第八波信用管制沒來！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？
面對許多「 買房亂象 」，例如：炒預售屋的紅單、排隊買房…等情況肆虐房市，除了課徵空屋稅、囤房稅的聲音此起彼落，「 選擇性信用管制 」也成為大家寄望於糾正房市亂象的究極手段。究竟什麼是「 選擇性信用管制 」？為什麼許多專家、學者會認為這是有效的打房武器？對於身為平民百姓的我們來說，央行這把利刃出鞘會有什麼影響？快來看看這個政策的廬山真面目吧！
💡編按：2024 最後一次理監事會議在 12/19 登場！最後央行宣布利率連三凍，且沒有推出第八波選擇性信用管制！
不過前幾次打房祭出的「 選擇性信用管制 」為什麼會引起如此大反彈？到底管制了什麼內容？一起到內文了解吧！
選擇性信用管制
「 選擇性信用管制 」其實是央行的貨幣政策工具之一，是指對金融機構的某些業務（ex：放房貸、土地融資）採取一定程度的限縮，以達到控制資金的流向與流量的目標。根據現行「中央銀行法」與「銀行法」的規定，中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包含不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。
央行限貸令
也就是說，央行可以透過這樣的政策「限縮銀行產業者在與民眾進行房貸放款時的談判自由度」，包含限縮放款成數、放款人條件審查從嚴、縮短還款期限…等，所以才被大家稱為「 限貸令 」。主要是希望透過這樣的限貸令有效抑制投機性的資金，讓投機客借不到錢，沒辦法以房炒房。而且根據現行「中央銀行法」第 28 條，只要央行認為有必要時，就可以實施。
除了針對一般消費者的借貸行為，選擇性信用管制也可以針對房地產建築產業的融資進行金額與放款條件的限制。等於說如果把信用管制的所有方法都用上，是可以全面的從「供給」跟「需求」方同時強而有力的抽走銀根。
第七波選擇性信用管制！
「 信用管制 」也經常被稱為「 央行限貸令 」，因為央行會透過打房政策限縮民眾的貸款成數。本文匯整了最新的第七波選擇性信用管制規定：
第七波選擇性信用管制時間：2024/09/20
- 自然人第一戶不可有寬限期
購置名下有房屋者，第一戶購屋貸款不可有寬限期！
舉例：如果小明因為繼承取得一間房子，不過他又想再買一間新屋，那這間新屋就不可有寬限期！ - 自然人購置第二屋貸款限制
全國自然人購買第二戶房屋時，最高貸款成數只剩 5 成！ - 公司法人、自然人高價住宅、第三屋貸款限制
公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款，以及第三戶（含）以上購屋貸款，最高貸款成數由 4 成降為 3 成！ - 餘屋貸款限制
餘屋貸款最高成數由 4 成降為 3 成
第七波選擇性信用管制3大排除對象
不過隨著第七波選擇性信用管制內針對繼承、寬限期、換屋族的措施引發熱議，央行又在 10 月 9 日祭出放寬措施：
- 繼承者：自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數。也就是說，自然人只有繼承取得之房屋，新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款），可以排除第七波信用管制的適用！
例如：小明因為家人去世繼承了一間房產，不過因為小明名下並沒有其他房產，在購買新屋（不是高價住宅）申辦的房貸就可以排除此次的第七波信用管制！ - 換屋族：自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦的第 1 戶或第 2 戶購屋貸款（非高價住宅貸款），可以排除「本規定」之適用：
。借款人應在新申辦的購屋貸款撥款後 1 年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項
。借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等 - 已簽約：自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時
。符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」
。自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第 1 戶購屋貸款及第 2 戶購屋貸款限制
第七波選擇性信用管制懶人包
| 貸款項目 | 修正前 | 第七波選擇性信用管制 | |
| 自然人 | 名下有房屋者，第 1 戶購屋貸款 | – | 無寬限期 |
| 第 2 戶購屋貸款 | 特定地區限貸 6 成， 無寬限期 |
全國適用限貸 5 成， 無寬限期 |
|
| 第 3 戶以上購屋貸款 | 限貸 4 成，無寬限期 | 限貸 3 成，無寬限期 | |
| 購置高價住宅貸款 | 限貸 4 成，無寬限期 | 限貸 3 成，無寬限期 | |
| 餘屋貸款 | 限貸 4 成 | 限貸 3 成 | |
| 公司法人購置住宅貸款 | 限貸 4 成，無寬限期 | 限貸 3 成，無寬限期 | |
【註】需注意！如果自然人名下繼承房屋持分超過新青安申請條件，則不適用新青安貸款。詳情請洽新青安政策規定。
