豪宅稅是什麼？豪宅稅計算方式？奢侈稅房屋停徵？豪宅定義一次看！
「 豪宅稅 」跟「 奢侈稅 」是兩個從俗名（對這不是真正的名稱）看起來就非常高級的稅。 「 奢侈稅 」是已經在房地合一稅開徵之後就停徵了，但這邊的停徵是只有針對房地產的部分，其他貨品的奢侈稅還是有在課徵；另一個則是現在還有在課徵，並且大大影響了豪宅市場的「 豪宅稅 」 。
💡1 分鐘了解豪宅稅！
- 豪宅定義：央行以成交總價作為信用管制的門檻，藉此調整貸款成數；而稅捐機關則除了總價，還納入建築外觀、景觀條件、保全規格及戶數密度等，作為課徵高級住宅房屋稅的加重依據。
- 豪宅稅是什麼：豪宅稅的正式名稱叫高級住宅加價房屋稅，並非新創的稅目，而是針對高級住宅課徵多一點的房屋稅。
- 豪宅稅計算方式：豪宅稅課徵以民國 90 年 6 月 30 日為分界點，在這之前建築完成的豪宅會依照「路段率」來調整；在這之後的建築則以固定比率（+120%）來加徵房屋稅。
豪宅新定義！財政部調整舊制課稅房屋豪宅門檻！
「 舊制房屋 」指的是 2016 年房地合一稅上路前取得，出售時財產交易所得併入綜合所得稅申報的房屋，適用房地交易舊制。
財政部於 2025 年 2 月 19 日訂定發布「 2024 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定 」。不過為了為使賦稅公平，稅收更切合實際，將適用於計算舊制的房屋交易所得，提升高價住宅獲利率從 17% 到 20%，並將高單價的小豪宅納入門檻！修正後豪宅成交金額門檻如下：
| 2023 年 |
2024 年 |
|||
| 地區 | 總價（含車位） | 單坪價格 | 總價（含車位） | 單坪價格 |
| 台北市 | 6,000 萬元 | 無 | 6,000 萬元 | 120 萬元/坪 |
| 新北市 | 4,000 萬元 | 4,000 萬元 | 75 萬元/坪 | |
| 桃園市、新竹縣/市、台中市、台南市、高雄市 | 3,000 萬元 | 3,000 萬元 | 50 萬元/坪 | |
| 其他縣市 | 2,000 萬元 | 2,200 萬元 | 35 萬元/坪 | |
此外，出售舊制房屋時，如果無法查證原始取得成本，可以採用「 設算所得 」的方式計算，也就是將房屋現值乘上所得額標準比率，計算所得額，並併入綜所稅於 5 月報稅時申報。
以下也整理這次財政部針對「舊制房屋」祭出的打炒房政策，總的來說這次財政部直接地讓去年出售、適用舊制課稅豪宅納稅人負擔更多所得稅，也調升不少地區的非豪宅設算基準！所以其實這次調整的並非「 豪宅稅 」本稅，而是影響到豪宅所有者的「 房屋財產交易所得稅 」，讀者們千萬不要搞混了！不過目前市面上提及的「 豪宅稅 」是什麼？就讓我們繼續看下去！
| 對象 | 措施 | 說明 |
| 高價房屋 | 新增每坪單價門檻 | 除了原先的成交總價（含車位），此次加設不含車位的每坪成交價來定義「豪宅」，納入小豪宅 |
| 提高獲利率計算值 | 自 17% 提升至 20% | |
| 一般房屋 | 提高房屋評定現值百分比 | 全台 368 行政區共 200 個調升，調高幅度 1 至 5 個百分點 |
奢侈稅是什麼？
「 奢侈稅 」其實只是簡稱，奢侈稅真正的全名是「 特種貨物及勞務稅 」。奢侈稅當初主要課稅的標的為持有 2 年以內就移轉的非自用房屋及土地，也就是專門針對短期炒作的投機客下手所課徵的一種稅！
奢侈稅稅率？
