非都市土地使用管制規則！什麼是非都市土地？都市土地、非都市土地差別？
根據內政部統計，2020 年的非都市土地面積就占了全國土地約 78%，但實際在非都市地區活動的人口卻僅約 20% 左右。雖然都市能滿足我們便利的日常需求，但這並不表示非都市地區就不重要！這篇文章筆者將帶大家一起認識什麼是非都市土地？非都市土地哪裡特別？以及國土計畫實施後非都市土地又何去何從？！
我國有哪些土地？什麼是非都市土地？
在了解什麼是非都市土地之前，我們需要先來認識目前台灣土地的主要分類。台灣土地主要分成都市土地（13%）、非都市土地（78%）以及國家公園土地（9%），而這三者又個別依照《 都市計畫法 》、《 區域計畫法 》和《 國家公園法 》進行相關規範，直到 2025 年國土計畫上路後，非都市土地才會由《 國土計畫法 》進行主導。
- 都市土地：指實施都市計畫範圍內的土地，如常見的市鎮計畫、特定區計畫等等。
- 非都市土地：指實施都市計畫範圍以外的土地，便稱為「 非都市土地 」。
- 國家公園土地：指非都市土地中依國家公園法劃定的土地，如太魯閣國家公園、墾丁國家公園等等。
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都市土地、非都市土地差在哪？
「 都市土地 」和「 非都市土地 」除了管理的法規不同、土地範圍不同之外，土地使用的管制及分區劃設也有明顯的差異。在都市之中，都市土地為了要滿足人民交通、購物、文教等等的生活需求，通常會給予較高的開發強度，如提供商業區較高的容積率，滿足開發規模後帶來更龐大的效益。
但是在非都市土地之中，開發並不作為首要目標，更多的是進行低強度利用以及國土保育使用，所以在非都市土地的管制上，有嚴格的使用限制及容許使用項目的規定。
未來國土計畫實施後，都市土地主要會被劃入城鄉發展地區第一類，而非都市土地則會依照不同的土地使用分別劃入城鄉發展地區、農業發展地區、海洋資源地區以及國土保育地區。大家要再特別注意！
| 都市土地 | 非都市土地 | |
| 目的 | 滿足都市發展 | 環境保育、糧食供給 |
| 範圍 | 都市計畫範圍內的土地 | 都市計畫範圍外的土地 |
| 開發強度 | 較強 | 較弱 |
| 相關法規 | 《 都市計畫法 》 | 《 區域計畫法 》、《 非都市土地使用管制規則 》 |
| 土地分區種類 | 共 11 種：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區、其他使用區 | 共 11 種：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、特定專用等使用分區 |
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非都市土地有幾種使用分區？幾種編定用地？
非都市土地主要是由《 非都市土地使用管制規則 》所管制的，會先針對不同土地使用分區進行劃分，再透過現況使用將不同分區的土地編定成不同的用地，目前非都市土地一共有 11 種分區以及 19 種編定用地。
然而，雖然編定用地一共有 19 種之多，但實際上土地編定卻十分不平均。其中林業用地就占非都市土地約 50%；其次的農牧用地也占了約 30%，第三多為國土保安用地約占 9%。前 3 大種用地便占全部非都市土地面積 9 成左右，所以非都市土地的編定仍然以保育用途為主！
| 土地使用分區種類 | 編定用地種類 |
| 特定農業區/一般農業區 工業區/鄉村區 森林區/山坡地保育區 風景區/國家公園區 河川區/海域區 特定專用區 |
甲種/乙種/丙種/丁種建築用地 農牧用地/林業用地/養殖用地 鹽業用地/礦業用地/窯業用地 交通用地/水利用地 遊憩用地/古蹟保存用地 生態保護用地/國土保安用地 殯葬用地/海域用地 特定目的事業用地 |
非都市土地使用限制及容許使用項目有什麼？
非都市土地也有開發強度的限制，筆者整理了幾種常見的用地，就建蔽率及容積率的規範如下：
一、甲建用地︰建蔽率 60%、容積率 240%。
二、乙建用地︰建蔽率 60%、容積率 240%。
三、丙建用地︰建蔽率 40%、容積率 120%。
四、交通用地︰建蔽率 40%、容積率 120%。
五、特定目的事業用地︰建蔽率 60%、容積率 180%。
除了建蔽率及容積率的管制外，非都市土地管制規則的附表一也將各使用地的容許使用項目、許可使用項目進行整理。如果違反了土地管制，將會受到新台幣 6 萬～30 萬元不等的罰鍰，並且在期限內需變更使用、停止使用或拆除地上物等，若大家擔心土地違反使用規定，都可以查詢附表一！
