【最新房貸利率】2024 房貸利率?房貸利率試算?銀行房貸利率比較!

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【最新房貸利率】2024 房貸利率?房貸利率試算?銀行房貸利率比較!
最新更新時間: 2024/2/22
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房感知識庫
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2023 年央行延續著 2022 年的步調,宣布第五度升息!究竟房貸利率會如何變動?那對於這些已經買房的人會有怎樣的影響呢?對於未來要買房的利率又會有什麼影響?

近年來,貸款機構積極推出長達 30 年、 40 年的房貸方案,並且給予民眾更長的還款期間,這種看起來讓你付的起,又可以慢慢還的方案,是否有什麼陰謀在其中呢?還是銀行真的在默默行善,因應高房價,為了讓民眾都可以比較買得起房子才這麼做呢?讓我們一起從頭認識房貸利率,觀察升息對房貸的影響!

編按:自 2023 年 3 月後,央行在 2023 年 6 月、 9 月都宣布「暫停升息」,根據央銀公布,2023 年 10 月本國五大行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀) 房貸利率降為 2.077%,然而 2023 年已經連續 7 個月房貸利率站上 2%,一連五度的升息儼然已經對房貸族產生嚴重的衝擊,一起到文內看看升息對房貸利率的影響吧!

房貸利率結構?房貸指標利率、加碼利率差在哪?

房屋貸款利率的結構主要是由「指標利率」+「加碼利率」組成,指標利率在各家銀行的數值不相上下,差別較大的是依照個人條件決定的加碼利率!

房貸指標利率

  • 指標利率是各家銀行依據現在金融產業的平均利率水準,所計算出來的利率,可以視為銀行放貸資金的成本。
  • 各家銀行的計算方式不同,通常會以 5 − 6家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準。每家銀行的指標利率雖然不同,但皆落在一定範圍內;部分銀行甚至會直接將指標利率稱為「定儲指數利率」。
  • 貸款期間內「」隨著央行升降息調整,分為月調型指標利率及季調型指標利率。

房貸加碼利率

  • 加碼利率是銀行針對申請人的信用、收入狀況等條件進行綜合評估,在考量銀行承作成本、風險與合理利潤後,所計算出來的利率。
  • 貸款期間內「不會」隨著央行的升降息調整。

房貸機動利率?房貸固定利率?

我們在貸款時經常會看到銀行利率上面顯現固定利率、浮動利率的標示,究竟這兩者的差別在哪裡?我們在認識房貸利率之前,先來了解一下利率的基礎分類!

房貸固定利率

  • 固定利率,顧名思義就是在貸款期間「不會」隨市場利率水準變動的利率。
  • 適用於目前處在利率水準低檔且預估即將上場時。

房貸浮動利率 / 房貸機動利率

  • 浮動利率,又可稱為機動利率,則隨著金融市場的利率水準而調整。
  • 適用於利率水準波動不大或水準即將往下跌時。

房屋貸款利率種類

一般來說,房貸利率大致可以分為「固定式利率」、「一段式機動利率」以及「分段式機動利率」三種。固定式利率不會隨著央行政策進行升降息的調整;一段式機動利率在整個貸款期間,只有指標利率會變動,個人加碼利率不分區段都會維持同一個數值;而分段式機動利率又稱為階梯式機動利率,會將貸款期間切分為 2 或 3 個區段,不同時期會採用不同的加碼利率計息,此時必須把各階段的利率平均,或是加計所有費用得出總費用年百分率,才是該筆貸款實際的利率。

分類 固定式利率 一段式機動利率 分段式機動利率
內容 固定利率
(依合約規定)
指標利率+加碼利率
(加碼利率固定)
指標利率+加碼利率
(加碼利率前期低後期高)
利率 固定 通常較低 合計後較高
特色 ・利率固定
無法反映市場狀況
長期承作銀行少
・利率會隨央行升降息變動
貼近市場狀況
前期還款壓力大,後期趨穩
・利率會隨央行升降息變動
・貼近市場狀況
升息時還款壓力會較大
適合
族群
・擔心通膨、升息風險
收入穩定的家庭
・預算有限且預計長期還        款的首購族
・首購族
・一般上班族
購屋自住的族群
・初期資金不充裕的首購族
投資族
預計短期內換屋的

房貸利率試算(持續更新)

既然利率上升已經是不變的事實了,那以現在的利率一個月到底要繳多少錢呢?我們假設你買了台北市的房子,向銀行借了 800 萬元,設定貸款期限 30 年(沒有寬限期),並以一般房屋貸款「 本息均攤」的方式來計算,一個月最低大約需要繳 28,800 − 30,000 元,其中還不含申請房貸的費用以及其他貸款條件,且各銀行的利率也不盡相同,以下整理台灣幾個銀行房貸方案的最低利率(以各銀行房貸方案中利率最低者計算),以及每月償還金額給大家看!

