抵押權是什麼？抵押權設定很重要嗎？抵押權塗銷登記流程？不動產抵押注意事項！
大家先想像一個場景，當你去一個很昂貴的餐廳吃飯，結帳的時候突然發現自己沒有帶錢包，因此跟老闆說：「我能不能先把手錶、手機先放在這裡，等我回家拿錢再回來餐廳付錢？」，這時老闆可能會勉為其難的答應，等你去把錢拿來，再把押在餐廳的手錶、手機返還給你。
相似的概念套用在「 不動產借貸 」上也是行得通，當你向銀行借錢，銀行總不會白白給你錢，就自己承受所有的風險。這時銀行就會需要一個「 抵押物 」，作為讓你可以乖乖還錢給銀行的保證，而通常這個高價值、低風險的抵押物就會是「 不動產 」！
假如你借錢不還，這個擔保品就會被銀行收走啦！所以今天筆者就會帶大家深入認識這個所謂的「 抵押權 」及其實際常見的相關程序。以後跟銀行借款，無論是用於房貸、資金周轉、創業或投資，都會更加了解它的運作方式喔！
抵押權是什麼？
「 抵押權 」是《民法》中保障債權人（例如：銀行）在債務關係中權益的一種物權。一般來說當債務人（例如：借款的人）向債權人借款的時候，就會提供一個與「借款金額」價值相當的財產「抵押物」（例如：房子）作為擔保，以防止債務人在借款期限到期後還不出錢來。如果債務人真的還不出錢來，債權人就可以把這項抵押物賣掉變現，來清償債務人所積欠的債款。
以下是不動產抵押權的關係圖例子，可以看到當債務人與債權人簽訂借款契約，房子就會成為成為債務人提供的抵押品，並讓債權人可以設定抵押權。這項抵押品不一定要債務人提供，第三人也可以協助提供抵押品給銀行，因為對銀行來說，只要有價值相當的物品就好了，誰提供的並不重要。
💡編按：平常我們買房子，通常不會是全部現金付款，因此都會向銀行申請「房貸」，這時也會需要用到「不動產抵押權」喔！
抵押權種類
抵押權可以依照債權設定的時間與額度分為兩種：
普通抵押權
「 普通抵押權 」白話來說就是：「針對現在的、固定金額的貸款設定抵押權」，也就是現在跟銀行借錢多少，就設定多少的抵押金額。假如你跟銀行借了 500 萬，那就是設定 500 萬元的抵押權。不過，這個債權範圍只「單指這筆貸款」，並「不包含違約金等費用」（沒錯，這些費用都會另外收取！），因此如果使用普通抵押權，有可能實際上，債務人會需要償還超過 500 萬元的金額。
最高限額抵押權
現在台灣所有的大型金融機構、銀行都使用的是「 最高限額抵押權 」，顧名思義就是設定「最高上限」金額，而且不僅限於「現在的」貸款。假如設定的金額是 1,000 萬，這次先貸款 500 萬，那之後還可以繼續貸 500 萬，最高限額抵押權就是設定一個最高的求償上限。
一般來說銀行會把最高限額抵押權設定為「貸款金額」的 1.2 倍，只要再次增貸的金額低於這個上限，都不用再另外辦理抵押權，相對方便也省錢。而貸款過程中衍伸的其他費用，同樣是另外計算的，但加總後也絕對不會超過貸款金額的 1.2 倍！
💡聽起來好像有點霧煞煞的對吧？筆者直接舉一個例子給大家聽：
假設小明現在向銀行申請貸款 1,000 萬，而銀行實際設定的最高限額抵押權是 1,200 萬（1.2 倍）。那再假設小明已經還了 500 萬債款卻臨時有資金需求，想要向銀行申請增貸，這時小明的債務還有 500 萬，則就還可以再借款 1,200 – 500 = 700 萬元。
| 普通抵押權 | 最高限額抵押權 | |
| 擔保的內容 | 現在的債權 | 過去、現在、未來的債權 |
| 擔保額度 | 固定 | 可變動 |
抵押權設定登記是什麼？
了解抵押權的概念後，我們就來進入較實務的層面。由於抵押權本身是一種針對「物」的權利，而銀行並不是擁有這個房子的一方；且身為不動產所有權人的債務人，也沒辦法自己主張把這個房子作為抵押品。
因此如果我們要將一棟房子作為抵押品的話，就必須要找一個公正、合法的官方機構，也就是「地政機關」來設定這個抵押權。「 抵押權設定登記 」意思就是雙方一起到地政機關辦理抵押權，設定一個「抵押權」在抵押品（房子/土地）上，確保在貸款期間，銀行擁有這個抵押品的抵押權。
