農舍|農舍是什麼?農舍種類有哪些?農舍申請條件、農舍法規一次看!

articleBanner
時事議題
農舍|農舍是什麼?農舍種類有哪些?農舍申請條件、農舍法規一次看!
最新更新時間: 2024/1/16
作者
文章來源
房感知識庫
文章段落

自從 2006 年雪山隧道通車之後,往返台北與宜蘭的時間大幅縮短,離峰時段更是不用一個小時就能來往兩地,嚮往田園生活的台北退休族投資客更是紛紛轉而在此置產。從下圖我們可以清楚發現,宜蘭縣政府核發的農舍用途使照自 2006 年後便大量增加,田間也開始出現一棟又一棟華麗的農舍透天厝

究竟買到農地後就可以直接蓋 農舍 了嗎?一定要是農民才能蓋 農舍 嗎?農舍分成哪幾種?市場上都怎麼玩農舍? 就讓筆者為大家一一解開上述的答案。

編按:「 農舍 」一直是台灣房市的一個懸案。到底農舍是什麼?為什麼很多人可以把農舍蓋的像豪宅一樣?為什麼農舍不用拿來放農具呢?一起來看看,這些人都是怎麼操弄農舍法規的!

農舍是什麼?

「 農舍 」是指在農地上興建的建築物,最初是用來堆置農具肥料當作臨時休息的地方,與農業經營活動(耕種、畜牧)有著密不可分的關係。最重要的是,農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規、條件,才能申請建造。

歷年農舍使用執照核發統計(宜蘭縣)

農業用地是什麼?

所謂的「 農業用地 」指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依農業發展條例》規定可供下列使用的土地:

  1. 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者
  2. 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地
  3. 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地

農舍可以自己蓋嗎?

要自己蓋 農舍 ,首先你要擁有一塊農地,且面積須超過 0.25 公頃( 756.25 坪),並在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上,同時還需具備農民資格,才可以興建農舍。

以上是針對在 2000 年 1 月 28 日以後(也就是農業發展條例》修正後)取得土地的「新農」所設立的條件,但是在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000年 1 月 28 日 以前),早已取得農地的「老農」並不受上述條件的限制

舊農新農區分標準

農舍申請條件?農業用地興建農舍辦法重點!

如何才能興建農舍?所以說想要合法的興建農舍,到底要符合哪些條件呢?

  • 年滿 20 歲或未滿 20 歲已婚者
  • 取得農民資格
  • 持有農地並在當地設籍滿 2 年
  • 農地面積大於 0.25 公頃
  • 申請無套繪證明
  • 名下沒有其他農舍

合法興建農舍條件

農舍種類!

不同的農舍種類也對應著不同的申請條件使用規範,依照現行法規,農舍可以分成以下 3 種,分別是「老農配建」、「一般農舍」與「集村農舍,讓我們來看看他們的差別在哪吧!

1.老農配建

前面有提到,在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000年 1 月 28 日前)所取得的農地,並不會受到面積大小與時間的限制,農民都可以自由興建農舍。因此部分想要蓋農舍的屋主或建商,會以老農的名義申請建照、興建農舍,待取得使用執照後再進行過戶、移轉給買家,這就是所謂的老農配建

💡延伸閱讀>>>什麼是 建造執照 ? 建照 隱藏什麼重要資訊?圖解教你怎麼查 建照 !

2.一般農舍

相較於「老農配建」,在《農業發展條例》修正以後取得土地的「新農」,須擁有 0.25 公頃 (756.25坪) 以上的土地並在籍滿兩年,才可興建農舍。如果想要進行農舍買賣的話,必須要先取得「使用執照」長達五年,才可進行操作。

要注意的是,不論是老農還是新農,興建的農舍皆須符合以下規定:

  • 建蔽率:10% 
  • 樓高:10.5 公尺
  • 容積率:最大約 150 坪
  • 基地面積:最大約 100 坪

💡延伸閱讀>>>建蔽率 容積率 是什麼?怎麼試算?建物能怎麼蓋他們說的算!

