京華城案懶人包！容積率840%的京華城奇蹟！京華城爭議？京華廣場最新進度！
想必大家都有聽過京華城吧！京華城曾憑藉著獨特的建築設計以及豐富的購物體驗，在台北成為轟動一時的代表性地標，也是許多台北市民的回憶；可惜的是這波風潮並沒有持續太久，經營過程中遇到許多困難，在連年虧損的情況下僅開幕 18 年就宣布歇業並拆除改建。
原以為京華城就這樣沒落了，然而在改建案中獲得台灣史上最高的 840％ 容積率後，京華廣場又再次引起大家的熱議與關注，最近的容積獎勵爭議更是把熱度推上高峰！綜觀二十多年來的京華城，從興盛到衰敗一直都充滿著話題性與爭議性，究竟京華城的倒閉原因為何？京華城爭議有哪些？京華廣場最新進度到哪？趕快來看看京華城案的秘辛吧！
💡京華城案最新消息！北檢申請京華城土地扣押獲准！至於大家關心的「京華城是否會停工」一事，北市府也表示如果扣押確定，建管處將會「不給施工勘驗」並會發問法院是否要求停工！
隨著「 京華城案 」越演越烈，到底「 京華城 」本身發生了什麼事？爭議點在哪？跟著房感繼續看下去吧！
京華城購物中心
「 京華城購物中心 」位於台北市松山區八德路四段與市民大道五段之間，為地上 12 層、地下 7 層的大型商場，由威京集團創辦人沈慶京投入 120 億元打造。京華城完工於 2001 年，並在當年的 11 月 23 日盛大開幕，京華城購物中心不但是台灣首例工業區變更為商業區的案件，也是當時全台最大的購物中心！
京華城建築特色
京華城擁有獨特的「Ｌ型」主建築體，搭配中央直徑長達 58 公尺的球體造型，設計是來自於中國傳統的「 雙龍抱珠 」概念，此雄偉壯闊的建築特色成為了京華城最大亮點，是威京集團與美國捷得國際建築師事務所共同規劃，也使得京華城曾經是全球最大的球體建築！
京華城結構體也經過精心設計，龐大的建築量體讓京華城成為國內最深的基礎結構，地基深達 85 公尺，甚至比台灣最高的建築物 101 還要深！此外，京華城還特別安裝國家地震工程研究中心所研發並取得專利的「 減震消能器 」，目的就是為了預防樑柱毀損與房屋倒塌，讓這棟大型建築在地震中能夠吸收地震能量，是台灣第一棟取得「減震消能器」商用授權的公共建築！
京華城營運狀況
京華城除了在外型獨樹一格外，經營模式也不遑多讓，相對於現在各式各樣的百貨經營型態，在當時大型購物中心並不是主流，而京華城也跳脫當時的連鎖百貨生態，以「娛樂帶動消費」開創獨特的商業模式。雖然同一時間開幕的還有位在東區的微風廣場，但京華城的人氣依舊火熱，首創 24 小時不打烊的百貨公司，白天是購物中心，晚上則變身成 PUB 及夜店，平日早上還有股市解盤活動，吸引許多股民前往朝聖，特殊的球體造型也讓京華城成為可以在室內高空彈跳的建築物，各種噱頭都讓京華城成為當時轟動一時的話題，還創下開幕單日 50 萬人次造訪的誇張紀錄！
然而這種經營模式並沒有維持太久，話題熱度並沒有反映在收益上，營運成本過高且收入不如預期，僅僅維持一個月就打破了京華城「不夜城」的夢想，經過幾次調整後營業時間就與一般百貨公司相同，而後面的各種營運狀況更是讓京華城直接走下坡，開幕即巔峰的情況令人不勝唏噓！
京華城倒閉原因？
京華城可以說是命運多舛，原先預定開幕時間因為遭受納莉颱風襲擊而延後，開幕後 2003 年又面臨 SARS 疫情，後來又因為各種因素導致營運不如預期。京華城最終就在 2019 年 11 月 30 日結束了 18 年的營業，當天湧入的人潮導致周邊交通癱瘓，就彷彿京華城剛開幕時的盛況。雖然有眾多因素導致京華城倒閉，不過主因還是歸咎於內部動線不佳以及周邊區域缺乏發展，就讓我們繼續看下去吧！
京華城內部動線不佳