📣想知道自己的房貸試算結果:請點我

升息後每個月要還多少錢?
(和 2023/3 升息前地板利率 1.935% 相比)

房貸銀行 一般購屋貸款
最低房貸利率
每月預估
償還金額
升息房貸
多多少?
第一銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
台灣中小企銀 2.06% 29,810 元 +573 元/月
合作金庫 2.763% 32,720 元 +500 元/月
彰化銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
土地銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
兆豐銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
台灣銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
華南銀行 2.06% 29,810 元 +500 元/月
中國信託 2.26% 30,621 元 +1,311 元/月
國泰世華 2.19% 30,335 元 +1,025 元/月
台北富邦 2.2% 30,376 元 +1,066 元/月

資料來源:各銀行官網,筆者彙整(資料更新時間:2024/2/22)
[註]實際利率仍以各銀行官方資訊為主

2024 最新房貸利率比較(持續更新)

升息、通膨樣樣來,想買房的你是不是被房貸壓力壓得喘不過氣?購屋族的心聲,銀行們都聽到了!除了政府推出的青年首購貸款,目前各大銀行都有陸續針對不同購屋族群提供特殊的優惠房貸方案,符合資格者都可以以優惠的利率進行貸款!筆者彙整了幾個優惠房貸利率方案,供大家做參考:

銀行 中國信託銀行 台北富邦銀行 永豐銀行 玉山銀行 國泰世華銀行 第一銀行
優惠方案 築巢優利貸 Y世代蛋黃貸 女人家房貸 綠建築房貸 優質客戶購屋貸款 以房養老安心貸
適用對象
  1. 中央及地方各機關、公立學校編制內員工
  2. 公營事業機構編制內員工
  1. 40 歲以下
  2. 薪資年收大於新臺幣 100 萬元
  3. 職業:
    (1) 醫師、律師、會計師、建築師
    (2) 任職企業屬「台灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股,且非屬特定行業獎佣金制業務人員
  1. 雙北地區 10~15 坪
  2. 不限男女,但女性有減碼優惠
  1. 擔保品有財團法人台灣建築中心認可的「綠建築標章」
  1. 專業人士:醫師、律師、會計師、建築師、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師、法官、檢察官
  2. 公、教、公營事業正式員工
  3. 符合本行優良企業定義員工
  4. 本行既有往來優質客戶
  1. 年滿 60 歲
  2. 具行為能力
  3. 本國國民
房貸利率 2.06% 起 2.15% 起 2.09% 起 2.1% 起 2.19% 起 2.32% 起
貸款成數 85% 80% 85% 70~80% 80% 無資訊
貸款年限 35 年 40 年 40 年 20年 30 年 20 年
寬限期 5 年 無資訊 3 年 無資訊 無資訊 無資訊
相關費用 0 元 5,000 元 5,000~
12,000 元
3,000 元 5,000~
20,000 元
5,300 元

資料來源:各銀行官網,筆者彙整(資料更新時間:2023/12/8)

升息對房貸利率的影響?

央行升息對房貸有什麼影響呢?這裡我們直接舉例說明。假如你申辦了 A 銀行的指數型房貸,此房屋貸款的最終利率是用「中華郵政一年期定存利率」作為基準。假設當初你核定貸款時看到的房貸利率=基準利率 0.85 % +個人加碼利率 0.5 % = 1.35 % 。但這個利率數字是建立在你要還款的 30 − 40 年間,都沒有利率改變的情況。如果此時中華郵政調升一年期定存利率到 0.975 %(央行升息半碼),代表你的房貸利率,從此開始不再是 1.35 %,而是 1.475 %(基準利率 0.975 % +個人加碼利率 0.5 % )。

也就是說,你現在看到的購屋貸款利率,不一定是你未來繳的利率。可能寬限期過後,利率已經大不相同,你所需要付的利息比你原本以為得更多。當然也是會有設定調整上限的方案,這種就會比較有保障,不至於無限上綱。

房貸項目 房貸銀行 2023/3
升息前利率
2023/3
升息後利率
2023/8
補貼後利率
青安貸款
台銀、一銀、合庫等 8 家公股銀行 一段式利率:
1.90%
一段式利率:
2.025%
一段式利率:
1.775%
二段式利率:
・前 2 年 1.69%
・第 3 年起 1.99%
二段式利率:
・前 2 年 1.815%
・第 3 年起 2.115%
二段式利率:
・前 2 年 1.565%
・第 3 年起 1.865%
築巢優利貸
(公教房貸)
台銀、中信銀 1.935% 2.06% 2.06%

資料來源:筆者彙整

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沒升息房貸利率就不會上升?

