農地分割｜農地分割限制？農地分割最小面積？耕地可以分割嗎？
《國土計畫法》即將在 2031 年開始實施，預計對土地使用管制、農地使用規範產生重大影響。其中，農牧用地的相關規定也將有所調整，引起不少關注與討論。為了幫助大家更了解農地使用與分割可能受到的影響，本文整理了相關資訊，提供清楚易懂的說明，協助有農地或關心土地議題的朋友提前做好準備。
農地分割是什麼？
「 農地分割 」指的是地主向政府機關申請，將土地使用管制規定上隸屬於農業使用的土地，切分為數個地塊。農地分割的情形，在土地開發實務上相當常見，為了取得更有利的交易條件、分配財產、節約稅務，土地持有人往往傾向透過分割手段處理農地。
需要特別注意的是，「 農地 」泛指使用規範上與農業相關的土地，舉凡都市計畫範圍內的農業區，或非都市土地範圍內，允許作為農舍、林業、養殖使用的土地，都包含在內。由此可知，農地是相當廣泛的概念，而實務上討論的「 農地分割限制 」，則大多以「 耕地 」相關規範為主。
根據《農業發展條例》第 3 條第 11 款，非都市土地中劃設為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地稱為「 耕地 」。由於耕地是較為優良的農用土地，規範上傾向鼓勵地主以環境保護、農業相關生產工作為主要使用目的。因此，耕地的使用管制也更為嚴格。
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農地分割限制
土地分割都需要遵守相關法規的限制，常見的分割規定有：
- 《土地法》第 34-1 條共有土地分割條件。
- 分割後地塊須達最小建築用地面積。
- 公共設施保留地或道路用地分割限制。
- 該土地遺產稅未繳清。
- 該土地仍處於土地重劃區徵收期間。
- 土地相關契約中有不得分割、分割條件限制等條款。
由於規範相當複雜，各地區對最小建築用地面積的規定也不同，因此土地權利人在申請相關地政程序時需要特別注意！此外，針對「 耕地 」的分割限制，則需參考《農業發展條例》第 16 條第一項規定，耕地分割後各個所有權人持有的面積，都要超過 0.25 公頃，否則無法辦理分割程序。
農地及農舍分割限制
除了土地在分割上有限制，地上有建築的情況下，也要注意是否需要參考其他規範！舉例來說，因為農舍起造人與農地所有權人要相同，所以農舍分割需要和農地分割一同辦理。
此外，因農舍無法單獨辦理分割，如果有以下情況：
- 農地上已興建合法農舍、有農地套繪管制。
- 農舍所在的農地可與相鄰且使用分區、使用性質相同之土地辦理合併，而合併後土地被農舍套繪管制。
則須要將農地解除套繪，再參考農舍坐落農地位置、農地及建物（農舍）分割規範，以進行申請程序。由於相關申請程序涉及複雜的法律規範，建議有相關問題的民眾，可以攜帶土地及農舍相關資料，至土地所在之地政事務所詢問。
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農地特別通融准許分割有哪些？
雖然《農業發展條例》第 16 條第一項有限制分割後地塊的最小面積，但在以下 7 種例外情況之下，可以特別通融、准許分割：
- 購買毗鄰耕地而進行分割合併。
- 土地部分範圍變更為非耕地使用。
- 農發條例修法後繼承的耕地可分割為單獨所有。
- 農發條例修法前共有的耕地可分割為單獨所有。
- 租佃雙方協議以分割方式終止耕地三七五租約。
- 非農地重劃地區的耕地，可以變更為農水路使用。
- 其他因政府執行土地政策、農業政策、配合國家重大建設所需的情況，但需要經過中央目的事業主管機關專案核准才可以分割。