京華城的球體造型不但引領京華城走向巔峰，同時也帶領著京華城一步步走向熄燈命運。巨大的球體導致賣場面積太大，內部動線非常混亂，每層樓的樓梯位置都銜接在不同的位置，原先想要延長顧客停留時間的美意，反而讓顧客常常迷路且走不回想要逛的店面，也因此讓京華城開幕不到十年就出現櫃位閒置的情形，即使引進不同屬性的櫃位也無法留住流失的人潮。
創辦人沈慶京也在京華城熄燈儀式上提出京華城的動線穿透性不足、上下電梯不便等設計問題，讓他在「開幕第一天就知道慘了」， 在 18 年的營運中累積了多達 130 億元的債務。
京華城周邊區域缺乏發展
除此之外京華城的地理位置也稍嫌不佳，附近既沒有商圈可以吸引人潮，鄰近也沒有捷運站讓大家方便前往。京華城開幕後隔年台北 101 的完工讓信義計畫區崛起，各種精品百貨與娛樂產業林立，台北101 周邊完善的消費機能以及捷運系統讓人潮聚集到信義區，時至今日依舊是台北市最具指標性的商圈，而京華城即使在捷運開通後也無法帶動商圈發展，熱度退燒後從此一蹶不振。
創辦人沈慶京原先所看上京華城的發展潛力，是東區的快速發展以及松菸的未來性，期望連接東區、信義計畫區和京華城成為一個巨型商圈。可惜的是，京華城與信義區中間隔著松山菸廠與台北機廠，改建成大巨蛋的松山菸廠因為停工而延宕多年，直到 2024 年才正式開始營運，而台北機廠更是荒廢了數十年，這兩個地點猶如一道高牆擋住了沈慶京起初的商圈計畫，對於營運不佳的京華城來說更是雪上加霜！
京華城最終在 2019 年熄燈後認賠殺出，經過標售後由中石化旗下的鼎越開發得標，並宣布隔年拆除後將在原址改建為頂級商辦園區「 京華廣場 」。
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京華城改建：京華廣場
京華城的華麗轉身，未來將由京華廣場取而代之！「 京華廣場 」頂級商辦園區在 2024 年 7 月 19 日與華熊營造合作簽約，將以全球營運總部為定位，結合 ESG 與環境共生理念打造三座空中浮島花園銜接各棟建築，展現永續多元生態的未來化商辦！除了辦公空間外也設有多功能會議中心與美食餐廳等商務設施，目標成為台北指標性的綠色商辦園區，預定 2027 年完工！
京華廣場期望接軌信義區，成為信義計畫區北延的重要產業重心，並以國際級頂級商辦坐穩南松山計畫核心，取代八德、南京附近商辦並帶動附近區域發展。
威京集團
那麼手握京華城大案的「 威京集團 」又是什麼呢？威京集團創立於 1974 年 10 月，由原經營紡織品配額買賣及貿易業務，橫跨石化、工程基建、城市開發營運、金融服務、商業育樂及文化基金會等事業。威京集團旗下企業跨足台灣以及中國，其中也包含了中華工程、中石化等企業，除了京華城、京華廣場之外也有許多知名建案出自威京集團之手，接著就讓我們一起來看看吧！
陶朱隱園
「 陶朱隱園 」位於台北市信義區，為地上 21 層、地下 4 層的豪宅大樓，是由威京集團的中華工程與亞太工商聯建造，至今只賣出一戶的全台最貴豪宅「 陶朱隱園 」，同時也是各位心目中的「我家」，想必大家都不陌生吧！
從陶朱隱園的建築外觀不難看出與京華城的共通點，浮誇的旋轉式建築神似哥吉拉，每層樓精準旋轉 4.5 度，頂樓還設有直升機停機坪。除了特殊外觀外，陶朱隱園也同時取得美國 LEED 綠建築黃金級、台灣綠建築黃金級認證， 也是唯一同時具備風力發電、太陽能發電及雨水回收的高樓住宅建築，陶朱隱園也被評為全球九大城市新地標的唯一住宅項目。
最近更傳出前台北市長柯文哲曾經到陶朱隱園招待所跟威京集團創辦人沈慶京一起唱歌，讓最近的京華城容積案增加了不少疑點！就讓我們繼續關注下去吧！
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台北雙子星
