高雄楠梓買房指南!楠梓機能?楠梓建案?台積電高雄廠導入 2 奈米?

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高雄楠梓買房指南!楠梓機能?楠梓建案?台積電高雄廠導入 2 奈米?
最新更新時間: 2024/5/21
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房感知識庫
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近年來高雄的發展總是佔盡各大媒體的版面,除了觀光產業正蓬勃發展之外,高雄這座正在經歷產業轉型的城市,在政府南向科技發展政策的推波助瀾之下前景備受矚目,其中又以「台積電進駐楠梓產業園區設廠」的話題最為人津津樂道,讓「 高雄楠梓 」成為大眾矚目的焦點。

楠梓區的房價,受惠於楠梓產業園區設置帶來的種種利多而翻倍成長,從 1 字頭的首購族首選區域躍升至 2 字頭,現在的開價甚至來到 3 字頭的水準,成為高雄房市討論的焦點。今天,就請大家和筆者一起來認識這個蓬勃發展的區域-楠梓區!

💡編按:高雄楠梓最新消息!台積電將在高雄楠梓設立第三座2奈米廠!台積電2奈米廠主要分布在新竹科學園區與高雄楠梓園區,第 1 個廠預計在 2025 年 1 月搬進機台設備,第 2 廠則有望同時動工,雜項執照已經在 2023 年 12 月中核發。

高雄楠梓第三園區則正進入籌設階段,預計投入約 430 億元開發,而未來則將可創造 4,500 億元的產值,與 4,500 個就業機會。

此外,國土署於 2024 年 1 月 31 與「 高雄市楠梓再生水廠興建移轉營運案 」簽約,將分 3 期推動,第 1 期預計 117 年底完工。若順利於 119 年完成興建,每日再生水供應量可達 7 萬噸,將大幅提升高雄水資源調度彈性與再利用。

高雄市政府在 2024 年 3 月 13 日公布第一季土地標售資訊,除了三民區近台鐵高雄及民族車站及捷運黃線 Y10 站一塊特定商業專用區的土地備受關注外,楠梓區也有 3 筆土地將標售,估計也會因台積電的進駐,而受到矚目。

想知道高雄楠梓的生活機能跟重大建設,就跟著筆者一起探索吧!

高雄楠梓

「 楠梓區 」位於高雄左營區以北,梓官、橋頭區以南,在地理位置上屬「 北高雄 」。相信大多數的人對於楠梓的第一印象就是時常出現在歷史課本裡的楠梓加工出口區和高雄煉油廠了吧!的確,楠梓區產業結構脈絡以工商業起家,楠梓加工出口區帶動起 70 年代台灣的經濟發展,在「 台灣錢淹腳目 」的年代,楠梓區的產值在這波經濟奇蹟裡極為重要。

後來,加工產業逐漸沒落,楠梓區的區域發展也隨之停滯。 2000 年國立高雄大學成立為楠梓區注入新的氣象,政府亦積極推動區域產業轉型,楠梓區彷彿重新找回生命力。不僅就業機會增加,人口也逐漸成長,至 2019 年年底,楠梓區已經躍升為高雄市的第四大區,產業建設蓬勃發展中!

高雄楠梓

楠梓產業園區規劃?S廊帶開發進度?

楠梓產業園區背景

「 楠梓產業園區 」原址是高雄煉油廠,是全台唯一位處三鐵共構站的產業園區。產業園區的計畫緣起於行政院「美中科技戰下 臺灣半導體前瞻科研及人才布局」,希望可以打造完整半導體產業鍊以帶動高雄產業與城市升級轉型。楠梓產業園區作為南部半導體材料「 S 」廊帶的核心,必須積極吸引更多半導體設計、製造、封測、材料及設備廠商投資進駐。

楠梓產業園區 半導體材料S廊帶

楠梓產業園區規劃

楠梓產業園區佔地約 29.83 公頃,在原本的高雄煉油廠停止營運後,陸續辦理設施拆除及土污整治 。楠梓產業園區除了引進電子零組件製造業( C26 )與電腦、電子產品及光學製品製造業( C27 ),更會廣納其他經目的事業主管機關同意之產業 ,目前以台積電 7 奈米、 28 奈米晶圓廠的進駐設廠最受矚目。

