實坪制、虛坪制是什麼？實坪、虛坪優缺點？台灣虛坪改革發展一次看！
近年台灣民眾紛紛抱怨公設比太高，以至於買屋時須花大錢買公設，導致居住空間有限。為此，近期有立委、民眾甚至是總統候選人開始提出「更改為實坪制」的急迫性，也讓內政部在 2023 年 5 月公告研議「 虛坪改革 」。想必大家聽到這不禁會一直思考究竟何謂「 實坪 」、何謂「 虛坪 」？兩者該怎麼計算？台灣若改為實坪制後又會有何影響？將 虛坪制 改行為 實坪制 後是否真的能抑制房價？這些問題筆者幫你們整理好了，想了解更多「 虛坪制 vs 實坪制 」的資訊，就讓我們繼續看下去吧！
💡虛坪改革最新消息！內政部原訂 2024 下半年啟動第二輪座談會，將針對停車空間以及管委會空間進行改革，有望將公設比降低 5～10 個百分點至 25%～30%，朝修法作業前進！不過目前竟傳全面暫緩！內政部也回應將持續與中央、地方、社會大眾、業界、消費者保護團體溝通，在確切的改革項目出來前，就讓我們先來認識何謂虛坪制吧！
實坪制是什麼？有什麼影響？
實坪制及虛坪制在各國並沒有統一的概念。在台灣，我們的「 實坪制 」指的是在買房計價及不動產登記時，房屋面積只計入室內實際的坪數，例如客廳、廚房、餐廳、臥房、衛浴等，而不計入公共使用的空間坪數，如梯廳、消防空間、機房等。簡而言之實坪制的坪數就是不計入「 公設 」的坪數。
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目前世界上大多數國家（美國、英國、法國、德國、日本、菲律賓、泰國、馬來西亞、澳洲）在買房計價上均採用實坪制。採用實坪制，將更貼近國際間買房計價的方式，在比較各國房價時也會較為準確；此外，在購屋時不計入繁雜的公設面積，每坪房價的計算方式將更為單純，如此一來還能避免建商透過房價灌水的手段誤導真實房價，解決公設比不合理的問題。
虛坪制是什麼？有什麼影響？
在台灣，我們對「 虛坪制 」的定義則是買房計價及不動產登記時，房屋面積計算包含主建物、附屬建物（陽台、雨遮）及公設等面積。由於這些面積包含大量非私人使用的空間，所以人們會認為自己買了很多虛假的坪數，因而有虛坪制之稱。
目前台灣買房計價採取的規範為虛坪制，而同樣採非實坪制的國家還有中國。台灣現制與目前大多數國家的制度不同，在投資跨國不動產時須花更多資源來分析房屋單價；再者，因為虛坪制有計入公設面積，建商恐會鑽取法律漏洞虛報公設坪數，以增加銷售面積、提高其營業額，此等公設灌水問題會影響購屋者的權益。
實坪制、虛坪制計算案例分析！
為了釐清實坪制及虛坪制之間的不同，我們透過案例來計算不同制度下的價格變動！
以一總價 3,000 萬元、總坪數為 80 坪、公設比 25% 的房屋為例。
- 若以實坪制計算的話每坪價格為 50 萬元
。3,000 萬 / { 80＊( 1 – 25% )} = 50 萬/坪- 若改以虛坪制來計算的話每坪價格為 37.5 萬元
。3,000 萬 / 80 坪 = 37.5 萬/坪
聽起來有點難理解，筆者將此案例以表格的方式整理出兩個制度的差異：
| 實坪制 | 虛坪制 | |
| 房屋總價 | 3,000 萬 | 3,000 萬 |
| 房屋坪數 | 80 坪 | 80 坪 |
| 公設比 | 25% | 25% |
| 公設坪數 | 20 坪 | 20 坪 |
| 計價面積 | 60 坪（80坪＊( 1 – 25% )） | 80 坪 |
| 每坪售價 | 50 萬/坪 | 37.5 萬/坪 |
