南台灣第一高樓！高雄 85 大樓為什麼沒落？海霸王、艾美酒店即將翻轉 85 大樓？
近年，高雄演唱會經濟持續發酵，吸引國際級韓團像是 BLACKPINK、TWICE、BTS 接連開唱，再加上亞洲新灣區建設逐步到位、高雄港旅運中心啟用，以及會展、郵輪觀光與國際商務活動持續成長，帶動城市能見度與高端住宿需求同步攀升。
就在這股區域發展浪潮中，曾經象徵高雄繁榮的地標－高雄 85 大樓，也再次成為外界關注的焦點。這座曾經風光一時的南台灣第一高樓，歷經百貨撤出、飯店歇業、產權糾紛與日租套房等爭議後而沒落。如今，隨著海霸王集團宣布引進萬豪國際旗下艾美酒店，在亞洲新灣區持續發展下，這座沉寂多年的摩天大樓是否迎來新的轉機？
本文將帶你認識 85 大樓的發展歷程，解析它為何從南台灣第一高樓走向沒落，以及海霸王與艾美酒店的進駐，究竟能對這座高雄地標帶來哪些影響？接著就跟筆者繼續往下看吧！
💡一分鐘了解高雄 85 大樓！
- 高雄 85 大樓是誰蓋的：高雄 85 大樓是東帝士集團旗下東雲建設與建台水泥共同投資，並由台灣知名建築師李祖原操刀設計，打造一棟集結辦公、飯店、商場、娛樂的高樓。
- 高雄 85 大樓為什麼沒落：高雄 85 大樓因東帝士集團倒閉導致經營失序，再加上產權碎片化、治安負面標籤等因素，最終隨著高雄商圈重心北移而逐漸失去地標競爭力。
- 高雄 85 大樓現況：高雄 85 大樓目前持續投入整修工程，海霸王集團接手原君鴻國際酒店樓層後，確定將引進萬豪集團旗下品牌「艾美酒店」並預計在 2026 年底開幕。
高雄 85 大樓到底厲害在哪？當年如何成為高雄象徵？
對許多高雄人來說，85 大樓不只是天際線上的最高建築，更是一個時代的象徵。
1997 年落成的高雄 85 大樓（又稱東帝士 85 國際廣場），由台灣知名建築師李祖原操刀設計，坐落於高雄港旁、三多商圈附近，地上 85 層、樓高 378 公尺。85 大樓落成時曾是全台最高建築，直到 2004 年台北 101 啟用後才退居第二，目前仍是高雄第一高樓，同時也是台灣第二高的摩天大樓。
提到 85 大樓就不能不提到最具辨識度的外觀，李祖原以「高」字為發想，透過中央鏤空、兩側塔體向上匯聚的設計，讓造型呼應高雄之名，也讓建築成為港灣天際線最鮮明的地標。此外，大樓採用當時先進的鋼骨結構，並率先引進抗風阻尼設計，是台灣超高層建築發展的重要里程碑。
1990 年代正值高雄積極發展港灣經濟，逐步邁向國際城市，85 大樓也承載著這座城市的雄心。整棟建築規劃結合辦公、飯店、商場與觀景設施，期盼打造南台灣最具代表性的複合式摩天大樓。然而，這座曾象徵高雄繁榮與國際化的地標，後來卻逐漸失去昔日光彩，甚至成為不少人心中「沒落地標」的代名詞。
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高雄 85 大樓發展歷程？180 億元打造「垂直城市」！
高雄 85 大樓的興建計畫可追溯至 1988 年，由東帝士集團旗下東雲建設與建台水泥共同投資，預計打造一棟集結辦公、飯店、商場、娛樂等多元機能的超高層建築，總投資金額約新台幣 180 億元，堪稱當時台灣規模最大的民間開發案之一。
1989 年動工後，施工期間因基地鄰近高雄港，接連遭遇地基流失、連續壁施工等工程挑戰，使工期一再延宕，歷時約 8 年才於 1997 年完工，館內飯店則於 1999 年開始營運。
85 大樓最初規劃是結合百貨、主題樂園、飯店、辦公室及住宅的複合式開發。地下 2 樓至地上 7 樓原規劃為建台大丸百貨；8 至 12 樓設置當時號稱全台最大的室內主題樂園「建台魔幻嘉年華」；兩側塔樓則規劃為辦公空間與展覽中心，部分中高樓層也規劃為住宅產品對外銷售；37 樓以上則由晶華酒店進駐營運。這種複合式開發概念在當時相當前衛，也反映出開發團隊對高雄未來發展的高度期待。
高雄 85 大樓為什麼沒落？ 85 大樓一步步沒落的五大原因！
一、東帝士集團瓦解，核心營運失去支柱
高雄 85 大樓原本規劃由東帝士集團整合百貨、飯店、商辦與娛樂設施，希望打造一座完整的複合式商業中心。然而，2001 年東帝士集團爆發財務危機，創辦人陳由豪捲入掏空案後潛逃海外，集團隨即瓦解，85 大樓也因此失去最重要的經營者。
85 大樓在失去統籌管理後各項設施陸續受到影響。隨後，建台大丸百貨停止營業、室內主題樂園關閉，飯店也多次更換經營團隊，原本規劃的商業版圖逐漸瓦解。
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二、多起事件接連發生，加速 85 大樓走向沒落
除了經營管理因素以外，85 大樓在啟用初期也接連遭遇重大事件。例如，室內主題樂園在開幕初期就曾發生死亡意外而停業，百貨公司撤出、飯店數度易主，後續又受到幸福人壽、君鴻酒店法拍等事件影響，使市場信心持續下降。
當商場、人潮、飯店與企業租戶相繼流失後，85 大樓逐漸出現大量閒置空間，昔日象徵高雄繁榮的地標，也一步步走向沒落。
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三、產權過於分散，讓 85 大樓難以整體經營
