農地｜農地懶人包！農地種類有哪些？農地跟耕地的差別？
據傳這幾年農地價格水漲船高，不過你知道農地是什麼嗎？相較於市中心的商業區、住宅區，農地看似缺乏發展潛力，卻可以透過法規上變更程序、興建農舍等方法擴大使用效益，近年來成為土地開發產業的兵家必爭之地。然而，台灣關於農地管理的法條相當複雜，處理農地問題也有許多眉角需要注意。你知道農地與耕地的差別是什麼嗎？農地的種類有哪些？快讓房感帶你往下看吧！
💡編按：編按：預計延後到 2031 年上路的《國土計畫法》在立法院引起軒然大波，引發許多民眾關心國土規劃、農地農用等議題。其中，部分立委認為未來更加嚴格的土地使用管制，可能限縮地主權益，進而提出「農地發展權移轉制度」等解套方案。然而，農業部出面發聲，強調《國土計畫法》對農業發展不會有負面影響，沒有「農業權」的問題。
想要進一步認識農地是甚麼嗎？一起到文章內探索吧！
農地是什麼？
要了解更多有關目前農地規範、劃設原則等細節，絕對不能忽略《 農業發展條例 》（簡稱農發條例）這部重要的法規！根據該法第 3 條，「 農業用地 」指的是非都市土地或都市土地的農業區、保護區範圍內，依法作為以下使用的土地：
- 土地為農作、林業、養殖、畜牧、水利及生態保護使用。
- 土地上有與農業經營不可分離的農舍、倉儲、農路、灌溉、排水等設施。
- 為農民團體與合作農場所有，土地上有直接供農業使用的倉庫、冷凍庫、檢驗場。
在台灣，農業是經濟發展中相當重要的一環。政府除了在國土規劃上劃設適合從事農作的土地之外，也會建立「 農會 」來管理國內外農產品促銷、展售業務，或促進「 農民團體 」的發展，以進一步改善台灣的農業發展環境、保障農民權益。
【房感小教室】
「 農民團體 」是指農民依農會法、漁會法、農業合作社法、農田水利會組織通則所組織之農會、漁會、農業合作社及農田水利會！
農地種類有哪些？
從農發條例中，我們可以看到供農業生產所用的土地，都可以被歸納為「 廣義的農地 」。然而，實務會將農地再細分成三種狹義的類型，包含耕地、非耕地、農建地。不同種類的農地，除了法規範上的用途存在差異性，市場價值、納稅方式更大有不同！對農地買賣、投資有興趣的你，一定要清楚農地分門別類的方式！
耕地
根據《 農業發展條例 》第 3 條第 11 款：「 耕地 」指的是依《 區域計畫法 》規定，劃設為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地。相較於廣義的農地，耕地對農業生產的規範更為嚴格。
要特別注意的是，雖然名為「 耕地 」，但耕地不只拘限於農務耕作使用，畜牧也包含在農業生產的範圍內。且由於《 區域計畫法 》只規範非都市土地，因此受《 都市計畫法 》管制的範圍內，是不會有耕地存在的喔！
編按：台灣許多農地坐落在都市計劃以外的範圍，在《 國土計畫法 》上路之前，主要由《 區域計畫法 》管理。更多與區域計畫法、非都市土地相關的資訊，請參閱：非都市土地使用管制規則！什麼是非都市土地？都市土地、非都市土地差別？
非耕地
有別於「 耕地 」專精於農用土地的管制，「 非耕地 」更泛指所有直接、非直接用於農業生產的土地。參酌《 農業發展條例施行細則 》第二條規定，可以依照農地所處的土地使用管制規範，具體歸納為以下三種類型：
- 非都市土地範圍內
排除耕地之後，《 區域計畫法 》規定的農業、林業用地、養殖用地、水利、生態保護、國土保安用地及農路用地。
- 都市土地範圍內
依《 都市計畫法 》規定，劃定為農業區、保護區內的土地。
- 國家公園範圍內
劃定為國家公園園區內的土地，按照各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定，符合農牧使用性質的土地。
農建地
傳統上將農業區中，地目為「建」字的土地稱為農建地。為了保障土地使用管制實施前，就已經可以建造住宅或其他建築物的土地權益，政府允許地主們透過合法管道，申請建築使用，或進行原有建築物的修建、改建、增建或拆除重建。
由於「地目」制度現已廢除，改為「使用地類別」的土地分類方式。因此，俗稱的「農建地」現在泛指可以合法興建、或已存在合法建築物的農地，需要遵守《都市計畫法施行細則》的規定，管制樓高、容積、建蔽率，或另外申請變更證明文件。
比如依照《都市計畫法臺灣省施行細則》第 30 條規定，農業區土地在都市計畫發布前已作為「建」地目、編定為可供興建住宅使用的建築用地，或已存在供居住使用的合法建築基地，可在以下限制內從事建築活動：
- 建築物簷高不超過 14 公尺、以 4 層為限。
- 建蔽率不得大於 60%、容積率不得大於 180%。
- 土地及建築物除作居住使用，及建築物第1層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區的規定。
- 原有建築物之建蔽率已超過 60%，仍可就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反現行規定。
農地種類比較！
看完一連串的介紹後，還是不清出耕地、非耕地、農建地的概念嗎？別擔心，以下表格讓你輕鬆掌握各種類型農地的特徵。
| 耕地 | 非耕地 | 農建地 | |
| 分類方式 | 非都市土地的特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區。 | 耕地以外，其他直接或非直接做農牧使用的農地。 | 可以興建或土地上已經存在合法建築物的農地。 |
| 實務用途 | 種植農作物或其他直接與農業相關的經濟活動。 | 可做為彈性的農牧相關使用，如生態保育、休閒農葉、水資源管理區。 | 依法規定，可進行住宅、工廠、倉儲空間等更高強度的建築活動。 |