由此可見，實坪制因為不計入公設的坪數，所以在房屋總價相同的情況下會讓房屋單價看起來更高！而在目前實務上，因為存在著認知落差，建商或業者都會説房價是每坪 37.5 萬元，讓民眾誤以為自己以每坪 37.5 萬元價格購買到 80 坪的不動產，但是實際上購屋者其實花費了 750 萬元在購買公設面積。
然而，我們都知道台灣近年新成屋的公設比紛紛調高至 30% 以上，因此我們將公設比從 25% 調高至 35% 來比較實坪制及虛坪制的差異。
- 若以實坪制計算的話每坪價格則會增加至 57.7 萬元
。3,000 萬 / { 80＊( 1 – 35% )} = 57.7 萬/坪- 若改以虛坪制計算的話每坪價格依然是 37.5 萬元
。3,000 萬 / 80 坪 = 37.5 萬/坪
| 實坪制 | 虛坪制 | |
| 房屋總價 | 3,000 萬 | 3,000 萬 |
| 房屋坪數 | 80 坪 | 80 坪 |
| 公設比 | 35% | 35% |
| 公設坪數 | 28 坪 | 28 坪 |
| 計價面積 | 52 坪（80坪＊( 1 – 35% )） | 80 坪 |
| 每坪售價 | 57.7 萬/坪 | 37.5 萬/坪 |
透過不同公設比來比較計算，可以發現：在房屋總價相同的情況下，以實坪制計算出的房屋單價會隨公設比的提高而升高。但其實以虛坪制計算，實質上可以說購屋者花費 1,050 萬元買在公設面積。
在實坪制下，房屋單價看似比在虛坪制下還高，但對購屋者而言，卻能更清楚地掌握自己實際買到的房屋面積，減少被建商公設灌水的機會。此外，我們也能透過案例分析意識到，在虛坪制下，雖然房屋單價看似比在實坪制下還低，但購屋者卻須付更多的錢來買比自己心中預期還要小的房子。
台灣目前是實坪制還是虛坪制？
台灣的登記制度目前使用的是「 虛坪制」 ，亦即在買房時，我們會將房屋的室內面積、陽台雨遮等面積以及公設面積均納入房屋總價計算。公設比在台灣並沒有法律上的依據，而近年台灣新建案公設比甚至飆到 30% 以上，不免讓人懷疑建商有「 公設灌水 」的疑慮，民眾在購屋時更須花費大把的金錢在非自用的公設空間上，不禁也讓人思考近年高房價與高公設比的關聯性。因此，不少民眾認為台灣若改行實坪制，在不計入公設面積的狀況下，便能將錢花在自己實際使用的坪數上。
針對使用虛坪制或實坪制的問題，近年有幾位立委及相關團體開始提出以及連署，希望台灣能改為實坪制國家，從而改善台灣房價問題。而近期因為總統大選將至，候選人們紛紛提出自家房市政策，其中又有候選人提出台灣應將虛坪制改為實坪制，就此改善公設比不合理、坪數灌水等現象，以增強房屋交易的透明度。
實行虛坪制還是實坪制的議題討論度不斷，但若台灣真的改為實坪制，房市真的會就此改善嗎？台灣居民真的能更負擔得起房價嗎？還是會有更多困難點等著我們呢？筆者針對「更改為實坪制」提出以下幾個困難點，就讓我們來一探究竟吧！
台灣從虛坪制國家變為實坪制國家的困難點？
（一）實坪制將會提高房屋單價
透過上述「實坪制、虛坪制計算案例分析」，我們可以發現透過實坪制的計算下房屋單價會更高，在公設比提高的情況下實坪制的房屋單價也會更高。假設未來改行實坪制，大樓內公共設施的興建成本將由誰買單？想必在建商、材料商不願意自行吸收的狀況下，會出現成本轉嫁到購屋者房價上的狀況，進而產生房價飆升的現象。
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（二）實坪制下的公設登記問題恐影響現今持有房屋者之財產權
