土地法 34-1 懶人包！優先購買權是什麼？共有土地多數決怎麼算？
《 土地法 》第 34 條之一，是整部《 土地法 》中爭議、學說見解歧異、實務案例最多的條文之一。台灣地狹人稠，很容易有數人共有土地、建物的情況，隨之衍生的法律問題更是屢見不鮮。本文將逐步解析「 土地法34-1 」的來龍去脈，包含優先購買權、公同共有、調處等專有名詞，和常見的案例類型，一起往下看吧！
土地法34-1內容？共有土地買賣破解！
《 土地法 》第 34 條之一的內容，主要是關於共有不動產如何處分的問題。為什麼要設計這個條文呢？因為「 共有 」這個概念，在法律上非常沒有效率，若共有人數眾多、意見分歧，往往難以達成協議，不利於市場交易。
因此，立法者以《 土地法 》第 34 條之一條文中的「 多數決機制 」，作為《 民法 》共有物處分的特別規定，避免因部分共有人無從連繫，導致共有土地無法處分；同時透過優先購買權、調處等規範，維護其他共有人的權益。
💡編按：根據《 民法 》第 819 條規定，共有物的處分、變更、及設定負擔，需要共有人全體同意。但基於特別法優先於普通法的原則，而《 土地法 》第 34 條之一是共有物處分的特別規定，所以在土地共有的情況下，只要多數決即可，不用全體共有人同意。
土地共有分成哪些型態？公同共有也適用土地法 34-1 嗎？
土地共有又分為「 分別共有 」和「 公同共有 」兩種型態。「 分別共有 」指的是所有權人依照各自所有的比例，共同持有這塊土地；而各個共有人對這塊土地使用的權益，會按照其持有比例來劃分。「 公同共有 」指的是各個共有人共同擁有這塊土地，而不以比例區分。
依照《 土地法 》第 34 條之一第 5 項，共有土地多數決、優先購買權等機制，在公同共有的情況下，也準用《 土地法 》第 34 條之一前 4 項的規定。
土地、建物都在土地法 34-1 的規範界線！
依照《 土地法 》第 34 條之一第 1 項規定，共有土地或建築改良物，若要就共有物的全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，就需要通過多數決。而依照《 土地法 》第 5 條第 2 項的規定，「 建築改良物 」指的是，附著於土地的建築物或工作物，包含橋梁、堤防等。由此可知，一般常見的土地、建物等不動產都在「 土地法34-1 」的規定範疇，並不只拘限於共有土地。
土地法 34-1 第一項規定的處分包含哪些行為？
法律上的「 處分 」，包含「 事實上處分 」與「 法律上處分 」。事實上處分，指的是將處分物改造、毀損等行為，比如拆屋重建、裝潢房屋；而法律上處分，則涉及權利變動或法律行為，故又分為所有權移轉、拋棄等「 物權行為 」，和買賣、互易等「 債權行為 」。
💡編按：債權行為又稱作負擔行為，物權行為又稱作處分行為。這裡的「 處分行為 」和前面《 土地法 》第 34 條之一第 1 項所說的「 處分 」並不一樣！可說是後者包含了前者的概念。
而《 土地法 》第 34 條之一第 1 項中的「 處分 」則限縮在「 有償讓與 」之內，比如買賣、與鄰地協議合併建築等，並不包含信託行為、交換行為、共有物分割。
此外，法條中的「 變更 」，則是指土地、建物標示分割等行為，僅限於有償變更，或不影響其他共有人利益的變更。需要特別注意的是，如改良土地或建築物、將共有土地出租等「 管理行為 」，也不在《 土地法 》第 34 條之一的規範範圍內。
共有物分割、標示分割大不同！
需要特別注意的是，「 共有物分割 」與「共有物標示分割」不同！「 共有物標示分割 」指的是一筆土地分割成多筆，但分割後各筆土地的所有人及持分都維持一樣，可以透過多數決提出申請；「 共有物分割 」同樣是將一筆土地分割成多筆，但分割後土地變成各共有人各自單獨所有，因為涉及產權位置與權利範圍的改變，所以須由全體共有人達成協議後，再提出申請。
編按：共有不動產的管理行為，雖然不包含在 土地法34-1 的規範範圍內，但依照《 民法 》第 820 條第 1 項規定，除非另有分管協議，管理行為仍要經過多數決！
抵押權是否適用土地法 34-1 第一項的規定？
《 土地法 》第 34 條之一第 1 項列舉的幾項「 處分 」，如地上權、農育權、不動產役權或典權，都屬於可以佔有、使用別人所有物的「 用益物權 」；而抵押權、最高限額抵押權這些「 擔保物權 」，是否也包含在內呢？
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由於《 土地法 》第 34 條之一的立法目的，在於「消滅共有關係」和「促進共有物有效利用」，部分共有人將土地或建物抵押以獲取融資，並不符合上述立法目的，且沒有取得融資利益的其他共有人，可能因為該共有物被拍賣而受重大損失。因此，學說上認為抵押權不適用土地法34-1 第一項的規定。
