房屋瑕疵擔保是什麼？瑕疵擔保責任歸屬？買房子遇到瑕疵該怎麼處理？
漏水、壁癌、鋼筋外露等狀況是人們在買房後最常見的房屋瑕疵問題，這些問題可能會對買方的生活品質造成重大影響。而「 瑕疵擔保責任 」就是在這些情況下發揮關鍵作用的法律概念之一。
在這篇文章，我們將深入探討房屋「 瑕疵擔保 」責任的各個層面，包括何謂房屋瑕疵、其成立條件、買賣雙方之權利義務、處理方式、請求權時效、免除條件等重要知識，以確保買賣雙方權益，避免買賣過程中之潛在風險。
瑕疵擔保是什麼？
買房子除了怕遇到漏水、壁癌的問題外，還要面臨日後修繕的可觀費用，此類煩惱我們該照單全收，還是能透過何種管道來伸張我們買方的權益呢？賣方在法律上雖然沒有所謂的修繕責任，但在民法中有特別訂定「 瑕疵擔保責任 」以維護買方的權益。
「 瑕疵擔保 」，顧名思義是一種擔保責任。在買賣房屋時，賣方應負擔「物之瑕疵擔保責任」，向買方擔保此房屋不會滅失或減少價值。更簡單地說，賣方必須擔保此房屋是「完整」且「沒有瑕疵」的進行交付。
房屋瑕疵擔保成立要件
買賣房屋乃人生大事，相信大家都不想在多年的努力奮鬥、好不容易存到錢後，買到有瑕疵的物件吧！此時，瑕疵擔保便在房屋交易中發揮作用，有助於保護買方權益，以減少買房風險。因此，本節要帶大家認識哪些情況會構成瑕疵擔保！
根據民法第 354 條的規定，房屋（物件）在以下四種情況，賣方必須負瑕疵擔保責任：
- 價值滅失或減少：房屋價值減少，導致在市場上的實際交換價值比契約約定的還低
- 通常效用滅失或減少：房屋缺乏應該有的功效，如壁癌、漏水、坪數不足等
- 契約預定效用滅失或減少：房屋欠缺買賣契約訂定之效用，如建材有瑕疵
- 不具有所保證的品質：房屋欠缺買賣契約訂定時所保證之品質
除此之外，契約成立前買方需不知道房屋有瑕疵，且賣方負擔的擔保責任只持續到「危險移轉」時，亦即房屋「交付」時，才可構成所謂的「瑕疵擔保」要件！
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瑕疵擔保買方及賣方有何義務？
現在我們對於瑕疵擔保有更進一步的認識了，那接著我們要了解買賣雙方要遵守哪些特定的義務，以減少糾紛和法律問題的風險！
正如我們前面所述，賣方在買賣契約效力上負有「瑕疵擔保義務」，應向買方保證該買賣物沒有上述 4 種瑕疵問題。因此即便在「賣方故意不告知且買方沒有檢查或通知」的情況下，買方也不會喪失瑕疵擔保的權利！
⚠️ 如果買賣雙方在契約中訂定特約免除或限制賣方的瑕疵擔保責任，而賣方故意不告知房屋的瑕疵，此時該特約將被判定為無效！
在一場買賣交易中，除了賣方須負擔瑕疵擔保義務，買方也有「檢查通知義務」需負擔！在點交時，買方須依照通常程序檢查房屋（也就是我們常稱的「驗屋」），若發現有應由賣方負擔保責任之瑕疵，則應立即通知賣方 ; 如果有無法及時發現的瑕疵，日後發現也應立即通知賣方，否則會視為承認其房屋無瑕疵，而無法對賣方主張瑕疵擔保責任。因此，買家在買房後發現瑕疵第一件事就是馬上告知賣方，以免權益受損。
買房子遇到瑕疵該怎麼處理？
萬一很不幸地在點交房子時發現瑕疵該怎麼辦？再強調一次，買方發現瑕疵就立即通知賣方！此時，買方便可有解除買賣契約或請求減少價金的權利。
⚠️ 當買方主張房子有瑕疵時，賣方得訂相當期限催告買方在期限內是否解除契約。如果買方在此訂定期限內不解除契約的話會喪失解除權。
如果遇到房屋缺少賣方所保證之品質的情況下，買方得不解除契約或請求減少價金，轉而請求不履行契約的「損害賠償」。
跟屋主談好現況交屋就不能主張瑕疵擔保嗎？
相信許多購屋者在購屋市場上看屋、議價時，經常會聽到不少賣家希望與買家約定「現況交屋」的狀況吧？這是許多屋主在賣房時，為了避免後續麻煩，因此會希望在買賣契約書上註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」等文字，並要求買家簽名以藉此免責的手法，這種手法在便宜出售、賠售的房屋交易中最為常見。
🙋🏻♀️那如果真的簽了「現況交屋」的契約，就真的沒有瑕疵擔保的請求機會了嗎？
根據專家表示、最高法院判決參考，即便賣方在合約裡面與買家約「現況交屋」，也不代表買家完全放棄法律賦予的「瑕疵擔保請求權」！簡單來說，賣家要便宜賣房子跟他要負擔的責任是兩回事，即便買賣契約有標示「現況交屋」且經雙方同意，也不代表賣方日後完全免責！