「 雙子星大樓 （ 台北雙子星 ） 」位於台北市中正區，屬於機捷共構大樓的一部分，也是台北市西區門戶計畫最重要的核心。工程包含兩棟摩天大樓、一條聯通台北車站的高架長廊、多功能花園露台等，預計規劃頂級商辦大樓、精品百貨、國際旅館等複合式大樓。而台北雙子星六鐵共構的優勢將帶動區域發展，目標為活絡西區舊城發展並創造台灣新門戶意象，預計在 2027 年完工，雙子星大樓完工後也將成為台灣的第三高樓。
被列為「五大弊案」的台北雙子星過去引發許多爭議，在歷經官員涉貪、議員索賄、廠商落跑、數度流標等意外後，最終由威京集團的中華工程接手，推動了 16 年後才終於開始動工。而近日威京集團創辦人沈慶京與台北市議員應曉薇捲入京華城案，也讓過去的台北雙子星弊案再度被提起，實在是耐人尋味。
裕隆城
「 裕隆城 」位於新北市新店區，全棟地上 7 層、地下 3 層，是新北最大的複合式商場，原址為裕隆汽車新店廠，並由華熊營造與中華工程兩家公司以 JV 聯合承攬模式興建。
新店裕隆城集結許多大型商場，包括誠品生活新店、威秀影城等，集結逾 250 個品牌商家以及 10 幾個國際品牌進駐，試營運就吸引眾多民眾前往，如此熱門的地標可望帶動周邊地區的房價發展！
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台塑大樓 都更案
台塑大樓位在台北市松山區敦化北路上，歷經近 6 個月的招標後，最後由中華工程得標承攬，未來舊大樓拆除後，將建造兩棟地上 22 層、地下 5 層商辦大樓，以及一棟地上 22 層、地下 4 層的高級住宅大樓，總工程造價近 220 億，並預計在 2029 年完工。
沈慶京 是誰？
上面一直提到威京集團創辦人沈慶京，那究竟「 沈慶京 」是何方神聖呢？
沈慶京在 1947 年出生於南京，並在隔年隨著父親來台。在 1970 年代抓準了台灣興盛的紡織業，成立成立「威勇貿易」，成為配額大王。在 1985 年威勇貿易更轉型成「威京開發」，跨足高科技、金融、不動產等事業，讓他當時與雷伯龍、邱明宏、游淮銀三人齊名，成為「股市四大天王」，前述提到的知名建設都是出自他手。沈慶京除了事業版圖跨足台灣及中國，政治上也曾推動過兩岸和談，更多次當選國民黨中央委員，不過沈慶京在近日的京華城改建案遭質疑與柯市府官商勾結，至今爭議仍持續當中。
京華城容積案發生什麼事？爭議？
京華城容積案爭議時間軸
那麼近期吵得轟轟烈烈的「 京華城容積率 」到底在吵什麼呢？京華城到底怎麼成為史上最高容積獎勵的案子呢？房感在這邊用時間軸帶大家來看看這次京華城容積獎勵的爭議！
- 1991/2/13
台北市政府公告修訂土地使用分區，保障京華城原先申請的 12 萬平方公尺樓地板面積，但訂定其「再開發」的容積率為 392% （商三特應為 560%）。
- 2010 年
京華城公司多次申請都市計畫變更，向台北市政府陳情容積率應為 560%，但屢次遭到都發局退件，時任台北市長郝龍斌堅持容積率應為 392%。
- 2018/1/18
受監察委員提出糾正案，北市府公告細部計畫修訂案，認同京華城法定容積為 560%（為柯市府首次放寬京華城容積）
- 2020/3/17
京華城公司直接向市長發函陳情要求 3 項權利：560% 容積率、大街廓整體開發、重建案樓地板面積不低於原建物的 12 萬平方公尺。市長將此陳情案交辦都發局處理。
- 2020/4/15
都發局送專簽給市長，市長蓋章決行，並同意將該案送都委會研議京華城樓地板面積申請。（柯文哲首次蓋章決行）
- 2020/8/19
京華城公司函送都市計畫變更草案給都發局，引用《 都市更新條例 》申請額外容積獎勵 20%、容積移轉 30%，最高可達 840%。
- 2020/9/21
台北市政府函退京華城公司，要求釐清引用法條的適法性，說明「重建案」不屬於都市更新範圍，因此不適用相關容積獎勵條文；同日，市府請求召開專家學者會議，討論該案適法性及可行性。
