中古屋買賣流程？中古屋驗屋、交屋注意事項！中古屋可以議價嗎？
買房是人生中的重要大事，但隨著房市熱度的增高、房價不停地上漲，買到一間新房子的難度可說是直線上升，而不少年輕族群也因爲如此，逐漸將目光轉向中古屋市場，希望用更實惠的價格換到更多的空間！
可是，買賣中古屋也並非如此輕鬆！在選擇中古屋時不能只用價格衡量，區位、屋況、後續的流程都至關重要，這次筆者幫你整理了買賣中古屋的懶人包，讓你更好地理解和應對買賣中古屋的各種情況！
💡編按：中央銀行信用管制後房市景氣低迷，中古屋銷售天數也相較於交易熱熱絡時期平均多出一個月的時間。然而當銷售時間拉長，市場便會進入理性階段，即買方不再盲目追價，進而迫使賣方修正價格預期！
中古屋是什麼？
在進入買賣中古屋的介紹之前，我們先來了解什麼是「 中古屋 」！中古屋通常有兩種認定方式，第一種認定方式是只要經過「 轉手買賣 」的房屋，就會被稱作中古屋，即使是新建造完成的房屋也是一樣喔！另一種情況則是發生在房屋沒有移轉但建築物已經完成興建，並且領取使用執照超過三年，這樣子的房屋，也會被稱作「 中古屋 」喔！
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中古屋買賣流程？
介紹完中古屋的定義後，我們就可以進入買賣中古屋的流程啦！通常買賣中古屋大致上可以分成以下四個大步驟，分別是：找房、簽約用印、完稅、交屋，以下將為大家詳細介紹各個步驟的眉角！
- 找房：這個階段通常會找仲介或賣方看屋，若買方這時看到心儀的中古屋可以選擇下斡旋金，用來確認買賣雙方的意願與保障雙方的權益
- 簽約用印：簽約指的是簽署不動產買賣契約書，確定雙方的權利義務關係；用印則是備齊報稅、過戶相關的資料後，請代書在相關的文件上蓋章
- 完稅：代書通知雙方繳清因房屋買賣所產生的稅負，而雙方都完成繳稅後才能進行過戶及抵押的設定
- 交屋：在最後的交屋階段，通常都會再核對一次相關的文件是否已經點交，確認無誤後就可以進行交屋了
至於在繳款方面，買賣中古屋並不像預售屋一樣複雜，需要分成不同的時段繳款，中古屋的買賣更為簡單、直接，只分成頭期款以及剩下的房屋貸款！
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中古屋驗屋流程？
買賣中古屋的過程中有許多細節要注意，而「 驗屋 」就是中古屋交易流程中相當重要的一環！中古屋可能因為屋齡或者使用情形，比起新成屋及預售屋有較多的潛在問題，因此我們會需要驗屋來幫助買方在購買中古屋的初期，即早發現房子的隱藏問題，避免到時需負擔高額的維修費用和意外支出。
中古屋驗屋時間點？
常見的中古屋驗屋時間點通常會落在「 簽約後、交屋前 」，但對買方來說，驗屋的時間點當然是能越早會越好，因為越早在交屋前發現現況說明書中未列出的缺陷，買方就能根據缺陷的嚴重程度，與賣方協商進行賠償、減價或解除契約。
所以，如果有建商或是代銷請你「 先交屋、再驗屋 」的話就要特別注意了，中古屋交屋就表示交易已經完成，如果真的在中古屋交屋後才驗屋，發生了嚴重瑕疵問題的話，就很有可能要自己承擔相關的損失了！
中古屋驗屋注意事項！
在進行中古屋驗屋時，有幾個注意事項需要特別留意，這樣能夠幫助你在驗屋的過程中更有保障！
- 中古屋驗屋注意事項：選擇適合自己的驗屋方式
中古屋驗屋方式通常可以分成「 自行驗屋 」、「 設計師驗屋 」、「 驗屋公司驗屋 」三種，有些人認為請設計師或專業的公司會省時許多，但有人也主張自行驗屋可以省較多錢，也方便自己更理解中古屋的屋況，但這些就是個人主觀選擇，只要有徹底檢查屋況，就是好的驗屋方式！
- 中古屋驗屋注意事項：至少驗屋兩次以上