現在你知道房貸利率可能會變動,但你知道,其實就算央行沒升息,房貸利率還是有可能會上調嗎?就如同前面所說,「 指數型房貸 」,會先訂定一個「 基準利率 」,但不是每間銀行都會設定以中央銀行宣布的金融利率為基準。所以即使中央銀行沒有調整市場的利率,但是如果銀行設定的房貸「 基準利率 」出現調升或調降,這家銀行的房貸戶就會跟著變動。

所以,其實銀行的房貸利率一直都是浮動的!在確定要選擇哪一種貸款方案之前,務必再三確認房貸方案的利率到底是以什麼為基準計算,才不會錯估情勢導致自己最後要負擔較高額的貸款喔。

2023 央行升息會議時間!

在介紹完升息對於房貸利率的影響之後,相信大家對於升息的影響有更深一層的了解了!筆者這邊額外幫忙整理了 2023 年央行升息的會議時間,2023 年第一波會議已經在 2023 年 3 月 23 日拍板確定再度升息半碼!這是 2022 年累積至今的第五度升息!究竟 6 月央行是否會再第六度升息,讓我們繼續關注下去。

日期 升息決議結果
2023 年 3 月 23 日 升息 0.5 碼(利率 +0.125%)
2023 年 6 月 15 日 暫停升息
2023 年 9 月 21 日 暫停升息
2023 年 12 月 14 日 暫停升息

💡延伸閱讀>>>升息是什麼?升息一碼是多少?升息影響?央行升息紀錄?

房屋貸款利率申請攻略!

既然無法阻止央行可能繼續升息的風險,但又有購買房屋的需求要怎麼辦呢?這時只能從自己的信用做起了!如果能利用以下房貸利率加分條件,為自己的房貸條件加分的話,就能在升息環境中獲得相對優惠的利率、貸款條件,減輕購屋貸款的龐大壓力,讓我們一起來看看有哪些加分項目吧!

房貸利率申請攻略(一):優秀的信用紀錄、與互動頻繁的銀行申貸

房貸利率的加碼利率會參考申請人的信用記錄去做評分,所以如果你平時有按時繳清帳單、不隨意剪卡,或是沒有什麼個人負債的話,對銀行來說都算是有比較優良信用紀錄的人。除此之外,申請銀行貸款時,銀行會審核你的「聯徵紀錄(記錄個人與金融機構間發生過的信用往來的紀錄)」,所以要特別注意, 3 個月內聯徵查詢次數盡量不要超過 3 次,否則銀行會覺得你是資金需求高的高風險用戶,信用評分容易被扣分喔。

除了擁有優良的信用紀錄可以幫自己的申貸條件大加分之外,選擇與自己互動較為良好、頻繁的銀行申貸,像是有固定薪轉紀錄、定期繳納信用卡帳單等等的互動都包含在內,如此一來就可以大幅地提升爭取到較低房貸利率的機會唷!

💡延伸閱讀>>>信用評分超重要!信用分數怎麼提高?13 招教你培養聯徵分數!

房貸利率申請攻略(二):穩定的工作狀況及收入

想要取得優惠的房貸利率,穩定的工作及收入條件是重要的,建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。

房貸利率申請攻略(三):房屋條件良好

銀行會依據房屋鑑價的結果決定最終的房貸成數和房貸利息,所以如果房屋位在精華地段,屋況良好或是屋齡較新,都會比較容易取得較爲優惠的房屋利率喔!

  1. 精華地段
    位於市中心蛋黃區或是未來預計整體開發的地區上。
  1. 市場價值
    銀行在核貸前通常會要求提供房屋的實際成交資訊,或者是自己主動查詢實價登錄的交易紀錄,如果房屋價值高的話,會比較容易取得優惠的利息以及較高的房貸成數喔!
  1. 屋況、屋齡
    房屋的整體狀況也常常會是銀行決定核貸成數、貸款利率的重要條件,包含格局、坪數及屋齡等等。如果屋齡超過 50 年以上,因為房子折舊情形較嚴重,所以對於銀行有較高的風險,就會導致核貸的房貸利率較高。

房貸利率申請攻略(四):提供保證人或擔保品

銀行決定貸款人的房貸條件時,最先考量的當然是銀行收款的風險,所以如果你的申貸條件對於銀行來說風險越低,那可以獲得的貸款條件當然也會越優惠!除了自身擁有良好的信用、收入條件,貸款人還可以透過提供「保證人」或是「擔保品」,來為自己的貸款條件加分。

保證人的部分,多數銀行為了避免貸款人「借名登記(俗稱的人頭)」,經常會規定保證人必須是二等親以內的親屬:而擔保品的部分,則是包含諸如自己或是父母名下的不動產。

💡「借名登記」是什麼?
借名登記,簡單來說就是某人將自己的財產(包括動產和不動產),以他人名義登記,但仍由自己管理、使用、處分財產的一種登記方式。在不動產交易中相當常見。
借名登記要注意什麼?>>>點這裡!