3.集村農舍

農業發展條例》第 18 條第 1 項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民,也可以申請以「集村」的方式興建農舍,但是起造人必須是 20 戶以上」,簡單來說就是 20 個農民同時提出申請並擔任起造人,在 10% 的「農建農地」上蓋出 20 戶以上的透天厝(高度受限於 10.5 公尺以內)社區,其餘 90% 的「農用農地」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。

💡延伸閱讀>>>透天百百種!獨棟 雙拼 連棟 有差嗎? 大樓 透天 哪個好?

由此可見,相較於要「獨自」辦理興建的一般農舍,集村農舍因為可以變成一個大案子由「專人」辦理,在申請上較為簡單,且可統一發包,因此興建價格也較一般農舍便宜。比較麻煩的是需要至少 20 人才能申請建立集村農舍,而一般農舍只需要一個人就能興建了!

三種農舍類型比較

蓋農舍條件:農舍面積有限制!

剛剛都是農業發展條例》來介紹農舍的建造資格,但那是你「可以建造農舍」這件事進行規範,但「蓋在哪裡」與「蓋多大」的相關規定,還是要依循《都市計畫法臺灣省施行細則》喔!首先,如果你的農地屬於「都市計畫區」內中農業區的農業用地,就必須符合都市計畫法第 29 條的規範,包含:

💡 小提醒:只要你不是老農,都必須要有至少 0.25 公頃 (756.25坪)的農地才可以蓋農舍喔!

  1. 農舍高度不能超過 4 層樓或 14 公尺高
  2. 農舍建築面積不能超過該宗農地的 10%(也就是建蔽率 10% 的意思)
  3. 農舍建築總樓地板面積不能超過 660㎡(約 200 坪)
  4. 如果申請建造農舍的這塊地,已經申請過農舍了,之後這塊「沒有農舍建物的」90%土地,都不能再申請蓋農舍了。

如果是建築在「非都市計畫區」的農舍,則必須依照《實施區域計畫地區建築管理辦法》的規定,才可以蓋出合法的農舍。其中主要是規定:

  1. 農舍高度不能超過 3 層樓或 10.5 公尺高
  2. 農舍建築面積不能超過該宗農地的10%(也就是建蔽率 10% 的意思)
  3. 農舍建築總樓地板面積不能超過 495㎡(約 150 坪)
  4. 農舍最大基層建築面積不能超過 330㎡(約 100 坪)

農民資格

前面說到,想要蓋農舍,一定要有農民資格。那依照法規規定,想要取得農民資格,可以透過以下三種方式:

1.農保

分成「會員」與「非會員」。會員是指農會會員,為沒有請領軍公教勞保國民年金的人;而非會員則是指年滿 15 歲、合法從農 1 年以上者,只要向當地農會申請,就可以取得農保。但目前申請農保的審核較為嚴格,取得不太容易。

2.第三類健保

從事農業漁業的人可以加入的健保,非相關產業者不容易拿到這個身份的。

3.提交「農業經營計畫書」

沒有上面兩種保險的話,可以透過撰寫「農業經營計畫書」,說明你以後將會如何使用農地、農地的流水與排水計畫、對環境的可能影響等,並提交產銷證明農業資材證明,交由地方政府進行實質審查,可作假的空間小。以一般投資客而言,如果無法加入農保貨第三類健保的話,就會選擇這個方式。且仲介也會提供相關的撰寫技巧與範本,並不是一件很困難的事情。

農舍爭議!

我們時常可以在同一塊田裡面看到這樣的景象:有 2/3 的面積是注滿水且綠油油的秧苗,另外 1/3 則是插在土裡的鋼筋,甚至還能看到工人在田間施作、任意踩踏秧苗;又或是稻子還沒割完,蓋農舍的怪手就直接開入田中央,蓋起了豪華透天厝等等。

這些「假農舍真豪宅」、「農地種電(註)」、「農地工廠」等違建,都是市場上常見的非法農舍,下次大家經過彰化鹿港、雲林一帶,不妨往田間走走,就會發現不少農田上種著太陽能板

💡 為了讓農業發展與再生能源的經營兩者兼顧,農委會允許部分地區與時段可申請進行小面積的農地轉種電,所以不完全都是違法的喔!

