法拍最新消息|法拍屋怎麼買?底價怎麼算?金拍屋、銀拍屋差別?法拍屋查詢教學!

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法拍最新消息|法拍屋怎麼買?底價怎麼算?金拍屋、銀拍屋差別?法拍屋查詢教學!
最新更新時間: 2024/3/25
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房感知識庫
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「 法拍屋 」多數是由各地方法院進行拍賣,由於價格較一般市價低,自然吸引喜好高報酬的房地產投資者。然而,高報酬伴隨著高風險,價格便宜的背後,許多運作機制對於一般消費者是複雜的。到以該如何進入法拍屋市場,順利交易且不惹一身腥呢?

除了法拍屋之外,其實透過競拍方式銷售不動產的還有 金拍屋 & 銀拍屋 ,這又分別是由誰來運作?運作方式又如何呢?

法拍屋是什麼?

「 法拍屋 」是指經地方法院拍賣的不動產,且多是起因於欠債、欠稅。當債務人有欠債、欠稅情形,債權人得以向地方法院聲請強制執行,這時如果查債務人名下有不動產,則法院除了告訴地政機關進行查封登記(查封登記後債務人即無法對於該不動產進行權利移轉)之外,會讓書記官與債權人到現場確認屋況,並進行現場查封

不過在透過不動產估價訂定拍賣底價前,債務人跟債權人都還是有可以協商的空間,看是要延緩或撤銷查封。如果最後還是協商不成,則便會真的進入到拍賣程序,進入「法」院「拍」賣程序的房地產,則俗稱為「 法拍屋 」。

🏡 法院拍賣的房屋 = 法拍屋

法拍屋怎麼買?

法拍屋怎麼買?應該是很多人的疑問,畢竟跟一般買中古屋、預售屋不同的是,法拍屋牽扯的人比較多,流程感覺也是比較複雜。下面我們用簡單的圖示來教大家,法拍屋到底該怎麼買?整體法拍流程會是如何?

法拍屋流程&人員

法拍屋查詢!法拍網有哪些?

法拍屋查詢系統

如果想要查詢法拍屋的相關標的、購買資訊,可以參考以下幾個「 法拍屋查詢系統 」:

  1. 司法院法拍屋查詢系統
  2. 法務部行政執行署
  3. 內政部不動產資訊平台−拍賣

法拍網

民間也有很多資產公司、房產公司有製作法拍網提供民眾去做查詢,以下筆者彙整幾個比較常見的法拍網供大家參考:

  1. 889法拍屋網
  2. 透明防訊
  3. 優室法拍屋
  4. 惠雙法拍
  5. 即時訊−法拍屋資訊網

金拍屋查詢系統

  1. 台灣金服公司

銀拍屋查詢系統

  1. 內政部不動產資訊平台(各大銀行皆可直接查詢)

法拍底價怎麼算?法拍公告這樣看!

一般為了希望法拍屋可以順利拍出,法拍屋的底價通常會比市價來得低!且如果有流標的狀況,一般來說,下一輪拍賣的底價則會為上次拍賣底價的八成。也就是說:

  • 法拍屋第一拍:法拍屋底價大約市價的 8~9折
  • 法拍屋第二拍:法拍屋底價是一拍價格的 8折
  • 法拍屋第三拍:法拍屋底價是一拍價格的 64折
  • 應買公告:會公告 3 個月,可以直接以第三次拍賣底價購買法拍屋
  • 法拍屋第四拍(特別拍賣):法拍屋底價大約是市價 5 折

地方法院依據不動產估價師出具之不動產估價報告書訂定案件底價,該底價即會作為第一拍之價格,一般而言,第一拍價格與市價相當或低一些些,如第一拍流標,流標後 2~3 週即會進行第二拍,而第二拍底價則調整為第一拍底價之 8 成,一般如地段優良、屋況看似良好之物件,多會在第二拍出脫,而到第三拍與後面程序才脫標的物件,雖然存在與市價之間的極大價差利潤,但也同時代表該物件持有、融資及未來轉手的風險性高

法拍屋總共可經歷 4 拍賣。如果在拍賣過程中順利得標,並且在得標的 7 天內繳足價款後,就可以取得權利移轉證書。雖然法拍屋看起來好像很便宜,但其實,富貴險中求,法拍物件中如果真的是好貨,早就被人用市價或高於市價買走了,怎麼還會淪落到低於市價售出?可見暗藏的風險之大!

法拍拍次順序及底價折減邏輯

法拍應買公告是什麼?

