房屋貸款成數｜房貸成數怎麼算？房屋貸款成數不足怎麼辦？ 這 7 種房子不能碰！

自從 2020 年 3 月央行降息以來，房貸利率鐵板價降為 1.31%。很多人想趁現在低利，買一個適合的家，加上看到很多新聞分享貸款成數可以到 8 成、 85 成，如果只需要準備少少的頭期款就更好了！不過，不是每個房子都順利貸款 8 成、85 成喔！哪些「 房屋貸款成數 」可能會打折呢？

💡編按：想買屋的朋友們要注意了！隨著央行提升存款準備率，銀行可放款的總額縮減，在房市熱度依舊的情況下，代表銀行審貸變得更加嚴苛，購屋門檻提高！下半年有購屋需求的民眾，除了可能會有貸款成數不足的問題，需要準備更多自備款外，貸款利率也會突破 3%，買房壓力不減反增！

「 房屋貸款成數不足怎麼辦？ 」想必是諸多買房人的疑問！由於「 房屋貸款成數 」會因為房屋類型而有所差異，所以如果想要高額度的房貸，以下這幾類的房子建議千萬別碰！

📣想知道自己的房貸試算結果：請點我

1.非市中心、屋齡老的房子

大家知道台灣有將近 47% 的房子屋齡超過 30 年，尤其以台北市比例最高。老房子的優點是價格相對便宜，而且因為公設比低，所以使用坪數比較實在。不過，在貸款的時候，如果屋齡太高，接近或超過 40 年，尤其是加強磚造的房子，除非地點很好，不然 房屋貸款成數 可能就會被砍，甚至有些銀行可能不承作貸款。

大家可能好奇，為什麼市中心、屋齡高的房子銀行就願意貸款呢？

💡房地產＝房子+土地，當屋齡越老，地段就越重要

首先，大家知道，房地產就是房子 + 土地，辦房貸時，是房子和土地 一起幫我們的貸款作擔保，當房子的殘餘價值隨著屋齡升高，在銀行的認定裡相對低時，就回歸到土地的價值，所以，對於屋齡老的房子，地段非常重要。

另一個原因是：都會區的房子就算屋齡高，買賣還是相對熱絡，對銀行來說，擔保價值比較高。

所以，如果你想買的房子屋齡在 30 年以上，甚至接近或超過 40 年，除非地點很好，不然，最好還是先問一下銀行貸款條件再出價，會比較安全喔！

2.非市中心的小套房

每家銀行對於套房的定義不一定相同，貸款條件也不同！

我們之前分享過一個影片：銀行對於套房的認定標準通常分兩種：有的銀行認為建物權狀坪數 （不含車位）< 15 坪 就算是套房，有的銀行則認為主建物 + 附屬建物（如：陽台）< 12 坪就是他們定義的套房。

對於套房的貸款，有些銀行不承作，或最高只有 5-6 成，但也有銀行，如果地點夠好的話，還是有機會貸到 8 成！

💡如果房屋貸款成數不足，在交屋之前，中間不夠的金額必須用現金！

很多人選擇小坪數套房的原因是因為預算考量，不過，如果你買的套房貸款只能 6 成的話，就算你買的是 10 坪的小套房，但因為只能貸款 6 成，你要準備的頭期款，其實跟正常 20 坪的兩房、貸款 8 成是一樣的。如果簽約前，本來希望可以貸 8 成，最後發現只能貸 6 成，在交屋之前，中間不夠的那 2 成就要用現金補足，不然，就會面臨違約、所有繳的錢可能都會被沒收的風險。

所以，在看小坪數的套房時，最好先問好貸款條件再決定！

3.工業住宅

所謂的工業住宅就是土地使用分區是工業用，但卻拿來當住家使用，這個就是工業住宅。

工業住宅有違規使用的風險，連帶影響貸款條件

工業住宅的價格通常是附近住宅的 7 成，不過，雖然它比較便宜，但是因為是違規使用，所以很多銀行不承作貸款，或是貸款成數也只能 6-7 成，如果你真的要買工業住宅，要記得抓高一點的頭期款，而且未來在賣的時候，買方一樣會面臨相同的問題喔！

