成交均價大多都可來到單戶 2,000萬元。

其中，筆者再從 111／6～112／6 的成屋成交案例中，找出「成交量相對較大」的社區，標出建案位置及基本資料供各位對LM特區有興趣的讀者們做進一步的參考：

LM特區可以買嗎？

「 LM特區 」可以說是目前與南科距離最近的重劃區，道路規劃方整且有兩個大公園在內，儘管 LM特區有因區內規劃偏向住宅使用導致商業機能較不活絡，且國中以上的就學還得到重劃區外補足等劣勢，但因為特區距離附近發展成熟的商圈（如善化舊市區）距離不遠，因此上述生活機能仍可被補足。

至於在房價的變化上，LM特區內預售屋跟 5 年內成屋的價格目前都突破單坪 30 萬元，部分案例更有站上單坪 40 萬元的情況，調價的情況明顯，民眾若要購屋可以多多比價分析。另外，比較特別的地方是此區早期推出滿多透天厝住宅，因此若偏好透天厝的民眾可以多加考慮。

💡延伸閱讀＞＞＞透天厝定義？獨棟透天、連棟透天、雙拼透天差在哪？ 透天厝優缺點比較！

另外，南科及週邊區域未來的發展也相當備受看好。台南市政府在 2023 年 6 月的時候公告了「台南科學園區擴建三期」的都市計畫，工程也在同年的 6 月 29 日動土，預計 2026 年完工。南科三期擴建面積約為 84.51 公頃，預計未來將有望創造 4,900 個就業機會！因此可以想見，接下來南科人口聚集的情況應該會更加顯著，且因為南科周遭的其他開發區塊（A～O）也會陸陸續續發布都市計畫與繼續開發新的重劃區，有興趣的民眾可以繼續關注南科未來周遭地區住宅的供給跟需求市場的發展喔！

房屋轉貸找玉山  節省利息有靠山
「玉山銀行」房屋轉貸 3 大優勢，別說房感沒告訴你～
🤩 借款額度不受月收入 22 倍限制：年利率 2.15% 起！
🤩 貸款期間最長 30 年：重新延長貸款年限、有機會再取得寬限期！
🤩 貸款成數最高 8 成：經試算月付金降低約 14%！

線上申辦只要 3 分鐘！玉山一貸就通＞＞＞點這裡

幫你分攤  找玉山
媽媽說鼻子長才是漂亮🐘🐘玉山說貸款時間延長🫵這感覺真的太棒😍😍
年利率 2.15 趴👊👊  包你 2024 一路發 🤗🤗🤗
貸玉山 🏔待遇好 👍

玉山專員諮詢服務，讓你轉貸不迷路＞＞＞點這裡

貸款總費用年百分率說明：
1. 房屋貸款總費用年百分率約 2.19%~10.20%起，總費用年百分率不等於貸款利率。
2. 實際貸款條件以玉山銀行提供之產品為準，實際年百分率會視顧客貸款產品及授信條件而不同。
3. 更多詳細情形請參閱玉山銀行網站。

*謹慎理財 貸款先規劃*

【參考資料】

• 台南市政府
• 台南市政府都市發展局
• 台南市政府都市發展局都市計畫分區（書圖）查詢系統

【延伸閱讀】

• 南科最新消息｜南科機能？南部科學園區交通？台積18廠發展？
• 南台南副都心 懶人包！機能如何？房價水準？未來發展？台南捷運藍線將經過！
• 平實營區買房指南｜平實重劃區機能？平實轉運站進度？平實營區建案！
• 國平重劃區買房指南！國平重劃區機能如何？房價？安平商港開發進度！