2025 房屋稅｜房屋稅是什麼？房屋稅繳納時間？房屋稅查詢、計算方式！
「 房屋稅 」是買一間房子除了購屋本身要負擔的直接成本外，最大筆的年度隱形成本之一（不考慮過高昂的管理費的話）。許多首購族、新手族只關心買賣當下，買得夠不夠便宜及再轉手時賣得夠不夠高。但因為不了解購屋時潛藏的隱形成本，而在入手後才發現原來需要支付的錢遠超過自己的預期，因而哀聲連連，對於賣方而言，也可能因此高估了收益。
💡編按：房屋稅稅單已在 2025 年 4 月 23 日陸續發放囉！你收到稅單了嗎？
今年房屋稅繳納時間為 2025 / 5 / 1～2025 / 6 / 2！有房的讀者要記得繳納財布會有滯納金喔！接下來就讓我們一起來認識「 房屋稅 」如何課徵？「 房屋稅率 」有幾種？「 房屋稅稅金 」怎麼算？一起到內文從房屋稅的試算公式開始了解吧！
房屋稅
「 房屋稅 」同地價稅一樣為持有稅，是向房屋所有權人徵收，1 年徵收 1 次，並會以每年 2 月之末日為納稅義務基準日，並在每年 5 月一次徵收，至於房屋稅計算時間則為去年 7 / 1～今年 6 / 30 ，如果還沒有收到今年房屋稅單需要立即申請補發並繳納房屋稅。
房屋稅計算方式
房屋稅的計算方式為：
💰 房屋稅 = 房屋評定現值（房屋課稅現值） × 房屋稅率
＊如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計
其中的「 房屋評定現值 」，簡單來說就是政府評定的房屋價值，廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件，訂定一個「 房屋標準單價 」，再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率，計算出「 房屋評定現值 」。簡單來說，通常使用坪數越大，建材建造越好、屋齡越新的房屋，房屋評定現值會較高。
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房屋稅繳納時間？
房屋稅繳納時間是固定的，也就是每年的 5/1 ～ 5/31，並會以每年 2 月末為納稅義務基準日。所以，2025 房屋稅繳納時間為 「 2025 年 5 月 1 日～ 2025 年 5 月 31 日 」，房屋稅納稅義務基準日為 2025 年 2 月 28 日。
💡房屋稅納稅義務基準日是什麼？
房屋稅新制將「 納稅義務基準日 」定在每年 2 月底，稽徵機關將依當日房屋稅籍資料核定納稅人。也就是說，民眾在 2 月最後一天取得房屋、完成過戶，就要負責繳納前一年 7/1 到當年 6/30 一整年的房屋稅喔！
房屋稅查詢！
如果想知道自家的房屋稅要繳多少，可以至「各縣市政府地方稅務局網站」查詢！目前的「 房屋稅查詢 」項目包含：
- 房屋稅籍編號查詢
- 房屋稅現值查詢
- 各縣市市房屋稅稅額查詢（即時查詢）
- 各縣市地方稅退稅查詢
房屋稅怎麼算？
前面有提到，房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率，以下就讓我們分別來介紹房屋評定現值以及房屋稅率：
房屋評定現值
「 房屋評定現值 」指的是捐稽徵機關在房子所有權移轉時，所認定的建築物「折舊後的現值 」。
建物現值的計算，通常是依照當地縣市「 不動產評價委員會 」評定的標準價格。通常坪數（面積）愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優，則評定現值愈高；同時，北中南不同地區的差異也大不相同。
💰 房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（路段率）
房屋評定現值怎麼查？
房屋評定現值並不像公告土地現值一樣會顯示在謄本上，而是顯示在「 稅籍證明 」，因此要由所有權人攜帶身分證正本、印章到「地方稅稅務機關」申請「 房屋稅稅籍證明 」。
核定單價
💰 核定單價 = 標準單價 ×（ 1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
房屋稅試算
・台北市 房屋稅試算
・新北市 房屋稅試算
・桃園市 房屋稅試算
・台中市 房屋稅試算
・台南市 房屋稅試算
・高雄市 房屋稅試算
房屋稅稅率一覽表！
房屋稅稅率會依照不同的使用用途而有差異，以下根據不同房屋使用情形整理相對應的房屋稅稅率：
| 房屋使用情形 | 持有戶數 | 房屋稅稅率 （ 113/7/1 起） |