法拍拍次一般會有 4 次,但到了第三拍仍然流標的時候,會出現「應買公告」,所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀,以第三拍的價格(第一拍底價的 64 折)直接購買。在 3 個月的應買公告程序期間,投標人比的不是投標金額高低,而是投遞應買狀的速度,誰先投遞即可以第三拍價格直接購買,請各位注意!要是都沒人投遞?這才會進入第四拍。

法拍屋購買注意事項:投標前

法拍屋因價格較市場低,還是讓多數買房族心動不已,在投標購買法拍屋前,應該先做好什麼準備,投標時、得標後又應該注意哪些細節呢?讓筆者為大家整理購買法拍屋的重要注意事項!

蒐集法拍公告訊息

除了查詢法院的拍賣公告之外,也可以尋求法拍專營的仲介、代標公司、法律/代書事務所來協助你。

法院的「法拍公告」&「謄本」都是ㄧ定要仔細閱讀的文件!你必須先查看這個物件被法拍的理由,並去調閱建物謄本,若是看到有「禁止處分」字樣,代表你就算真的得標,但還是要再花一道手續向法院請求解除禁止處分,才能辦理權狀登記(過戶),通常要多耗費 3~6 個月才能塗銷。另外也要注意是否有註明「拍定後抵押權塗銷」,以保障你拍到的物件不會再是抵押品,可以自由轉手過戶。

💡 延伸閱讀>>>土地謄本 建物謄本 是什麼? 地籍謄本 會有哪些資訊?教你怎麼看懂 謄本 細節!

確實了解法拍物件

申請謄本圖籍了解物件資訊及抵押貸款設定情形外,親臨現場觀察建築內部及外觀,盡可能詢問住戶、管理人員及鄰近派出所。另外,如果考慮得標期間由銀行代墊的付款方式,要盡量避免以下的物件,避免銀行代墊額度降低,要自己掏錢:不點交物件凶宅海砂屋輻射屋結構明顯受損非完整持有地下室套房房地只拍賣土地或建物宗教設施土地建物持分比例明顯不一致高空屋率地區

自我財力評估

投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清所有價款,除了銀行代墊外,請先準備好充足之資金,避免 7 天內因未繳清尾款被判流標,屆時保證金拿不回來的風險!

法拍屋購買注意事項:投標過程中

備齊法拍投標文件

向法院購買投標書後,填寫好相關訊息及投標金額,並附上一定數額(一般為 20 ~ 30% )之銀行本票作為保證金(務必要在支票背面背書轉讓),放入各封存袋後,將所有文件封存至投標封後,於投標日當天投入法院投標的標箱內。

銀行鑑價作業

如果有需要由銀行代墊尾款,投標前就必須先請銀行對欲投標的法拍屋進行鑑價,確定代墊額度。

💡 延伸閱讀>>>銀行鑑價懶人包|房屋鑑價是什麼?銀行鑑價流程一次看!

委託他人代標

如委託他人代標,請將委任狀一併附於投標書中

💡 再次提醒大家:
在投標時還是要進行自我財力評估唷!如果得標,得標人是必須在 7 天內繳清所有價款的!除了銀行代墊外,仍得先準備好充足的資金,避免因無法在 7 天內繳清尾款而被判流標,甚至連保證金都拿不回來。

法拍屋購買注意事項:得標後

 7 日內繳清尾款

投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清(或請銀行代墊)所有價款,否則視同流標,後續有保證金無法取回之風險及損失

取得權利移轉證書,並申請過戶

得標人繳清價款後,各地方法院會在 10~20 天左右(有時候更短)核發權利移轉證明書,得標人則可據以向地政機關申請產權移轉登記,登記完畢即取得該法拍屋之所有權

💡 延伸閱讀>>>權狀是什麼? 土地所有權狀 房屋所有權狀 停車位所有權狀 怎麼看?

點交 / 不點交

得標後點交算是相當大的學問,如得標人需要點交,需向法院遞交點交狀。一般點交程序可能會多達 2~3 次甚至更多,如得標人能事先為原屋主準備「搬家費」,實務上或許能加快點交執行。不點交的情形常見為「無償使用」、「租用」及「共有持分」,因有第三人佔有及承租情形,多數需要耗上更多的金錢、時間及精力,因此不建議法拍新手越級打怪喔!

💡 延伸閱讀>>>交屋注意事項有哪些?交屋費用?房屋點交流程、交屋清單總整理!

