P2P借貸是什麼？怎麼開始不動產債權投資？不動產P2P平台怎麼選？
房貸、車貸、學貸…你的一生可能要經歷好幾次貸款，但你知道怎麼貸最聰明，可以有效節省最多資金嗎？許多人有貸款需求時都會優先想到銀行，而在融資管道越來越多元的今天，更多借貸與投資方式如雨後春筍般出現。其中，「 P2P平台 」就是近期最受市場關注的資金媒合工具之一！
最近，這種 P2P 金融模式甚至延伸到不動產領域，成為許多投資人購屋貸款時的優先選項。想知道更多 P2P平台 的資訊嗎？就讓房感帶你認識 P2P借貸、不動產債權平台的運作方式，並了解其中隱含哪些需要特別注意的風險吧！
P2P是什麼？P2P借貸是什麼？
「 P2P（Peer-to-Peer）」指的是點對點的投資方式，也就是透過專業的金融平台，篩選並直接媒合「 有資金需求的人 」與「 有閒置資金的人 」。有別於傳統的銀行借貸，P2P 平台提供更多元的融資管道，不但讓有貸款需求的人可以順利貸到需要的資金，一般大眾也可以站在投資人的角色，購買有保證、穩定收益的優良債權。
跳脫銀行中介的角色，P2P 平台的應用場景相當廣泛，常見的應用場景有個人信貸、消費借款等。換句話說，就是在評估申貸者的信用狀況、還款能力、擔保品價值後，P2P 平台會協助媒合投資人、提供資金，幫助申貸人完成各種生活計畫。
甚至我們熟悉的房貸，也有加入 P2P 的行列，出現「 不動產P2P借貸 」的概念，也就是透過不動產這種更具價值的擔保品，申請更高額度的貸款。
不動產也有P2P借貸？不動產債權是什麼？
「 不動產P2P借貸 」是近年興起的借貸模式，除了為申貸人提供更多融資可能，也讓不動產債權作為投資項目，增加「 不動產債權 」這種金融商品的可及性。
大家可能會好奇什麼是「 不動產債權 」？不動產債權是一種保障債權人權益的抵押權。當不動產的所有權人，將持有的產權作為擔保品，設定抵押並向債權人借取資金時，債權人就擁有不動產債權。至於設定抵押權的目的在於，萬一債務人失去還款能力，債權人可以此向法院申請不動產拍賣。又因為不動產是價格更高、更穩定的擔保品，不動產債權也具備利率高、資金籌措快速等優點！
P2P平台上的不動產債權 vs 一般債權，有哪些不同？
雖然「 債權投資 」對多數人來說可能是個相對陌生的名詞，但其實只要了解清楚債權的類型與保障機制，判斷風險其實不難！尤其是近年興起的 P2P 不動產債權，相較於一般無擔保的信貸型債權，在保障與穩定性上有明顯差異。
以下就從三個層面，帶大家一起看看 P2P平台上的「 不動產債權 」與「 一般債權 」有什麼不同：
1. 擔保品
P2P平台上的不動產債權，顧名思義以房屋、土地等不動產作為擔保品，為不動產提供了自住、買賣以外的資產活化選項，也幫助申貸人獲得利率優惠。
而一般債權若為無擔保信貸，則沒有實體資產作為擔保品，對債權人的保障較低，債務人也可能借不到理想的資金額度。
2. 投資人權益保障方式
P2P平台上的不動產債權，透過「 不動產抵押權設定 」這個機制，對投資人有較高權益保障，也能有效降低投資風險。
此外，「 債權讓與 」也是 P2P借貸 中常用的經營模式。債權讓與顧名思義，就是債權所有人將抽象的債權轉讓給其他人，使其他人取得「 對債務人要求清償 」的能力。
需要特別注意的是，如果借款債權是沒有登記的，第三人很難得知借款債權的實際情況，可能在權利讓與過程前後產生糾紛或交易風險。因此，P2P平台 的工作，就是透過有保障的優良擔保品（ 如不動產 ）和實體債權證明（ 如法院公證文件 ），為投資人承擔部分風控責任、增加投資人對 P2P借貸 的信心！
3. 借款人違約時的追償程序與法律依據
P2P平台上的不動產債權，可依據《 民法 》與《 強制執行法 》規定的強執程序，拍賣抵押的不動產，在法律面的支撐下，追償相對有保障。相較之下，一般債權若沒有強而有力的擔保依據，只能依照一般民事訴訟程序求償，追回資金的風險也比較高。
有些民眾或許誤以為「 不動產P2P債權等於高風險地下借貸 」，而對這種新興金融服務抱持懷疑、恐懼的態度。其實不然，P2P平台上的不動產債權反而因為有抵押品與法律程序輔助，風險相對可控、對投資人保障較高。
房感也將P2P平台上的「 不動產債權 」與「 一般債權 」的主要特徵差異整理在下表了，一起來看看吧！