楠梓產業園區採分階進行,第一階段共 29.83 公頃,全數由台積電使用,預計 2023 年完成環評後,納入科學園區;第二階段預計 2025 年完成環評後,納入科學園區。

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楠梓產業園區願景

💡編按:楠梓產業園區目前正在積極發展!許多重要道路即將進入開工階段,尤其是「循環技術暨材料創新研發專區」初期最重要的聯外道路「園區南路」將在 2023 年 12 月開工,未來楠梓的交通將逐步便利及完善。

除了半導體先進製程中心發展,未來在楠梓產業園區包含 5G AIoT 、電動車、航太、循環材料及醫材等產業等高階製造中心也會陸續成形。此外,未來楠梓產業園區、橋頭科學園區、路科以及南科,再加上高雄幾個既有的工業區,將會結合成為全球最有競爭力的完整半導體產業聚落。

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楠梓產業園區發展

楠梓產業園區進度

楠梓產業園區在 2022 年 4 月底完成核定、 6 月啟動雜項工程前置作業、 7 月公設開工, 8 月 7 日正式舉行動土典禮,目前如施工圍籬、阻隔鋼板樁及施工便道等公共工程先期基礎工程已近完工,未來將持續推動高雄廠建廠作業,共同朝 2024 年完成建廠的營運目標努力。

此外,高雄楠梓第三園區正進入籌設階段,等待行政院同意,規劃投入約 430 億元開發,而未來則將可創造 4,500 億元的產值,與 4,500 個就業機會。

楠梓生活機能

楠梓早期有加工出口區的設置,區域擁有悠久的發展歷程,光是既有的生活圈就有 5 個以上,包含:楠梓火車站生活圈高雄大學生活圈高科大商圈土庫生活圈右昌生活圈等等,站在住宅的角度考量,右昌生活圈及楠梓火車站生活圈是生活機能最完善的。

高雄楠梓

現況若以楠梓產業園區為中心,往東與高科大(後勁)商圈相臨,往西則有右昌商圈,往南 15 分鐘內的車程即可抵達左營市區,地理位置條件優秀加上區域發展成熟,基本上食衣住行、醫療、教育等生活機能在此皆可輕鬆滿足!

此外,楠梓區內亦有多個大型公共設施,如高雄捷運紅線、楠梓運動中心,讓區域生活機能更多元豐富。在公園綠帶的規劃上,大面積的公園有右昌森林公園,以及位於產業園區北側、面積高達 100 公頃的高雄都會公園,除了兩個大型公園,區域內亦規劃有許多中小型公園,可滿足民眾對於公園綠地的需求。

高雄楠梓生活機能

楠梓交通機能

談到楠梓的交通機能,除了高雄捷運紅線增加了區域大眾交通便利性外,在楠梓產業園區東側有台鐵楠梓車站、南側有高鐵及台鐵左營站;在公路運輸方面,區域主要道路有德民路、外環西路、加昌路、左楠路等,通往楠梓區各處均便利快速;聯外交通則有國道一號、台1線省道系統等等。

在既有交通建設的布局之下,楠梓區交通系統具一定程度的便利性。此外,政府的政策導向側重於科技園區的整體發展,新的交通建設如捷運紫線、重點改善路線等計畫正如火如荼規劃討論中,預期未來楠梓區域交通機能可以更為提升。

高雄楠梓

楠梓區重大建設

台積電設廠高雄!改設2奈米廠!

台積電於 2021 年底宣布南下高雄楠梓區興建 7 奈米與 28 奈米的晶圓廠,不僅將引入大量的就業機會,設廠帶來的產業群聚效應與中央政府力推的南部半導體材料S廊帶政策相輔相成,近年公共建設推動的腳步有加速的現象。

不過在 2022 年 11 月 11 日宣布高雄廠 7 奈米的製程確定要「暫時延後」後,如今又傳出台積電高雄廠計劃採購的 28 奈米機台清單全數取消,引發外界猜測台積電 28 奈米廠恐也無法如期於 2024 年完成,專家認為如此恐對高雄楠梓的房價發展產生一定的衝擊。

最後,原先計劃興建的 7 奈米與 28 奈米晶圓廠改為 2奈米先進製程,針對台積電設廠進程,高雄市府表示第1廠正在如期如質施工中,預計 2025 年 1 月可陸續搬入機台設備,而第 2 廠則已經在 2023 年 12 月取得雜項執照,有望於近日動工!

