【不動產共有】公同共有、分別共有差在哪？共有物分割方式？不動產共有糾紛該怎麽解決？
當家中長輩過世，兄弟姐妹面臨一同繼承遺產時，有時候就會出現「 分別共有 」或「 公同共有 」的情況，如果多個繼承人對共有物的使用和處理意見不一致時，糾紛便很容易發生！
究竟「 不動產共有 」都有哪些分割方式呢？如果遇到共有土地糾紛，我們又該如何處理？内文將一一為你解答這些不動產共有中常見的疑惑和問題。
共有是什麽？
一般情況下，一個物品的所有權人通常只有一個，這種情況在大家日常生活中最常見的。比如今天去商店買個東西，那麼你所購買的物品，就會只有你一人獨自占有該物品的所有權。由此可知，當一個物品「同時存在多個所有權人」時， 這個物品我們就稱其為「 共有物 」。而根據不同的共有特性，共有物還可以再細分成「 分別共有 」以及「 公同共有 」兩種，接下來筆者將為各位詳細說明兩者的差異！
公同共有是什麽？
「 公同共有 」代表這一共有物的所有權「並未按照比例」進行劃分，且不存在像分別共有中每個所有權人擁有不同比例不動產的概念。最常見的公同共有不動產情形就是「遺產繼承」了時，在分配完遺產前，各個繼承人之間並不存在所有權比例劃分的概念，因此遺產便是處於公同共有的狀態。
分別共有是什麽？
「 分別共有 」代表這一共有物的所有權是「按照一定比例」進行劃分的。譬如 A 持有 40% 、 B 持有 30% 、 C 持有 10% 、 D 持有 20% ，即四人各自擁有不同比例的不動產持分、也有著不同的權利範圍。如果未對所有權比例進行明確規定，則四人的所有權比例將平均劃分，即每人 25% 。
公同共有、分別共有差在哪？
「分別共有」和「公同共有」除了在概念上有所不同，對不動產的使用及處分模式也有所不同。在「分別共有」的情況下，所有權人是有權利對自己持有比例的不動產進行出租等使用收益行為的；但若是在「公同共有」的情況下，則因不存在既定比例的所有權劃分，因此若要「使用」共有物，那就會需要徵得所有共有人的同意。
不過，如果是針對共有物進行「轉賣等處分行為」時，那不論是「分別共有」還是「公同共有」，都需要獲得全體共有人的同意喔！
| 分別共有 | 公同共有 | |
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定義 |
所有權人按照物品所有的比例共同持有不動產 （民法817條） | 所有權人不依物品所有比例共同持有不動產 （民法827條） |
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使用權益 |
對共有物的使用權益按照持有比例劃分 （民法818條） | 對共有物的使用權益需全體共有人同意 （民法828條） |
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處分權益 |
自由處分需要得到全體共有人的同意 （民法819條） | 自由處分需要得到全體共有人的同意 （民法828條） |
共有物可以分割？協議分割要準備什麼？
依據民法第 823 條的規定，各共有人原則上皆可隨時請求分割共有物，除非在此之前共有人之間曾約定過「不得分割的期限規定」，或是這一共有物具有「不能分割的屬性」（民法823條），大部分的動產都具有不能分割的屬性，例如汽機車就沒辦法要求進行產權分割，因為一旦分割就會喪失其使用的價值。
而當各共有人請求進行分割時，只要立據協議書並申請辦理就可以對共有物進行分割，這一種分割方法被叫作「 協議分割 」（民法 824 條第 1 項）。
申辦共有物協議分割時，共有人應準備好登記申請書、分割移轉契約書、所有權狀、申請人身分證明文件、申請人印鑑證明、土地增值稅繳納（or 免納 or 不課徵）證明文件、契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書等，前往各地方政府對應窗口辦理。
共有物分割方式介紹！
共有物分割主要有有兩種不同的分配方式（民法 824 條），分別是「 原物分配 」及「 變價分配 」。
原物分配是什麼？
「 原物分配 」就是直接針對原本的共有物進行分割。
假如，甲乙丙丁共有一塊土地 A ，那麽按照不同的分割方案，各共有人可能分割獲得的土地如下，這種針對原有土地進行分配的分割方式就是所謂的「 原物分配 」。