法拍屋風險

要買法拍屋除了上面提醒的注意事項之外,還有許多法拍屋風險是必須考量到的!比如說,法拍屋的屋況還能保證,因為法拍屋通常不提供民眾在事前進到內部去賞屋,所以當下屋況非常難說。而且法拍屋公告拍賣時雖然會對凶宅、海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵清楚標示,但不像一般買房一樣會負責瑕疵擔保,所以如果有漏水、壁癌等問題,未來搬進去後發現問題也無法請求賠償,最好做好心理準備。有可能你拍到之後還要花一大筆錢裝潢整修也說不定,所以在出價之前這筆裝潢費用也應該要算進成本之中!

💡 延伸閱讀>>>不動產說明書 是什麼? 應記載事項 不得記載事項 有哪些?項目確認表看這裡!

從剛剛就一直提到的「短期內要繳清尾款」也是法拍屋風險之一,因為跟一般買房的付款方式不太一樣,法拍屋必須很快速的結清,所以在事前如何跟銀行洽談,得標之後如何撥款,以及你自己手頭上的錢有多少,也是需要考慮清楚的點!

法拍屋代標

說了這麼多,感覺買法拍屋是一件很複雜的事,有很多小細節需要注意。也因此市面上有許多法拍代標業者,可以幫你去投標法拍屋,包括:地政士(代書)、房仲或律師…等。如果你想委託代標業者進行法拍代標,一定要多留意業者是否是合法經營(可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢)、收費方式(可以事先詢問並簽訂合約)、評價(可以從網路上看看過去顧客的評價如何)。

法拍屋代標公司的服務除了代理投標之外,包含:替你向銀行申請代墊尾款、辦理點交程序、原屋主斡旋或溝通、代墊搬遷費、代墊過戶代書費、代墊過戶契稅、代墊規費及代墊貸款手續費等費用。所以最後支付給法拍屋代標公司的費用還是要視服務範圍來定,費用通常是拍定價的2%~5%,最高上限不得超過 6% 。

法拍屋課稅

那買賣法拍屋需要課稅嗎?答案是需要的喔!不過特別的是民眾經拍賣取得的土地,「無須自行」申報土地增值稅,拍賣機關會請地方稅捐稽徵機關核算土地增值稅及查詢欠繳之地價稅、房屋稅等,並由拍賣價款中直接扣繳。不過需要注意的是契稅則須於 30 日內申報,完成後才能辦理過戶。

而財政部也進一步說明,土地稅法規定法拍土地的移轉現值,原則以拍定日當期公告現值為準,但拍定價額低於公告現值時,就以較低的拍定價額為準;契稅條例也規定,法拍建物之契價,原則以權利移轉證書核發日房屋評定標準價格為準,但拍定價額低於標準價額時,就以拍定價額為準。

自行申報 移轉現值標準
土地增值稅 原則以拍定日當期公告現值為準。
但拍定價額低於公告現值時,就以較低的拍定價額為準。
契稅 是,30 天內 原則以權利移轉證書核發日房屋評定標準價格準準。
但拍定價額低於標準價額時,就以拍定價額為準。

金拍屋是什麼?

「金拍屋 」是指由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)拍賣的房地產,政府為加速處理銀行的不良資產,除透過法院拍賣外,亦成立台灣金服搭任公正第三方,進行房地產的拍賣事務,其運作模式與法院相當,僅為執行單位的不同,但又比法拍屋多了些彈性(如可辦理貸款、較有看屋的可能)。

🏡 金拍屋 = 台灣金融資產服務股份有限公司拍賣的房屋
💡 延伸閱讀>>>台灣金聯 專賣平價住宅?跟 法拍屋 金拍屋 有什麼差別?

銀拍屋是什麼?

「銀拍屋 」是指債權銀行向法院聲請拍賣後,經法院拍賣流標,後由銀行承受自行處分之不動產,其物件多可能因其地段、賣相較差,或有瑕疵情形,拍賣價格多較法拍屋及金拍屋便宜,雖不針對與瑕疵做任何保障,但銀拍屋產權多已過戶予銀行,拍賣期間看屋之可能性較高,算是銀拍屋相當重要的優點。

🏡 銀拍屋 = 一般銀行自己拍賣的房屋

法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較!

說了這麼多還是霧煞煞?那就趕緊來看看法拍屋、金拍屋、銀拍屋三者比較吧!