《農業發展條例》秉持著簡化耕地權屬的複雜性、便利農業經營管理的理念，針對以上情況特別容許分割。然而，如同本文前面提的地上物也要納入分割考量，實務上土地所有權人還要參考《實施區域計畫地區建築管理辦法》、內政部《耕地分割執行要點》等規定。
農地分割方法
實務上，農地分割和一般土地分割方法大致相同。由於土地分割通常涉及數個所有權人，就算是協議不成的狀況下，也不一定會走向訴訟程序，可能採取「訴訟外紛爭解決機制（ADR）」來解決問題。以下筆者彙整了 3 種常見的農地分割方法：
1. 協議分割
顧名思義，協議分割即為該土地的各個共有人，透過私下協議，達成分割比例的共識，再依照協議內容向主管機關辦理土地分割。
2. 調解分割
根據《民事訴訟法》第 403 條第 1 項第 3 款規定：不動產共有人間，因共有物管理、處分或分割發生爭執，在起訴前應該先經過法院調解程序。
「調解程序」是由法院簡易庭的法官，或法官所指定的調解委員，透過適當勸導、斟酌擬定公平的解決方案，以謀求雙方的和諧。甚至有利害關係的第三人也有機會參與調解程序，以擴大紛爭解決的範圍。就算當事人不能合意，法官也可以依職權斟酌提出解決方案。
💡編按：調解一旦成立，調解書的效力和法院確定判決一樣，具有可以強制執行的效力，當事人以後也不能就同一個爭議再提起訴訟。因此，如果對調解的結果不服，一定要記得在《土地法》第 34-1 條規定的 15 日期限內向司法機關訴請處理。
3. 裁判分割
若協議分割、調解程序都碰壁，才能向法院尋求裁判分割。法院裁判分割，具有強制執行效力。甚至可以判決為執行名義，若裁判分割的土地有地上建築物，所有權人得持分割土地的判決，向法院聲請強制執行，拆屋還地。
【房感小教室】判決和裁定的不同
我們常聽到法院「裁判」這個詞彙，但「裁判」其實是由「裁定」和「判決」兩個詞彙所組成。裁定是法院針對程序事項做出的結論，針對裁定不服要提起的救濟方式為「抗告」；判決則是法院針對具體案件事實做出的結論，針對判決不服則要提起「上訴」。
如果對以上說明仍有疑惑，可以參考筆者整理的表格，相信能幫助你更快掌握 3 種不同農地分割方法的差異。
| 協議分割 | 調解分割 | 裁判分割 | |
| 優先順序 | 簡單快速、不需準備書面資料、建議優先考慮。 | 沒有先調解分割，無法進行裁判分割。 | 農地或其他土地分割的最後手段。 |
| 處理單位 | 雙方當事人口頭達成共識即可。 | 法院簡易庭的法官或其所指定的調解委員 | 法院。 |
| 優勢及特色 | 適合具有信任基礎的共有人，能省去複雜的文件申請及冗長的法律程序。 | 調解書即具有強制執行效力，確實保障當事人權益，又可以節省訴訟費用。 | 法院判決亦可作為強制執行的執行名義。 |
農地分割流程
由於農地分割一般受複雜的土地使用管制限制，也要顧及其他所有權人的利益，才能妥善處理這個棘手的問題，建議民眾先諮詢專業的地政士或各地區地政事務所。
不過在開始準備程序前，也可以大致了解需要那些先備資料，以便後續申請順利。實務上，會將農地分割流程大致區分為以下四個步驟：
1. 相關文件準備
與各個共有人有關的身分證明文件必不可少！包含身分證影本、戶口名簿影本，和印鑑。此外，也最好先準備待分割土地的「土地複丈申請書」、「土地標示變更申請書」、「共有土地分割協議書」。
💡編按：相關文件可至地政司表單下載網站自行下載、印製、填寫。
2. 至地政機關辦理相關手續
申請人可至所在地的地政事務所辦理，並攜帶上述文件。需要特別注意的是，一般土地相關案件若委託專業地政士辦理，可能需要準備委託書等代理證明文件。
3. 土地測量工作
由於台灣島位於地震帶上，地表位移頻繁，地籍圖或過去測量的界點座標可能與實際權利範圍有所落差，甚至超過一般地籍測量的容許誤差。
因此，此步驟的目的是確認前面提到的各項申請資料內容沒有爭議，會參考實地土地測量結果、所在地土地使用管制、地籍資料等資訊，確認該農地的邊界、面積。
