實坪制、虛坪制是什麼?實坪、虛坪優缺點?台灣虛坪改革發展一次看!

articleBanner
時事議題
買房自住
實坪制、虛坪制是什麼?實坪、虛坪優缺點?台灣虛坪改革發展一次看!
最新更新時間: 2024/10/11
作者
文章來源
房感知識庫
文章段落

近年台灣民眾紛紛抱怨公設比太高,以至於買屋時須花大錢買公設,導致居住空間有限。為此,近期有立委、民眾甚至是總統候選人開始提出「更改為實坪制」的急迫性,也讓內政部在 2023 年 5 月公告研議「 虛坪改革 」。想必大家聽到這不禁會一直思考究竟何謂「 實坪 」、何謂「 虛坪 」?兩者該怎麼計算?台灣若改為實坪制後又會有何影響?將 虛坪制 改行為 實坪制 後是否真的能抑制房價?這些問題筆者幫你們整理好了,想了解更多「 虛坪制 vs 實坪制 」的資訊,就讓我們繼續看下去吧!

💡虛坪改革最新消息!內政部原訂 2024 下半年啟動第二輪座談會,將針對停車空間以及管委會空間進行改革,有望將公設比降低 5~10 個百分點至 25%~30%,朝修法作業前進!不過目前竟傳全面暫緩!內政部也回應將持續與中央、地方、社會大眾、業界、消費者保護團體溝通,在確切的改革項目出來前,就讓我們先來認識何謂虛坪制吧!

實坪制是什麼?有什麼影響?

實坪制及虛坪制在各國並沒有統一的概念。在台灣,我們的「 實坪制 」指的是在買房計價不動產登記時,房屋面積只計入室內實際的坪數,例如客廳、廚房、餐廳、臥房、衛浴等,而不計入公共使用的空間坪數,如梯廳、消防空間、機房等。簡而言之實坪制的坪數就是不計入「 公設 」的坪數

💡延伸閱讀>>>

目前世界上大多數國家(美國、英國、法國、德國、日本、菲律賓、泰國、馬來西亞、澳洲)在買房計價上均採用實坪制。採用實坪制,將更貼近國際間買房計價的方式,在比較各國房價時也會較為準確;此外,在購屋時不計入繁雜的公設面積,每坪房價的計算方式將更為單純,如此一來還能避免建商透過房價灌水的手段誤導真實房價,解決公設比不合理的問題。

虛坪制是什麼?有什麼影響?

在台灣,我們對「 虛坪制 」的定義則是買房計價不動產登記時,房屋面積計算包含主建物附屬建物(陽台、雨遮)及公設等面積。由於這些面積包含大量非私人使用的空間,所以人們會認為自己買了很多虛假的坪數,因而有虛坪制之稱。

目前台灣買房計價採取的規範為虛坪制,而同樣採非實坪制的國家還有中國。台灣現制與目前大多數國家的制度不同,在投資跨國不動產時須花更多資源來分析房屋單價;再者,因為虛坪制有計入公設面積,建商恐會鑽取法律漏洞虛報公設坪數,以增加銷售面積、提高其營業額,此等公設灌水問題會影響購屋者的權益。

實坪制、虛坪制計算案例分析!

為了釐清實坪制及虛坪制之間的不同,我們透過案例來計算不同制度下的價格變動!

以一總價 3,000 萬元、總坪數為 80 坪、公設比 25% 的房屋為例。

  • 若以實坪制計算的話每坪價格為 50 萬元
    。3,000 萬 / { 80*( 1 – 25% )} = 50 萬/坪
  • 若改以虛坪制來計算的話每坪價格為 37.5 萬元
    。3,000 萬 / 80 坪 = 37.5 萬/坪

聽起來有點難理解,筆者將此案例以表格的方式整理出兩個制度的差異:

實坪制 虛坪制
房屋總價 3,000 萬 3,000 萬
房屋坪數 80 坪 80 坪
公設比 25% 25%
公設坪數 20 坪 20 坪
計價面積 60 坪(80坪*( 1 – 25% )) 80 坪
每坪售價 50 萬/坪 37.5 萬/坪

由此可見,實坪制因為不計入公設的坪數,所以在房屋總價相同的情況下會讓房屋單價看起來更高!而在目前實務上,因為存在著認知落差,建商或業者都會説房價是每坪 37.5 萬元,讓民眾誤以為自己以每坪 37.5 萬元價格購買到 80 坪的不動產,但是實際上購屋者其實花費了 750 萬元在購買公設面積。