奢侈稅是直接依照「銷售價格」來課徵 10 ％ 或 15 ％ 的特種貨物及勞務稅。因為是以實際售價課稅，也讓當時非常熱門的豪宅交易市場瞬間凍結，算是效果相當顯著。
奢侈稅房屋停徵？
自從 105 年 1 月 1 日起因為房地合一稅開徵後，為了避免重複課稅，在不動產這塊的奢侈稅便已經停徵了（其他貨品的奢侈稅依然是存在著的喔！）
豪宅稅是什麼？
「 豪宅稅 」的正式名稱叫「 高級住宅加價房屋稅 」，也就是說所謂「 豪宅稅 」並非一個新創的稅目，他只不過是一種變相的「 房屋稅 」。 更精確來說， 豪宅稅就是針對「 高級住宅 」課徵多一點的「 房屋稅 」。
為什麼要課豪宅稅？
為什麼豪宅就要被加稅呢？這一定是很多人的疑問。以往高級住宅（豪宅）與一般房屋的評價標準相同，高級住宅的房屋稅與它實際的成交房價並不成比例（簡單來說就是市場價格很高但房屋稅卻很低）。
所以為促進租稅負擔的合理性，落實租稅公平原則，當然也有阻擋紛飛的輿論壓力，且更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅捐負擔，才有了豪宅就此需要加價課徵房屋稅的開端。
豪宅定義？
既然只有豪宅要加稅，那怎麼樣去界定是不是「 豪宅 （高級住宅）」就事關重要。根據台北市的規定，只要房產符合下列三個要件，就會被納入要加徵豪宅稅的高級住宅！
- 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級（EX：鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土），且用途為住宅
- 每戶面積不含車位為 80 坪以上或每坪單價 120 萬元以上（不含車位價）
- 經按戶認定房地總價在 8,000 萬元以上（含車位價）
【房感小教室】
目前只有台北市有特別針對「豪宅（高級住宅）」進行較高額稅率的課徵規定，而我們平時經常在新聞中看到的各縣市「豪宅」定義，主要是來自中央銀行、財政部針對高級住宅貸款成數的限制（限貸令），以及財產交易所得稅的標準認定使用。不過財政部在 2025 年 2 月將單坪價格納入規範中，目前對於豪宅貸款成數的限制上，豪宅定義如下：
地區 總價（含車位） 單坪價格（不含車位） 台北市 6,000 萬元 120 萬元/坪 新北市 4,000 萬元 75 萬元/坪 桃園市、新竹縣/市、台中市、台南市、高雄市 3,000 萬元 50 萬元/坪 其他縣市 2,200 萬元 35 萬元/坪 此外，根據「臺北市高級住宅認定標準 」台北市自行認定豪宅的價格定義是在 8,000 萬元以上。而豪宅稅（高級住宅加價房屋稅）因為屬於地方稅，所以課徵豪宅稅時的認定標準主要會以縣市自行訂定的原則為準。
不過筆者仍要提醒大家，雖然在台北市以外的縣市並不是符合豪宅價格定義就會被課徵豪宅稅，但屋主仍須留意自己購置高級住宅時的貸款成數限制及未來所得稅的課徵稅額！
有些人會注意到，為什麼條件中有一條「按戶認定」的內容，是什麼意思呢？其實就是說除了建材、房價數字之外，也會考量房屋的地段、外觀、戶數、保全、管理...等等來判定到底是不是豪宅。
當然這樣模糊的人為認定就會容易起爭議，所以如果你不服你家被認定為高級住宅時，可以在接獲房屋稅繳款書（或契稅繳款書）後，依稅捐稽徵法第35條規定，在繳納期間屆滿隔天起算 30 天內，申請復查。
豪宅稅怎麼算？
歸根結柢，其實豪宅稅就是一種房屋稅。房屋稅的計算方式我們在之前的文章有討論過，就是以「房屋評定現值」為稅基課稅。只是到底應該怎麼加稅？其實分成兩種計算模式，大家在買房前計算時務必要注意！
