銀行鑑價懶人包｜房屋鑑價是什麼？銀行鑑價流程？銀行鑑價與房市的關係？
銀行在給你房貸前，會先進行估價，有些是銀行行內估，有些是委外估價公司估。所謂的銀行估價就是盡可能的參考附近所有成交的數據後，給你的一個「平均值」，依照這個平均值貸款給你，並以買價與估價兩者取其低的原則進行放貸。
今天，就讓我們為大家介紹「 鑑價 」的相關知識，並且為大家分析銀行鑑價結果經常低於市價的原因，以及「 銀行鑑價 」與房市的關聯為何，趕快跟著我們一起看下去吧！
鑑價是什麼？
「 鑑價 」是透過專業鑑價人員進行專業調查與評鑑後，評定財產的價值。財產除了是有形資產（包含動產、不動產），也可以是無形的資產（包含商標、專利、著作權等）。
而「 房屋鑑價 」，則是專門針對不動產進行的估價，一般來說會是在你要購屋時，銀行會針對你的房屋價值進行估價，以決定可以核貸多少房貸金額給你。另一個常見的房屋鑑價時機，則是落在房子被法拍時，作為法拍價格的基礎。最後，其實在繼承遺產、贈與不動產時，為了做為課稅的價值基礎，也會需要通過房屋鑑價的流程來取得房屋價值數額。
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房屋鑑價管道有哪些？
鑑價的管道有很多，除了委託專業的鑑價人員，有些銀行也會有自己的鑑價部門，專門進行財產的價值評估作業。除此之外，如果是民眾想要自行知道房屋的價值大約落在哪個區間，也可以使用內政部實價登錄系統、到各大房仲業者網站做查詢！
💡更詳細的鑑價管道資訊＞＞＞不動產估價方法有哪些？房屋價值如何決定？不動產估價師考試攻略！
銀行鑑價評估項目有哪些？
一般來說，不動產的評價會參考的項目有以下幾種：
| 鑑價評估項目 | 鑑價考量因素 |
| 房屋地段 / 區位 （包含周圍機能、環境） |
房屋是否位於鬧區？是否位於交通樞紐？生活機能良好嗎？ ＞區域位置越好，不動產價值也越高。 |
| 房屋屋齡 | 房屋的屋齡會影響房屋的折舊狀況，折舊越嚴重房屋，價值相對也較低。 |
| 房屋用途 | 房屋是自住用？出租用？商業用？ ＞房屋用途一般來說會以自住用的貸款成數最優。 |
| 屋況、屋內裝潢 | 屋況包含基本裝潢、水管線路是否過於老舊等考量。 ＞有裝潢的鑑價結果通常可以多 2 ~ 3 萬（不無小補拉！） |
| 房型 | 如果是非規格化或是坪數過小（小於 15 坪套房）等房屋，不動產價值也會較低，有些銀行甚至會不願放貸。 |
| 瑕疵建物 | 如果是凶宅、海砂屋等瑕疵物件，鑑價結果都會相對較低。 |
| 房屋增建 | 如果有頂樓加蓋、夾層屋等物件，若產權不清楚，銀行通常不會將這塊物件納入鑑價參考。 |
| 交易頻繁 | 如果交易過於頻繁，表示該物件可能是投資客的物件，那銀行貸款也會比較保守。 |
| 物件市場行情 | 銀行除了市調以外，也會參考實價登錄、仲介成交等行情，來預估物件的價值。 |
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銀行鑑價流程？鑑價時間要多久？
一般銀行的鑑價流程大約需要 7 ～ 10 天，不過實際情形仍須視各家銀行的鑑價流程為主。一般銀行鑑價的流程可以分為以下六個階段：
Step 01. 確認鑑價標的基本資訊
提供給銀行房屋標的的地址。
Step 02. 擬定估價計劃
接著，銀行就會根據標的資訊建立檔案，並據以擬定估價計畫。
Step 03. 蒐集相關資料
前面有提到申貸者需要提供房屋的標的位置，接著銀行就會著手調閱標的的相關資訊，包含謄本等文件。
Step 04. 現場勘查
估價最重要的就是認識標的，這時銀行會派專員去標的現場觀察建物狀態、區域環境、生活機能等狀況，並初步觀察房屋的市價分佈。
Step 05. 整理、比較並著手分析標的資料