過去選擇性信用管制限制了什麼？
本文彙整了央行前六波信用管制的相關措施：
第六波選擇性信用管制
第六波選擇性信用管制時間：2024/06/14
- 自然人購置第二屋貸款限制
自然人在特定地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶房屋時，最高貸款成數只剩 6 成！
第五波選擇性信用管制
第五波選擇性性用管制時間：2023/06/15
- 自然人購置第二屋貸款限制
自然人在特定地區（台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶時，最高貸款成數只剩 7 成 - 換屋族配套措施
名下已有 1 戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人，只要和銀行切結「一年內出售老屋（需完成移轉登記＆塗銷第 1 戶抵押權）」，新屋便可排除 7 成貸款成數限制！
若違反切結事項，將被立即收回貸款成數差額，且追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息、加收以轉貸等方式規避切結事項等罰則。
第四波選擇性信用管制
第四波選擇性性用管制時間：2022/12/17
- 自然人購置高價住宅貸款限制：
最高貸款成數由降至 4 成 - 自然人購屋貸款限制：
第 3 戶以上最高貸款成數由 5.5 成降至 4 成 - 建商餘屋貸款限制：
最高貸款成數由 5 成降至 4 成 - 工業區閒置土地抵押貸款限制：
最高貸款成數由 5 成降至 4 成 - 購地貸款限制：
最高貸款成數由 6 成降至 5 成，保留 1 成動工款，且借款人需切結在一定期間內動工興建
💡編按：根據中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務的最新規定，金融機構應依其授信內規及建案規模等情形，個案覈實評估借款人預計動工實際所需時間，「除有不可歸責借款人因素外，最長以 18 個月為原則」。
不可歸責借款人因素包含受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料情形等。
第三波選擇性信用管制
第三波選擇性性用管制時間：2022/9/24
- 自然人購置住宅貸款限制：
特定地區第 2 戶購屋貸款不得有寬限期（特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市） - 工業區閒置土地抵押貸款限制：
最高貸款成數由 5.5 成降至 5 成，且工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為 1 年 - 購地貸款限制：
最高貸款成數由 6.5 成降至為 6 成
第二波選擇性信用管制
第二波選擇性性用管制時間：2021/3/19
- 公司法人購置住宅貸款限制：
最高貸款成數一律降低為 4 成 - 自然人購置住宅貸款限制：
第 3 戶最高成數，由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成； - 自然人購置高價住宅貸款：
最高貸款成數由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶貸款最高成數由 6 成降至 4 成 - 工業區閒置土地抵押貸款限制：
最高貸款成數 5.5 成
第一波選擇性信用管制
第一波選擇性性用管制時間：2020/12/8
- 公司法人購置住宅貸款限制：
第 1 戶最高貸款成數 6 成；第 2 戶以上最高貸款成數 5 成，皆無寬限期 - 自然人購置住宅貸款限制：
第3戶以上最高貸款成數 6 成，無寬限期 - 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制（購地貸款）：
應檢附具體興建計畫，最高貸款成數 6.5 成，並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸 - 建商餘屋貸款限制：
最高貸款成數 5 成
央行限貸令最新規範！9/20起適用！
| 貸款項目 | 信用管制內容 | ||
| 購置住宅貸款 | 公司法人 | − | 最高貸款成數 3 成 （無寬限期） |
| 自然人 | 名下有房屋者，第 1 戶 | 無寬限期 | |
| 第 2 戶 | 最高貸款成數 5 成 （無寬限期） |
||
| 第 3 戶以上 | 最高貸款成數 3 成 （無寬限期） |
||
| 購置高價住宅貸款 | 自然人 | − | 最高貸款成數 3 成 （無寬限期） |
| 工業區閒置土地抵押貸款 | − | 最高貸款成數 4 成 | |
| 一般購地貸款 | − | 最高貸款成數 5 成 動工款保留 1 成 （須檢附興建計劃書，並切結於一定期間內動工） |
|
| 建商餘屋貸款 | − | 最高貸款成數 3 成 | |
選擇性信用管制政策
2003 年 SARS 之後的房地產市場再度蓬勃發展，這波漲勢一直持續著，甚至因為一些政策因素（包含調降遺產稅稅率…等），使得台灣房市無畏 2008 年全球金融風暴，逆勢維持在高點，且不斷突破紀錄。