1.民國 90 年 6 月 30 日之前
民國 90 年 6 月 30 日之前建築完成的豪宅（高級住宅）加稅方式就是依照「地段率」來提高房屋評定現值，讓豪宅需要繳更多的稅。
從這個案例來看，因為地段率的影響，房屋評定現值提高了 2 倍，高級住宅的房屋稅也因此將增加 2 倍，變為原來的 3 倍。至於每條路的地段率都會由各縣市自己公布，筆者這邊幫大家蒐集了六都的資料連結，有興趣的人可以自己進去玩玩看囉！
2.民國 90 年 6 月 30 日之後
民國 90 年 6 月 30 日之後建築完成的豪宅（高級住宅）加稅方式就是以固定比率（+120%）來提高房屋評定現值，讓豪宅需要繳更多的稅。
🏠 舉例來說：
原本非豪宅的標準單價為 10,000元/平方公尺，那如果判定是高級住宅，就必須變成 10,000元/平方公尺＊(1+120%)＝22,000元/平方公尺。
豪宅稅查詢方式？
看完上面的豪宅稅相關介紹後，想必民眾們也會想知道自家是不是有被課徵豪宅稅吧？那要如何查詢得知呢？老樣子還是那句話，因為豪宅稅屬於房屋稅的一環，所以如果要查詢自己家的房屋稅是多少，除了可以直接從「房屋稅繳款書」上查看，也可以至各地稅捐稽徵處查詢。當然也可以到「財政部稅務入口網」中點選「房屋稅」，以自然人憑證、健保卡或是工商憑證等資訊進行快速查詢喔！
陶朱隱園打破彭淮南防線！
全台最貴豪宅「 陶朱隱園 」實價登錄揭露！陶朱隱園過去除了自家購屋消息外，並沒有傳出成交案例，直到 2025 年 11 月傳出 17 樓（包括 4 車位）以總價 11.1 億元成交，寫下豪宅總價亞軍紀錄，換算成每坪成交價為 364 萬元，也突破前央行總裁彭淮南的「300 萬豪宅防線」，寫下台灣豪宅單價最高紀錄！
💡什麼是彭淮南防線？
彭淮南防線最早源於外匯市場，彭淮南擔任央行總裁期間，為了確保出口競爭力，新台幣匯率從未升破 28.5 元兌一美元。而在房地產市場，建商開價通常有單價不破 300 萬的默契，避免成為限貸令的鎖定對象，這條隱形線便成為豪宅市場的潛規則。
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2026 北市豪宅買氣大減！
2025 年台北市豪宅市場交易量大減，受到貸款成數降至 3 成、加嚴的購屋限制等打炒房政策，大幅影響豪宅買盤意願！七都超過豪宅限貸價格的住宅交易僅 242 件，較 2024 年銳減超過六成！
到了 2026 年第一季，央行對於豪宅市場的限貸令不但沒有鬆綁，再加上國際戰爭衝擊金融市場，台北市總價 7,000 萬元以上的豪宅交易皆呈現「量縮價跌」，其中又以成屋市場調整幅度最為明顯，交易量大減逾八成。受房市景氣低迷影響，高資產族群避險情緒提升，傾向將資產配置在高流動性產品，即使佈局不動產也多轉向預售屋產品，而建商為了順利銷售，定價策略明顯回歸理性與保守。
| 類型 | 平均單價（萬元/坪） | 交易件數（件） | ||||
| 2025 年Q1 | 2026 年Q1 | 漲跌幅 | 2025 年Q1 | 2026 年Q1 | 漲跌幅 | |
| 成屋 | 131.1 | 122.2 | -6.8% | 79 | 10 | -87.3% |
| 預售屋 | 176.5 | 164.7 | -6.7% | 66 | 48 | -27.3% |
資料來源：實價登錄、住商機構
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