【買房頭期款】買房頭期款是必要嗎？買房子頭期款不夠怎麼辦？買房自備款試算！
「 買房頭期款 」也是所謂的「 買房自備款 」，通常是我們決定購屋前需要審慎考量的重要花費！買房頭期款會和未來我們購屋的貸款成數、個人財務負擔息息相關。根據聯徵中心統計， 2021 年房屋貸款的平均核貸成數大約是 70% 。視屋齡、屋況、地段、買方財力與信用的不同，核貸成數會落在 60 % – 80 % 。換句話說，買房自備款需要準備到房屋總價的 20 % – 40 % 不等。
想買房脫離無殼蝸牛的身份，卻擔心買房頭期款根本不夠？不用擔心，本文將帶你一一破解買房頭期款不夠的解決之道，讓你知道買房的眉眉角角！
買房頭期款評估
房屋貸款的額度主要會受到「 房屋鑑價 」、「 貸款成數 」影響，而銀行端在對房屋進行鑑價時，不論評估單位是銀行內的相關部門或是合作的估價師事務所，都會參考「 實價登錄 」的資料。所以購屋前，建議可以從房屋鑑價、貸款成數、實價登錄等項目著手，來幫助自己了解「 房屋價值 」，預防自己遇到買房頭期款不足或是不小心買貴等等的問題喔！
房屋鑑價
通常銀行在評估房屋價值時，態度會比較保守，所以銀行鑑價的價格會比原先購買房屋的價格來的低。當你看到心儀的房子，除了可以向屋主、房仲詢問售價，同時也可以請銀行協助進行鑑價。這麼做的好處是，除了能先了解可能取得的貸款額度，也可以拿銀行最後鑑價的金額，來與建商、房仲、原屋主議價。
不過要特別注意的是，銀行鑑價通常會比較保守，也就是說鑑價金額可能會低於市場實際成交行情，但房屋貸款的額度通常會依據「 銀行鑑價 」和「 成交價 」中「較低金額」作為基準。所以假設小明今天買了一間房，成交價是 1,500 萬，但是銀行鑑價卻只有 1,350 萬，那房貸的金額就可能會是 1,350 萬的 8 成。
實價登錄
銀行在對房屋進行鑑價時會透過幾種方法，包含不動產估價師事務所鑑價、銀行內部不動產估價部門鑑價、詢問房仲業者或是查詢實價登錄系統等。不過，即便是由不動產估價師事務所或銀行內部估價部門進行鑑價，這些單位其實也會參考實價登錄的交易資訊，所以建議讀者在購屋前自己可以透過內政部不動產交易實價查詢服務網，先行查詢了解房屋本身的相關資訊以及周圍交易行情。
貸款成數
「 貸款成數 」會受到屋齡、屋況、房屋所在位置、買方的財力狀況與信用、房價是否有成長性…等因素影響，整體而言會落在 60 % ～ 80 % 。以房屋類型來說，貸款成數由高到低分別是預售屋、新成屋、中古屋；而如果以地區來說，貸款成數由高到低分別是北部、中部＆南部、東部。
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如果已經有中意想入手的房屋，屋齡、地段、房屋價值成長性等可能是已經無力改變的特性。那麼建議可以從買方的信用著手，尋找自己經常使用信用卡或貸款的往來銀行，因為該銀行會比較了解買方的消費行為與還款能力，並且認為買方未來準時還款的可能性很高，因此也可能會給予較好的貸款條件。
買房自備款要準備多少？
一般來說，買房 頭期款 要準備多少，除了與自身財務狀況有關，也會和要購買的地區、房屋類型、銀行貸款方案息息相關。以房屋類型來說，預售屋自備款成數通常會比中古屋來的低。不過，雖然預售屋的付款週期比中古屋長且自備款成數較低，但同區域、同機能內的預售屋房價卻往往比中古屋房價高出至少一倍以上，再加上預售屋依工程進度支付款項，所以付款期間充滿不確定性，也因此對於民眾的購屋負擔來說仍相對較大。
我們以預售屋和中古屋為例，來做一個簡單的比較：
| 房屋類型 | 預售屋 | 中古屋 |
| 房價 | 較高 （通常約為中古屋的一倍） |
較低 |
| 頭期款 | 20% 左右 （首月約需付 15% ，其餘自備款則依工程進度支付） |
30% 左右 |
| 付款期限 | 分期付款 （約 18 ～ 48 個月） |
通常約 1.5 個月內須付清 |
| 優點 | 1.頭期款成數低、初期備款較輕鬆 2.施工前可依個人喜好彈性調整格局 |
1.房屋售價較低 2.有實品屋可看房屋現況 3.屋況與周圍環境較易掌握 4.可以精準估算貸款負擔 |
| 缺點 | 1. 房屋售價較高 2. 沒有實品屋可看，可能出現實品與合約不符的風險 3. 有施工期長、建商倒閉風險 4. 無法精準估算貸款負擔 |
1. 頭期款成數高，初期備款壓力大 2. 高齡中古屋需額外支出修繕、裝潢費 3. 有房屋產權複雜風險 |
| 適合族群 | 自備款不足、風險應變能力較高 | 自備款寬裕、風險應變能力較不足 |
買房頭期款試算！
如果想買房，但不確定自己的能力是否足以負擔的話，可以利用網路上的貸款試算工具，來協助自己分析能夠負擔的房貸額度。這邊筆者以 591 房屋交易網的 可負擔房價計算器 為例：
- 進入591房屋交易網的可負擔房價計算器頁面
- 根據自身財務狀況，輸入各項欄位的數字或選項，並按下「開始計算」
- 右邊會顯示試算結果，可以看到建議的「 房屋購買總價 」、「 自備款金額 」等資訊。
- 如果發現建議購買房屋總價不符合理想房子售價的話，也可以滑動下方的錢袋、調整還款難度，那就會出現不同試算的建議喔！
