2024 轉增貸|轉增貸是什麼?轉增貸怎麼申請?房屋轉增貸最新利率!

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2024 轉增貸|轉增貸是什麼?轉增貸怎麼申請?房屋轉增貸最新利率!
最新更新時間: 2024/2/20
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房感知識庫
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無論是資金壓力,或是想持有更多現金以擴大投資資本,把握住眼前的獲利機會,除了將無貸款不動產做抵押獲得現金外,「 轉增貸 」也不失為一個好選擇!轉增貸可以把有貸款的不動產拿來貸出額外資金,還可以降低還款利率跟延長還款年限,以改善財務狀況。

接著就跟著筆者一起來了解「 房屋轉增貸 」是什麼?轉貸、增貸、轉增貸哪個最適合自己?以及「 轉增貸 」的申請程序。

轉增貸是什麼?

轉增貸 」是將貸款從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,再額外增貸出資金給貸款人的一種貸款方式。

新貸款銀行會重新評估房屋現在價值、個人還款能力、信用、職業穩定性,給予不同貸款額度、利率、還款年限的方案,辦理轉增貸後,新貸款銀行會清償原先貸款,貸款人可得其剩餘貸款資金。

舉例來說,甲以 1,000 萬購買房屋,在 A 銀行貸款 500 萬(貸款五成), 10 年後貸款剩 300 萬,此時甲因有資金需求而辦理轉增貸,因個人信用良好、座落地段發展好等因素, B 銀行評估現房屋價值為 1,200 萬,給予房貸成數 8 成,扣去原在 A 銀行的欠款,甲總共可以額外拿到 660 萬(1,200 × 80% – 300 ) 的轉增貸資金。

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常見的房屋轉增貸原因有哪些?

辦理 「 房屋轉增貸 」不僅有重新跑貸款流程的時間成本,還需支付塗銷費、手續費、代書設定費、違約金等金錢成本,那為何還是會有房屋轉增貸的需求呢?原因大致有以下幾點:

爭取寬限期

轉貸至其他銀行後,一般來說會有 1 ~ 2 年的寬限期,寬限期間內只需繳納利息無需負擔本金,可減輕還款壓力。

💡延伸閱讀>>>寬限期是什麼?寬限期申請條件?房貸寬限期優缺點、常見爭議總整理!

降低房貸利率、延長還款年限

透過轉增貸可以換取更優惠的利率方案和延長還款時間,以降低還款金額或每月所需支付金額。

💡延伸閱讀>>>最新銀行房貸利率、房屋貸款利率試算比較!

獲得額外貸款資金

因為房屋價值增加、個人信用變好等因素,使另外一間銀行願意提供更高金額、成數的貸款條件,貸款人便可藉此取得資金週轉,同時解決負債壓力、向金融機構展示信用狀況、用於投資等。

2024 轉增貸利率(持續更新)

目前市面上有越來越多銀行辦理「 房屋轉增貸 」的房貸產品,例如中國信託銀行就有推出專屬的「房屋轉增貸」方案,盼可以優惠的房貸內容協助民眾降低每月負擔,更多房屋轉增貸產品資訊,筆者都彙整在下表囉!

銀行 最高
貸款成數
年利率 最長
貸款期限
最長
寬限期
其他優惠
中國信託銀行 85% 2.06% 起 30 年 3 年 線上申貸
開辦費 8 折
玉山銀行 80% 2.15% 起 30 年
台新銀行 80% 2.14% 起 30 年 3 年 手續費折抵
$2,000/筆
(~113/3/29)
永豐銀行 85% 2.09% 起 30 年 3 年
國泰世華銀行 80% 2.19% 起 2 年

資料來源:各銀行官網,筆者彙整(資料更新時間: 2024/2/20 )
註:房屋貸款一般採浮動利率,當央行升息,房貸利率也會跟著上升

房屋轉增貸申貸要注意什麼?

  • 辦理房屋轉增貸時,銀行鑑定價格約為市價 80% ~ 90% ,申請前可於實價登錄查詢附近房屋價格,初步判斷其價值,推估可貸款金額。
  • 不要同時去太多家銀行比較貸款方案,因每次送件,銀行就會調一次聯徵紀錄,短時間內超過三次聯徵被查詢紀錄,會影響貸款過件率。

房屋轉增貸申請攻略

初步評估自己需要增轉貸後,接著看看自身條件是否符合各銀行的轉增貸申請條件?並檢視所需文件及申請流程!