||
| 住家用 | 單一自住 | 全國 1 戶 | 1% | |
| 自住用 | 全國 2-3 戶 | 1.2% | ||
| 公益出租人出租使用 | 不限 | 1.2% | ||
| 社會住宅包租代管 | 不限 | 1.2% | ||
| 其他住家用 | 出租申報租賃所得達租金標準 | − | 1.5%~2.4% | |
| 繼承取得共有房屋 | − | 1.5%~2.4% | ||
| 其他非自住 （超過 3 戶就會進入囤房稅的計算囉！） |
3 戶以上 | 2.4%~4.8% | ||
| 非住家用 | 營業用 | 不限 | 3%~5% | |
| 私人醫院、診所或自由職業事務所用 | 3%~5% | |||
| 人民團體等非營業用 | 1.5%~2.5% | |||
| 空置房屋 | 建商新建 待銷售房屋 |
2 年以內 | – | 2%~3.6% |
| 超過 2 年 | – | 2%~4.8% | ||
簡單彙整如下表所示：
| 房屋使用情況 | 房屋稅稅率 | 房屋稅計算 |
| 全國單一自住房屋 | 1% | 房屋評定現值 × 1% |
| 自住或公益出租 | 1.2% | 房屋評定現值 × 1.2% |
| 其他供住家用者 | 1.5%~4.8% | 房屋評定現值 × 1.5~4.8% |
| 營業、私人醫院、診所、自由業事務所 | 3%~5% | 房屋評定現值 × 3%~5% |
| 人民團體等非營業使用 | 1.5%~2.5% | 房屋評定現值 × 1.5%~2.5% |
但如果說今天是屬於「住家＋非住家」混用的模式該怎麼計算呢？也就是說今天某 A 有一間透天厝，一樓經營咖啡廳，二、三樓作為住家者，那房屋稅就會以實際使用面積，分別按住家用、非住家用課徵，但非住家用房屋的課稅面積最低不得少於全部面積 1/6。
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全台單一自住豪宅線！
隨著囤房稅 2.0 上路，納稅人本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋供自住，稅率可自 1.2% 將至全國單一自住稅率 1%，但如果持有的房屋現值超過各縣市自訂的豪宅線則不適用！全台 22 縣市已陸續公布單一自住豪宅線，房感在此整理如下：
💡豪宅線小教室：根據財政部公告《全國單一自住房屋現值一定金額標準》，豪宅線是指符合自住房屋條件，房屋現值由高至低排序，六都、新竹縣市取前 1% 為豪宅，其餘縣市則取前 0.3% 房屋為豪宅，低於該房屋現值的最大值作為豪宅線標準。
| 縣市 | 金額 | 縣市 | 金額 | 縣市 | 金額 |
| 台北市 | 284.20 | 基隆市 | 120.02 | 宜蘭縣 | 249.68 |
| 新北市 | 235.05 | 苗栗縣 | 172.20 | 花蓮縣 | 145.64 |
| 桃園市 | 177.74 | 彰化縣 | 148.79 | 台東縣 | 141.35 |
| 台中市 | 148.14 | 南投縣 | 178.57 | 澎湖縣 | 205.10 |
| 台南市 | 152.69 | 雲林縣 | 189.29 | 金門縣 | 77.69 |
| 高雄市 | 217.98 | 嘉義縣 | 135.40 | 連江縣 | 103.88 |
| 新竹縣 | 182.91 | 嘉義市 | 182.31 | ||
| 新竹市 | 187.83 | 屏東縣 | 134.50 |
資料來源：財政部
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房屋稅稅率可以變更？
如果想要變更房屋的使用情形，是可以主動向稅捐機關提出申請的，且應在每期房屋稅開徵 40 日以前，即每年的 3 月 22 日以前（2025 年為週六，順延至 3 月 24 日）向房屋所在地籍稽徵機關申報。不過如果因為使用情形變更而影響稅額的話，將會有不同情況：
- 使用情形變更致稅額減少：自申報當期開始適用
（逾期申報者則自次期開始適用） - 使用情形變更致稅額增加：自變更次期開始適用
誰要繳房屋稅？
房屋稅的納稅義務人分為幾種：
- 房屋所有權人（屋主）
- 房屋有典權者，則向典權人徵收
- 房屋是共同持有，則推舉一人出來繳納
- 房屋為信託財產，以受託人為納稅義務人
- 房屋是出租狀態，則可由承租人代繳，再抵扣房租（也就是承租人在法律上沒有必須要支付房屋稅）
