房貸抵稅｜想用房貸利息扣抵所得稅該怎麼做？房貸報稅方法 條件 項目 一次看！
又到了報稅的季節，每年到了這個時候，常常會被問到幾個問題：「聽說房貸利息可以扣抵所得稅，可是我在電腦報稅的時候跳出一個視窗，說我戶籍沒有設在裡面，所以不能抵稅？」也有收租的朋友問我：「我房子有出租，我想乖乖報稅，但不確定房貸利息可不可以抵稅？是不是一樣必須將戶籍遷進去才可以申報？」如果你也搞得一頭霧水，這篇「 房貸抵稅 」文章就是為你而寫的喔！
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房貸利息扣抵所得稅確實可以！不過，要看你是要抵什麼稅，分成一般的「 個人綜合所得稅 」和「 租賃所得稅 」，各有不同的條件喔！
個人綜合所得稅
每年報稅時，「 個人綜合所得稅 」可以選擇使用政府規定的「 標準扣除額 」（以 2024 年的所得申報為例，單身者可扣除 124,000 元；有配偶者可扣除 248,000 元），扣掉免稅額、扣除額之後的所得才需繳稅。不過，如果你去年年度有保費（每人每年以 24,000 為限）、醫藥費、捐款（除非捐贈單位是政府，不然每人每年以綜合所得總額 20 %為限）、房貸利息（每戶以 300,000 為限）等支出，且金額金額合計超過「 標準扣除額 」規定的金額，那麼通常就會使用「 列舉扣除額 」來降低所得稅負擔。
不過，要用房貸利息來抵稅，需要符合一些條件喔！
房貸抵稅條件 1：房屋必須是自己、配偶或受撫養親屬所有
有些時候貸款人和所有權人不是同一個人（例如：房子是太太的，但貸款人是先生，所以貸款利息是先生付的）。不過，只要房子是自己、配偶或受撫養親屬所有，這一個條件就過關囉！
房貸抵稅條件 2：本人、配偶或直系親屬的戶籍有設籍在該房子裡面
想要透過房貸利息抵稅，本人、配偶或是直系親屬的戶籍必須設籍在該房子裡面。但要特別注意的是，這裡的設籍指的是去年的戶籍，如果今年才遷入，那去年的貸款利息就不能列舉當扣除額了！
房貸抵稅條件 3：房屋於去年整年無出租或營業
如果該房屋有出租或設立公司，就不符合房貸抵稅條件囉！
房貸抵稅條件 4：每一申報戶以一屋為限
如果自己和配偶或受撫養親屬有超過兩戶以上，就算符合上面的條件，也只能選其中一間的房貸利息來扣抵喔！
房貸抵稅條件 5：以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報，上限為 30 萬元
例如，如果在去年度支付的購屋貸款利息共 50 萬元，但在銀行的利息收入有 10 萬元，在申報購屋借款利息時，50 萬元減去 10 萬元，餘額為 40 萬元，由於已超過申報額度上限的 30 萬元，因此只能以 30 萬元作為扣除額來申報；如果餘額在 30 萬以內，則以實際的金額申報。
注意！上面的這些條件是指以「 房貸利息 」來扣抵「 個人綜合所得稅 」。一般來說，如果是自住的房子，通常戶籍會設籍在裡面，且不會有出租或營業，所以，可以用來當「 列舉扣除額 」來節稅。不過，如果是出租的房子，可就不行囉！不僅不符合上述第三點條件，而且非常不建議大家把戶籍設籍在供出租的房子內（攸關財產安全，未來再寫一篇給大家）所以，連上述的第二點條件也不符合。不過，如果租金要報稅的話，出租用的房子的房貸利息就可以用來節省「 租賃所得稅 」囉！
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租賃所得稅
如果房子有出租，依法房東應該申報租賃所得。計算方式有兩種：一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「 必要費用 」（因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43% 的必要費用）不過，如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除。這時候貸款利息可就沒有 30 萬的上限了，而且因為是出租的房子，所以戶籍不需設籍在裡面，所以只要以當年度實際已繳納的房貸利息來計算即可。
例如：
某出租房屋的租金所得為 36 萬，房貸利息繳了 18 萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬。
- 18 萬 + 2 萬 = 20 萬，比租金收入的 43%（36 萬 x 43% = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算
- 租賃的課稅所得 = 36 萬 – 20 萬 = 16 萬，再將其併入個人綜合所得稅中，看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%，即為應繳的稅額（例如：如果稅率是 12%，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 12% = 1.92 萬）
報稅時，房貸利息可不可以扣抵，希望大家已經學會囉！
《 house 123 邱愛莉 授權轉載 》
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