社會住宅是什麼？社會住宅可以住多久？社宅有哪些特色？

為了落實居住正義，政府近年來推動許多房市措施，透過社宅提供、房貸補助、租金補貼等政策減輕民眾生活負擔，滿足居住者各方面需求。其中，為了照顧弱勢及青年族群的居住需求，2016 年住宅法修法通過後，中央政府便採取直接興建和包租代管民間住宅兩種供給方式，全力推動社會住宅政策。在直接興建的部分，成立專責機構「國家住宅及都市更新中心」執行興建社宅，也透過低利融資與補助地方政府，讓各縣市有能自力興建社宅。

依據內政部不動產資訊平台統計，截至 2025 年 3 月底，全台 22 縣市包含已完工、興建中、待開工、規劃中的社會住宅已接近 18 萬戶！內政部 2025 年至 2032 年新八年住宅政策目標，預計將完成 25 萬戶直接興建社宅、25 萬戶包租代管社宅，提供更多居住選擇！

雖然目前國內社會住宅數量越來越多，不過仍有許多民眾不太清楚「 社會住宅 」和過去的平價住宅、國民住宅等公營住宅有何不同，又有哪些特色？本系列文章將從社宅基礎知識、興辦流程注意事項、營運管理、創新機制及包租代管等五大主題，帶領讀者一起認識社會住宅！

社會住宅是什麼？

「 社會住宅 」是一種「 只租不售 」的公共住宅，主要房屋來源是由政府興建後出租，或是由政府運用民間空屋轉租給民眾（如社會住宅包租代管）的住宅。近年來也出現由民間捐建社宅的模式，讓政府能結合民間資源與專業，不僅能減輕建設負擔，更能有效擴大社宅量能與效益。

相較於一般租屋市場，社會住宅提供低於市價的租金價格，並且提供至少 40% 以上的住宅給予經濟或是社會弱勢者。此外，社宅與過去以出售為主的「國民住宅」和「合宜住宅」不同，採用「只租不售」的模式能讓有限的社宅資源循環再利用，除了能讓更多民眾能享受這項福利，也讓許多不容易獲得居住資源的人能獲得適當的照顧與支持，並逐步達成居住正義的願景！

社會住宅租期？社會住宅可以住多久？

根據《 內政部興辦社會住宅出租辦法 》規定，社會住宅租期是「 3 年一期 」，承租人在沒有重大違規的情況下可以續約一次，最長可以住在社宅 6 年（3 年＋3 年）。不過，對於符合住宅法規定具經濟或社會弱勢身分的承租人，如中低收入戶、年長者等，租期最長可以延長至 12 年。

這樣的租期設計，正是為了讓社會住宅發揮「渡橋」的功能，幫助沒有合適居所的人，透過這座「渡橋」邁向穩定的居住狀態，安心求學、工作或成家立業，進而有機會改善人生狀態。不過正因為社會住宅是一座「渡橋」，它不能一直處於滿載、停滯的狀態，而是需要適時騰出空間，維持流動性，才能讓更多有需要的人受惠，充分發揮社會住宅的價值。

社會住宅特點？ 

社宅特點1：市場租金打折價，減輕居住負擔

社會住宅租金價格通常會參考鄰近住宅大樓的租金行情，一定折扣後作為社宅租金的定價；因此社宅周遭住宅大樓的租金水準越高，社宅租金通常也會越高；而各地社宅也可視當地租金行情，變動情況調升或調降。

社宅租金依據承租人身分別，可以分為一般戶以及優先戶兩類：

• 一般戶：社宅租金約是市場行情的 8～9 折，租期最長 6 年
• 優先戶：社宅租金約是市場行情 3～7 折，租期最長 12 年

儘管社會住宅租金已經低於市場租金行情，對經濟較不穩定的家庭來說仍是一項負擔，因此政府同時也會考量承租戶所得狀況和負擔能力設置「租金級距」，提供一定金額的分級租屋補貼，進一步強化社宅的照顧功能。

社宅特點2：綠建築與多元設施，照顧居民健康

雖然社宅租金相對便宜，不過在建築設計上可是完全不馬虎！政府興建的社會住宅皆積極導入綠建築、智慧建築設計、通用設計，讓社會住宅不但更節能永續、友善環境，也創造更包容的居住空間，讓擁有不同需求的人都能在這裡舒適的生活。