💡編按:中油高雄煉油廠最新消息!高雄市政府於 2024 年 1 月 10 日與中油公司李順欽董事長簽署「中油高雄煉油廠宿舍布建長期照顧服務園區」合作備忘錄。中油宿舍區內舊油廠國小托兒所將租給市府,由工務局新建工程處進行修繕,未來規劃為照顧中心、長照據點、失智據點、診所、復健區、銀髮健身俱樂部及營養衛教室等複合機能空間,提供更多元的服務及空間以強化楠梓區內照護量能!

高雄楠梓

楠梓國民運動中心

預計 2024 年完工啟用的「楠仔坑運動中心」為一中大型的運動中心,擁有 10 大的運動設施,不管是溫水游泳池、球類運動、健身中心等休閒育樂皆可滿足,也可以舉辦國際運動賽事,用途十分多元。

新台17線

新台17線北起橋頭區典昌路,南至左營區南門圓環,全長約 7 公里,以德民路為界,分南北二段階段性辦理開闢。新台17線可有效舒緩台17線嚴重的塞車情形,也因應產業園區的轉型帶來的人口移入,新台17線全線完成後可縮段南北高雄的通勤時間。

楠梓房價

依據 2021 Q4 國泰房地產指數季報,楠梓區的房價相較去年同季大幅增加 20% 左右,楠梓房價開價最高甚至來到 3 字頭。依據實價登錄成交紀錄,屋齡 1 ~ 5 年內的新成屋多集中在楠梓火車站生活圈、高雄大學生活圈、東與高科大(後勁)周邊,推案坪數集中在 20 ~ 40 坪內( 2 ~ 4 房),大坪數及套房類型的產品相對較少。此外,楠梓區還有透天產品供選擇,透天厝成交單價大多落在 20 ~ 30 萬區間。

原先受惠於台積電進駐高雄的利多題材,讓不少投資客搶進楠梓區,讓原本新成屋單約 16、17 萬元的行情價,一路飆漲至單坪 27、28 萬元左右(預售案開價上看 3 字頭也是屢見不鮮)。如今台積電 7奈米廠、28奈米廠設廠計劃陸續延宕、恐有跳票疑慮,民眾也紛紛開始擔憂投資客若急退場會嚴重衝擊當地房市。

綜合上述,楠梓房價是否合理當然也有很多討論,調查至 2022 Q2 的數據,可以發現楠梓區內的房價漲幅確實逐步趨緩,台積電設廠議題影響房價的力道已不如去年瘋狂,成交量受到央行升息、打炒房政策等因素皆有所縮減,區域房價未來走勢仍有待觀察。

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楠梓建案

高雄楠梓預售建案

建案名稱 戶數 坪數 車位類別 歷史最高價
華尚 ART 148 戶 25.3~48.7 坪
(2~4 房)
坡道平面、坡道機械 30.5 萬/坪
藍田玉 72 戶 26~36 坪
(2~3 房)
坡道平面、坡道機械 32.69 萬/坪
富旺微美居鉑金特區 318 戶 21~39 坪
(2~3 房)
坡道平面、坡道機械 34.50 萬/坪
聯上捷運之星 482 戶 20~40 坪
(2~3 房)
坡道平面、坡道機械 19.42 萬/坪
國城友樂市 351 戶 20~36 坪
(2~3 房)
坡道平面、坡道機械 33.63 萬/坪

資料來源:樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/3/13)

