寬限期介紹|寬限期是什麼?房貸寬限期怎麼申請?寬限期優缺點整理!

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寬限期介紹|寬限期是什麼?房貸寬限期怎麼申請?寬限期優缺點整理!
最新更新時間: 2024/6/19
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房感知識庫
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寬限期 」應該是購房者常常聽到的一個名詞吧。但房貸寬限期,購屋者應從哪些方面進行評估呢?房貸寬限期的長、短方案優缺點有哪些?又分別適合哪些人?就容我在此簡單和大家說明吧!

寬限期是什麼?

寬限期 」就是在房貸還款時,可在一定期間(寬限期)內,只償還利息不用還本金。也就是俗稱的寬限期內「 還息不還本 」。主要目的是讓借款人在「前期」沒有那麼大的還款壓力。

看似很美好的寬限期,能減輕借款人前期的房貸負擔。讀者可能會想,那寬限期是個申請到賺到,越長越好的東西嗎?注意,我在此特地提到「前期」美好,所以寬限期其實有不為人知的缺點的。以下就透過一個計算實例,跟讀者們講解寬限期的優缺點吧!

寬限期試算

針對寬限期對房貸方案的影響,我為大家建一個房貸的簡易模型,方便讀者看出兩者差異。首先,假設貸款額度 1,000 萬元,利率 1.65% ,還款年限 30 年。依據有無寬限期,分為以下兩個貸款方案:

注意寬限期後每月負擔與房貸本息總額

有無寬限期房貸負擔比較圖

從上面為大家繪製的圖形中可以看出,寬限期方案有以下特點:

  • 寬限期間貸款負擔輕
    寬限期方案前 3 年每月僅需還款 1,375 元,只有一般房貸每月支付額度的四成左右。
  • 寬限期後貸款負擔增加
    寬限期後每月本息負擔較一般房貸高出 3,033 元。主要原因是寬限期間還息不還本,因此本金需要在 27 年內攤還。相比一般房貸的本金還款期間則是完整的 30 年,每月負擔稍輕。
  • 總貸款額度增加
    寬限期貸款的本息總額比一般房貸的本息總額高出 20.9 萬元。主因是多付了 3 年利息,且寬限期後本金佔比加重,因此利息也較高。

說到這裡,讀者可能覺得每月 3,000 元, 30 年 20 萬左右的差額其實負擔並不重。但其實在決定是否運用寬限期此一決策上,「 貸款總額 」與「 利率 」是兩大關鍵。我幫讀者將兩個方案的總利息差額,對「 利率 」與「 貸款額度 」進行敏感性分析。可以看出,當貸款額度與利率越高,則選擇寬限期方案多繳的利息總額便會越可觀

房貸寬限期

在現在的升息大環境下,倘若你是小資族,且未來漲薪幅度不高的狀況下,背負高額房貸又選擇寬限期,長期而言,其實會讓房貸負擔增加不少。最後,為讀者推薦幾個房貸試算器,能夠有效幫助讀者初步評估寬限期對於房貸方案的影響喔!

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寬限期缺點、優點比較!

寬限期優點

寬限期方案的前期房貸負擔較小,手邊資金運用較為靈活,不用馬上背負高額房貸壓力。針對這一特性,其實很多投資客或有特殊考量的人,都可以善用寬限期方案進行房貸操作。

寬限期缺點

其實從上方的案例來看,各位讀者想必已經發現寬限期的缺點了吧!包括以下兩點:

  • 房貸寬限期的總房貸繳款費用上升,貸款期間應付利率大幅增加。
  • 房貸寬限期後期的還款壓力增加,主要原因是寬限期壓縮本金償還期限

房貸寬限期適合哪些族群?

常聽到有人說,房貸寬限期適合首購族,因為能降低小資族購房時的壓力。我在此持懷疑態度,主要原因是寬限期後會背負更重的房貸負擔,在寬限期內除非漲薪幅度很高,否則只會有前期「房貸壓力輕,買房成本低」的錯覺。對薪資成長變動不大的小資白領而言,嘗試延長還款年限,以減輕每月還款壓力或許是更好的選擇。

讀到這裡,想必有讀者一定納悶,那誰會想因為寬限期白白負擔較高的貸款啊?先別將話說得如此肯定,寬限期間房貸壓力低,手頭資金靈活的優點,其實是特別適合以下三種情況的人:

3-5 年內收入預期大幅增加的族群

若目前手頭自備款不足,的確適合透過寬限期,用時間換取還款空間的方式,來進行理財操作。也會建議在寬限期間若有大筆收入,可以提早還款,並在寬限期屆滿後,向銀行申請重新計息,要求更低的利率。

這類型人群主要包括:

  • 做生意的自營業者,預期能在寬限期間賺到一桶金
  • 年資期滿薪資大幅躍升的人
  • 業務工作,預期未來能進帳大筆業績獎金者

投資客

投資客的目的在一定期間內轉售買賣,賺取價差。因此投資可往往希望降低持有期間的房屋持有成本。因此寬限期對投資客而言,是一個非常好操作的工具。一般讀者可能會想,那寬限期豈不成了房價炒作的工具?這點可以稍做放心,因為央行近期祭出信用管制措施,會在後面為讀者稍作介紹。

換屋族

一般自住族在換屋時,為了讓自己有地方住,通常是先買後售。那在買新房,舊屋尚未出售的這段期間,則可以利用寬限期減少新屋的貸款壓力。在舊屋出售後則可以獲得大筆資金,在寬限期屆滿後可不用煩惱更高的每月支付額,或是提前還款也是另一選擇。

寬限期申請條件?申請方式?

寬限期申請時機

一般購屋時,可以於房貸申請時一併辦理。寬限期不只在購屋時使用,在遇到財務壓力與資金需求時(如非自願離職,房屋重新裝潢等),也可以向銀行申請寬限期,以減輕繳款壓力。此時,可以聯繫房貸專員,去銀行臨櫃辦理。

寬限期申請條件

針對寬限期,各家銀行的申請條件不一,但可以簡單歸納如下:

  • 年滿 20 歲
  • 信用狀況良好:還款正常,無信用瑕疵紀錄
  • 貸款的不動產為自用住宅

此外,寬限期的申辦也有限制,主要來自於央行的信用管制措施:

  • 名下有 3 戶房屋者,無寬限期。
  • 在六都以及新竹縣市購買第二戶房屋者,無寬限期。

寬限期可以短期投機?

才剛科普完投資客的操作手段,央行近期就澆了過熱的房市一盆冷水。之前的文章有提過的,央行自 2020 年底陸續祭出四波選擇性信用管制措施,透過限制不動產放款條件,來避免房市投機過熱。其中的關鍵工具,除貸款成數外,就是寬限期。其中管制項目如下。

💡延伸閱讀>>>央行限貸令!選擇性信用管制是什麼?雙北第二戶房貸限貸令要來了?

貸款項目 修正措施
公司法人 購置住宅貸款 4成,無寬限期
自然人 特定地區第 2 戶購屋貸款 台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期
針對已有兩戶以下房貸者,購置高價住宅貸款 4成,無寬限期
第 3 戶以上購屋貸款 4成,無寬限期

可以看出,在打擊房市投機上,央行透過限制寬限期加大投資客第二戶與第三戶的貸款壓力,但對於自住的購房需求,則較為保障。此外,央行也在 2024 年 6 月祭出第六波信用管制,限縮自然人在特定地區購買第二屋有貸款成數的限制!

💡延伸閱讀>>>第六波信用管制!央行限貸令!選擇性信用管制是什麼?對房價的影響?

房貸寬限期常見問題!

Q:寬限期能延長嗎?

寬限期通常可以申請延長:但通常需要是自用住宅、過去繳款正常,且總寬限期間不得超過五年。

Q:如果寬限期到了,還不出來怎麼辦?

如果寬限期延長期滿,借款人仍然有高昂的還款壓力,這時只好透過以下兩種方式減輕負擔。

  • 延長貸款年限:減輕每月還款壓力。
  • 轉貸:與新銀行重新談判貸款條件,有機會再有寬限期。

💡延伸閱讀>>>房屋轉貸是什麼?房貸轉貸優缺點?房屋轉貸條件?轉貸常見QA整理!

Q:寬限期內可以提早還款嗎?

寬限期內是可以提早還款的!但需要支付違約金。但倘若能在寬限期間累積一筆可觀存款,提前償還部分房貸,並向銀行申請重新計息,此時利率通常較低。在評估這項方案前,務必對省下的利息金額與違約金進行評估喔。

希望這篇文章有幫助讀者理解寬限期的操作喔,也希望在理解這項工具後能夠善用它。未來也會幫讀者科普更多房貸小知識。

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