然而,我們都知道台灣近年新成屋的公設比紛紛調高至 30% 以上,因此我們將公設比從 25% 調高至 35% 來比較實坪制及虛坪制的差異。

  • 若以實坪制計算的話每坪價格則會增加至 57.7 萬元
    。3,000 萬 / { 80*( 1 – 35% )} = 57.7 萬/坪
  • 若改以虛坪制計算的話每坪價格依然是 37.5 萬元
    3,000 萬 / 80 坪 = 37.5 萬/坪
實坪制 虛坪制
房屋總價 3,000 萬 3,000 萬
房屋坪數 80 坪 80 坪
公設比 35% 35%
公設坪數 28 坪 28 坪
計價面積 52 坪(80坪*( 1 – 35% )) 80 坪
每坪售價 57.7 萬/坪 37.5 萬/坪

透過不同公設比來比較計算,可以發現:在房屋總價相同的情況下,以實坪制計算出的房屋單價會隨公設比的提高而升高。但其實以虛坪制計算,實質上可以說購屋者花費 1,050 萬元買在公設面積。

在實坪制下,房屋單價看似比在虛坪制下還高,但對購屋者而言,卻能更清楚地掌握自己實際買到的房屋面積,減少被建商公設灌水的機會。此外,我們也能透過案例分析意識到,在虛坪制下,雖然房屋單價看似比在實坪制下還低,但購屋者卻須付更多的錢來買比自己心中預期還要小的房子。

台灣目前是實坪制還是虛坪制?

台灣的登記制度目前使用的是「 虛坪制」 ,亦即在買房時,我們會將房屋的室內面積、陽台雨遮等面積以及公設面積均納入房屋總價計算。公設比在台灣並沒有法律上的依據,而近年台灣新建案公設比甚至飆到 30% 以上,不免讓人懷疑建商有「 公設灌水 」的疑慮,民眾在購屋時更須花費大把的金錢在非自用的公設空間上,不禁也讓人思考近年高房價與高公設比的關聯性。因此,不少民眾認為台灣若改行實坪制,在不計入公設面積的狀況下,便能將錢花在自己實際使用的坪數上。

針對使用虛坪制或實坪制的問題,近年有幾位立委及相關團體開始提出以及連署,希望台灣能改為實坪制國家,從而改善台灣房價問題。而近期因為總統大選將至,候選人們紛紛提出自家房市政策,其中又有候選人提出台灣應將虛坪制改為實坪制,就此改善公設比不合理、坪數灌水等現象,以增強房屋交易的透明度

💡延伸閱讀>>>2024 總統大選倒數|房市政策牛肉有哪些?總統候選人房市政見懶人包!

實行虛坪制還是實坪制的議題討論度不斷,但若台灣真的改為實坪制,房市真的會就此改善嗎?台灣居民真的能更負擔得起房價嗎?還是會有更多困難點等著我們呢?筆者針對「更改為實坪制」提出以下幾個困難點,就讓我們來一探究竟吧!

台灣從虛坪制國家變為實坪制國家的困難點?

(一)實坪制將會提高房屋單價

透過上述「實坪制、虛坪制計算案例分析」,我們可以發現透過實坪制的計算下房屋單價會更高,在公設比提高的情況下實坪制的房屋單價也會更高。假設未來改行實坪制,大樓內公共設施的興建成本將由誰買單?想必在建商、材料商不願意自行吸收的狀況下,會出現成本轉嫁到購屋者房價上的狀況,進而產生房價飆升的現象。

💡延伸閱讀>>>大樓是什麼?大樓公設比?購買電梯大樓的注意事項?

(二)實坪制下的公設登記問題恐影響現今持有房屋者之財產權

如果台灣全面更改為實坪制,就會產生「公設是否要登記」的問題。在目前的虛坪制度下,若某房產的登記所有權面積為 80 坪,改為實坪制後在公設不登記(公設比 35%)的情況下,房屋登記所有權面積將減少至 52 坪,這將會影響到現今「已持有」房屋者的財產權。此外,未來居民若有房貸需求,銀行在鑑價時可計算的房屋面積減少,將進而影響房屋所有者能夠獲得的貸款總金額。