此外,也有不少建商會把「資材室」當作農舍賣,並打著不須申請建築執照也可以現買現蓋的口號,遊走法律邊緣,這點身為消費者的大家需要小心。所謂的資材室就是面積 13.61 坪以下的農業設施,且不得作為居住使用,雖不須申請建照,但仍須依法申請容許使用。一旦被發現是違法開發,可是會被處以最高 30 萬元的罰鍰的!

非法農舍亂象?聽聽這些人怎麼說!

近十幾年來,農舍議題層出不窮,這是因為在一開始時,法規並沒有那麼完善,政府也不知道市場上會有業者打著「小木屋」、「買農地送農舍」等標語,低廉的價格將這些「 非法農舍 」販售給消費者,同時,也因為市場上的投機心態,導致農舍價格大漲而產生了農舍亂象。然而政府(農委會)、房仲業者與農人對於農舍這個大議題,各自卻有著不一樣的看法,繼續來看看他們是怎麼說的吧!

農委會主委看非法農舍

陳吉仲認為農地本來就是用來生產作物,不該允許蓋建物的,但為了方便農民耕作,才「特許」興建農舍。如今,卻導致農地價格飆漲工廠不斷出現在田中央農地「破碎化」的現象。同時,這些農舍、工廠排放出的廢水,更是破壞了整個農業生態、影響農業發展。

為了維護農地的完整性,因此農委會規定農舍只能蓋在道路或地界線旁,不能蓋在田中央,以期把農地零碎化的影響降到最低。此外,陳吉仲認為沒有農地就沒有農業,沒有農業就沒有農民、農舍,所以政府對於農地要有全盤的保護政策

由此可見,政府是以一個「由上而下」的觀點在解決農業與農舍的問題,卻忽略了農民在如此政策下可能面臨的困難。接下來的段落裡,筆者將會就農民的想法做重點歸納,讓大家更加了解執政者與實際農耕者的想法差異。

圖片講解:《農業用地興建農舍辦法》規定農舍只能佔農地面積 10% ,且要臨路、臨側興建,剩下的 90% 則要保持完整、維持農用。
資料來源:農委會簡報

房仲業者看非法農舍

有房仲業者表示,農舍買賣的第一對象並不是農民,而是投資客台北的退休族群。這些「非農民」購買農舍後,剩下的農地多半沒有農用,以致於農地建地化,此外,農地的價格也不再取決於土壤水質的好壞,而是地段好不好

2015 年《農業用地興建農舍辦法》修法後,購買農地與興建農舍的資格更加嚴苛,以致於農地、農舍的交易量皆下降。但是,農地的價格卻只有稍微跌落一成,之後又再度走高。房仲業者表示,這是因為不管是投資還是自用,地主們絕對不會賠錢賣農地,即使放著,農地也無須徵收贈與稅、土地增值稅與遺產稅,具有節稅的效果!

因此就房仲業者而言,他們多半認為農舍的問題就是源自於地方政府執法不嚴,也不敢管理,才會導致農舍(其實也就是透天別墅)亂象的出現。

農民看非法農舍

農們可以分成兩派,一派是支持修法的農民,希望農舍相關法規能夠更加嚴謹;一派則是反對修法的農民,希望法規能越寬鬆越好。

反對派的農民認為問題出在「農業無法生存」且政府無法落實農舍管理,才會導致農舍被炒作、農地建地化的情況出現。

自從台灣加入 WTO 後,因為國內農產品的價格較高,無法與低價的外國農產品競爭,導致農民生活並沒有因此過得比以前好,甚至得盡可能壓低成本出售。後來又因為「農舍問題」,水利會不允許搭排(借用水利會的渠道系統把住家、農舍、工廠的廢水排出)且規定農舍要臨側興建(也就是要在田地邊緣、瀕臨道路的一側興建),導致農民做什麼都得綁手綁腳、擔心觸法。但事實是,不管把農舍蓋在哪裡,都會導致附近農地的日照不足,影響實際在耕種的人。

