保存登記是什麼？建物保存登記目的？基隆東岸廣場產權登記問題？
你有聽過「 保存登記 」嗎？許多人會以為沒有辦理保存登記的建築物就是違章建築，或不知道建築物在辦理保存登記之前能不能出售、申辦貸款。其實，保存登記有公示力、公信力、推定力三種效力，在實務案例中可能產生不同效果，甚至近期的熱門議題「 東岸廣場產權登記問題 」，也與保存登記有關，快來一探究竟吧！
💡基隆東岸商場產權最新消息！原先 NET 主張擁有基隆東岸廣場 2 至 4 樓產權，不過基隆市政府卻主張其所有權為政府所有；近日 NET 提出確認所有權訴訟，而基隆地院在 2025 年 1 月 24 日判決駁回！
建物保存登記是什麼？保存登記目的？
「 保存登記 」又稱為「 建物所有權第一次登記 」，顧名思義就是在建物完工之後，第一次到地政機關辦理的登記，目的是確認建築物的權利歸屬。
新建或舊有的合法建築物，在向所在區域的地政機關申請、完成保存登記之後，地政機關就會將機關用印的建物所有權狀核發給登記申請人，而這張所有權狀就像房屋的身分證，上面記載了所有權人是誰、建物面積等重要資訊！
保存登記法律效力？
保存登記的法律效力，可以從相關規範中看出端倪。而不動產登記的效力有公示力、公信力、推定力三種：
公示力
如土地法第 43 條規定：「 依本法所為之登記，有絕對效力。」因為土地登記是將土地或建築物的權利（包含所有權與他項權利）取得、設定、變更情形，記載到登記簿上，所以具有公信力。
當「 善意第三人 」因為信賴不動產登記內容，而透過交易等手段移轉不動產物權時，就算原先的登記內容有不實的情況，也不會受到影響。
💡編按：法律上的「 善意 」、「 惡意 」指的不是好人或壞人，而是以「 是否清楚知道真實情況 」做為分類依據。因此「 善意第三人 」指的是當事人以外，其他不了解事件真實狀態的人。
公信力
按照民法第 759-1 條第一項規定：「 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利 」。一般法律上的「 推定 」指的是假設法條在特定情況下會發生對應的法律效果，但這個假設可以透過舉證推翻，而土地登記的推定力效果更加強大，需要經過法定程序塗銷登記才能推翻。
推定力
有別於一般的動產物權，以移轉佔有的方式就能取得所有權，不動產物權的權利變動與登記息息相關，這也是登記的公示力之所在。而民法第 758、759 條分別規定：
- 依照「 法律行為 」而取得、設定、喪失、變更不動產物權，要經過登記才產生效力。
- 因為「 非法律行為 」而在登記之前的不動產物權，要經過登記之後，才能接著處分這個不動產物權。
💡編按：「 法律行為 」指的是當事人將心中所想表現出來，也就是做出「 意思表示 」之後，發生法條規定的對應法律效果，比如買賣、租賃等。相反的，繼承、強制執行、徵收等情況，都不是因為法律行為而發生不動產物權變動的結果。
自己出資興建建築物後，當此建築物可以遮風避雨、達到「 經濟上使用目的 」時，當事人便取得了建築物的所有權。而「 建物保存登記 」，也就是建築物興建完成後第一次辦理登記，就發揮了公信力、推定力、公示力的效果，確認這個建築物的所有權歸屬！
舉例而言，基隆東岸廣場的相關爭議，就凸顯了登記法律效力對實務案件的重要性。東岸廣場的 2 樓到 4 樓是由 NET 增建，雖然沒有辦理建築物所有權第一次登記，但基於其出資、興建的行為，NET 也主張他們應該取得這個空間的所有權。然而，基隆市政府在 2024 年 2 月辦理增建部分的登記，基隆市地政事務所也在一個月後宣布完成登記。在上述案例中，NET 即就基隆市政府的登記提出異議，而登記的合法性與法律效益也成為 NET 與基隆市政府間爭執的重點。
建物保存登記條件？流程？費用？
建物保存登記條件
如果要辦理建物保存登記，必須具備一定的條件才得以完成：
- 不得為違章建築
- 已完成建物第一次測量
- 建物土地（基地）已完成所有權登記
- 建物須有基地使用權，包含所有權、地上權、租賃權等合法使用建地的權利
建物保存登記流程
建物保存登記可以由「 擁有建築物權利 」的人單獨申請，而依照土地登記規則第 53 條規定，辦理保存登記的程序依序為：收件、計收規費、審查、公告、登簿、繕發書狀、異動整理（包含統計與異動通知）、歸檔。筆者在此將保存登記流程整理成圖卡，讓讀者們比較好理解！