買房頭期款常見支出
有些朋友會認為買一間房子需要付出的金額就只有「 房屋售價 」，若有成功申請房屋貸款的話，要先付出的買房頭期款就只有房屋總價的 20 % – 30 % 。但是實際上，買房當下還會有很多「 隱藏頭期款 」，包含契稅、印花稅、登記規費、抵押設定、仲介費、地震險等各項費用支出，單看一個項目或許覺得金額不高，但累積起來仍是一筆不小的數目，所以筆者也建議讀者將自備款多抓個 10 % 會比較保險喔！
💡所以買房除了購屋價格還有那些必要支出？ ＞＞＞買房費用懶人包！
買房自備款不夠怎麼辦？
如果手頭上所準備的頭期款資金實在不夠的話，筆者這邊提供 6 個解決小妙招，有需求的讀者可以參考這些方法來補足頭期款不足的差額喔！
房屋抵押貸款 / 現有房屋貸款
申貸人在新購屋之前，可以運用「 本身名下現有的不動產 」申請新購屋房貸，這項貸款會依據現在身上有無房貸的情況來做適用：
- 目前本身無房貸：可以直接向銀行申請「 房屋抵押貸款 」。
- 目前本身有房貸且已清償部分金額：在原先房貸額度上限內，可再次向銀行申請「額度回復」，再次取得先行已清償的貸款金額。
保單借款
「 保單借款 」是指利用自己所買的「保單」來向該保單所屬保險公司進行「借款」。當我們購買保險，就是希望當有意外發生時，能有一筆錢可以來因應突發狀況，也就是取得所謂的「 理賠金 」。保單借款就是藉由保單，來預支自己尚未使用到的「理賠金」。但要注意的是，若是在尚未還清完保單借款前，遇到需要理賠的突發情形時，所獲得的理賠金金額會受到影響喔！
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信用貸款
因為「 信用貸款 」不需要額外的抵押品，銀行僅以「個人信用與財力」來審核貸款案件，申請方便又快速，是很多人選擇補足頭期款的方式。若申貸人屬於銀行特別專案的適用對象，如醫師、會計師、律師、公教人員、前 1,000 大企業員工…等，還能享有更好的利率條件。
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裝潢貸款
「 房屋裝潢貸款 」是將資金用於「裝潢、修繕」等目的，而多數銀行將裝潢貸款歸類到房屋貸款，所以利率通常比信用貸款還低，很適合用來補足頭期款的缺額。但要注意的是，有些銀行會要求提供施工前的照片、修繕合約等相關文件。
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二順位貸款 / 二胎房貸
「 二順位房貸 」指的是申貸人目前已經在銀行有房屋貸款，在原有房屋貸款沒有任何變動的情況下，再次以同一間房產向原本貸款銀行或是其他銀行申請房屋第二順位抵押權進行增貸。
房屋轉增貸
「 房屋轉增貸 」指的是將貸款從原本貸款的銀行，「轉貸」到新銀行，新銀行會針對房屋「重新鑑價」，鑑價後會再額外「增貸」給貸款人。簡單來說，申貸人原先在甲銀行有房屋貸款，後來把整筆貸款全數轉到乙銀行，並且再向乙銀行申請額外多出來的貸款金額，藉此補足購屋不足的自備款的一種方式。當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度，或是重新提供寬限期的話，就可以考慮透過轉增貸的方式。
用房屋轉增貸的方式來補足頭期款不足，優點是轉貸額度則是依照其他銀行的房屋鑑價而定，較不受成交價的限制，而且有些銀行房屋鑑價金額可能較高，那可貸額度也可能會跟著提高喔！
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不用買房也能投資房地產嗎？
如果不是為了自住需求買房卻想投資房地產，但受限於目前自備款不足的問題，建議也可以透過集資買房、當二房東或是投資 REITs 等方式來投資房地產。
REITs （ Real Estate Investment Trust ）指的是不動產投資信託，藉由將不動產證券化的方式，讓投資人可以小額投資房地產。概念類似於股票，只是投資標的是不動產，而非上市櫃公司。
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買房頭期款常見問題
Q：擔心簽署購屋合約後，核貸額度不如預期，該怎麼辦？
A：可以與建商討論，並在合約中備註若房屋貸款成數未達 8 成時，則自動解約。
Q：若想將頭期款金額拉低，還有什麼方法嗎？
A：若不急著入住或投資，也可以考慮購買預售屋。在開工前付出約房價的 20%的費用即可，等到 2 至 3 年後完工，再將剩下的 80 % 付清即可。
Q：每月應繳貸款金額，應該在多少錢以下比較合適？
A：建議在月收入的 30 %以下會比較好，即便自己不是家庭經濟主要負擔者，最多也不要超過月所得的 50 %。
Q：二順位房貸、房屋轉增貸等抵押型貸款，可以與信用貸款一起申請嗎？
A：可以的，建議信用貸款可以先申請，因為相較之下信用貸款審核條件較為嚴苛。信貸通過後，再來可申請二順位房貸、房屋增貸、房屋轉增貸等。
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