共有土地買賣要多少比例同意？多數決人數怎麼算？
《 土地法 》第 34 條之一第 1 項規定，數人共有的土地或建築改良物，當針對整個不動產為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，要先通過多數決。至於多數決的人數、持份比例該如何計算？什麼情況才算通過多數決？簡單來說可以分為以下兩種：
- 以人數計：
超過 1/2 的共有人同意，且同意的共有人，持份比例超過 1/2。
- 以持份比例計：
同意的共有人持份比例超過 2/3，此時不用再考慮人數。
💡編按：持份，指的是該共有人的「 應有部分 」比例，也就是這位共有人對共有物有多少比例的支配能力。在共有物分割之前，持份都是虛擬的權利概念，不代表共有人真的擁有多少比例的土地面積喔！至於所有權人的持份比例，可以在土地、建物謄本上的「 所有權部：權利範圍 」中看到。
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如果符合以上 2 項條件之 1 ，就通過多數決！比如 A、B、C、D 與 E 共有一筆土地，5 個人各自擁有 1/5 的持份，以下兩種情況，都通過多數決：
- 以人數計：
若 A、B、C 想將整塊土地出售，但 D、E 不同意，則有 3/5 的人數同意，超過法律規定的 1/2 人數門檻，且 A、B、C 的持份總和為 3/5 ，也超過 1/2 持份門檻，所以多數決通過。 - 以持份比例計：
若 A、B、C、D 都想將整塊土地出售，只有 E 不同意，則 A、B、C、D 的持份總和為 4/5，超過法律規定的 2/3 門檻，不用再考慮人數問題，多數決就通過。
共有人不得接受多數決的有償讓與！
根據《 土地法第 34 條之 1 執行要點 》第 3 點第 2 項，多數決決議的結果是有償讓與的處分時，接受處分的對象只能是第三人，不能是原本的共有人，以避免共有人們密謀合議，聯合以較低的價格將土地變相出售給自己。比如上述案例中，A、B、C 就不能以多數決將土地整塊出售給 D。
土地法34-1多數決的特殊情況！
《 土地法第 34 條之 1 執行要點 》第 6 點針對多數決人數及應有部分計算，有另外說明。以下整理幾點重要事項：
- 公同共有而未另外規定，持份比例視為不明，並推定為均等。
- 共有人的應有部分經禁止處分，比如預告登記、法院行政執行處查封、假扣押、假處分、破產登記等，多數決時不計入同意。
- 若共有人死亡，則以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。
共有土地出售！要怎麼通知其他共有人？
《 土地法 》第 34 條之一第 2 項規定，為了確保多數決決議所有共有人都知情，依照多數決結果對共有物處分、變更、設定負擔時，應該先以「 書面通知 」其他共有人，若沒辦法書面通知，則要以「 公告方式 」處理。
《 土地法第 34 條之 1 執行要點 》第 8 點，更明文規定：共有人應該以「 雙掛號通知書 」或「 郵局存證信函 」通知其他共有人，還要查明其他共有人的「 實際住居所 」，並以此為送達；若其他共有人為法人或非法人團體，則就其「 實際事務所或營業所 」為送達。只有經調查仍無法知悉他人實際住居所時，可以以「 戶籍地址 」為送達；且不論是否查出其他共有人的實際住居所，都要在土地登記時，於登記申請書上記明「 如有不實願負法律責任 」等字樣。
多數共有人要負擔連帶清償責任！
《 土地法 》第 34 條之一第 3 項也規定，同意出售土地的多數共有人，對於其他少數共有人應得的對價或補償，負擔「 連帶清償責任 」。舉例來說，A、B、C 共有一筆土地，A、B 同意將整塊土地出售其他人，並通過多數決，則 C 也會分配到出售土地所得的價款，如果對方沒有依約給付價金，A、B 就要負責支付 C 應得的部分。
此外，因多數決而取得不動產物權的人，要代替其他共有人向地政機關申請權利變更登記，並提出其他共有人已受領對價、補償，或已提存的證明。
編按：「 連帶責任 」指的是數個義務人，對同一件事各自負擔全部責任；「 提存 」指的是將要給付的金錢，暫時放在提存所，請法院保管。
優先購買權是什麼？土地法 34-1 優先承購權？
「 優先購買權 」又稱為優先承購權，指的是所有權人將不動產出售時，其他人有以同樣條件優先購買的權利，取代原本契約中買方的地位。根據《 土地法 》第 34 條之一第 4 項規定，其中一位共有人將自己持有的部分出售他人時，其他共有人可以用「 與他人相同的價格、條件 」共同或單獨優先購買。此外，有優先購買權的人需要在通知到達後 15 日內表示行使。
優先購買權案例解析