變價分配是什麼？
「 變價分配 」則是將不動產變賣成相應金額後，針對金額進行分配的方式。
假如甲乙丙丁共有一塊土地 A ，那這塊土地 A 出售若可獲得 1,000 萬台幣，那共有的四人每人則可分得 250 萬台幣，但就不再取得土地（因為土地就賣給別人啦～）。這個過程將共有不動產進行變現，就叫做共有物的「 變價分配 」。
原物分配跟變價分配可以混合使用？
但是，以上我們提及的例子都屬於共有物分割中最理想的情況。在現實中，這兩種分配模式往往會進行「結合」採用：
原物分配＋金錢補償
第一個要介紹的是採用「原物分配」的同時，還採用「金錢補償」的分割模式：
- 部分共有人獲得原不動產分割部分，其餘共有人獲金錢補償
假如 3 個子女 A、B、C 一同繼承了父親的一棟房子，大哥 A 因急需資金周轉，因此希望可以儘速賣掉自己的共有部分，但是考慮到另一個兄弟姐妹 B 本身就住在這棟房子内，因此另外兩個共有人並不希望將房子出售給他人。那麽，這時就可以通過「原物分配＋金錢補償」的方式來進行，也就是希望變現的共有人將房屋持分轉賣給其他共有人以獲得金錢補償。透過此方式，大哥 A 既可以很快獲得資金，同時也可滿足其他共有人不願將共有物對外移轉的想法。
- 全部共有人獲得原不動產分割部分，部分共有人額外獲得金錢補償當我們對不動產進行價值評估時，建築面積並不是唯一的影響要素，通常還會同時考量採光、臨街噪音、通風等因素，因而很容易導致「利益分配上的不均等」。此時，在分配上利益較高的共有人向利益分配較低的共有人進行金錢補償，便可實現共有人間認為的公平分配。舉例來說，四位不動產共有人在進行土地 A 的分割時，他們發現儘管各共有人的分配面積一致，但是甲和乙因為建築坐落方向優勢、享有更好的採光，因此認爲其土地的不動產價值更高，因此在協商下，甲和乙並決定額外給予丙和丁一定的金錢補償，以達成所謂的公平分配目標。
原物分配＋變價分配
先前我們提到的「原物分配＋金錢補償」模式，共有物並沒有被出售給第三方市場，因此移轉及金錢補償都僅是在共有内部發生的行為。不過，若是在同時使用「原物分配」＋「變價分配」的情況下，那有部分的共有物將被出售予第三方，剩餘共有物則依照「原物分配」的邏輯進行分割，至於分割共有物變賣所獲得的金錢，則會依照共有人的應有比例進行分配。所以總結來說，在這種模式下，共有人原則上可以同時分割到部分土地持份及部分變價金錢。
部分原物分配＋部分維持共有
在原物分配的狀態下，共有人也可以繼續維持部分土地共有的狀態！什麼意思？
簡單來說，就是只有部分共有人參與原物分配流程，但是部分共有人並不參與分割（仍舊保持共有狀態）的分配模式。在這種情況下，通常可能是由於共有土地能夠達成更高的效益，因此部分共有人才不希望進行分割。
合併分割：多塊土地間的分割方式
在上述提及的情況，案例都只對同一塊土地進行。但是在一些特殊案例中還可能出現需要將土地「先合併、再分割」的操作，這種情況大多發生在「處理多宗共有土地分割」時會遇到，這就是所謂的「 合併分割 」。
當面對多塊土地和他人共有的情況下，若各個共有人之間無法就土地分割達成一致時，共有人可以向法院提出「 合併分割 」的請求，在分割前，將相關的土地一次進行合併，接著再依照上述的方法進行分割。此舉能夠減少因各土地獨立分割而造成的不公，讓各方利益都能被照顧。
優先購買權是什麼？該如何使用？
不論是在「分別共有」或是「公同共有」的情況下，若要對共有地進行處分，那就需要得到全體共有人的同意。如果共有人涉及的人數較大，那麽想要談合則變成了一件巨大的挑戰。若按照民法現有的規定，原則上必須所有的共用人同意才能分割，但這樣會大大減少土地利用的效率，導致共有地容易閒置。為了促進土地效益，土地法特別規定了土地的共有分割需採用「多數決制」，因此在土地法第34條之1的規定中，如果要進行共有物處分，就需要得到超過 1/2 共有人的同意，且共有人合計的土地數量超過 1/2 ；或是贊成的人數所合計的土地數量超過 2/3 ，則不需要考慮同意者的占比人數。
可是，儘管藉此可以實現「少數服從多數」，將土地進行處分，但也不免那些「被迫」同意的共有者會有所不滿。為了舒緩上述不滿的聲浪，同時解決共有產權混亂的局面，政府便立法規範了「 優先購買權 」（又稱作優先承買權 ）的內容，盼可盡可能地減少共有人的人數，進而增加不動產的有效利用、減少共有人之間的糾紛！
優先購買權是什麼？