驗屋是沒有次數限制的，通常會建議買方至少驗屋兩次以上，第一次驗屋主要是針對整個屋況進行檢查，若真的發現中古屋有問題則請賣方或建商整理，待問題處理完畢後就可以進行「 複驗 」，也就是第二次驗屋，買方確認都沒問題就可以進行交屋。
- 中古屋驗屋注意事項：驗屋必驗項目
中古屋驗屋時要重點關注房屋的幾個關鍵部分，以下彙整了驗屋時必須要注意的三大關鍵：
(1) 機電設備：檢查屋內所有的「 電器設備 」，包含插座、電燈、開關、網路孔、電視訊號孔以及電話線路都要確保它們能夠運行正常。
(2) 排水系統：需要檢查的項目分別有「 排水 」、「 漏水 」兩個部分，例如檢查管線是否會產生漏水情形，包含陽台、冷氣排水孔、廚房流理台、浴廁及窗邊等。
(3) 建材設備：另外一個要特別注意的就是「 建材設備 」部份，像是水電瓦斯管線是否完善、天花板或牆壁磁磚是否有偷工減料及剝落等。
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中古屋交屋注意事項？
完成上述的中古屋驗屋後，買賣雙方確認都沒問題後，就可以進行交屋了。那中古屋交屋過程中有哪些項目應該要特別注意的呢？以下也幫你整理了中古屋交屋五大重點事項！
中古屋交屋注意事項一：交付尾款並同時完成點交
買方在最後階段須備妥尾款、代書費用以及其他相關自付費用，而交付尾款的同時也要記得順便點交房屋，除了節省雙方時間，也可以順便現場確認屋況。
中古屋交屋注意事項二：費用切算清楚
地價稅、房屋稅、水電、電話費、網路費、第四台、瓦斯及管理費等各項費用都要一併計算清楚，如果有任何疑問也可以在交屋時提出，當面向中古屋主確認費用計算，避免交屋完成產生問題，屆時也難以追回！
中古屋交屋注意事項三：索取保管權狀、不動產說明書及取回任何相關文件
中古屋交屋時一定要記得索取房屋權狀、公契、契稅單正本以及土地增值稅單影本等重要文件，同時要確認房屋的身份、面積等資料是否已更新並且與合約相符。另外，相關的重要文件也要記得取回，例如：當初買方預先開立作為第一期款不足部分與尾款擔保的本票、交付地政士的身分證明文件等。
中古屋交屋注意事項四：確認土地、建物登記謄本是否完成塗銷
買方可以向地政事務局申請最新的土地、建物登記謄本，以確認賣方在中古屋土地、建物上設定的抵押權或其他權利是否已經完全塗銷，避免交屋後發現房子有不相關的權利設定。
中古屋交屋注意事項五：遷戶口
中古屋交屋後就可以遷戶口了！除了需要辦理戶口遷移外，也要記得將水、電、瓦斯費、電話、第四台一併過戶，也建議可以將門鎖更換，以減少安全上的疑慮！
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買賣中古屋技巧解析！
不論是自住或者是投資，進入中古屋市場都需要掌握一定程度的學問，確保在交易過程中足夠順利、買到合理價格滿足自己的需求。在選擇心儀的中古屋時，以下有兩個技巧可以幫助你更熟悉中古屋市場！
中古屋買賣技巧一：了解區域市場行情
不管是自住或者是投資中古屋，都需要先了解物件在這個區域上的行情，你可以選擇從房價走勢、區域未來發展計劃和周邊配套設施下手，同時也要記得確認資訊的正確性！當房市一頭熱時，往往會有假消息製造房市的恐慌，切記要有判斷資訊的能力！
中古屋買賣技巧二：理解房市現況
理解房市現況對於買賣中古屋也是相當重要的一環！不論是買房還是賣房，了解市場現況可以幫助買賣雙方進行更合理的談判，避免因訊息不對稱而造成損失，同時也可以決定適合的進出場時機，幫助自己制定更完善的中古屋買賣房策略。
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