如果台灣全面更改為實坪制，就會產生「公設是否要登記」的問題。在目前的虛坪制度下，若某房產的登記所有權面積為 80 坪，改為實坪制後在公設不登記（公設比 35%）的情況下，房屋登記所有權面積將減少至 52 坪，這將會影響到現今「已持有」房屋者的財產權。此外，未來居民若有房貸需求，銀行在鑑價時可計算的房屋面積減少，將進而影響房屋所有者能夠獲得的貸款總金額。
（三）實坪制會造成價格揭露的混亂
新制度的推行必定會引發新制及舊制間的衝突。倘若未來買房屋皆改以實坪制來計算，過去已買房的居民仍維持虛坪制計算，在所有權登記及資料彙整時，則需依不同時期做調整及換算才得以比較兩時期的房價。如果同一個社區的未來居民在購買中古屋時，使用實坪制計算而沒有將公設面積納入總房價內，則恐將引發「新居民沒買單卻能享用公設」等爭議。
（四）實坪制可能會減少地方稅收
在台灣，不動產的相關稅賦，例如地價稅、土地增值稅及房屋稅等等都是屬於「地方稅」，當我們在計算稅額時，會以「登記面積」乘上「稅率」來做計算。如果台灣將虛坪制改為實坪制，未來居民所持有的房屋登記面積會減少，從而降低地方稅收。
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實坪制、虛坪制優缺點比較
在認識實坪制與虛坪制以及他們各自的影響後，筆者也整理出在兩個制度更換下的優、缺點比較：
| 實坪制 | 虛坪制 | |
| 優點 |
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| 缺點 |
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實坪制、虛坪制會如何發展？業界這樣看！
推動實坪制看似能解決近年公設比太高、買到大量虛假坪數的問題，但其背後仍有不少難以協調的困境及爭點，不少業界人士針對此議題紛紛提出了他們的想法。
全國商總主席賴正鎰對於實坪制議題拋出五大問題：（1）公設坪數誰買單 （2）公設興建成本誰支付 （3）沒有停車位的人該如何拆帳 （4）未來銀行貸款該如何鑑價 （5）未來成屋或中古屋轉手時該如何換算售價，也表示大多數持有房屋的居民將不太能接受「所有權面積及買賣總價值縮水」的現象。由於台灣的風土民情及政策與那些實施實坪制的國家不盡相同，賴正鎰呼籲政府若要更改為實坪制，可以找業界溝通或舉辦公聽會討論出完整且嚴謹的配套措施，以符合台灣房市現況。
華友聯執行副總經理吳家德以開發商的立場表示，實坪制下的房價只是計算方式的不同，總價並不會改變，反而會讓消費者有房屋單價飆升的感覺，間接讓建商背負房價飆漲的罵名。吳家德也提到實坪制雖然無法抑制房價，但好處是房屋所有者會因為所有權登記坪數的減少，而得以減少繳交房屋稅及契稅。
在更改制度的同時會遇到磨合期與陣痛期，倘若政府能規劃出完整且讓人接受的制度，以改善目前台灣房價高漲、公設比不合理等問題，無非不是一件壞事。但若實施實坪制或虛坪制問題無法解決台灣房市問題，那政府或許該從其他議題如囤房稅、空屋稅等下手，落實居民心中的居住正義。至於未來內政部會不會提出新的虛坪改革，就讓我們繼續看下去吧！
虛坪改革懶人包
| 虛坪改革內容 | 虛坪改革暫緩原因 |
| 停車空間：重新定義專有部分 | 實務上地下室機電、垃圾回收、污水處理等公設，與車道不可能完全分離 |
| 容積計算：一般電梯改為「免計容積」；管委會空間明定以總容積 1% 為原則 | 不同定位的住宅，對於公設需求差異也不同，難以透過統一標準劃分 |
資料來源：經濟日報，筆者彙整
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