轉增貸申請條件

  1. 18 至 65 歲國民
  2. 有固定收入來源、具還款能力,證明能負擔其還款金額
  3. 與銀行信用正常,無遲繳紀錄、其他不良信用紀錄、房貸還款記錄正常

轉增貸申請文件

  1. 雙證件正影本
  2. 財力證明(收入證明、薪轉證明、扣繳憑單等)
  3. 戶籍謄本影本
  4. 土地、建物所有權狀影本
  5. 原房貸繳款紀錄最近1年繳款明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單)

轉增貸申請流程

  1. 申請:將上述所需申請文件提交至銀行審查。
  2. 估價:銀行判斷不動產價值,決定可以貸款金額。
  3. 審核:根據客戶還款能力、個人信用等基本條件,決定是否給予貸款
  4. 對保:銀行審核通過後,雙方簽訂貸款契約。
  5. 設定:於地政機關設定抵押權、辦理塗銷登記(新貸款銀行代為清償原房貸餘額)。
  6. 撥款:銀行將資金撥款至貸款人帳戶。

房屋轉增貸vs房屋轉貸vs房屋增貸

聽完房屋轉增貸的介紹,想必大家一定百思不得其解轉增貸與轉貸、增貸的差異在哪吧?從下表我們可以很輕鬆的來比較看看:

貸款類別 轉增貸 轉貸 增貸
貸款方式 新貸款取代原貸款
並增加貸款額度
新貸款取代原貸款 原貸款上增加貸款額度
額外貸款資金
貸款利率 降低 降低 不變
貸款年限 可延長 可延長 不變
承辦銀行 新貸款銀行 新貸款銀行 原貸款銀行
審核時間
抵押設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 塗銷第一順位抵押權後再設定 設定增貸部分抵押權
費用 塗銷費、手續費、代書設定費
(總計約8,000~20,000 元)
違約金(約 0.5%~1%)
塗銷費、手續費、代書設定費
(總計約8,000~20,000元)
違約金(約 0.5%~1%)
手續費
(約 5,000 元)

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我適合房屋轉貸、增貸還是轉增貸?

如果想要改變現有貸款條件,當然最優先是向原銀行商談,不論是增加貸款金額、降低利息等條件,均可洽談看看。因為將貸款轉至另一家銀行需要負擔原銀行的塗銷、違約等費用,除非原銀行不同意你增貸,或其他銀行提供更佳優惠的利率、增貸金額、寬限期條件,這時貸款人再來考慮辦理轉貸或轉增貸會最合適。
跟著筆者一起看看適合轉貸、增貸、轉增貸的情景吧!

誰適合增貸?

信用良好,與原先銀行持友好關係者。
此時建議貸款人可以先與原貸款銀行商談增款金額與利率,再與轉貸、增轉貸方案比較。

誰適合轉增貸?

房屋價值提高,且信用良好者。
貸款者可以先獲得房價上漲的資金,彈性運用此筆資金,如投資、創業等。

誰適合轉貸?

無法在原銀行獲得更好貸款條件,而在另一家銀行的新貸款條件更好且大於轉貸成本者。
如當利率差所省下來的利息大於轉貸成本,可以初步判斷,當利差在 0.3% 以上,或第 1 年所省利息大於轉貸成本,則可以考慮轉貸。

房屋轉增貸常見問題QA

Q:房屋購買後多久,才能申請增貸、轉增貸?

A:建議房屋購買後繳滿二年貸款,再向銀行申請會較容易過審。
此外,如果有寬限期,建議在寬限期過後兩年申請,因有良好的還款記錄,會使銀行更願意通過增貸、轉增貸。

Q:辦理轉貸、轉增貸後,原房貸壽險需要解約嗎?

A:不需要,即使與房貸壽險與房貸不同銀行,其貸款效力依然存在,且當房屋屋齡越高,保費越貴,所以可以保留原房貸壽險,再將增加的房貸金額向新貸款銀行提高保額,如解約後重新投保,需較高成本。

💡延伸閱讀>>>房貸壽險|房貸壽險是什麼?房貸壽險類型有哪些?房貸行壽險試算!

Q:房屋為共同持有,要如何申請轉增貸?

A:需持份人同意其持份部分作為擔保品,即能申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。

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【參考資料】

  • 各大銀行官網

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