高雄楠梓新成屋建案

建案名稱 戶數 屋齡 坪數 車位類別 一年成交均價
城揚 J-ONE 139 戶 2 年 24.5~41.4 坪
(2~3 房)
坡道平面、
坡道機械
28.96 萬/坪
博愛 PARK ONE 109 戶 2 年 27.2~58.2 坪
(2~4 房)
坡道平面 27.55 萬/坪
京城柏克萊 158 戶 2 年 22~40 坪
(2~3 房)
坡道平面 28.94 萬/坪
和紘海科棧 173 戶 5 年 28~36 坪
(2~3 房)
坡道平面 26.93 萬/坪
GiA 116 戶 7 年 23.1~37 坪
(2~3 房)
坡道平面、
坡道機械
26.82 萬/坪

資料來源:樂居網,筆者彙(資料更新時間:2024/3/13)

高雄楠梓房市分析

高雄市核心發展區主要以「鼓山區」、「三民區」、「左營區」為主,而地理位置坐落於左營以北的楠梓區早期因重工業發達,造成土地汙染及工業區嫌惡設施等問題,均讓區域不動產市場相較鄰近的左營區遜色許多,買盤也以在地居民為主,投資客稀少。不過,是什麼原因讓房價一向穩定的楠梓區自 2021 下半年彷彿灰姑娘華麗轉身,產生巨大的改變,除了房價漲幅連在地居民都備感驚訝之外,甚至帶動整體高雄房市交易的熱度呢?筆者歸納整理幾點原因如下:

政策因素加速區域轉型+楠梓產業園區設置

時序來到 2021 年 9 月,在美中科技戰的時空背景下,台灣政府積極布局南部半導體產業的發展,在政治力的推動下,原高雄楠梓加工出口區轉型為楠梓科技產業園區,而在楠梓科技園區南側的楠梓區高雄煉油廠,因具備土地面積大而完整、周邊道路及大眾運輸系統發達等優勢,被選定開發為半導體材料研發核心

高雄楠梓

疫情時空背景的影響

在 2020 年底新冠疫情席捲全球,在疫情的影響下許多科技廠商選擇回來台灣設廠,工業地跟廠房地交易持續熱絡,統計至 2021 年 6 月,高雄的工業地產交易金額已突破 50 億元。楠梓產業園區的整合與開發,提供了優良的工業用地,加上政府積極建設周邊的公共設施,吸引眾多高科技產業進駐,帶動區域對於土地、住宅、商業各類型不動產的需求。

「護國神山」台積電宣布於高雄設置2奈米晶圓廠!

有「 護國神山 」之稱的台積電於 2021 年 11 月正式對外宣布將於原高雄煉油廠的舊址設置晶圓廠,對楠梓產業園區的發展而言無疑是打了一劑強心針。原先在高雄所計畫興建 7 奈米與 28 奈米共 2 座廠房將因應AI人工智慧和5G市場的強勁需求調整為興建 2 奈米的廠房,台積電也於董事會決議核准資本預算約 60 億 5,950 萬美元(約新台幣 1,927 億 5,269 萬元),主要用於廠房興建及廠務設施工程,也包含其他先進製程產能。目前台積電2奈米廠第 1 廠正在如火如荼地推進,預計於 2025 年 1 月引入機器設備,第 2 廠也在 2023 年 12 月取得雜項執照,預計很快就可以正動工!

💡延伸閱讀>>>台積電法說會(2330)2022 Q2

綜合上述,楠梓產業園區的規劃及相關建設,讓楠梓的產業結構從「勞力密集」走向「技術密集」,科技業龍頭設廠帶來的產業群聚效應成功帶來龐大的就業人口,房地產需求增加帶動供給的成長,依據 2021 年第三季國泰房地產指數季報,楠梓區一躍成為高雄市熱門的推案地區,僅次於左營區及鼓山區,房價漲幅及成交量均有顯著成長!

高雄楠梓可以買嗎?

楠梓開發建設圍繞著產業園區,在許多面向上,高雄科技政策的議題讓高雄的房價有所提升,但筆者也特別提醒大家,要注意區域整體環境發展是否得以支撐現在的房價走勢。 2022 年 8 月初楠梓產業園區舉行的動土典禮,象徵楠梓即將走向下一個篇章,台積電的 2 奈米 1 廠& 2 廠也都陸續傳出好消息,未來楠梓區的房市發展相當值得期待,如有對楠梓有興趣的讀者可再持續追蹤觀察。

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