- 2020/10/12
都發局召開專家學者會議，大部分學者反對容積獎勵；京華城公司再函送修正版草案，內容包含「 容積獎勵 + 容積移轉 」的 840% 容積率。
- 2020/10/27
北市府專簽通過京華城細部計畫案公告公展，「準用」《 都更容積獎勵辦法 》，由柯市長決行。（柯文哲二度蓋章決行）
- 2021/3/18
都委會諸多委員對本京華城案容積率提出疑慮，法務局也質疑都發局沒有權限創設新容積獎勵項目。
- 2021/9/9
都委會正式通過此案，京華城成功爭取到 20% 容積獎勵（韌性城市貢獻、智慧城市貢獻、移居城市貢獻），再加計容積移轉 30%，造就 840% 史上最高容積率。（為柯市府二度放寬京華城容積）
- 2022/10/18
京華城公司獲得都發局核發建造執照。
- 2024/1/24
監察委員提案糾正北市府，認為京華城改建為「重建案」，非「都市更新案」。並認為北市府在容積獎勵細部計畫修訂案之規劃提案、審議及核定上有重大違失。
- 2024/5/2
台北地檢署宣布偵辦京華城案，以證人身分密集傳喚逾 20 名北市府官員。
- 2024/08/12
台北地檢署以被告身分傳喚前台北市副市長彭振聲到案說明，並限制出境出海、限制住居；並陸續以證人身分約談當時的都市計畫審議委員會委員共 14 人。
- 2024/8/28
台北地檢署搜索威京集團等處，台北市議員應曉薇、沈慶京等 6 人列被告。
- 2024/8/30
檢廉搜索柯文哲住處，訊問柯文哲及二度約談彭振聲到案，陳佩琪則以證人身分被約談，預計今晚移送北檢複訊。
京華城容積案爭點一：自創容積獎勵項目
從上述的時間軸可以看到，這次京華城改建案並非大家所知的「都市更新案」，就連監察院的報告也指出京華城案為「 新建案 」。監察院也表示該案在欠缺法令的依據之下，當時都委會卻以韌性城市貢獻、智慧城市貢獻、宜居城市貢獻等獎勵方式，又比照了都市更新中的智慧建築、綠建築、耐震設計標章獎勵等項目，提供威京集團 20% 的容積獎勵，京華廣場也藉此取得了 5,580 坪左右的容積獎勵。
京華城容積案爭點二：誰下令放寬容積率？
過去都發局一份公文寫著「 奉交下 」，讓檢廉不斷依循線索調查辦理，也讓此案有 30 多人被牽連。前台北市副市長彭振聲在 2024 年 8 月 26 日向北市議會京華城調查小組說明時，透露京華城案是前市長柯文哲「交辦」後，才組專案小組處理，也認為「準用」都更條例有所不妥，所以不敢簽公展的公文，因此由柯文哲親簽決行。究竟是誰下令放寬容積率圖利京華城？恐怕要等待檢廉繼續調查才能知道真相為何！
京華城案最新消息！（持續更新）
「真」貪汙「假」容積？京華城弊案將水落石出？
檢廉近日偵辦京華城容積弊案，北市議員應曉薇疑似收受威京集團創辦人沈慶京賄賂，不明金流高達四千萬元，並負責遊說時任台北市長柯文哲放寬京華城的容積率，涉犯貪汙治罪條例違背職務行收賄罪。不過應曉薇否認收賄，但法官認其有逃亡串證之疑慮，2024 年 8 月 29 日將應曉薇及助理吳順民裁定羈押禁見。此外，威京集團創辦人沈慶京也在 2024 年 8 月 30 日凌晨被北院裁定羈押禁見。
經調查後檢廉於 2024 年 8 月 30 日清晨至柯文哲住家進行搜索，傳喚柯文哲、彭振聲 2 名被告、以及包括柯妻陳佩琪、彭的謝姓妻子 2 名證人，稍晚移送北檢複訊。不過最終地院在 2024 年 9 月 2 日裁定前彭副市長羈押禁見、柯文哲無保請回，然檢察官也隨後提出抗告並在 2024 年 9 月 5 日裁定收押禁見！
【參考資料】
- 今周刊
- 中華工程
- 監察院
【延伸閱讀】
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