另外，申請建物所有權第一次登記，要提出使用執照或依法得免發使用執照之證件，及建物測量成果圖或建物標示圖；如果是實施建築管理前建造、沒有使用執照的建築物，則要提出戶籍證明文件、門牌編釘證明、繳納房屋稅、水費、電費的憑證或稅籍證明等資料。
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建物保存登記費用
在費用的部分，由於登記也是向政府機關申請服務，是需要繳納規費的。根據土地登記規則第 48 條規定，申請建物所有權保存登記，會依照「 權利價值 」的千分之二計收登記規費，而權利價值的認定則會視建築物是否位於依法實施建築管制的地區，以使用執照所列的工程造價或房屋現值來認定。
沒有保存登記怎麼辦？
雖然取得房屋所有權，並不以登記為生效要件，但就如同前面所提到的登記推定力，在建築物興建完工後，如果沒有辦理保存登記，除了沒辦法處分不動產物權，也不會拿到建物權狀！
舉例而言，沒有辦理保存登記的房屋在面對繼承問題時，繼承人往往不知道如何辦理名義變更，這時就要到被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅，再檢附沒有欠稅的證明書、繼承系統表及遺產分割協議書，到房屋稅籍所屬的地方稅務局，才能申請辦理繼承。
因此，對權利人來說，先幫自己的不動產辦理保存登記，才是保護自己財產權最好的方式！權利人可以先持相關證明文件到地政事務所測量課申請建物第一次測量，之後再辦理建物第一次登記。辦理完保存登記後，要申辦貸款、買賣、過戶也更為便利、安全。
建物保存登記案例分析：基隆東岸廣場爭議？
如同前面所提到的，在了解保存登記的法律效力與對所有權人的重要性後，我們可以回到基隆東岸廣場的爭議，看看保存登記對這個案例有什麼影響吧！
在產權歸屬上，NET 與基隆市政府各執一詞：NET 主張其擁有東岸廣場「增建部分的所有權」，也對基隆市政府申請的登記提出異議；而基隆市政府則主張，和 NET 訂約的大日公司原本就要將產權登記給基隆市政府，只是因為沒有繳納規費而沒有完成登記。至於這個保存登記是否合法，我們可以從兩個爭執點檢討：
爭執點一：地政機關應該駁回基隆市政府的登記申請嗎？
依照土地登記規則第 57 條第一項第三款規定，登記的權利人、義務人或申請登記與法律關係有關的權利關係人之間，如果有所爭執，登記機關應該以書面敘明理由以及法令依據，駁回登記申請。
因此，如果當事人涉及私權爭執而依法起訴，在判決確定之前登記機關不得辦理登記，而地政機關也需要依法駁回登記申請。
爭執點二：地政機關應該駁回 NET 異議申請嗎？
然而，根據《 內政部85年6月17日台內地字第8575363號函 》，辦理建物辦理建物所有權第一次登記時，如果土地權利關係人提出的異議不涉及建築物權屬，而是與「 因債之關係而生的權利義務 」有關，則不包含在「 權利爭執 」的登記駁回條件範圍內，地政機關可以繼續辦理登記。
因此，如果基隆市地政事務所認為東岸廣場增建部分的爭議，是債權上而非物權上的紛爭，則會駁回 NET 的異義申請。
基隆東岸廣場爭議時間軸
由於目前案件還在司法程序中，究竟最後會認定登記申請應該駁回，還是異義申請才應該駁回，還有待確認。但我們仍然可以透過現有的資料，大概釐清雙方爭執的內容，以下筆者整理了東岸廣整的爭議時間軸，可以瞭解此案在各時間點所發生的爭議：
| 時間 | 事件內容 |
| 2015/12/18 | 大日開發取得基隆市東岸立體停車場營運轉移案 |
| 2015/12/23 | 大日開發與 NET 洽談承租與整體規劃 |
| 2015/12/31 | 基隆市政府與大日開發簽約 |
| 2016/01/30 | NET 與大日開發完成簽約 |
| 2018/02/12 | 東岸商場取得使用執照 |
| 2023/12/11 | 基隆市政府公告「基隆市東岸立體停車場增改修建營運移轉案」招標資訊 |
| 2024/01/16 | 基隆市府宣布「基隆市東岸立體停車場增改修建營運移轉案」由微風得標 |
| 2024/02/05 | 基隆市政府辦理東岸商場 2-4 樓增建登記 |