| P2P不動產債權 | 一般債權 | |
| 擔保品 | 有房屋、土地以抵押或信託方式提供擔保 | 多為無擔保信貸，不涉及實體資產作為擔保品 |
| 投資人權益保障 | 通常透過抵押權設定或債權讓與等機制，由平台或第三方代為管理與執行 | 權益保障較弱，主要依賴合約條款與融資管道信譽 |
| 借款人違約時的追償程序 | 可依據《民法》與《強制執行法》啟動拍賣抵押不動產等法律程序 | 僅能依一般民事訴訟程序求償，無擔保時追回資金風險較高 |
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P2P不動產債權的投資風險？
需要特別注意的是，「 P2P 平台 」是名符其實的「 平台 」功能，提供借貸「 媒合 」的服務，而不是向一般投資人集資，再主動放貸給需要的人。
以二手拍賣網站為例，所有人都可以將用不到的衣服、包包、3C 產品上架作為商品，讓其他人選購，而網站本身並非商品的實際販售者。因此，如果商品有問題，購買人往往需要直接向買家，而非平台究責，對消費者來說，需要承擔更多的風險。
而在 P2P借貸 的情況下，因為商品為債權而非實物，交易金額更高，所以需要更嚴格的監管，以確保消費者的交易安全。通常投資人會顧慮的風險包含：投報率浮動、債權缺乏擔保品、債權違約等；申貸人也可能擔心利率不穩定、募資等待過久、申貸管道合法性等問題。此外，其他潛在的風險來源，如平台倒閉風險、資金流向不透明等，也讓部分民眾對 P2P借貸 卻步。
對此，業者為了澄清誤解、提升民眾對P2P平台的信心，也提出應對措施，比如透過法院核定公證人執行公證、完全按照《 法院公證書 》與《 他項權利證明書 》履行合約內容，以及不隨意升息、確實給付價金等，更要配合政府公告的規範，強化風控流程與保護機制。
P2P借貸管理措施？
目前P2P借貸受「 金融監督管理委員會（金管會） 」監管，除了需要遵循《 銀行法 》與《 洗錢防制法 》等規範，政府更針對 P2P產業 提出「 四不原則 」、「 六大風控指導原則 」、「 七大消費者保護措施 」3 大重要的管理標準，以在制度面強化對消費者的權益保護：
- 四不原則
根據銀行局公布的《 網路借貸平臺業務事業指導原則 》，P2P平台的業務範圍不能包含《 銀行法 》等規範限定的數項金融特許業務，主要可歸納以下 4 點：不可收受存款、不可收受儲值款項、不可發行有價證券、不可發行受益證券或資產基礎證券。
- 六大風控指導原則
《 網路借貸平臺業務事業指導原則 》也訂出 6 大風險控管機制，包含：借貸雙方採實名制、借貸款項之金流處理控管原則、相關審核機制、借款限額控管、出借限額控管、不法行為防制。此外，政府也會要求業者主動隔離自有資金與客戶資金，並取得銀行十足履約保證或以信託方式交付信託業管理。
- 七大消費者保護措施
P2P 平台業者需要委託專業獨立的第三方（如法院公證），查核媒合的借貸案件。根據金管會明訂的 7 大消費者保護措施，P2P 業者要達到以下要求：提供債權真實性確認機制、保護個人資料、充分揭露資訊、向出借人告知事項、維護資訊傳輸安全、提供客訴爭議處理機制、遵守行銷廣告招攬規定。
除了以上標準，金管會目前也積極與 P2P平臺業者、銀行業者代表及相關公協會溝通協調，持續擴大管理面向、強化市場監理機制，凸顯這種新興金融服務模式正在往更成熟、透明與制度化的方向邁進，幫助消費者在進行投資決策時，更信任平台的服務模式。
如何選擇P2P不動產債權平台？三大風險怎麼避？
想要避免違約風險、平台倒閉風險、資金流向不透明 3 大問題？挑選合適的「 P2P不動產債權平台 」非常重要！消費者需要考量平台本身提供的風控機制、透明度與法律合規性、投資回報與風險對比等項目，來篩選可信賴的平台、有效避開投資風險。
舉例來說，以雙北不動產債權為主，提供 P2P借貸服務的平台「 貝殼貝克 」就建立了一套審核機制，以確保交易安全。「 貝殼貝克 」的風控機制，主要有以下特點，投資人在選擇P2P不動產債權平台時，不妨參考這套流程，逐一檢視該借貸平台是否能有效迴避 3 大風險：
1. 是否提供優良擔保品？
申貸案件如果能透過法院核定公證人執行公證，並有《 法院公證書 》為證，確認已經給付價金、債權成立，便可以確保平台履行合乎法律要求的合約內容。