房貸利率申請攻略(五):購買額外的房貸壽險

部份銀行會要求貸款人搭配加購「房貸壽險」,來提高自己的房貸成數。房貸壽險是用於保障銀行回收款的一項保險機制,如果投保人若不幸身故,房貸壽險的理賠金將會以償還房屋貸款為優先。所以對於銀行來說,回收款項的風險相對比較低,想當然爾,也會比較願意提供高一點的貸款成數給貸款人囉!

不過要特別注意,房貸壽險就像一般保險一樣,都需要額外繳交保費,所以貸款人除了背負原有的房貸、人身保險之外,還要再額外負擔房貸壽險的費用。如果想要透過加購房貸壽險提高自己的貸款條件,記得要在申辦前先衡量自身的財務能力是否能夠負擔喔!

💡延伸閱讀>>>房貸壽險是什麼?房貸壽險類型?壽險金額試算給你看!

房貸還款期越長,銀行賺越多嗎?

近年來的銀行房貸還款期間設在 30 年、 40 年以上的比比皆是,為什麼銀行在低利率時代,反而想要拉長還款期間呢?從剛剛的說明我們可以知道,房貸利率並不會永遠像這樣歷史低點,是有可能隨時間調升的。如果再搭配上最一開始提到的「 還款期數延長 」,是不是嗅到什麼不尋常的味道?

沒錯!當銀行開始把貸款年份拉長,看起來像是幫大家減輕每個月所要支付的壓力,其實不全然如此!拉長大家的還款期間或免付本金的寬限期,對銀行來說主要目的有 3 個:

  1. 可以幫銀行收入更多的利息(如下面範例)
  2. 較有機會等到利息調升時機(如前段所述)
  3. 可以讓民眾感覺比較負擔得起貸款,進而願意買房、貸款

透過這樣的一個迴圈,讓銀行、放貸機構在過程中賺飽飽,而身為待宰羔羊的你,也因為看到一堆數字被沖昏頭,腦袋一熱就簽下去了。以為自己賺到,殊不知多付了一大筆辛苦錢。

💡延伸閱讀>>>房貸寬限期越長越好?如何判斷自己該不該運用寬限期?

房貸還款期越長,繳的越多

房屋貸款利率最新消息!央行暫緩升息!

央行暫緩升息!房貸利率卻降不下來?

在經過五度升息後,央行決定將暫緩升息!主要原因是下半年國內通膨緩步回降,沒必要再透過升息打擊通膨,也怕持續升息影響經濟成長。

然而,暫緩升息也讓房貸利率終止了長達一年半的連續走揚,五大銀行 2023 年 8~10 月新增房貸利率為 2.091%~2.077%,對比前四個月利率已有所下降,雖然下降幅度並不明顯,但配合青年首購、公教房貸、自購住宅貸款利息補貼等政策利多,房貸族的還款壓力也有緩緩被降低的情勢!

央行五度升息!

中央銀行在 2023 年 3 月 23 日理事會後,決議再次「升息半碼( 0.125 個百分點)」,這是 2022 年至今第五度升息(目前已累計升息 3 碼!),升息消息一出就引起民眾們熱烈的討論!

如果以央行 2023 年 1 月公布的五大銀行平均房貸利率 1.953% 來計算,2023 年房貸地板利率將突破 2%大關來到 2.078% !這也代表著購屋族、房貸族們間上的沈重日益加重!

根據大家房屋的比較,假設同樣貸款 1,000 萬元、以 30 年期本息攤還(無寬限期),以升息前 1.953% 的房貸利率計算,每月還款金額約是 36,727 元,但這次升息後,利率若上升至 2.078% ,每月還款金額就會提高到 37,353 元,一年平均要多繳約 7,512 元!如果和 2022 升息前的 1.378% 相比,原先每月還款金額只要 33,930 元,升息三碼後每月要多繳 3,423 元,每年就增加 41,076 元,等於一般民眾要多支付將近一個月甚至超過一個月的薪水!!!!

嗚嗚嗚!貸款壓力好大,每月都被貸款追殺該怎麼辦,看著日益消瘦的錢包,難道只能繼續在角落邊吃 65 折邊怨天尤人嗎?別擔心,中國信託提供房貸轉增貸優惠專案,幫你脫離原有貸款的苦海~協助你月付減壓,生活不再高壓!

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