| 2024/02/05 | 行政法院裁定移送民事庭審理 |
| 2024/02/20 | NET 針對產權登記提出異議 |
| 2024/02/23 | 地政事務所駁回異議 |
| 2024/03/07 | 基隆市地政事務所宣布基隆市政府完成東岸商場 2-4 樓增建產權登記 |
| 2024/04/17 | 基隆東岸廣場所有權訴訟開庭 |
| 2024/06/05 | 基隆東岸廣場所有權訴訟二次開庭 |
保存登記常見問題！
看完這麼多保存登記相關資訊，相信你對保存登記已經有更深刻的了解！以下筆者整理了幾個保存登記常見的問題，快來看看還有沒有觀念不清楚的地方吧！
Q1：未保存登記的建物可以補登記嗎？
未辦理保存登記的建物可以補辦第一次登記書，並提出以上文件向主管地政事務所申請保存登記。
Q2：沒有保存登記是違建嗎？
參考《 法務部法律字第 10103106640 號行政函釋 》，自已出資興建建築物，在房屋建造足以避風雨而可達經濟上使用目的時，為原始取得所有權，不以登記為要件！因此，保存登記只是確認建築物所有權屬，不會因為沒有辦理保存登記，出資興建者就沒有房屋所有權。
違章建築物不能辦理保存登記，更不能進行所有權的移轉登記。然而，「 房屋是否辦理保存登記 」跟「 房屋是否為違建 」為兩件事，並非所有未辦理保存登記的建物都是違章建築！至於「 是否為違章建築 」，還是要依照《 違章建築處理辦法 》的定義，以「 是否依法向政府申請建築許可並取得執照 」為判斷依據。
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Q3：沒有保存登記可以過戶嗎？
依照民法第 759 條規定：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，在登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。
因此，沒有辦理保存登記的建築物，雖然權利人還是保有所有權，但「 不可以處分 」這個不動產「 物權 」。換言之，只有物權的取得、喪失、變更效果受到限制，比如對房地設定抵押權等；但針對未辦理保存登記的建築物訂定買賣契約等債權行為，仍不受限制，不會因此而產生契約無效的問題。
Q4：保存登記好處？
大部分民眾看到未辦理保存登記、沒有所有權狀的建築，都會下意識的覺得是違章建物，因此對所有權人而言，沒有幫手上不動產辦理保存登記，可能降低交易相對人的購買意願，進而降低不動產的市場價值。
此外，辦理保存登記的建築物，除了更容易在市場上出售，也更容易向銀行辦理貸款跟融資。甚至大家最在意的房屋稅，是以附著在土地上的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值得建築物為課徵對象，而納稅義務與房屋是否有所有權狀無關，就算沒有辦理保存登記，還是有要繳納房屋稅的可能性！
Q5：如何繼承未保存登記建物？
民眾若繼承未辦理保存登記房屋，應該向稅捐稽徵機關申請變更房屋納稅義務人名義，才不會造成房屋稅籍資料一直記載被繼承人名字的情形。
未辦理保存登記之建物更名程序為繼承人向國稅局申報遺產稅後，需檢附遺產稅繳清或免稅證明書、繼承系統表、遺產分割協議書、法院核准拋棄繼承證明文件及繼承人戶籍等其他相關文件，並填妥房屋納稅義務人名義變更申請書，向房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理繼承更名。
【參考資料】
- 全國法規資料庫《 土地法 》、《 土地登記規則 》、《 民法 》
- 論民法第759條之1土地登記之「推定力」 —以最高法院108年度台上字第 23 號民事判決為例
- 法務部法律字第 10103106640 號行政函釋
- 法務部法律字第 10103106640 號行政函釋
- 內政部85年6月17日台內地字第8575363號函
- 中央社
- 臺中市政府地方稅務局沙鹿分局
- 台南市白河地政事務所
- 最高法院 89 年度台上字第 1480 號 民事判決
- 最高法院 74 年度台上字第 2024 號 民事判決
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