除了這種「 不看信用評估，只判斷產權的優良程度 」的風控機制，投資人也可以在官方平台上，主動查詢投資案件的《 他項權利證明書 》等債權資訊。
2. 擔保品能否保障違約本金？
投資人可以檢視網站上的投資案，確認是否都以價值保證程度較高的不動產作為擔保品。比如「 貝殼貝克 」的投資案皆以雙北地區的不動產作為擔保，在雙北地區的土地稀缺性與住宅剛性需求之下，只服務貸款成數最高 8 成的屋主。
確保即便違約法拍，P2P不動產債權平台也能取回足夠價金，並返還投資人。此外，法拍抵押物也都會經由法院進行點交，更加強對投資人的保障。
3. 是否為單一窗口繳息？
在「 貝殼貝克 」申貸，不用分別繳納利息給每位投資人，只要將利息管帳給貝殼貝克，貝殼貝克平台就會協助統整資金，依比例匯入投資人及天使投資人的帳戶。因此，有效整合債權人、單一窗口繳息，也是優良 P2P 不動產債權平台的重要判斷指標之一。
4. 是否做到利率公開透明、不受市場波動影響？
如果在借款合約內的利率都是固定利率，申貸人就不用承擔市場的利率浮動。也因為利率公開透明，投資人能夠獲得穩定的報酬，透過不動產債權獲得固定報酬率。
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台灣不動產P2P借貸平台有哪些？
除了前面提到的「 貝殼貝克 」，台灣不動產 P2P 借貸平台還有 Daily Gold 日生金、iEstate土斯債權等，都被要求需符合金管會制定的規範，才能提供 P2P 借貸服務。
比較特別的是，目前台灣提供不動產P2P服務的平台中，像「 貝殼貝克 」這樣結合天使投資人模式，透過募資機制讓一般人也能參與不動產投資、降低小額投資門檻的，仍屬少數。
這樣的差異化定位，不僅在風控機制與案件篩選上更具特色，也讓「 貝殼貝克 」在投資人挑選 P2P 不動產債權平台時，具備明確參考價值，例如：提供優質擔保品、單一窗口繳息，以及公開透明的利率與投報率等優勢。
透過以下比較，我們可以更清楚看到台灣各種不動產P2P借貸平台分別有哪些特色：
| Daily Gold 日生金 | 貝殼貝克 | iEstate 土斯債權 | |
| 產品焦點 | 一般房地產抵押、 租賃契約擔保 |
雙北地區不動產抵押 | 都市更新、 中小企業營建融資 |
| 安全措施 | 第三方資金託管、 第三方債權信託、 會計師定期稽核、 可預約鑑賞 |
法院公證債權、 不動產抵押擔保、 統一管理債權 |
區塊鏈合約管理、 信託專戶、 平台不經手資金、 壞帳買回機制 |
| 最低投資額 | 新台幣 1 萬元 | 新台幣 1 萬元 | 新台幣 1 萬元 |
| 預估投資人 年化報酬率 |
6%～8% | 7.2%～9.6% | 6%～10% |
| 違約處理 | 配合專業人士 為債權人辦理 債權保全程序 |
由平台專業法務團隊為債權人進行違約相關處理，並且由於債權已經法院公證，擔保品聲請流程更為快速 | 附條件清償單位 買回剩餘本金 |
資料來源：各不動產P2P借貸平台官網，筆者彙整
不動產P2P借貸常見問題？
相信在看完以上內容後，讀者對不動產P2P借貸的運作模式、優勢與風險，已經有基本的認識。房感接下來統整了一些常見的不動產P2P借貸問題，投資人、申貸人在選擇融資管道與投資平台時，可以作為參考！
Q：為什麼債權不能自己去法院買？
確實民眾可以自行到法院購買「 不動產法拍債權 」，但這種類型的不動產債權因涉及《 強制執行法 》所規定的法律程序，非常繁瑣、複雜。雖然可以自行操作，但最好需要具備法律知識、主動參與法拍流程、出價競標、確認債務真實性與清償順序，對一般投資人門檻高、風險大，處理流程也極耗時。
相較之下，P2P 平台整合了債權媒合、法律合約等作業，讓投資人以較低的時間成本與風險進行投資，並確保交易流程合法透明，有效降低一般人自行處理的不確定性與法律風險！
Q：P2P債權真假怎麼判定？
合法 P2P 平台所提供的債權投資案件，都需要包含具法律效力的借貸合約、債權讓與書、抵押權設定等正式文件，並保留完整的借貸紀錄供查驗，確保投資人擁有實質的法律保障。