2010 年時任央行總裁彭淮南決定開始整頓過於「 投機 」的房地產市場，但有了 1989 年的前車之鑑，第一波的選擇性信用管制只針對雙北市十個區域，規定這些區域要買第二間房的持有人，最多只能貸款 7 成。但也因為力道不夠，且很好規避，導致效果不佳，於是同年 12 月再一次限縮民眾貸款額度，並開始限制建商在土地、建物的融資額度。
這樣的限制在 2012 年擴及到豪宅， 2014 年規模更是第四度的擴大，終於也讓房地產熱度從高點開始冷卻，直到今年才開始回升。
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信用管制結果？
其實在歷史上，央行也不是沒有用過選擇性信用管制，而且使用的次數也不算太少。但也曾因為施行這樣的政策，導致房地產業直接被打趴了將近 10 年。
台灣在 80 年代（就是所謂台灣經濟起飛，錢淹腳目的那個時代），股市從 636 點狂漲到 12,682 （將近 20 倍），房地產平均價格也飆漲 10 倍。預售屋一日三價（早、中、晚各調漲一次價格），房產市場大家排隊搶買，今天買，明天賣，無本套利的交易變成全民運動（客觀來說，目前台灣的法規跟時空環境，要真的重演這樣的狀況不太容易。現在所看到的亂象其實都只是當年的九牛一毛罷了）。
於是為了遏止這種亂象，央行於 1989 年 2 月 28 日祭出選擇性信用管制，大動作地實施一連串信用緊縮政策，包括停止無擔保購地貸款、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款，以及貸款成數不得逾 5 成等相關措施，造成房地產業從供給到需求全面崩盤。
這個房市緊箍咒，重挫了當時炒作房地產的氣焰，使得「 228 選擇性信用管制」，一直被戲稱為房市「戒嚴令」。也讓當時過熱的房市，在 1 年之內陷入死寂，直到 1996 年停止信用管制後才逐漸恢復生機，而這也是歷年來央行唯一一次對房市採取「嚴厲」的信用管制。
信用管制對民眾的影響？
從歷史的經驗告訴我們，央行如果今天毛起來想要踩熄房地產市場，是易如反掌的。但央行的工作是維持穩定而非是扼殺產業，所以讓整個產業市場變成一灘死水也不是他們所樂見。最佳的作法是能夠維持著一般民眾的剛性需求之虞，又能遏止投機客，讓房價回到正常的價位。
也因此筆者依照這樣的目的邏輯猜想，為了避免一下出重手捏死產業，或許央行會如同 2010 年那樣，慢慢的一步一步限制。這樣看來對於已經進場的投機客來說或許有一波「逃命潮」，但對於這些被騙進來「抓交替」的買家，就真的是在最高點「住套房」了！
所以筆者還是奉勸大家，在買房時，務必放下「我再不快點買，就買不到房」的心態。永遠都有好房子存在，沒有什麼是你一定非買不可的物件！
選擇性信用管制最新消息！
持續壓力測試！房市信用管制不退場！
央行總裁楊金龍目前透露，將不考慮讓選擇性信用管制退場，楊金龍表示就過往經驗來看，在 2010～2016 年也曾實施選擇性信用管制，但房價還是居高不下，因此本次信用管制將選擇持續執行，管制時間拉長，希望能有效剔除投機炒房。
同時楊金龍也表示央行希望房市軟著陸，目前正在密切關注房地產市場的狀況，避免房市泡沫化、信用資源過於集中房地產。
💡編按：「 軟著陸 」簡單來說是指通過一段時間的調整，平穩地回到適度的成長空間。
18 個月內動工限制有舒緩方式！
為了加速借款人辦理所購買土地的動工興建工程，央行規定動工興建的期限是「 18 個月」。不過這個所謂的「 18 個月」限制，引起了開發商諸多的反彈！開發商認為政府嚴格限制貸款額度、限制開發商一定要在一定期間內動工，又要求銀行要嚴格執行進度巡查，倘若建案有一點進度落後，銀行都可以按比例收回貸款，並且階梯式逐年加碼計息，這樣種種的限制都讓建商開發資金壓力倍增！再加上 2020 年開始我國受到新冠疫情、通膨、烏俄戰爭等環境影響，導致營建市場缺工、缺料的情形嚴重，更進一步無形加深了建商開發的壓力。
因此，國發會在 2023 年 2 月 8 日即宣布相關解套說明，如果受到疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等「不可歸責借款人因素」，導致動工時程受到影響，那動工期限就可以不受 18 個月限制。此外，如果因為「建案特性不同」（例如建案規模過大、土質改量或環評無法如期完成、土融之後的原地主地上物來不及拆遷妨礙動工、建築法規規範要件變動等），導致公務機關審照時程較長者，同樣也可以不受 18 個月動工的限制。
房貸額度限制可以依照區域發展適度調整！
承上述，選擇性信用管制對於「 房貸額度 」有嚴格的上限限制。而這樣全國一致的限制也讓各地開發商相當頭痛。因為不同區域有不同發展條件，需要的開發價格當然有所不同，但如果房貸額度的限制都均一價的話，就會導致部分需要較較高開發成本區域的建商不願意投入建設。
對此，金管會表示，針對「非都會區」建案資金的取得，將促請各金融機構於執行《銀行法》第 72 條之 2 不動產貸款總額控管規劃時，應特別注意「區域的適度均衡發展」，並「依企業往來情形」合理評估，妥善調配各區域間放款額度。更詳細的配套措施金管會也正積極討論規劃，盼能在如此環境下同時達到抑制炒房、促進建設開發雙雙成長的效益。
【參考資料】
【延伸閱讀】
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