社宅也會依據地方需求引入合適的商業設施，例如超市、便利商店、餐飲店等，為周邊社區帶來更便利的生活，促進人流與經濟發展。此外，為了提供更多元的照顧和支持，社宅會保留一定空間規劃供社會福利、長期照顧、身心障礙、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務等多元用途。這樣的設計不僅為住戶提供便利的公共設施，更能帶動所在地區的發展，打造出更具包容性和活力的社區。

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社宅特點3：專業物業管理，把關居住品質

社會住宅採取專業化的管理方式，政府通常會委託信譽良好的物業管理公司進行代管，確保住戶享有便利與高品質的居住環境。物管公司會派駐專人在社宅服務中心負責社區安全、收發郵件、設施維修等生活事務，甚至在不同節日也會舉辦節慶活動，讓物管公司不只是一般社區管家角色，也是維繫社區感情的重要觸媒。

為了讓每位社宅住戶都能在社宅獲得良好的居住環境，社宅管理單位也會將相關生活公約納入社宅租賃契約中，並輔以違規計點機制，明確規範欠租、擾鄰、破壞社區環境等行為的處理方式，保障每位住戶的生活品質及居住權利。

社宅特點4：大面積開放空間，促進社會交流互動

社宅除了滿足人們最基礎居住需求、規劃設施提供多元服務，也規劃許多公共空間，用來促進社區內的人際交流互動。例如林口選手村社宅、廣慈博愛社宅就的戶外就更規劃了大面積的開放空間，除了設有植栽綠帶、人行步道、街角廣場，更融入運動器材、兒童遊具等休憩設施，讓居民下樓就能享受戶外活動的樂趣。

這種「無圍牆、低建蔽率」的開放式設計，使整體社區更具包容性，不僅拉近了居民與鄰里的距離，也讓社宅能自然融入城市肌理，成為周邊環境的一部分，讓社會住宅不只是單純的居住空間，更成為城市中重要的「第三空間」（The Third Place）。

【房感小教室：什麼是第三空間？】
美國社會學家雷·奧爾登堡（Ray Oldenburg）在 1982 年從城市及社會研究角度，提出了「第三空間」（The Third Place）的概念。他將人們的活動場所分為三大類：「第一空間」指的是居住的地方，也就是家；「第二空間」則是人們投入大量時間工作的場所，如辦公室或工廠；而「第三空間」則是介於兩者之間的非正式聚集場所，例如咖啡館、公園、社區中心或圖書館等。

而第三空間的核心理念在於提供一個輕鬆、開放的環境，讓人們可以在這裡休憩、交流、拓展社交圈，甚至激發創意與討論公共議題，進而促進社區凝聚力與城市活力。

社宅特點5：導入多元混居，用公共藝術為社區感情加溫

許多人對社會住宅仍存有「混居」、「出入複雜」等刻板印象。然而仔細想想，一般社區本就由來自不同地方、不同背景的居民組成，社會住宅的混居模式其實與此並無差別。真正的關鍵在於如何透過有溫度的社區營造，讓這種多元共融的環境持續發揮正向作用！

目前，許多社宅的管理單位都積極透過公共藝術計畫舉辦各類社區交流活動，讓來自不同產業、年齡層、生活背景的居民有機會彼此認識、分享經驗，建立互信與歸屬感。例如國家住都中心林口選手村社宅3490+計畫、台北市廣慈博愛社宅We Are Home計畫、台中市社會住宅「家常對話」計畫，透過例如鄰里聚會、親子共學、文化體驗、市集活動等活動，促進鄰里關係、營造互助氛圍，還能打破原有的社會隔閡，使不同群體之間能夠理解彼此、相互包容，進而共同打造更具溫度與活力的社區環境！

