中都重劃區買房指南｜高雄中都重劃區在哪？中都重劃區機能？高雄中都建案？
區域開發往往寸土寸金，高雄中都重劃區位在人口密度高、生活機能成熟的三民區，因其擁有大面積的綠地與水景，被譽為「高雄市最珍貴的綠金特區」！中都重劃區緊鄰高雄美術館特區與愛河流域，地理位置極佳，房價卻仍相對實惠。在市中心土地日漸稀缺的背景下，高雄中都重劃區的未來發展潛力備受市場期待。那麼，中都重劃區究竟有什麼規劃？生活機能如何？近期房價走勢？讓我們一同深入了解！
中都重劃區
中都重劃區位於高雄市三民區西側，三民區為高雄市的蛋黃區，人口密度高，區內生活機能較成熟。根據民政局的統計，截至 2023 年底，三民區總戶數為 142,347 人，僅次於鳳山區，人口成長相當穩健。不過又因為較早開發的關係，市區內的建築普遍屋齡超過 2、30 年以上，新開案量少，中都重劃區又是少數擁有大片綠地的區域，對比較擁擠的市中心而言，未來生活十分具想像空間，近幾年備受民眾青睞！
高雄中都重劃區範圍
「 中都重劃區 」其實是由 42 期、68 期、69 期重劃區所組成的，總占地面積約 65 公頃。而中都重劃區被同盟三路、中華二路與中華橫路所包覆，東臨後驛生活圈，往北可達高雄美術館特區以及農16 凹子底重劃區，西半邊為愛河沿岸，區內綠地範圍廣，尤以中都濕地公園的自然景觀為該區特色以及發展重點。
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中都重劃區規劃
中都重劃區內的 42 期、68 期、69 期重劃區原本分別有各自的區域規劃，後來因為配合「高雄市原都市計畫區（三民區部分）中都地區工業區細部計畫案」通盤檢討，為加速中都地區整體開發，以及公共設施、交通建設規劃，以達到土地利用效益最大化，便重新針對土地使用進行變更重劃。
中都重劃區早期為磚窯場、合板木業聚集的工業聚落，後來隨著產業的沒落，高雄市政府將原本的工業區重新規劃變更，發展為住宅區、商業區及溼地公園、綠地、學校用地、園地、古蹟保存區等公共設施用地。而中都重劃區全區以綠覆蓋率高的住宅區為主，綠地面積超過 40%，市府整治廢河道及舊合板木業貯木池，將其規劃為 12.6 公頃的中都濕地公園，並將唐榮磚窯廠定為市定古蹟，傳承區域文化歷史。筆者就針對重劃區內的重大建設來為大家好好認識「 中都重劃區 」吧！
中都濕地公園
中都濕地公園前身為合板木業的貯木池，保留了舊木材運輸的舊河道及連接海水的通道，用來復育紅樹林生態及海岸林帶，兼具防洪、休憩等功能。中都濕地公園不僅串聯愛河上、下游水岸綠地，也延伸了高雄濕地生態版圖。
唐榮磚窯廠
最早為日治時期的鮫島煉瓦工場，是高雄地區第一家磚仔窯，共有三座傳統「目仔窯」，過去磚窯產業興盛時，人力需求旺盛吸引了大量移民。不過後來因為製磚需求減少、成本提高等因，產業逐漸式微而停工，在 2005 年被公告為國定古蹟。
中都願景橋
中都願景橋橫跨愛河，往北聯接美術館特區的美術東二路與中都園道；園道繼續往南可通至唐榮磚窯廠。過去在這個區域主要會依靠中華二路的治平橋連接美術館特區及農16特區，不過待中都願景橋落成後，從中都重劃區通往美術館特區會更加便利！
中都重劃區生活機能
目前中都重劃區的生活機能需仰賴周邊的生活圈，愛河沿岸已陸續有連鎖品牌在此插旗，像是永心鳳茶、老新台菜、SUBWAY、健身工廠等。至於一般生活採買仍需經過願景橋至青海商圈，或是往東到後驛商圈一帶、中華橫路以南的舊中都市場周邊來補給。
中都重劃區內雖有規劃 2 處學校用地，不過目前土地尚未使用，現在也比較缺乏便利商店、藥局等基本店家。如果居民有就醫需求，開車 5 分鐘可到高雄市立聯合醫院！整體來說，中都重劃區尚屬於發展前期，但距離周邊商圈都算方便，開車至後驛商圈約 5 分鐘，至農16特區的好市多、百貨商圈約 10 分鐘。
而國家住都中心也在中都重劃區規劃美都社會住宅，鄰近中都濕地公園，未來也將規劃幼兒園、日照中心、店鋪等設施，預計在 2025 年完工。
中都重劃區交通機能
重劃區內除了公車、YouBike 外，沒有其他大眾運輸站點進駐，民眾以自駕為主。不過中都重劃區距離火車站、捷運、輕軌的車程約 5 分鐘，搭乘大眾運輸至高雄左營高鐵站僅需約 17 分鐘，交通機能還算便利。而重劃區內的主要連外道路為中華二路、九如三路，若是要前往其他縣市，開車約 11 至 15 分鐘可上國道1號或10號。