💡延伸閱讀＞＞＞工業宅是什麼？工業住宅超便宜可以買嗎？合法嗎？會被拆除嗎？

4.地上權住宅

剛剛我們說房地產= 房子+土地。一般的產權是房子和土地都是我們自己的，就算是公寓或大樓，土地也都會有持份。

地上權指的就是：土地的產權是別人的，只是讓上面的房子設定地上權，除了付權利金之外，每年還要付地租給地主。

地上權分成：有建物產權、使用權兩種，兩種貸款條件不同，但每年都要付地租給地主，且有期限限制！

地上權分成兩種：一種是雖然土地是地主的，但至少房子是買方的。買方有房子的權狀，像是：信義計畫區有名的台北花園，這種的地上權物件，銀行雖然貸款成數通常 6-7 成，但至少還能貸款。

另一種地上權則是：不只土地是地主的，連房子都是建商的，買方只有房子的使用權。像是：台北的京站、華固新天地都是。所以在貸款的時候，建商再轉貸給買方。除了貸款成數 5-7 成之外，利率還會變高，一般房貸 1.3-1.5%，建商再轉貸給買方通常要 2.5% 以上。

上面兩種不管是哪一種，每年都要繳地租，而且地租越來越高。像剛剛說的台北花園，從 2003 年交屋到現在，地租漲了 2.5 倍。每年光地租就要繳 120-140 萬。

地上權都有期限，所以不管房子是產權還是使用權，時間到了都要跟地主重談，非常麻煩！要買之前一定要想清楚！

💡延伸閱讀＞＞＞地上權是什麼？地上權年限？地上權住宅優缺點？地上權、所有權差在哪？

5.周圍有重大嫌惡設施

之前曾跟大家分享過嫌惡設施，嫌惡設施除了影響房價和生活品質之外，也會影響貸款條件喔！

嫌惡設施有分種類，影響估價、或銀行承作意願和貸款成數。

小的嫌惡設施，像是：宮廟、電箱、電塔，這個雖然也是嫌惡設施，但都還是找得到銀行可以用正常貸款成數做，只是估價會比較低，所以買的價格要保守一點。

但是，有一些比較大的嫌惡設施，像是：福地、殯儀館，很多銀行會把區域劃分成 A 區、B 區，福地或殯儀館附近可能就會被劃為 B 區，如果 A 區最高可以 8 成，B 區就只能 7 成，貸款成數會打折，也要特別注意一下！

💡延伸閱讀＞＞＞嫌惡設施是什麼？嫌惡設施種類？迎毗設施是什麼？房價會被影響？

6.其他特殊產品

投資置產物件比一般住家物件貸款成數低！

除了剛剛說的房子之外，有些特殊產品的貸款成數也會比一般住家低。例如：店面、隔好套房的房子…等。這種投資置產的產品，成數一般只有 6-7 成，在買的時候也會需要高一點的自備款。

說到這裡你可能想說：反正我不買套房、不買店面、不買工業住宅或地上權，我買的是正常住家、兩房兩廳或三房兩廳，應該安全了吧？！

錯！還有第七種！

7.買太貴

銀行以銀行估價和成交價取其低計算貸款成數，買太貴會降低 房屋貸款成數 ！

銀行在算貸款成數的時候，是用銀行估價和成交價取其低，來計算貸款成數。

例如：
如果銀行認為估價只有 1000 萬的價值，但是你買了 1200 萬。
這時候，就算他可以貸款的成數是 8 成，也只能貸給你  1000 萬 x 8 成 = 800 萬，相當於買價 1200 萬的 7 成不到！

這個也可能發生在買了預售屋之後，如果房價跌，導致於交屋時，銀行估不到之前買的價格，就變成貸款成數不足，要用現金一次補足。

所以我常說，地點和價格對於房子來說非常重要！買房子一定要做功課！