社會住宅優點？缺點？

介紹完社會住宅的特色後，相信大家對於社會住宅已經有初步了解，接下來就讓我們來分析社會住宅的優缺點，讓大家能根據自身需求仔細評估後，再決定是否申請社會住宅！

社會住宅優點

• 屋齡較新：社會住宅多為近幾年完工建成的，整體來說屋齡較國宅或是市面上中古屋為新，而且更注重居住品質。
• 租金親民：一般戶租金約為市價的8~9折，針對經濟或社會弱勢的優先戶，租金更可降到 3~7 折 ，社宅能大幅減輕租屋壓力，提供更高 CP 值的租屋選擇。
• 可報稅節省成本：社會住宅租金可以列報房租支出特別扣除額，每一申報戶每年上限 多達 𝟭𝟴 萬元，對民眾來說有節稅的效果。
• 管理完善：社宅委託專業物業管理公司代管，確保穩定的生活品質。
• 租金調幅合理：社會住宅租金調整受政府規範，每 3 年會委託專業估價師重新調查周邊租金價格變化擬定新的租金基準，避免亂漲租的情形發生，保障租戶的居住權益。

社會住宅缺點

• 中籤率低：社宅的承租方式以抽籤進行，高需求量導致中籤率通常不到 10%，因此許多申請者需要等待遞補。不過，隨著政府積極推動社宅建設，目前數量已逐漸增加，未來有望提高中籤率。
• 單一社區戶數較多：部分社會住宅的戶數多於一般社區，可能出現公共設施。例如電梯使用需求增加的情形，導致等候時間拉長。
• 固定租期：對於非優先戶的住戶而言，最多只能在社會住宅住 6 年，租期屆滿就必須搬離，對於希望長期居住並穩定規劃的住戶帶來不便，增加未來的不確定性。
• 需自備傢俱：多數社宅需要自備家具，部分地區社宅可能會配套完整的家具設備，或提供家具租賃服務。
• 裝修限制多：室內裝修除了需要事前申請之外，租約到期時還需要恢復原狀，甚至產生復原責任判定的問題，可能較為不便。

類型	社會住宅優點	社會住宅缺點
項目	屋齡較新 租金較親民 可報稅 管理完善 租金調幅合理	需抽籤 單一社區戶數普遍較多 固定租期 需自備傢俱 裝修限制多

社會住宅、國民住宅、合宜住宅差在哪？

除了本文介紹的重點「 社會住宅 」，過去政府也曾推動過「 國民住宅 」與「 合宜住宅 」，儘管這兩種政策目前已停止辦理，現在仍不時有民眾會好奇它們的影響、成效以及與「 社會住宅 」的差異？

接下來簡單回顧這兩種住宅政策的背景、規劃理念與演變歷程，並比較它們與當前社會住宅的核心差異，幫助大家釐清政府在不同時期的住宅政策方向與調整原因！

國民住宅

國民住宅（國宅）是過去政府為了解決大量居住需求而推出的住宅政策，透過美援、土地增值稅收與社福基金作為資金基礎，專門規劃興建給公務人員及中低收弱勢戶使用。國宅初期以出售為主，後來價格太高導致中低收入戶無法負擔，加上住宅市場不景氣的時期，國宅供過於求的現象日益嚴重，於是政府在 1999 年停止興建國宅，並將部分國宅調整為出租使用，因此台灣現在已經沒有新建的國民住宅，現存的國宅均為早期所建造，所以屋齡普遍偏高！

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合宜住宅

合宜住宅為了改善過去國宅建築品質不佳的問題，由政府先透過區段徵收取得土地，以標售的方式公開招標讓民間業者出資興建後，再以低於市場行情的價格提供給無自有住宅的中低收入家庭，希望透過合宜住宅的供給來改善房價上漲情形。

因此合宜住宅初期是以「 出售為主，出租為輔 」的模式規劃，後來因為土地資源有限，加上許多人把合宜宅當作炒房工具等多重因素，利用法拍手法破除禁售令規定，於是政府在 2014 年宣布停止興建合宜住宅。

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居住是人民生活的基本權利，台灣的公共住宅發展從早期的平價住宅、國民住宅、合宜住宅，到現在的社會住宅，大眾除了有了更樣化、更有保障的居住選擇，也反映出社會居住觀念的轉變：比起「擁房」，更多人轉向重視生活品質和「居住權利的保障」，而「住房」也不再只是一種個人責任，而是穩定社會的重要支持網絡。社會住宅讓我們擁有穩定的居住，進而有了好好生活的機會。

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