房屋貸款抵稅懶人包！房貸可以抵多少稅？房貸抵稅條件！租賃所得稅試算！
又到了報稅的季節，每年到了這個時候，常常會被問到幾個問題：「聽說房貸利息可以扣抵所得稅，可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗，說我戶籍沒有設在裡面，所以不能抵稅？」也有收租的朋友問我：「我房子有出租，我想乖乖報稅，但不確定房貸利息可不可以抵稅？是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報？」如果你也搞得一頭霧水，這篇「 房貸抵稅 」文章就是為你而寫的喔！
房貸利息確實可以扣抵所得稅！不過，要看你是要抵什麼稅，分成一般的「 個人綜合所得稅 」和「 租賃所得稅 」，各有不同的條件喔！
💡房貸抵稅提醒！114 年度綜所稅申報繳納期限適逢假日順延至 6/1！
💡一分鐘了解房貸抵稅懶人包！
- 房貸可以抵稅嗎：只要符合條件就能扣抵所得稅！房貸利息歸類在「列舉扣除額」中的「自用住宅購屋借款利息」，只能與標準扣除額擇一適用！
- 房貸可以抵多少稅：以當年實際支付的房貸利息，減去「儲蓄投資特別扣除額」後的餘額來申報，最高扣除上限為 30 萬元。
- 房貸抵稅條件：房屋登記需為納稅人、配偶或受扶養親屬所有並設有戶籍，且房屋整年不得為出租或營業。
- 租賃所得稅怎麼算：房東將房屋或土地出租所得的租金收入，扣除必要費用（通常為租金收入的 43% 或列舉扣除）後，併入個人綜合所得稅申報。
個人綜合所得稅
每年報稅時，「 個人綜合所得稅 」可以選擇使用政府規定的「 標準扣除額 」（以 2025 年的所得申報為例，單身者可扣除 13.1 萬元；有配偶者可扣除 26.2 萬元），扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過，如果你去年年度有保費（每人每年以 2.4 萬元為限）、醫藥費、捐款（除非捐贈單位是政府，不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限）、房貸利息（每戶以 30 萬元為限）等支出，且金額合計超過「 標準扣除額 」規定的金額，那麼通常就會使用「 列舉扣除額 」來降低所得稅負擔。
| 項目 | 一般扣除額 | |
| 標準扣除額 | 列舉扣除額 | |
| 條件 | 固定金額，沒有取得列舉扣除額證明者可直接扣除 | 有取得列舉扣除額證明者，可以選擇使用列舉扣除額 |
| 扣除項目 | ・單身者：13.1 萬元 ・夫妻合併申報：26.2 萬元 |
・捐贈 ・人生保險費 ・醫藥及生育 ・災害損失 ・自用住宅購屋借款利息 ・政治獻金捐贈 ・競選經費 ・罷免案支出 ・私校捐贈 |
💡編按：房貸利息歸類在「列舉扣除額」中的「自用住宅購屋借款利息」，因此與標準扣除額只能擇一適用！
不過，如果你要用房貸利息來抵稅，需要符合一些條件喔！
房貸抵稅條件 1：房屋必須是自己、配偶或受撫養親屬所有
有些時候貸款人和所有權人不是同一個人（例如：房子是太太的，但貸款人是先生，所以貸款利息是先生付的）。不過，只要房子是自己、配偶或受撫養親屬所有，這一個條件就過關囉！
房貸抵稅條件 2：本人、配偶或直系親屬的戶籍有設籍在該房子裡面
想要透過房貸利息抵稅，本人、配偶或是直系親屬的戶籍必須設籍在該房子裡面。但要特別注意的是，這裡的設籍指的是去年的戶籍，如果今年才遷入，那去年的貸款利息就不能作為列舉扣除額了！
房貸抵稅條件 3：房屋於去年整年無出租或營業
如果該房屋有出租或設立公司，就不符合房貸抵稅條件囉！
房貸抵稅條件 4：每一申報戶以一屋為限
如果自己和配偶或受撫養親屬有超過兩戶以上，就算符合上面的條件，也只能選其中一間的房貸利息來扣抵稅額喔！
房貸抵稅條件 5：以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報，上限為 30 萬元
例如，如果在去年度支付的購屋貸款利息共 50 萬元，但在銀行的利息收入有 10 萬元，在申報購屋借款利息時，50 萬元減去 10 萬元，餘額為 40 萬元，由於已超過申報額度上限的 30 萬元，因此只能以 30 萬元作為扣除額來申報；如果餘額在 30 萬以內，則以實際的金額申報。
注意！上面的這些條件是指以「 房貸利息 」來扣抵「 個人綜合所得稅 」。一般來說，如果是自住的房子，通常戶籍會設籍在裡面，且不會有出租或營業，所以，可以用來當「 列舉扣除額 」來節稅。不過，如果是出租的房子，可就不行囉！不僅不符合上述第三點條件，而且非常不建議大家把戶籍設籍在供出租的房子內（攸關財產安全，未來再寫一篇給大家）所以，連上述的第二點條件也不符合。不過，如果租金要報稅的話，出租用的房子的房貸利息就可以用來節省「 租賃所得稅 」囉！
📣想知道自己的房貸試算結果：請點我
租賃所得稅
如果房子有出租，依法房東應該申報租賃所得。計算方式有兩種：一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「 必要費用 」（因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43% 的必要費用）不過，如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除。這時候貸款利息可就沒有 30 萬的上限了，而且因為是出租的房子，所以戶籍不需設籍在裡面，所以只要以當年度實際已繳納的房貸利息來計算即可。
例如：
某出租房屋的租金所得為 36 萬，房貸利息繳了 18 萬，修繕費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬。
- 18 萬 + 2 萬 = 20 萬，比租金收入的 43%（36 萬 x 43% = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算
- 租賃的課稅所得 = 36 萬 - 20 萬 = 16 萬，再將其併入個人綜合所得稅中，看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%，即為應繳的稅額（例如：如果稅率是 12%，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 12% = 1.92 萬）
報稅時，房貸利息可不可以扣抵所得稅額，希望大家已經學會囉！
《 house 123 邱愛莉 授權轉載 》
【租屋報稅延伸閱讀】
- 房客想要申請租金補貼該怎麼說服房東？ 身為房東該怎麼報稅最省？
- 租屋報稅｜房租可以報稅？扣除額怎麼算？租金報稅要準備什麼？房東租賃所得試算！
- 房屋稅｜房屋稅是什麼？房屋稅繳納時間？房屋稅查詢、計算方式！
【房感稅稅念！房產稅務延伸閱讀】