《 土地法 》第 34 條之一第 1 項規定的出售共有物多數決通過時，也類推適用第 4 項優先購買權的規定，以下範例說明：
A、B、C、D 與 E 共有一筆土地，5 個人各自擁有 1/5 的持份。 A、B、C、D 想將整塊土地以 100 萬的價格出售給 F，需要在事前先通知 E ，並於通知上註明價金分配、支付方法、期限等資訊。由於同意比例大於法定門檻，所以多數決通過，這時也要通知 E ，讓其決定是否行使優先購買權，這時會有下列兩種情況：
- E 行使優先購買權：
則 E 能以 100 萬的價格，優先於 F 將整塊土地買下，又因為 E 已經擁有該土地 1/5 的持份，只要支付 80萬的價金給其他人即可。
- E 放棄優先購買權：
按照《 土地登記規則 》第 97 條第 1 項規定， A、B、C、D 向地政機關申請買賣移轉登記時，要在土地登記申請書上記明「 其他共有人已經放棄優先購買權，如有不實願負法律責任 」字樣，或出具切結書。
共有土地出賣應有部分要切結！
關於上述切結書的內容，依照《 土地法第 34 條之 1 執行要點 》第 13 點第 11 款規定，應包含通知方式、優先購買人主張情形、法律責任歸屬。此外，地政機關收件後至登記完畢前，如果其他共有人提出異議並表示未收到通知，導致無法行使優先購買權，登記機關會駁回這項登記申請。
優先購買權的特殊情況
有些情況下，共有人出售不動產的應有部分時，沒有《 土地法 》第 34 條之一第 4 項優先購買權規定的適用，比如同一不動產的共有人互相買賣其應有部分、區分所有建物等。
所謂「 區分所有建物 」指的是數人共同擁有一個建築物，但對於其中的專有部分有單獨所有權，對於共同部分則可以共同使用，常見的社區型住宅大樓就是其中一種！區分所有建物中的所有權人出售其應有部分，其他共有人不能主張優先購買權。
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除此之外，如果土地上有設定地上權、典權，地上權人、典權人可以按照《 土地法 》第 104 條規定，依登記先後順序，在接到出售通知的 10 日內，行使優先購買權。當共有土地的地上權人、典權人主張優先購買權時，不影響少數共有人依《 土地法 》第 34-1 條規定主張優先購買權。但如果兩者同時主張，還是以地上權人、典權人優先！
💡編按：《 土地法 》第 104 條規定的優先購買權，是基於地上權、典權等物權關係而生，所以是物權性質的優先購買權，與《 土地法 》第 34-1 條債權性質優先購買權不同。基於物權優先於債權的原則，《 土地法 》第 104 條優先購買權有優先性。
共有人不能協議分割土地該怎麼辦？
《 土地法 》第 34 條之一第 6 項，主要在規定共有不動產的分割方式。這裡的「 分割 」指的是共有不動產的「 權利分割 」，並不包含「 標示分割 」，共有土地的權利分割需要全體共有人同意，不適用前面討論的多數決機制。至於分割的方法，則有協議分割、裁判分割、調處分割三種。
協議分割是什麼？協議分割沒有共識怎麼辦？
「 協議分割 」是三種共有不動產分割方法中最容易的一種，由不動產的各共有人自行協商即可。如果各共有人難以凝聚共識，導致協議不成，或他共有人居所不明、無法聯繫，則可以尋求「 調處分割 」途徑解決。
「 調處分割 」指的是共有人可以向各縣市地政機關所設的「 不動產糾紛調處委員會 」申請調處，由政府相關局處人員，與地政、營建或法律等領域專家提供意見，協助民眾解決不動產分割問題，免除繁複的訴訟程序，也不用負擔高昂的訴訟費用。
對共有不動產分割調處不服怎麼辦？
《 土地法 》第 34 條之一第 6 項規定，如過有共有人對於不動產糾紛調處委員會的調處結果不服，要在接到調處通知後 15 天內，以其他共有人為被告，訴請法院審理，並在訴請法院審理當日起， 3 天內將訴狀繕本送到地政事務所，否則將依照原本的調處結果辦理。
需要特別注意的是，在共有不動產分割調處完成後，仍要至地政機關申請登記，不動產分割的結果才會生效。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫《 土地法 》、《 土地登記規則 》
- 內政部地政司全球資訊網《 土地法第三十四條之一執行要點 》
- 74 年台上字第 2561 號司法判例
- 最高法院 109 年度台上大字第 2169 號裁定
- 土地法第三十四條之一執行要點修正規定
- 陳立夫《 土地法釋義 》
- 台中市政府《 土地法第 34 條之 1 登記實務 》
- 台南市政府《 土地法第 34 條之 1 實務解析 》
- 台北市政府地政局《 善用不動產糾紛調處減少訴訟 》
【延伸閱讀】
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