「優先購買權」是指在相同的買賣條件下，共有人有權以相同價格優先購買特定資產或產品，這一權利有助於共有人之間更容易達成協議。然而，要行使優先購買權，必須先獲得全體共有人的共識，並以書面形式通知其他共有人，只有在達成共識並進行通知後，共有人才能有效主張優先購買權。
遇到共有土地糾紛怎麽辦？解決辦法？
雖然在協議分割的情況下，只要各共有人同意進行分割，分割的條件就可以達到。但現實中常常會出現事與願違的情況，譬如其中一位共有人堅決不同意進行分割。當面對共有不動產糾紛時，我們該如何解決呢
面對這樣的情況，我們可以向直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會申請調處（調處分割），或是向法院申請判決共有物分割（裁判分割）：
調處分割
按照規定， 各縣市政府皆應成立相關「不動產糾紛調處委員會」，民眾可以在調處會上提出各自的分割方案，藉助委員會之力量協助進行共有不動產分割糾紛的解決。
只要其中一位所有權人就可以向地政機關申請共有物分割的調處。綜合考慮後，委員會將擬制一份協議分割方案，如無人起訴反對，則該方案就會被默認接受，需依調處結果進行登記；但若有反對意見出現，那各所有權人則皆可在調處結果通知後的 15 日内起訴，訴請法院進行審理，此時調處結果就等同失效，接著就會直接進入「裁判分割」的階段。
裁判分割
和調處分割一樣，任何一位共有人都可以向法院提起「共有物分割」的訴訟，由法院針對「原物分配」或是「變價分配」等分割方法進行共有物分割的考量。不過，在裁判分割中，往往「原物分配」會被優先考慮，只有當原物無法進行分割時，法院才會考慮進行「變價分配」。
在判決過程中，共有人必須全體參與共有物分割訴訟，也可提出各自的分割方案，但法院判決的分割方案不受到共有人建議的分割方案約束。在法院判決之後，如果是依據「原物分配」的方式，分得不動產的共有人可以憑藉判決書到地政機關進行登記；如果是依據「變價分配」的方式，則共有人可以持有判決書到執行法院申請變價拍賣，最後按照各共有人的比例進行金額分配。
⚖️ 參考最高法院104年度台上字第1056號民事裁定的案例。該案既涉及到繼承問題，也涉及了家族内歷史遺留的爭議，因此讓案件變得更加複雜。
在該案例中，共有土地上設有多棟建築物，且分別由不同的共有人使用。上訴人在法庭中提出，早前祖先們已經擬定過土地的分配方案，但是由於無法證明日據時代就有分配的意願，因此法院駁回上訴人的説法。最終，分割後的部分土地由共有人共同持有，部分由單人所有。這個案子從 2007 年起歷時 8 年才最終結案。
不動產共有常見問題QA
Q：在進行共有物分割時，分割的面積大小是否對應了其實際價值？
A：不動產價值要考量的因素有很多，分割面積大小是衡量價值的要素之一，不能全部代表分割方案的公平與否，而是需要進一步結合不動產估價進行考慮。
Q：分割土地時，有什麽必要的考慮要素？
A：原物分配需要確保分割後的不動產全部都能夠對外通行，需要避免成為袋地或是無獨立出口的情況，否則，最後可能會不得不使用「變價分配」來進行分割（民法 824 條第 2 項）。另外，在裁決分割時，法院還會考慮消滅共有原則、原物分配原則、維持現狀原則、提高價值原則、質量均等重要原則進行判決。
Q：土地分割前地上有建物要如何處理？
A：在土地分割時，可以在分割協議書上協商合適的分割方式，避免房子需要額外分割的情形，當然也可以在分割協議書上約定地上建物的租賃權。若是協商仍無法處理，則可以依法請求拆除建物。
Q：裁判分割究竟有哪些利弊呢？
A：裁決分割其實和大部分打官司的情形類似，訴訟流程往往都會拖延很長一段時間，主要是由於共有人提出的多種分割方式都需要法院去一一考量、斟酌，也涉及到不動產鑑價的各種流程。處理遺產糾紛的裁決中，還可能會面臨共有人陸續過世等情況，導致分割程序變得更加複雜。因此，當有衆多共有人共同持有一共有物時，往往會建議儘早進行分割，以避免後續不必要的糾紛陸續出現。
Q：如果在變賣共有物時，未通知全體共有人行使「優先購買權」，未被通知的共有人有權阻止買賣關係嗎？
A：不可以！依照大法官的裁定，儘管部分共有人擅自將不動產移轉過戶給第三方，那另一部分共有人即便反對出售，也沒有權利對抗該買賣而主張交易無效，不過未被通知的共有人仍保有起訴其他共有人的權利。
【參考資料】
- 相關共有法條
【延伸閱讀】