因此,農民擔心日益嚴苛的規範會使得農地和農舍的價格一落千丈,一旦他們有資金需求得向農會貸款時,便可能面臨不被受理的窘境,逼得他們走投無路。因此他們希望能夠像過去一樣,開放大家都能買農地、買賣限制放寬,所以持反對意見。

支持派的農民則認為,買農舍的人沒有維持農作是政府沒有好好管理的問題,與農民無關。並指出反對派的農民正是因為想放棄農業,因此希望農地價格高昂,賣個好價錢。

在了解支持與反對派農民的意見後,筆者認為真正要解決的問題,在於台灣農民「應該如何生存下去」,倘若可以因為耕種賺很多錢,他們也不會想換工作,就好像你 / 妳想轉職的原因一樣,不外乎是職場環境不好、待遇不佳、薪資低等等。

筆者看非法農舍

農舍問題的爆發,反映的不僅是政府法規的不完整、執法的不徹底,更是整個農業產銷結構的黑暗。因為資訊不對稱中盤商的價格操弄,導致農夫的收購價格不斷被壓低,產業條件低落,想賣農地、棄耕的農夫越來越多。政府或許可以思考更完善的配套措施來改善整個農業環境,而不是僅就農舍問題開槍,否則想炒房的投機客、建商還是有辦法找到對農業感到失望的農民協助興建農舍,農舍問題依然無法解決。

看到這裡,相信大家可以發現,政府房仲農民這三方對待農舍議題的出發點相當不同,其中所牽扯的層面更是廣闊,大到政府開放台灣的政策,小到可耕地破碎化的處理等等,可見農舍問題真的是一個複雜又難解的課題啊!

農舍常見問題 QA

Q:擁有農地就自動晉級為「農民」了嗎?

A:沒有喔!就像上面提到的,農民資格是需要申請的!你可以取得農保,或是健保屬於第三類被保險人,再不然就是寫一份農舍經營計畫書提供政府審閱!

Q:農地的買賣稅金怎麼算?

A:農地買賣會觸及到的土地水有「土地增值稅」以及「房地合一稅」,兩者課稅的面向不太一樣:

  • 土地增值稅
    農地移轉給自然人,可以適用不課徵土地增值稅的規定;
    農地移轉給法人,則仍須課徵土地增值稅。
  • 房地合一稅
    2016 年後取得的農地,如果符合上述不課徵土地增值稅的規定,那原則上也可以不用被課徵房地合一稅
    *農舍則沒有辦法適用上述的優惠,包含遺產稅、贈與稅、個人綜合所得稅,都還是需要繳納喔!

Q:可以只買有農舍座落農地的 1/5 (僅購買部分比例)嗎?

A:不行喔!根據《農業發展條例》第 18 條之 4 的規定,「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」。也就是說,農地和農舍是不能分割買賣、移轉、設定抵押權的!

Q:蓋農舍只能務農嗎?可以養雞養鴨或是做民宿嗎?

A:農舍並沒有強制規定只能自己務農,你要養雞養鴨(養魚不行!)或是出租給別人種田都可以,但原則上必須要遵從你的農業經營計畫書去做!
此外,之前有些人會用農舍來經營民宿,但現在政府已經不太核發農舍作為民宿的相關經營許可了,除非是在風景區或休閒農業區內,且基地面積達 1 公頃以上等符合相關規定的農舍,否則現在農地非農用的管制是越來越嚴格的!

【資料來源】

【延伸閱讀】

本網站所提供之交易資訊來源皆為「內政部實價登錄」,房價資訊均已排除特殊交易及極端值。本網站對資訊之正確性與即時性不負任何責任,所提供之資訊僅供參考,無推介買賣、投資之意。投資人依本網站資訊進行的後續交易,若發生損失需自行負責,請謹慎評估相關風險。

房感不動產科技股份有限公司 / 105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

房感不動產科技股份有限公司

105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

©HouseFeel. All rights reserved

facebooklineinstagramyoutube