非都市土地開發許可？如何變更分區？
過去政府在進行非都市土地分區及使用地編定的過程，都是透過當時的土地使用現況進行編定，但隨著社會的變遷以及進步，許多土地在使用上的需求更加多元。為了讓土地更有效地利用，「 開發許可 」制度成為一個重要的模式。在開發許可制度中，政府除了可以進行土地分區變更之外，也賦予一般民眾變更土地分區的機會，只要申請人擬具開發計畫，準備相關文件，向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，就能辦理分區變更！
非都市土地使用分區變更限制為何？
政府雖然提供了一個能夠變更土地使用分區的管道，但仍有許多限制需要遵守，如果是由申請人提出申請開發的案件，經過審議後符合下面各款條件，才能獲得許可開發！
一、在國土利用下屬於適當而合理者。
二、不違反中央、直轄市或縣（市）政府基於中央法規或地方自治法規所為的土地利用或環境保護計畫者。
三、對環境保護、自然保育及災害防止有妥適規劃者。
四、與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。
五、取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。
國土計畫即將上路！對非都市土地之影響？
國土計畫的實施意味著區域計畫時代的完結，在我國國土架構下受到最大影響的將會是由區域計畫法管理的「 非都市土地 」！筆者在這裡整理了國土計畫法實施後，對非都市土地產生的三大影響，讓我們一起來看看吧！
影響一：「使用地類別」改為「國土功能分區分類」
根據前段所提及的，目前非都市土地仍是以非都市土地使用管制規則的 11 種分區、19 種使用地編定進行劃設。不過國土計畫實施後，會根據不同土地條件、環境敏感地區，將土地重新劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區等 4 大功能分區、19 種分類。
雖然制度變遷的過程會需要適應期，土地使用管制方式也會有所不同，但現有的合法使用權益基本上多會予以保障。而國家公園地區及都市計畫地區則仍會依照《 國家公園法 》、《 都市計畫法 》辦理。
影響二：「容許使用項目」和「使用強度」規範改變
現行的非都市土地是透過「使用地類別」來規範容許使用項目和使用強度。如甲種建築用地做建築使用、養殖用地進行水產養殖、農牧用地則以農牧生產為主，建蔽率及容積率則是依個別使用地類別進行區分，而不會因為所屬不同分區而有差異。
但在未來，則是看土地的「國土功能分區分類」來決定是否可以容許使用以及是否需要申請主管機關同意。如城鄉發展地區則以住商及產業發展為主、國土保育地區是以保育或林業使用為主、農業發展地區則以農業生產使用為主。
影響三：「使用許可制度」取代「開發許可制度」
第三個影響被認為是國土計畫實施後，對於非都市土地有相當重大的改變！也就是使用許可取代開發許可，未來無法再進行土地使用分區變更！
現行的非都市土地可以依需求提出「開發許可」申請，並以個案的方式進行分區變更，如一般農業區要做 10 公頃以上的工業使用，只要提出開發計畫，經審查通過後就可變更為工業區，並從事工業相關使用。
未來進入「 使用許可 」制度之後，則要先符合國土功能分區分類容許使用項目，如果使用達一定規模或性質特殊，再提出「 使用許可 」申請，但不得個案變更功能分區！如農業發展地區容許住宅使用，但使用規模達 3 公頃時，則須向市府提出使用許可計畫，經審查通過後可依計畫內容使用，但國土功能分區仍是維持為農業發展地區！
非都市土地使用分區查詢！
如何知道自己的土地是否為非都市土地，其實可以從土地登記簿或謄本標示部查詢，而非都市土地會有明確的「 使用分區 」以及「 使用地 」類別，而都市土地是不會註記的。
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那我們又該如何查詢周遭的土地是否為非都市土地呢？這時候我們可以使用全國土地使用分區查詢系統進行查詢，快速的取得土地的相關資訊。
💡全國土地使用分區查詢系統＞＞＞請點我。
在未來國土計畫上路後我們則要透過國土功能分區查詢的方式，確認土地的相關資訊，以免在使用上違反相關規定喔！
💡直轄市、縣（市）國土功能分區圖展示資訊查詢系統＞＞＞請點我。
【參考資料】
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