不動產抵押設定優缺點！
不動產抵押設定的最初目的，就是為了保障債權人的權利，那不動產抵押設定還有哪些優缺點呢？一起往下看看吧！
不動產抵押設定優點
- 保障債權人（銀行），優先受償給設定不動產抵押的債權人
- 不動產穩定性高、風險較低（高價值、價格較不易變動）
- 低利率、可貸額度高
不動產抵押設定缺點
- 抵押權不一定只能由一個債權人設定，也可以設定給其他人來進行融資（如二胎、三胎貸款），只是當還不出錢的時候，優先受償的債權人會依照順位排序
- 如果進行房貸增貸的話，增貸的利息沒辦法扣抵所得稅
- 銀行信用評估會較嚴格，因此有不良信用紀錄的人，會較難拿到高額度房貸
抵押權設定流程？要花多久時間？設定費用？
抵押權設定時間？辦理方式？
下圖是筆者整理出跟銀行貸款，與設定抵押權的過程，雖然看起來有些複雜，實際上並不會花費太多時間，大約 1～ 3天即可辦妥。以下有兩種方式可以辦理：
- 臨櫃辦理：就該不動產本身所處地點的地政事務所辦理，該區或該縣市事務所都可以。
- 跨縣市代收：假如你不方便到該不動產所處地點辦理的話，也可以在其他縣市的地政事務所辦理，代收所人員會郵寄到該縣市處理，之後再將信件郵寄回來給你，相對會比較花時間。
抵押權設定流程
辦理抵押權需要準備的文件很多，如果是自行前往辦理的話，要記得備妥這些文件喔！
- 抵押權登記申請書
- 借款契約書
- 土地及建物所有權狀
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 不動產所有權人身分證正本及印章
- 繳納規費（按貸款總金額千分之一）
抵押權設定費用
辦理抵押權設定的過程中，需要繳給登記機關（政府）的費用包含「不動產抵押登記設定規費」、「他項權利證明書費」：
- 不動產抵押登記設定規費：
依設定抵押權金額，收取千分之一的設定規費。
假如銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權，要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。 - 他項權利證明書費用：
一張 80 元。
一般來說，不動產抵押權的設定，為了省時與方便，會委託地政士來幫我們辦理，而一件的代書費大約是 4,000 ~6,000 元左右。
抵押權設定查詢方式
如果想知道這個不動產是否有抵押權的設定、是否有被法院查封，我們可以使用以下幾種方式查詢：
- 臨櫃查詢：
大家可以去任一個地政事務所，申請第二類土地登記謄本得知，而需要準備的文件包含該不動產的建號或地號，以此搜尋你想查詢的不動產有沒有被設定其他權利。 - 線上查詢：
上網至全國地政電子謄本系統查詢，需要備妥自然人憑證。 - 便利商店查詢：
到便利商店的機台操作，需要備妥自然人憑證。
💡延伸閱讀＞＞＞土地謄本、建物謄本是什麼？地籍謄本資訊怎麼看？謄本懶人包！
抵押權塗銷登記是什麼？
除了抵押權設定登記，想必大家一定也聽過「 抵押權塗銷登記 」這個詞彙吧？「 抵押權塗銷登記 」就是把不動產上的這份抵押權進行塗銷的行為。至於何時會需要進行塗銷呢？
- 最普遍情形就是當借款還清時，代表債務已清償，可以進行抵押權塗銷登記
- 該不動產已經被查封法拍，就會被塗銷，因為不再是抵押品了
- 抵押權設定超過請求權 20 年，可以向法院請求塗銷登記抵押權
抵押權塗銷登記流程？要花多久時間？塗銷費用？
抵押權塗銷登記流程
還完貸款後，記得先到銀行辦理手續，並拿回「清償證明」、「他項權利證明」及「設定（變更）申請副本」，有了這些文件後才能到地政事務所去辦理塗銷登記。與抵押權登記的方式相似，以下有三種塗銷登記的方式：
- 臨櫃辦理：