(三)實坪制會造成價格揭露的混亂

新制度的推行必定會引發新制及舊制間的衝突。倘若未來買房屋皆改以實坪制來計算,過去已買房的居民仍維持虛坪制計算,在所有權登記及資料彙整時,則需依不同時期做調整及換算才得以比較兩時期的房價。如果同一個社區的未來居民在購買中古屋時,使用實坪制計算而沒有將公設面積納入總房價內,則恐將引發「新居民沒買單卻能享用公設」等爭議

(四)實坪制可能會減少地方稅收

在台灣,不動產的相關稅賦,例如地價稅、土地增值稅及房屋稅等等都是屬於「地方稅」,當我們在計算稅額時,會以「登記面積」乘上「稅率」來做計算。如果台灣將虛坪制改為實坪制,未來居民所持有的房屋登記面積會減少,從而降低地方稅收。

💡延伸閱讀>>>

實坪制、虛坪制優缺點比較

在認識實坪制與虛坪制以及他們各自的影響後,筆者也整理出在兩個制度更換下的優、缺點比較:

實坪制 虛坪制
優點
  • 更貼近國際間買房計價方式
  • 解決公設比不合理問題
  • 購屋者更清楚室內實際坪數單價
  • 房屋所有者得以減稅
  • 地方政府稅收較多
  • 擁屋者財產價值較高(登記面積較多)
缺點
  • 地方政府稅收減少
  • 銀行房屋擔保品價值受影響(登記面積較少)
  • 公設資訊不透明
  • 少數國家採用虛坪制
  • 購屋者可能買到虛設、用不到的坪數
  • 房屋價格被公設稀釋

實坪制、虛坪制會如何發展?業界這樣看!

推動實坪制看似能解決近年公設比太高、買到大量虛假坪數的問題,但其背後仍有不少難以協調的困境及爭點,不少業界人士針對此議題紛紛提出了他們的想法。

全國商總主席賴正鎰對於實坪制議題拋出五大問題:(1)公設坪數誰買單 (2)公設興建成本誰支付 (3)沒有停車位的人該如何拆帳 (4)未來銀行貸款該如何鑑價 (5)未來成屋或中古屋轉手時該如何換算售價,也表示大多數持有房屋的居民將不太能接受「所有權面積及買賣總價值縮水」的現象。由於台灣的風土民情及政策與那些實施實坪制的國家不盡相同,賴正鎰呼籲政府若要更改為實坪制,可以找業界溝通或舉辦公聽會討論出完整且嚴謹的配套措施,以符合台灣房市現況。

華友聯執行副總經理吳家德以開發商的立場表示,實坪制下的房價只是計算方式的不同,總價並不會改變,反而會讓消費者有房屋單價飆升的感覺,間接讓建商背負房價飆漲的罵名。吳家德也提到實坪制雖然無法抑制房價,但好處是房屋所有者會因為所有權登記坪數的減少,而得以減少繳交房屋稅及契稅

在更改制度的同時會遇到磨合期與陣痛期,倘若政府能規劃出完整且讓人接受的制度,以改善目前台灣房價高漲、公設比不合理等問題,無非不是一件壞事。但若實施實坪制或虛坪制問題無法解決台灣房市問題,那政府或許該從其他議題如囤房稅、空屋稅等下手,落實居民心中的居住正義。至於未來內政部會不會提出新的虛坪改革,就讓我們繼續看下去吧!

虛坪改革懶人包

虛坪改革內容 虛坪改革暫緩原因
停車空間:重新定義專有部分 實務上地下室機電、垃圾回收、污水處理等公設,與車道不可能完全分離
容積計算:一般電梯改為「免計容積」;管委會空間明定以總容積 1% 為原則 不同定位的住宅,對於公設需求差異也不同,難以透過統一標準劃分

資料來源:經濟日報,筆者彙整

【參考資料】

【延伸閱讀】

週餘
2

Hi 喜愛學習的房迷,你本週的閱讀額度只剩2篇

30 秒免費加入房感會員,繼續縮短與房的距離吧!

加入會員還可共享感感集團會員福利,輕鬆達成跨域探索!

免費加入房感會員

本網站所提供之交易資訊來源皆為「內政部實價登錄」,房價資訊均已排除特殊交易及極端值。本網站對資訊之正確性與即時性不負任何責任,所提供之資訊僅供參考,無推介買賣、投資之意。投資人依本網站資訊進行的後續交易,若發生損失需自行負責,請謹慎評估相關風險。

房感不動產科技股份有限公司 / 105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

房感不動產科技股份有限公司

105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

©HouseFeel. All rights reserved

facebooklineinstagramyoutube