不過，如果契約中確實有標示「賣方免除瑕疵擔保責任」且「買方願意放棄瑕疵擔保請求權」等字眼，且經「賣方誠實告知、買方同意放棄」，符合上述三大要件的話，那賣方原則上就有機會順利免除瑕疵擔保的責任。（如果賣方沒有「誠實告知」就還是構成瑕疵擔保的要件喔！）
瑕疵擔保責任與保固責任差在哪？
在買賣物品時，我們常會提到「保固條款」。然而台灣目前沒有法律明文規定保固的意義及效果，因此我們會認定保固責任為另外約定的契約責任，買賣雙方會在買賣時訂定出保固範圍或時間，買方若在保固期間內發現物品有瑕疵、效用不良的情況，會依照約定之保固條款向賣方主張保固責任。
很多人會誤解瑕疵擔保責任及保固責任之間的關係，以下我們來簡單介紹他們之間的差異。
買方在交付的當下檢查出房屋之瑕疵，亦即房屋在「交付時」就有瑕疵存在，此時買方可以依據瑕疵擔保責任之規定，請求賣方減少價金或解除買賣契約。
如果雙方在買賣契約中有訂定其他保固修繕約定，買方在買賣房屋後、保固期間內發現房屋問題，則能以約定之保固條款向賣方提出修繕，而不是提出瑕疵擔保責任。
總結來說，我們可以依照 (1)「交付物件的當下」是否有瑕疵，以及 (2) 契約條款內是否「訂定保固條款」來判斷如何爭取我們的權益。
瑕疵擔保請求權時效？
「 瑕疵擔保請求權 」時效在房屋買賣中至關重要，其關係到買方在發現瑕疵後提出解除或請求的時間限制。買方若超過以下之規定，則會失去瑕疵擔保請求權：
- 買方依規定通知賣方後「 6 個月內」提起訴訟，以確保權利不因時效而消滅
- 買方得在交屋起「 5 年內」主張瑕疵擔保權利
瑕疵擔保免除適用於哪些情形？
在某些情況下，賣方可能被允許免除其對瑕疵的擔保責任，關係到賣方對所出售之房屋狀況的保證及責任。本節將探討這些免除情形，使買家能更好地理解賣方何時可能不須承擔瑕疵責任，以確保自己的權益：
- 如果買方在買賣契約成立時，即知道房屋有法律上認定之瑕疵，賣方就可以不負擔保責任。
- 如果買方因重大過失而不知道房屋有瑕疵，且賣方沒有保證房屋無瑕疵的情況下，賣方亦可不負擔保責任。
- 買賣雙方已事先約定賣方免除瑕疵擔保責任的話，買方亦可不富瑕疵擔保責任，但若是賣方故意不告知瑕疵者則不在此限。這種情況通常用在賣方賠售房屋時，於契約中與買方特殊約定等情形。
房屋瑕疵擔保知名案例介紹
認識了房屋瑕疵單報的意義後，本節我們透過案例介紹進一步帶大家探討所謂的「房屋瑕疵擔保責任」：
【案例背景】
原告 7 人分別於民國 96、97 年間購買被告所興建之公寓大廈，該大廈有地下室連續壁遭拆除、漏水，停車塔設備噪音，化糞池、消防水池連續壁未施作保護層及鋼筋外露，原告依據瑕疵擔保責任請求減少價金、債務不履行責任請求損害賠償、消保法商品製造人責任及懲罰性賠償。
【原告主張】
- 漏水、噪音、連續壁施作問題、鋼筋外露均為瑕疵
- 公共設施於 99 年 1 月點交，沒有超過請求權時效 6 個月之規定 ; 且瑕疵為被告故意不告知，無 6 個月時效限制。
【被告主張】
- 潮濕並非漏水，原告主張之噪音未達噪音標準，連續壁等並無缺失
- 原告於 96、97 年購買房屋，在 99 年主張瑕疵擔保，已超過 6 個月時效
- 原告無權請求減少價金及損害賠償
【判決結果】
此案經法院判決後斷定原告之主張均為瑕疵，且公共設施應以管委會於 99 年 1 月點交時起算，且連續壁、鋼筋外露等被告應知悉，因此認為被告構成故意不告知的責任。
透過瑕疵擔保案例的分享，我們可以從他人的經驗中意識到瑕疵擔保的重要性，也再次體醒我們瑕疵擔保的規定及責任：賣方應誠實揭露房屋狀況、房屋檢查對於買方之必要性、買賣遇到瑕疵的處理方式以及瑕疵擔保時效之重要性。
不管您是買方或賣方，在不確定是否有瑕疵擔保責任的情況下，應尋求專業人士之建議，並謹慎面對房屋買賣的過程喔！
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【參考資料】
- 最高法院106年度台上字1號
- 民法354條（物之瑕疵擔保責任與效果）
- 民法355條（物之瑕疵擔保責任之免除）
- 民法356條（買受人之檢查通知義務）
- 民法359條（物之瑕疵擔保效力 – 解約或減少價金）
- 民法360條（物之瑕疵擔保效力 – 請求不履行之損害賠償）
- 民法361條（解約催告）
- 民法365條（解除權或請求權之消滅）
- 民法366條（免除或限制擔保義務之特約）
【延伸閱讀】