類別 法拍屋 金拍屋 銀拍屋
定義 抵押權人依強制執行法聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產 法院委託台灣金服,辦理拍賣變賣之抵押不動產 經銀行聲請拍賣流標後,由銀行承受後自行處分之不動產
拍賣方式 現場彌封投標 現場彌封投標 現場公開競標
拍賣管道 法院 台灣金服 各資產管理或管理顧問公司
點交 有點交問題 法院委託:有;其他:無 無點交問題
投標底價 法官參酌估價報告後訂定 台灣金服估價師訂定 各銀行自行評估訂定
投標保證金 投標底價之10-30%,一般為20% 依各銀行規定
得標後款項 7日內補足 7日內補足,或向銀行貸款 可向拍賣銀行貸款
優點 較有可能有好貨 1.較有可能有好貨
2.有入內看屋可能
3.可使用銀行貸款
1.價格較為低廉
2.可由仲介公司帶看房屋
3.產權清楚,有銀行信譽保證
缺點 1.點交問題
2.無法事先看屋
1.點交問題
2.可能無法事先看屋
1.物件之缺失瑕疵較多
2.如反悔,投標保證金全數沒收
共同缺點

1.只提供外觀照片、基本與產權資料讓投標人評估確認
2.房屋瑕疵不予保障,可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或滲漏水嚴重的房子

法拍市場走向

法拍市場與正常不動產市場一樣會受到升息所影響,不過在 2022 年升息數次,房市卻上升情況,不少人到法拍市場尋寶、競標拉高價格,據統計 2022 年第三季法拍單價 為 2008 年以來歷史最高單價。

時間 住宅拍賣移轉筆數 法拍成屋平均單價
2020 第四季 934 19.5
2021 第一季 804 18.1
2021 第二季 690 18
2021 第三季 556 16.7
2021 第四季 815 17.2
2022 第一季 733 18.4
2022 第二季 695 18.2
2022 第三季 710 21.2
2022 第四季 627 19.7

資料來源:內政部不動產資訊平台、591房屋

法拍最新消息!小宅成法拍市場新歡?搶拍風險要注意!

雖然近年房價不停飆漲,但仍澆不息民眾想要購買自用住宅的心,因此「 小宅 」購買的趨勢就這樣崛起!因為房價過高,所以為了壓低總價,小宅逐漸變成購屋市場的首要選擇,其中又以「 法拍 」物件最受歡迎!

從元宏不動產加值服務平台彙整的內政部數據中,我們可以發現,坪數 25 坪以下的住宅,住宅法拍比例在各縣市佔比皆達 40% 以下,顯見在房價、物價齊漲,薪水卻不漲的情況下,中小坪數逐漸成為購屋市場新歡的趨勢!

縣市 住宅拍賣總數 25 坪以下 25~35 坪 35~45 坪 45~55 坪 55 坪以上
全國 2,138 件 47.9% 23.5% 11.1% 7.2% 10.3%
台北市 214 件 54.2% 23.8% 8.4% 5.6% 7.9%
新北市 342 件 50.6% 25.4% 11.4% 6.4% 6.1%
桃園市 227 件 41.0% 27.3% 12.3% 8.8% 10.6%
台中市 162 件 43.8% 24.7% 14.8% 5.6% 11.1%
台南市 198 件 55.6% 17.2% 8.1% 8.1% 11.1%
高雄市 242 件 53.3% 24.8% 6.2% 7.0% 8.7%
其他縣市 753 件 44.2% 22.4% 12.9% 7.7% 12.8%

資料來源:內政部不動產資訊平台、元宏不動產加值服務平台、591房屋
(資料更新時間:2023/02/20)

不過,專家也特別提醒,利用法拍購入小宅也有以下風險要特別留意:

  • 法拍價格逐漸逼近市價,價格&屋況風險要注意
    隨著房市漸熱,部分法拍物件的價格其實也追上市場行情,如果民眾要買法拍屋搶便宜,記得要先觀察市場行情,不然法拍無法觀察屋況,如果買了便宜卻沒買到好屋,就會有點得不償失囉。
  • 建商狂推小宅,但小宅空置率極高!
    建商為了迎合市場趨勢,近年來也不斷推出許多中小坪數物件,不過根據統計,2022 H1 全國 20 坪以下小宅空屋率高達 16% (居各坪數之冠),專家認為此與投資客投資過多、小宅供過於求的情形有關。
  •  房市反轉期恐逼近,法拍小宅賠售機率增加!
    由於政府打炒房、升息的影響,房市逐漸冷卻,若未來房市反轉,坪數過小的住宅產品將會首先受到銀行緊縮放貸的衝擊,未來投資客若要將這些小宅售出,被套牢或是賠售的機率將會大幅提升。

以上輕鬆簡單地為各位介紹法拍相關事項及流程,但其實法拍的物件、形式、點交等事項背後的學問相當大,難以一言以蔽之,更深的專題及學問,則後續再以專文與大家分享!最後祝福欲挑戰法拍市場的你/妳,幸運得標,順利點交,安心入厝!

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【延伸閱讀】

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