此外，政府也規定 P2P 平台必須揭示投資風險並取得雙方授權，並不得從事虛構交易，若違規銀行須終止合作關係。因此，投資人也可以「能否到公司查看正本債權文件」來判斷其正當性與透明度！
Q：申請不動產 P2P 借貸會不會洩漏個資？
P2P 業者與合作銀行在處理借貸資料時，仍需要遵守《 個人資料保護法 》規定的內容：平台必須先取得借款人書面同意後，才能將相關資料用於必要揭露的信用評估。
因此，在合法平台申請不動產 P2P 借貸過程中，借款人的個資需受到平台方的資料保護機制，與法律規範雙重保護，僅必要資訊會用於信用評估，大幅降低洩露風險、保障隱私與安全。
Q：不動產P2P借貸違約怎麼辦？
以「 貝殼貝克 」平台為例，當借款人發生違約情況時，平台會啟動追償機制，依據原始借貸契約及抵押權設定進行法拍程序，保障投資人權益。
此外，政府也要求 P2P 平台遵守《 消費者保護法 》，確保資金管理清楚且透明。在常見的違約情況下，若借款人出現違反合約內容，如未按時繳納利息等情事，平台應可依據合約，採取合法程序執行擔保拍賣與追償的應對機制，並根據平台設計的違約處理流程與措施，釐清借貸雙方責任。
Q：投資 P2P 不動產債權，比買房收租多了什麼優勢？
投資 P2P 不動產債權，相較於傳統的買房收租有許多優勢。而這些優勢剛好特別適合「 希望穩定獲利 」且「 不想承擔實體不動產管理問題 」的投資人，房感特別將具體優勢內容，與數字佐證如下：
- 投報率更具吸引力
以雙北地區為例，買房收租的年投報率約為 2.5% 至 3.5%，高總價住宅（ 豪宅 ）投報率甚至只有 1% 上下。且這些數據也尚未扣除招租空窗期、硬體設備修繕費用、稅費與租客管理等隱藏成本。
相較之下，投資 P2P 不動產債權的年投報率普遍落在 6%以上，以「貝殼貝克」平台為例，年化報酬率可達 7.2% 以上，且採每月配息機制，提供相對穩定的現金流與固定收入來源。 - 資金門檻更低、更彈性
購買一間可出租的不動產，加上頭期款與後續貸款，至少要準備上百萬甚至數千萬資金，且綁定時間長。而參與 P2P 債權投資，只需少額資金就能分散投資多筆案件，不必負擔房貸與管理壓力，對於年輕族群與穩健型、小額投資人更友善。 - 無須自行處理租賃管理與法律糾紛
買房收租需自行處理招租、與房客溝通、繳稅、報修與退租等事務，若發生拖欠租金、破壞房屋等情況，處理難度高、耗時耗力。P2P 債權投資則不涉及租賃行為，投資人是透過平台取得債權收益、借款人按期償還本息，債權具有法律保障與抵押擔保，違約時平台將依法進行追償，降低個人管理風險。
| 傳統買房收租 | P2P 不動產債權投資 | |
| 年化報酬率 | 1% 至 3.5% | 6% 至 7.2% 以上 |
| 資金門檻 | 高 | 低 |
| 每月現金流 | 不穩定 | 穩定配息 |
| 維護成本 | 含修繕、管理、稅費等 | 負擔較低 |
| 投資流動性 | 轉售實體資產難度高 | 不動產債權形式轉售門檻較低 |
| 法律與管理風險 | 需自負租賃糾紛風險 | 由平台統一處理、法律合約保護 |
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綜合來說，投資 P2P 不動產債權，不但具備更高、更穩定的年報酬率，也幫助投資人省去自主管理不動產的繁雜事務與潛在風險，是兼顧風險控管、收益穩定的現代化投資方式。投資人、申貸人也要特別注意，挑選安全成熟、機制設計透明的 P2P 平台，才能在被充分保護的前提下，更彈性地運用資金，享受每月固定配息、低門檻、穩定回報的投資體驗！
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【參考資料】
- 《 網路借貸平臺業務事業指導原則 》金融監督管理委員會
- 《 論我國P2P網路借貸平台法制之迷思：民間借貸或違法吸金 》AI 金融科技協會
- 《 共享經濟下的P2P借貸模式 》臺灣經濟研究月刊 38 卷 8 期
- 《 P2P借貸平台網站之法律性質初探 》科技法律透析 20 卷 7 期
- 《 P2P網路借貸平台風險指標之探討 》危機管理學刊 17 卷 1 期
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