最快也是最建議的方式，約 1 小時可以辦理完畢。 - 通信申請：
把文件與證明以雙掛號附回郵信封的方式，寄到該不動產的地政事務所並註明「通信案件」，跟金融機構貸款才能用的方式。不過筆者也建議大家可以二次確認手續有沒有辦妥。 - 跨縣市代收：
如果人剛好不方便在該地去辦理的話，也可以使用臨櫃跨縣市代收的方式來辦理，但可能也需要數日的等待期。
塗銷登記需備文件
在辦理塗銷登記的時候，要記得準備以下重要的文件：
- 抵押權塗銷同意書或清償證明
- 他項權利證明書
- 塗銷登記申請書
- 不動產所有權人身分證正本及印章
塗銷登記費用
其實塗銷登記相對輕鬆許多，自己去辦理也不會花費太多時間，而且不需要另外繳納任何規費。如果真的請代書來幫忙處理的話，塗銷登記的代書費約為 2,000 元。
抵押權塗銷查詢方式？
如果我們要確認房子上的抵押權有沒有被塗銷登記成功，可以使用與前面提到的「抵押權查詢」一樣的方式來進行查詢即可。
不動產抵押權常見QA
Ｑ：債務人無法還款時，如何執行抵押權權益？
如果借貸契約到期，債務人沒辦法還款的時候，債權人（銀行）就會向法院申請「強制執行」，把債務人抵押的不動產進行拍賣，用所獲得的價款來收回貸款。
Ｑ：設定假的抵押權合法嗎？
假的抵押權通常發生在債務人想要「逃漏稅」或「規避債務發生」時，由於抵押權具有「優先清償債權人」的特質，因此當債務人有大筆欠款時，只要把自己的房屋設定抵押出去，抵押給親戚朋友（名義上的債權人，稱為「假債權人」，卻也是清償後第一順位的人），就算法院判決讓債務人交錢出來，「真正的債權人」卻可能因為抵押權的清償順位導致最終求償無門。
這樣的「假抵押」可能會因為涉及刑法詐欺罪，或是被「真正的債權人」主張債務人和「假債權人」，「通謀虛偽意思表示」的訴訟！
Ｑ：有抵押權的房屋可以買賣嗎？
可以的！雖然房屋本身有被設定抵押權，但並不影響該房屋的所有權！也就是所有權人會換人，但抵押權人並不會更動。
舉個例子來說，小明名下房屋因為房貸，被銀行設定抵押權，小明接著把房屋賣給大雄，這個房子就變成是大雄的，但假如小明沒有如約還完房貸，銀行是有權利把這棟已經轉移給大雄的房子，拿來拍賣清償債務的！因此筆者要提醒大家，在買房子時絕對要先查詢這棟房有沒有被設定抵押權喔，以免影響自己後續的購屋權益喔！！！
Ｑ：抵押權設定有時效性嗎？
有的！如果是普通抵押權的話，在債權擔保的時間 5 年內，債權人都可以實行抵押權，5 年後就無法主張抵押權了。
舉例來說：小明向大寶借了1,000 萬，並以「普通抵押權」，抵押名下一棟房子給大寶，在 2000 年簽訂 20 年的借貸契約。如果 2020 年到了小明還沒有還錢的話，大寶可以在期滿後 5 年內實行抵押權，也就是 2020～2025 年內都可以主張去法院申請拍賣小明的房子。
另一方面，最高限額抵押權對於債權人的保障，因為「不限於現在這筆債權」，所以在到期後的 5 年內，債權是依然存在且仍屬於擔保範圍的；不過到期的 5 年過後，就算前筆債務清償了，最高限額抵押權會繼續存在。
舉例來說：小明向大寶借了 1,000 萬，並以「最高限額抵押權」，抵押名下一棟房子給大寶，在 2000 年簽訂了 20 年的借貸契約（A債權）；並在 2005 年再跟大寶簽訂 20 年契約，借了 500 萬（B債權）。
- 到了 2020 年小明還沒有還錢，大寶就可以在 5 年內，也就是 2020 ~ 2025 年對於A債權實施抵押權。
- 如果小明已經在 2020 年還完 1,000 萬，但多借的 500 萬還沒有還，這時候最高限額抵押權就依然存在！因此到了 2025 年，如果小明沒有償還多借的 500 萬，那大寶就還是可以在 2025 ~ 2030 年之間，針對 B 債權實施抵押權。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
【延伸閱讀】