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4. 進行土地登記作業
確認分割農地的權利範圍與分割後地塊邊界無誤後，就可以至地政事務所完成土地登記，結束農地分割的最後一個步驟！
農地分割常見問題！
看完上述介紹，相信都對「 農地分割 」這個複雜的主題已經有基本認識了！隨著都市擴張，市中心的房價水漲船高，許多開發商或民眾轉向農地市場，試圖從中找到土地開發市場的一篇藍海。筆者最後整理了幾個常見的農地分割問題，希望有助於讀者解惑！
Q：農地分割最小面積限制？
農發條例規定：《區域計畫法中》劃設的 (1) 特定農業區、 (2) 一般農業區、 (3) 山坡地保育區、 (4) 森林區，四種農牧用地稱為「耕地」。耕地有分割後每個地塊的最小面積不得低於 0.25 公頃的限制。此外，其他如都市計畫區的農地、非耕地，則要參考該農地所在地的土地使用管制是否有另外規定其他最小面積限制。
Q：農地持分可以分割嗎？公同共有狀態是否可以分割？
若農地由多位所有權人持有，則處於共有狀態，需要依照《土地法》第 34-1 條共有土地分割等相關規定處理。通常來說，有協議分割、調解分割、裁判分割三種途徑。
需要特別注意的是，許多民眾因為遺產繼承，面臨土地分割等問題。但被繼承人死亡當下，財產會處於「公同共有」這種過渡狀態，即所有公同共有人共同享有這塊農地的「一個權利」。若要進行遺產分割，需要先由全體繼承人協議或透過訴訟，終止公同共有，改登記為「分別共有」，以便分割農地持份。
Q：如何申請農地分割？
申請農地分割要到地政事務所辦理，需要準備的文件有：
- 各個共有人的身分證明文件：身分證影本、戶口名簿影本、印鑑等
- 待分割土地相關文件：土地複丈申請書、土地標示變更申請書、共有土地分割協議書
（由地政司表單下載網站提供）
分割程序還包含土地測量、土地登記，以確認農地範圍、邊界，充分保障所有權人的權利。由於分割程序複雜、可能涉及民事相關法律程序，建議可以先攜帶相關資料，至地政事務所向專業人士諮詢！
Q：農地分割費用？
如同文章前面提到的 4 項農地分割程序，各個程序都要繳納相關費用，比如：文件申請費用、土地測量費用、土地登記費用等。若有配合專業地政士，還要繳納委任金。筆者以新竹市政府提供的「土地分割規費試算網站資料」為例，將相關費用彙整如下：
1.界標費
- 鋼釘界標：5 元（長不短於 2 公分及直徑 2 公分釘套）
- 鋼釘界標：10 元（長 6 公分）
- 塑膠界標：45 元（長 35 公分）
- 塑膠界標：60 元（長 50 公分）
2. 複丈費
假設分割後土地數量共 2 筆，每筆 100 平方公尺。複丈費為 1,600 元。
3. 土地分割按分割後筆數計算，以每筆每公頃（1 公頃等於 1 萬平方公尺）為計收單位（不足 1 公頃者以 1 公頃計）。每單位以新臺幣 800 元計收，超過1公頃者，每增加半公頃增收半數，增（加不足半公頃者，以半公頃計，至面積超過 10 公頃者，得視實際需要另案核計）。
4. 此規費試算僅供參考之用，實際應繳規費仍應以受理土地複丈之地政事務所核定之規費為準。
【參考資料】
- 全國法規資料庫《農業發展條例》、《農業發展條例施行細則》、《區域計畫法》、《都市計畫法臺灣省施行細則》
- 花蓮縣 花蓮地政事務所
- 農業部 耕地分割相關規定簡介
- 台南市 永康地政事務所
- 內政部地政司 申請相關文件專區
- 司法院 民事調解程序說明
- 新竹市政府 土地分割規費試算
- 司法院74年11月8日廳民一字第869號函釋
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