彙整好標的資訊後，鑑價人員就會開始進行不動產估價作業。
Step 06. 製作估價報告書
完成上述流程後，最後鑑價人員就會產出不動產估價報告書，供銀行作為房貸放貸額度的參考基礎。
銀行鑑價費用
如果你是購屋時有委託仲介協助，那房仲業者會自行尋找三家以上的銀行進行房屋鑑價，而這些費用都被包含在未來成交需繳納的仲介費裡頭，就不需要額外支付費用囉～
但如果你是自行委託鑑價人員或是銀行部門估價，各家銀行的收費標準不一，建議可以多方詢問價格之後再選擇！
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銀行鑑價為什麼總是低於市價？
相信大家在貸款時，應該常常發現銀行鑑價的結果，會跟你自己在房仲網站或是實價登錄上參考的市價結果不符吧？
這是因為銀行鑑價一般來說會採取相對「保守」的態度，導致銀行鑑價結果比市價來得低。各家銀行會依照標的及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，所以本來就會有些微落差，最終的金額仍以你申請的銀行為準，因此建議在準備自備款時，可以多方參考以備不時之需。
銀行鑑價與房市的關聯？
以下這張圖就是在講述房市與銀行估價之間的關係。
接下來跟大家分享一些我個人的幾個淺見，所有的觀察僅以大台北地區的老舊公寓為主，共列出七個重點。
買在銀行估價，等於買到便宜價格
從 2020 年 Q4 開始，明顯的感受到市場上開始追價買，雖然 2021 年 5 月 ～ 8 月進入第三級警戒，但只是量縮但價不跌，一降到第二級後更是大爆發，所以市場上開始出現，銀行的估價遠追不上市場買賣價的狀況，當然換個方式說，現在若能買在銀行的估價，也等同於買到便宜的價格。
估價上升，關鍵在於「平均值」
既然房市已往上漲，為何銀行的估價在過去一年仍是緩步爬升，直到 2021 年 Q4 才明顯感受到估價往上升呢？關鍵之一就在「平均值」。
簡單的估價原理，當銀行專員或估價公司在市場上訪價時，一定會將過高或過低的剔除，再以較中間值的數筆成交價進行平均。那麼也就是說，若該案件附近 500 公尺到 1 公里內，沒有太多成交的數字，那麼「平均值」是不太會有增幅的。
這也就是這個時期，某些地段的估價會突然升高（因為附近近期成交物件較多），有些地段的估價仍是一灘死水（因為附近近期成交物件較少）。這樣的狀況也同樣發生在 2003 年 SARS 後及 2008 年金融海嘯後，房市剛開始復甦的時後。
學會分析並透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」
對於想買屋的人來說，都想要能夠買在相對的低點（是個奢望）或絕對的低點（是個幻覺），看了這張圖大概可以看出什麼時候是相對的低點，不過咱們沒辦法回到過去，所以都只能事後諸葛，來分析哪時候是相對低點。這張圖則是要提供給你另一個觀點，若你能看懂這張圖，也就代表你可以透過銀行的估價「買不貴」或「買便宜」，而不是只是聽許多自以為專業的專家說。
銀行下修前，盡可能進行轉增貸
買房自住、買房收租以及買房出售，都可以參考以下這張在看這張台灣房地產六大循環漲跌走勢圖 ，其實不同用途應用的點也會有些許不同。買房自住，就是不要買貴，自己能力負擔的起，喜歡就買。買房出售，一直不在我的研究範疇裡，所以也就不討論。
買房收租才是我想多說一些的，可以注意圖上的兩個綠點，若你持有一間房子長達 10 年以上，一定會有感。在 2014 年 Q4 房市走下波時，那個時候銀行的估價並不會下修的那麼快，又回到「平均值」的概念，所以若你已發現市場已往下修時，或許可在銀行往下修前，盡可能的進行轉增貸來渡過寒冬。