相較於一般商辦多由單一業主持有，85 大樓的產權十分複雜。從低樓層商場、中段辦公室與住宅套房，再到高樓層飯店都屬於不同所有權人，甚至許多樓層又再細分出售給不同投資人。
這也導致任何涉及外牆整修、公共設施更新或重新招商，都無法取得多數所有權人的共識，讓 85 大樓許多改善計畫難以推動。這種「產權碎片化」的問題，也被認為是 85 大樓多年來始終無法有效整合的重要原因。
四、日租套房與治安問題，重創 85 大樓形象
由於中段樓層規劃了大量小坪數套房，加上管理權分散，不少房屋後來改作日租套房經營。部分業者未合法登記，加上管理不易，使大樓一度衍生非法日租、色情交易、毒品案件等治安問題，媒體長期報導也讓 85 大樓逐漸貼上負面標籤。
對於五星級飯店及商辦而言，品牌形象至關重要，因此當旅客對整棟建築產生疑慮時，即使高樓層飯店維持一定品質，也難以扭轉外界對於 85 大樓的觀感。
五、高雄商業重心北移，85 大樓失去區位優勢
85 大樓興建時，三多商圈仍是高雄最繁華的商業中心。然而，隨著高鐵左營站啟用、漢神巨蛋開幕，以及北高雄快速發展，商業與消費重心逐漸北移。原本依賴百貨與商圈人潮的 85 大樓，也開始失去過往的集客能力。
這也是許多人容易忽略的一點：一棟摩天大樓是否成功，不只取決於建築本身，更與周邊商圈能否持續繁榮息息相關。相較之下，台北 101 是台北市信義計畫區整體都市規劃的一環，從商辦、百貨、飯店、住宅到捷運等交通建設同步發展，形成完善的商業生態系，讓人流、企業與消費活動彼此帶動，也因此得以長期維持地標價值與商業競爭力。
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高雄85大樓即將翻轉？海霸王、艾美酒店帶來新契機！
2019 年，海霸王集團透過旗下凱德唐公司，以約 54.4 億元標下 85 大樓原君鴻國際酒店樓層後，便持續投入整修工程。歷經多年改造，近期正式確認將引進萬豪國際（Marriott International）旗下高端品牌「艾美酒店（Le Méridien）」。目前工程已進入客房內裝階段，預計規劃約 600 間客房，並以 37 至 85 樓作為主要飯店空間，目標於 2026 年底開幕。除了客房與公共空間全面翻新外，也同步更新機電系統、玻璃帷幕等硬體設施，可說是 85 大樓落成近 30 年來規模最大的整修工程。
艾美酒店的進駐，不只是換上一塊新的招牌，更代表 85 大樓重新獲得國際連鎖飯店品牌的青睞。艾美品牌定位介於商務旅館與奢華酒店之間，強調藝術、美學與在地文化體驗，全球據點多設於具有歷史、人文或城市地標意義的區域。一般而言，國際飯店品牌在選址時，除了評估建築本身，也會考量周邊商務需求、觀光市場、交通條件及城市發展潛力，因此艾美選擇進駐 85 大樓，也反映出國際品牌對亞洲新灣區未來發展的信心。若未來順利營運，不僅有望重新吸引國際商務客與觀光旅客，也可望帶動高空餐廳、觀景台等設施重新開放，活化高樓層空間。
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不過，85 大樓能否真正翻身，關鍵仍不只是一間飯店。近年亞洲新灣區逐漸成形，高雄流行音樂中心、高雄展覽館、高雄港旅運中心等重大建設陸續到位，國立中山大學國際金融研究學院進駐 32、33 樓，高雄市政府也在大樓內設置 5G AIoT（人工智慧物聯網）創新園區，持續導入教育、科技與新創產業資源，再加上周邊洲際酒店、日航酒店，以及萬豪旗下翡世之選（The Luxury Collection）等國際品牌飯店相繼開幕，都顯示亞洲新灣區正逐步發展為高雄的國際商務、會展與觀光核心。
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高雄 85 大樓重返昔日榮景？亞灣 2.0 能再次帶動港灣地標？
高雄 85 大樓的未來，與高雄近年積極推動的「亞洲新灣區（亞灣 2.0）」發展息息相關。近年，高雄市政府以半導體、AI、5G、智慧科技及企業總部經濟為核心，透過中央與地方合作，持續推動亞灣區產業升級，希望將高雄港周邊打造為南台灣最重要的科技、商辦與國際商務聚落。
在這波開發浪潮下，亞灣區及周邊已有多項大型建設陸續推進，包括鴻海雙塔、特貿三開發案（興富發、星紀元、智匯方舟）、以及高雄之星等超高層建築，未來將新增大量商辦、住宅、商場與公共空間；另一側的北高雄，也有義享 B 館、衛武營藝術之丘等重大開發計畫持續進行，顯示高雄正迎來新一波城市建設高峰。
對 85 大樓而言，未來不再需要肩負「獨自帶動一個商圈」的任務，而是有機會成為亞洲新灣區發展的一部分，與周邊產業、商辦、觀光及國際旅宿資源共同成長。從全台最高建築、沒落地標，如今即將重新融入城市發展軸線，85 大樓的下一個篇章，或許正隨著亞灣的新一輪都市發展再次點亮高雄天際線。
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