- 房屋所有人不明時，向申請使用執照者徵收；沒有使用執照，就向建造執照者徵收；再沒有建造執照人，就跟現住人或管理人徵收。
💡延伸閱讀＞＞＞
買賣房後，房屋稅怎麼計算？
過去房屋稅是按月計算的，所以會用「月」來做拆分。不過在 113 年 7 月房屋稅新制上路後，由按月計徵改為按年課徵，並以每年 2 月底（ 28 日或 29 日）為納稅義務基準日，當年度納稅義務人就是基準日所登記的房屋所有權人。
舉例來說，甲出售房屋給乙，並在 114 年 1 月 31 日完成移轉登記，因為乙是納稅義務基準日（114 年 2 月 28 日）的所有權人，所以必須負擔 114 年期的房屋稅；不過如果乙在 114 年 4 月 1 日又將房屋移轉給丙，當 5 月開徵房屋稅時，雖然乙已經不是房屋所有權人，但納稅義務基準日的所有權人還是乙，所以還是需要負擔 114 年期的房屋稅。
💡編按：房屋稅的「 納稅義務基準日 」在每年 2 月最後一天，課稅期間則為上一年的 7 月 1 日起至當年 6 月 30 日止，所以即使在 2 月末當天取得房屋，仍需負責繳納該筆房屋的全年房屋稅！因此買賣房屋時過戶的時間點可要特別注意！
房屋稅遲交怎麼辦？房屋稅滯納金計算！
2025 年房屋稅最晚要在 6 月 6 日前要繳納房屋稅！如果房屋稅逾期繳納，每超過 3 日按應納稅額加徵 1% 滯納金，最高至 10% ；超過 30 日仍未繳納者，就需移送法務部行政執行署強制執行。
| 2025 年繳納日期 | 加徵滯納金 | 2025 年繳納日期 | 加徵滯納金 |
| 6/6、6/7、6/8 | +1% | 6/9、6/10、6/11 | +2% |
| 6/12、6/13、6/14 | +3% | 6/15、6/16、6/17 | +4% |
| 6/18、6/19、6/20 | +5% | 6/21、6/22、6/23 | +6% |
| 6/24、6/25、6/26 | +7% | 6/27、6/28、6/29 | +8% |
| 6/30、7/1、7/2 | +9% | 7/3 之後 | +10% |
房屋稅最新消息！房屋稅申請自住稅率須設籍！
房屋稅申請自住稅率須設籍
房屋稅課徵將有大變革，將仿照地價稅的課徵模式，擬定「 房屋稅課徵基準日 」，訂定納稅義務基準日為每年 2 月最後一日、變更使用情形申請期限為每年 3 月 22 日。假設你在 9 月 1 日買賣房屋，舊制最慢 10 月中前就要申請自住，隔年 5 月的房屋稅才能適用自住稅率，但未來新制上路，則只要在隔年 3 月 22 日（開徵前 40 日）前申請即可！
此外，原先房屋稅自用住宅稅率並未有太多要件，只要房屋是本人、配偶、直系親屬有實際居住使用的情況，就可以在全國三戶限額內適用自住稅率。然而這次房屋稅新制將加重對房屋稅適用自用住宅稅率的限制，除了本人、配偶或直系親屬需實際居住，並且規定「應辦竣戶籍登記」才符合適用！
納稅義務人在未來除了需注意納稅基準日（每年 2 月最後一天），若原先符合自用住住宅稅率者，也要確認是否辦竣戶籍登記！以免自身權益受損！
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房屋稅常見問題QA
Ｑ：自住使用及公益出租人出租使用房屋如何認定？
Ａ：根據財政部頒定的「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」：
- 自住用房屋：
個人所有的住家用房屋無出租使用，並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內，就適用自住房屋稅率 1.2% 。 - 公益出租人出租使用之住家用房屋：
經直轄市、縣（市）主管機關依住宅法及其相關規定核（認）定之公益出租人，於核（認）定之有效期間內，出租房屋供住家使用，就可以適用房屋稅最低稅率 1.2% 課徵。
不過，要提醒一下大家， 2023 年開始民法下修成年年齡為 18 歲，也就是說未成年子女只要滿 18 歲就要單獨計算課稅戶數，所以民眾如果想申請自住房屋稅率，就可能會因此有提早突破三戶限制的可能，因此建議大家在申請房屋稅優惠稅率時要特別注意！
💡延伸閱讀＞＞＞公益出租人｜公益出租人是什麼？申請條件？公益出租人缺點？
Ｑ：房屋課稅面積中部分供作非住家使用，應如何計算房屋稅？
Ａ：依房屋稅條例第 5 條第 1 項第 3 款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」