在 2020 年 Q4 之後，在房市上升時，也就意味著在不久的將來將會有轉增貸的機會，雖然這波因為疫情進入第三級的原因而稍慢，但在 2021 年 Q4 就非常有感，在估價上相較一年前已上揚許多。
取樣、寫報告的專員非常重要
深入的來講講平均值，平均值意謂著是將「某些取樣數字」，將「 N 個數字加總後再除以 N 」，這中間有幾個可深入了解的，其一是「取樣」，其二是「 N 個加總」。
取樣在上述第二點有談到，專員大都是剔除較高或較低，然後再抓平均值，那麼也就是說取樣的人就很重要，他要不要留下較高的，或要不要剔除較低的，完全是個人意志，所以寫報告的專員很重要，他要怎麼取樣關係到他的專業、道德、和客戶的友好關係、會不會在主管面前黑掉…等等。
當然，專員寫完報告，還有審查，還有專員的主管，還有總行會看，所以也不是專員想亂寫就可以亂寫。不過這個話題就點到為止，給有慧根的人自己內化。
每家銀行估價都不同，建議多找一兩家做估價
再來講「 N 個加總」，既然是 N 個加總，也就是代表這裡頭一定有高跟有低，所以 A 銀行的專員抓了其中 6 個數字來加總和B銀行專員抓了另 5 個數字來加總及 C 銀行專員抓了另 7 個數字來加總，那麼得出來的數字就一定不太一樣，也就會出現，有些銀行估得高，有些銀行估得低的狀況。
這也是我常提醒的，別只找一兩家銀行估價，有本事就全台灣的銀行估過一遍，那麼你會得到很驚奇的結果（原來不同銀行估價不一樣）若行有餘力，就每一家銀行找三家分行估過，你也會得到更驚奇的結果（原來同銀行不同分行估價也會不一樣）不過別常常這麼幹，不然會被討厭的機率會大大提高。
得到這個發現後，其應用就很廣了，最簡單的，就是使用在轉增貸，好好的估價就有機會找到一家不錯估價的，讓你開心的轉增貸。在 RICHARK 的包租公養成班的教學裡，我們是非常嚴謹的，假如我們找了五家銀行估價，分別是 1,200 萬/ 1,150 萬/ 1,000 萬/ 950 萬/ 900 萬，那麼平均值就會是 1,040 萬，這也意謂著，我們常講只要買在 900 萬，就會是 86 折（ 900 / 1,040 = 86.5% ），其實 86 折對一般買房新手來說已經是個很不錯的折數了。
但若你數學能力不錯，小學數學沒有被當的話，那麼你可能會發現 900 / 1,200= 75% ，也就是說相較於第一家銀行來說，你買的價格就是那家銀行的七五折，若應用在轉增貸，那麼就會是個很有力的數字。
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搞清楚貸款，創造更多可能性
這也就是為何我常提未必要買賣賺價差，其實只要把貸款搞清楚，你就會多了許多選擇，也多了更多可能性，也就少了很多套牢的機會。
銀行鑑價要注意！
買房是一件辛苦、需要付出心力、財力的事情，好不容易走到申貸這一塊，當然也不能馬乎！以下列出幾店需要注意的事項，供大家做參考：
- 一般銀行鑑價大約需 7 ~ 10天，但還是需依照各銀行做業的時間為準。
- 正式提出貸款申請前，記得請仲介提供三家以上銀行的不動產鑑價結果，以作為自己準備自備款的參考基礎。
- 仲介口頭承諾的估價，大多會跟最終銀行鑑價的結果不同，所以經常導致購屋者自備款不足的窘況出現，為了不要另外籌錢才能買到心儀的房子，建議自備款可以準備到 3 成左右比較保險（因為除了自備款，還有很多的買房費用需要支出）。
- 在確定正式購買房子之前，儘量不要與任何銀行簽訂「同意徵信調查」的合約，以免在一段期間內過於密集地調閱個人徵信資料，導致在聯徵中心的信用評分不良的紀錄。
- 因為銀行鑑價一般來說比較保守，所以如果銀行鑑價低於成交價，建議可以額外補充自己的財力證明等加分文件，作為和銀行協商貸款成數的本錢。
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