| 參考法規範 | 農發條例及其施行細則、區域計畫法等規定。 | 農發條例及其施行細則、區域計畫法、國家公園法等規定。 | 都市計畫法施行細則等規定。 |
| 劃設目的 | 維持國家糧食自給率，維護農民權益。 | 支持國家農業相關領域的多元發展的永續性。 | 維護建地地主權益、平衡開發建設與農業需求。 |
農地地目分類有哪些？
地目已經屬於舊制的規定，現在已經廢除囉！不過房感在這邊還是帶大家了解一下什麼是地目～過去地目的分類可歸納為以下四種：
- 第一類建築用地：建／雜／祠／鐵／公／墓
- 第二類直接生產用地：田／旱／林／養／牧／礦／鹽／池
- 第三類交通水利用地：道／線／水／溜／溝
- 第四類其他土地：提／原
其中，大部分的「第二類直接生產用地」與部分「第三類交通水利用地」，成為了現在的農地。
此外，因過去「第一類建築用地」可以合法建造住宅、工廠等建物，部分原地目為建築用地的土地，在新的土地使用管制中被歸納為農業區，可能就成為後來俗稱的農建地。
「建」地目的農地要特別注意！
如果名下土地現在被劃設在都市計畫農業區，在謄本上卻有編屬「建」地目，可能要特別注意所在區域都市計畫的發布時間！如果「建」地目登記日期早於都市計畫發布，或許可以透過地政程序，申請為建築使用目的。
地目是什麼？現在還有地目嗎？
地目是源自於日治時代的土地管理方式，有「建」、「田」、「林」、「礦」等分類，這種地籍資料的歸納方式與登記標準，一路延用至民國 106 年（2017 年）才正式廢除。然而，舊式權狀仍然會登載土地所屬的地目，政府在規劃新的土地使用管制規定時，也會參考過去的分類標準。
持有農地要繳哪些稅務？
農地需要繳納的稅務，分為 2 種情況：
- 農業使用：課徵田賦（現已停徵）
- 非農業使用：課徵地價稅（分為一般用地稅率或自用住宅稅率）
農業用地如果未作農業使用，需要依照實際未作為農業使用的面積，從變更使用開始的次年起，改按照一般用地稅率（10‰～55‰）課徵地價稅。
舉例來說，農業用地因為農業使用，需要興建農業設施或農舍，要先依法取得容許使用同意書或使用執照，才符合「農業使用」的條件。但依法建造的農業設施或農舍，如果沒有依照原本核定的內容使用，就不符合「農地農用」的規定，需要改課徵地價稅。
常見的非農地農用案例則有：
- 濫倒廢棄物。
- 改作為工廠、汽車保養廠等設施。
- 增建、鋪設碎石、柏油、水泥來做為停車場。
- 構築假山、池水、步道或其他非關農業使用的景觀設施。
- 經營民宿、咖啡屋或營業設施使用。
需要特別注意的是，農業用地如果被改為按照一般用地稅率課徵地價稅，之後如果有符合自用住宅用地規定的情況，土地所有權人可以地方稅稽徵機關申請「按照自用住宅用地稅率（2‰）課徵地價稅」。
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農地常見問題！
看完以上農地相關資訊，相信讀者對於農地分類、農地稅務已經有基本的認識了！筆者另外整理了以下農地常見問題，幫助你快速釐清農地相關的大小事！
Q：農地有分哪幾種？
實務上會以耕地、非耕地、農建地來區分農地的種類。參考《農業發展條例》、《農業發展條例施行細則》、《區域計畫法》與全國各地的都市計畫，不同地區的農地，使用規範、管制嚴格程度也不一樣。
簡單來說，耕地是最管制最嚴格的農地；除了非都市土地的特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區，其他農地都是非耕地；可以作為建築使用，規劃上較為彈性的則是農建地。
Q：農建地可以蓋房子嗎？
農建地是否可以蓋房子，要參考都市計畫法規的規定。通常在實施都市計畫前，已經可以合法建築的土地，或有合法建物在土地上，就會受制度保障，可以申請新建建築物，或修建、改建、增建、重建原本的房屋。然而，建築規模與使用強度同樣受到法規限制，申請人須特別注意！
Q：農牧用地與農地的差別？
實務上將《區域計畫法施行細則》第 11 條規定的特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區稱為農牧用地。比如「特定農業區」，就是優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施的土地，經會同農業主管機關認定，必須加以特別保護而劃定者。由此可知這些區域的劃設是以保護農業權益為目的，規定上更為嚴格！
需要特別注意的是《農業發展條例》規定特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區這些農牧用地為耕地。因此，不論是分割還是土地使用方式，都受到耕地相關規範的限制，與其他都市計畫、國家公園等範圍內的農地不同。
Q：農地跟耕地的差別？
耕地與農地最明顯的差異，在於土地使用管制的規範不同。耕地是從屬於農地之下的分類，都市計畫或國家公園範圍之外的特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區都屬於耕地。由於耕地是農業發展的精華區域，所以在買賣移轉、分割等地政程序上，與其他農地不同，持有耕地的地主要特別注意！
【參考資料】
- 農業部《農業新聞》
- 全國法規資料庫《農業發展條例》、《農業發展條例施行細則》、《區域計畫法》、《都市計畫法臺灣省施行細則》
- 財政部稅務入口網《農業用地課稅報您知》、《農地未作農業使用依法應改課地價稅》
【延伸閱讀】
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