為因應高雄鐵路下化，陸續淘汰了跨越鐵路的陸橋。而中都重劃區內連接鼓山區的九如大橋也在 2024 年初完成拆除，通往鼓山內惟一帶須改道中都橋，預計將在 2026 年完成新的九如平面橋梁，串聯鼓山內惟生活圈。
中都重劃區房價
那麼目前高雄中都重劃區內房市狀況如何呢？筆者幫大家整理、比較中都重劃區周邊重劃區近一年房價如下：
| 周邊重劃區 | 每坪均價（萬元） | 一年漲跌幅 | 五年漲跌幅 |
| 中都重劃區 | 45.04 | -3.16% | +74.17% |
| 美術館特區 | 47.63 | +23.62% | +92.44% |
| 農16特區 | 43.51 | +9.85% | +75.37% |
資料來源：樂居網，筆者彙整（更新時間：2025.03）
【註】預設條件：屋齡 0～5年、房屋類型為大樓，統計資訊排除透天、公寓、工業宅、地上權宅、員工宅、一樓及特殊交易，成交價為扣除車位後的交易單價。
美術館及農16特區相較於中都重劃區，同樣擁有廣袤的綠地，但生活機能相對成熟及完備，也有捷運、輕軌、火車站點經過，近一年每坪均價已直逼 5 字頭。至於高雄中都重劃區近一年每坪均價 45.04 萬元，房價雖跌了 3%，但近五年的房價漲幅為 74%，對比三民區近一年每坪均價 37.23 萬元，中都重劃區仍是高雄市內相當搶手的新興重劃區！
高雄中都建案
至於高雄中都重劃區有哪些熱門建案呢？
中都重劃區的建案主要集中在美都路、十全三路、九如三路與中華二路包圍的區域，緊鄰榕樹公園。筆者在此整理目前銷售中、且已有近一年實價登錄者如下：
中都重劃區預售屋建案
| 建案名稱 | 建設公司 | 總戶數 | 規劃坪數 | 每坪均價（萬元） |
| 遠雄沐蘊 | 遠雄建設 | 208 | 23-40 | 52.79 |
| 興富發森悦 | 興富發建設 | 122 | 70-78 | 53.4 |
| 善寬UNI | 善寬建設 | 114 | 20-40 | 49.52 |
| 森美樹/樹禾苑3 | 興富發建設 | 214 | 21-36 | 54.58 |
參考資料：樂居網（資料更新時間：2025/03/12）
中都重劃區5年內新成屋
| 建案名稱 | 建設公司 | 總戶數 | 規劃坪數 | 每坪均價（萬元） |
| 福懋美森園 | 福懋建設 | 230 | 27-46 | 41.46 |
| 美樹大悦大樓區 | 興富發建設 | 574 | 23-37 | 38.72 |
| 潤隆樹禾苑 | 潤隆建設、興富發集團 | 273 | 26-38 | 44.37 |
| 上美術 | 榮欣建設 | 267 | 23-66 |
43.93
|
| 都匯綠森活/悅讀綠森活2 | 泰毅建設 | 123 | 22-34 | 37.03 |
| 京城馥之森/京城馥+ | 京城建設 | 133 | 21-69 | 43.36 |
| 永信韻綠(地上權) | 永信建設 | 104 | 30-47.5 | 待定 |
| 上銘蒔尚 | 上銘建設 | 84 | 21-38 | 待定 |
參考資料：樂居網（資料更新時間：2025/03/12）
高雄中都重劃區可以買嗎？
目前中都重劃區的房價已進入 4 字頭的前段班，且高於高雄市三民區的均價，目前為重劃區發展階段，生活機能尚嫌不足，但依然可以依靠周邊生活圈補給。中都重劃區的生活機能雖不如三民區市中心熱鬧方便，但區域內綠覆率高、生態景觀豐富、街廓方正且建築密度較低，可減輕居住壓迫感。
中都重劃區周邊的重要建設將在 2025 年陸續完工，屆時將吸引更多人口紅利！像是 2025 年預計完工的新高雄車站工程，規劃有商辦、旅館、商場等設施，有望增加就業人口；2026 年預計通車的九如新橋，讓三民區通往鼓山區更加便捷；而日前高雄市獲交通部觀光署核定補助「灣區大港、旗津領航」旗艦計畫，預計將投入新台幣 4.92 億元，提升旗津及愛河地區設施，也有機會為中都重劃區的環境加分。
整體而言，中都重劃區的條件對小資族來說房價依然偏高，不過與鄰近的美術館特區、農16特區已躍升高房價區域相比，中都重劃區的房價相對親民。且中都重劃區擁有高綠覆率的先天優勢，待未來區域機能陸續完善，以及重要建設帶來的居住需求後，有望成為下一個美術館特區，未來房市潛力可期！
【參考資料】
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