也就是說，非住家使用部分面積超過全部面積 1/6 的部分，按實際使用面積課徵房屋稅，非住家使用部分面積未達全部面積 1/6 的話，則以 1/6 面積計算，但仍需分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。
Ｑ：房屋供作營業使用，但沒有取得營利事業執照，是不是就不必按營業用稅率課徵房屋稅？
Ａ：不是！房屋只要供作營業使用，不論營利事業是否合法、有沒有取得執照，都應該依就有營業使用的事實按營業用稅率課徵房屋稅。
Ｑ：違建要繳房屋稅？
有些人會問，家裡如果有違章建築（鐵皮屋等），没有所有權狀是否不需要繳交房屋稅呢？
依據稅法附著於土地之各種房屋，及有增加該房屋使用價值之建築物，皆為課徵對象；若是房屋頂樓增建未有設有門窗、牆壁的棚架作為遮陽防雨使用，則可以免課徵房屋稅。
💡延伸閱讀＞＞＞什麼是違章建築？ 違建 一定會被拆除嗎？ 如何避免買到 違建 ？
Ｑ：老屋免繳房屋稅？
各縣市稅務局指出，過去住家用房屋現值如果低於 10.2 萬元以下，就可以免課徵房屋稅。不過在房屋稅 2.0 上路後，自然人持有全國合計 3 戶以內、單戶現值在 10 萬元以下的住家用房屋，無需申報可直接免徵房屋稅，由稅務機關直接核定。
不過如果自然人持有 3 戶以上符合條件的房屋，必須在「114 年 3 月 24 日前」主動向任一房屋所在地地方稅稽徵機關申報，選擇要哪 3 戶免稅，否則將由稽徵機關依稅額高低主動核定 3 戶免稅房屋申報。
💡民眾甲持有 A、B、C、D 四戶低價房屋，房屋稅額分別為 2400 元、2000 元、 1500 元與 1000 元，若未在期限前申報，稅務機關將依稅額高低自動擇定 A、B、C 免徵。
Ｑ：危老重建可以減免房屋稅？
為了推動全國危險及老舊建築物加速重建，行政院延長稅捐減免優惠申請年限延長 5 年至 116 年 5 月 11 日止，讓申請危老重建個案能持續享有地價稅及房屋稅減免優惠，鼓勵民眾加入危老重建行列。
只要在期限內申請重建計畫的土地及建築物，符合一定要件者得享有地價稅及房屋稅減免優惠，包括重建期間土地無法使用者免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年、重建前合法建築物所有權人為自然人且仍持有重建後建築物 2 年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收 10 年等措施，也就是重建後的建築物房屋稅減半徵收期間最多可長達 12 年！
Ｑ：太陽能設施免繳房屋稅？
根據《 房屋稅條例 》第 3 條的規定，如果在房屋上另外增建建築物、增加房屋使用價值，增建的部分也都會納入房屋稅課徵的對象！如果民眾在屋頂搭建頂蓋、梁柱或牆壁等建築物，稅務單位都會依照它的建築面積、構造、高度等項目評定房屋現值，併入主建物一起課徵房屋稅，納稅人需要在建造完成日起 30 日內向稅局申報房屋增建，否則可能會有逃漏稅的疑慮喔！
也就是說，如果房屋如果增建樑柱，都會增加的房屋的價值，房屋的價值既然增加了，要繳的房屋稅自然也跟著提升。但是，財政部近日公告函釋，從 2022 年 7 月 1 日起，如果增建的樑柱屬於「太陽光電設施使用」，且「未涉及其他加蓋情況」等，就可以歸類為「光電用途」而「非房屋」，所以就可以免課徵房屋稅！
Ｑ：騎樓要繳房屋稅？
根據《 房屋稅條例 》的規定，騎樓是否課徵房屋稅，會依據騎樓的開放使用狀態而定：
- 騎樓「供公眾通行使用」：免徵房屋稅。
- 騎樓「非供公眾通行使用」：依其實際使用情形課徵房屋稅。
舉例來說，如果你家前面的騎樓開放供大眾使用，那騎樓就不會被算在房屋稅的課徵範疇。不過，如果騎樓設有營業攤位，則會依據營業用稅率課徵房屋稅（就算只有特定時間營業，其他時間開放公眾使用，仍然會被納入課稅範圍！）；如果是未營業但封閉使用，那就會依據住家用稅率課徵騎樓部分的房屋稅喔！
Ｑ：居家作為網拍營業登記場所，還可以享有住家房屋稅率嗎？
網拍作為興新產業，近年來廣受民眾青睞，成為熱門職業選項。如果民眾以自家為網拍營業登記場所，但只用手機、電腦就能工作，甚至不用在屋內囤貨，就不用擔心自家是否因經營網拍商店而需要繳納額外的房屋稅。
然而，如果屋主要家中有實際提供辦公場所，或堆放網拍貨物，就要以實際辦公或堆置商品的室內面積，改按營業用稅率課徵房屋稅（ 最低以總面積的 1/6 課稅 ）。
【參考資料】
【其他房產相關稅賦】
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