鳳山區買房指南|鳳山區機能?鳳山建案?Lalaport 高雄如何帶動鳳山房市?

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鳳山區買房指南|鳳山區機能?鳳山建案?Lalaport 高雄如何帶動鳳山房市?
最新更新時間: 2024/6/4
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三井集團近期宣布投資 100 億元,在高雄鳳山規劃南部首座「 LaLaport 高雄 」,看好「 鳳山區 」人口紅利及交通優勢,打造繼台中、台北後,在南部的第一座 LaLaport 購物中心,未來將引進購物、餐飲、娛樂等休閒設施,主打全客層1日所需,屆時將成為鳳山區首座大型百貨商場

LaLaport 高雄整體基地面積約 1.3 萬坪、樓地板面積約 6 萬坪,為地上 6 樓建物,預計於 2026 年完工開幕,令人十分期待!而指標商場 Lalaport 購物中心的開幕如何影響鳳山區當地房價,未來房市發展趨勢為何,「 鳳山區 」到底值不值得置產呢,讓我們一起觀察下去!

💡鳳山區最新消息!暨台灣三井集團將在鳳山區開立高雄 LaLaport 後,再傳出三井集團與華友聯開發將在鳳山區內的「 國泰重劃區 」合作興建住宅大樓,總銷超過 50 億元,每坪售價 50 萬元起跳!未來也將配合高雄 LaLaport 營運開賣!

鳳山區基本資料

「 鳳山區 」自古便是高雄重要的政經中心,開發時間較早,東鄰大寮區,北接鳥松區,西聯三民、苓雅二區且南臨小港區,人口近 35.65 萬人,全區面積約 26.759 平方公里。高雄縣市合併之後,鳳山成為高雄市東核心,因與高雄市中心區交通密切連結,可疏解高雄市中心區較擁擠的居住環境,屬於高雄都會區的衛星城市之一,人口數和房市成交量均名列高雄前 3 名

鳳山區位置圖

鳳山區發展

鳳山區近年發展不斷,除了 Lalaport 購物中心的座落,另外還有高雄捷運黃線計畫的推進,未來將使鳳山區成為高雄設有最多大眾運輸場站的行政區,為 TOD 大眾運輸導向的都市發展契機。此外,還有鳳山車站「 空中鳳城 」商場、捷運O10/ Y18聯開案、捷運O13聯開案、鳳山國中周邊地區公辦都更案等重大計畫,各項房市利多消息,均潛在逐步推升了鳳山近年的房價市場水準

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鳳山區整體發展定位

Lalaport 高雄 」 所座落的「 鳳山中城計畫 」,即位於「 國際藝文中心 」發展定位內,鄰近 O10/ Y18 雙捷運聯合開發案,配合捷運聯合開發招商引資,以衛武營藝術廊道為基礎,將形成具有住宅、商業、藝文等多功能的「 鳳山中城 」。不僅有大型商場開幕加值,未來結合交通與藝文機能為後續商業活動帶來區域發展綜效,將形塑東高雄門戶商業核心新聚落

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鳳山中城計畫

鳳山區生活機能

鳳山區未來除了有新興百貨商場 Lalaport 高雄、空中鳳城開幕,亦有諸多在地商圈、傳統市場分佈,在地商圈包括文山特區商圈、鳳山市區商圈、衛武營商圈及五甲商圈等;傳統市場則包括鳳山第一及第二公有市場、鳳山共同市場等。商業型態則以住商混合的沿街式商店為主,服務階層大多為鄰里型,整體呈現新舊商業融合的氛圍,生活機能十分便利

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鳳山生活機能

Lalaport高雄模擬示意圖

空中鳳城商場模擬示意圖

鳳山區交通機能

行經鳳山區東側的捷運黃線預計將於 2028 年完工,屆時黃線會有 3 分之 1 左右的路線落在鳳山區,從 Y16文山特區站到 Y22五甲站,共 7 個站點,加上捷運橘線 O10衛武營站到 O14鳳山國中等 5 個站,以及高雄輕軌 C36 凱旋二聖站,屆時鳳山區將會是高雄設有最多大眾運輸場站的行政區

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鐵路則以北側「 鳳山車站 」為主,近年因應鐵路地下化政策,縫合原遭鐵路阻隔兩側交通系統,由過去以長程運輸為主之服務定位,轉型為以中、短程之台鐵運輸服務,並朝向捷運化發展。此外,鳳山區西側有國道一號高速公路行經,並設置有交流道,此外南側有台88線東西向快速道路,為高屏南來北往中繼點,對於開車或搭乘大眾運輸的居民均相當便捷。

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鳳山區交通機能

鳳山區房價?百貨商場推升房市發展?

三井商場全台遍地開花,引領房價風潮大解密

近年來積極在全台都會區持續拓點的三井集團,無論是購物中心形式的 LaLaport 或暢貨中心的 OUTLET,都已遍及北、中、南各地區。由近 3 年交易數據可觀察,購物商場帶動周邊房價推升,各地三井商場周邊生活圈均有兩至三成的漲幅,特別是原本房價基期相對較低的台中港、台南,更締造明顯漲幅!

地點 開幕/預計竣工時間 營運面積 周邊生活圈 2021年成交單價 2023年成交單價 漲幅 周邊預售屋行情
MITSUI Shopping Park Lalaport 南港 預計 2024 開幕 預計近 50,000 坪 南港經貿園區 79.10 萬/坪 88.53 萬/坪 12% 首泰大喆
(96.94萬/坪)
MITSUI OUTLET PARK 林口、林口媒體園區 2016 開幕;
預計 2024 竣工
近 43,000 坪;
預計近 8,500 坪
林口三井Outlet生活圈 40.50 萬/坪 48.80 萬/坪 20% 聯太淳青
(47.53萬/坪)
MITSUI OUTLET PARK 台中港、台中港二期 2018開幕;
2021開幕
近 11,000 坪;
近 2,500 坪
台中港市鎮中心 18.19 萬/坪 24.42 萬/坪 34% 遠雄幸福城
(27.69萬/坪)
MITSUI Shopping Park Lalaport 台中 2023開幕 近 21,000 坪 台中車站生活圈 33.72 萬/坪 35.56 萬/坪 5% 浩瀚湖濱城(47.86萬/坪)
MITSUI OUTLET PARK 台南、台南二期 2022開幕;
預計 2025 開幕
近 25,000 坪;
預計近千坪
台南高鐵特區 23.10 萬/坪 32.07 萬/坪 38% 春福天駅(35.69萬/坪)
MITSUI Shopping Park Lalaport 高雄 預計 2026 竣工 近 63,000 坪 衛武營生活圈 19.39 萬/坪 22.84 萬/坪 17% 龍鉅MY WAY(31.79萬/坪)

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2023.12)
註:營運面積以商場部分為主。
註:平均單價係以周邊生活圈為調查範圍,該年度大樓類型平均成交單價。

三井商場全台分佈圖

高雄市進入新興百貨戰國時代,周邊房價加值效應顯著

每逢假日,高雄市區百貨總是人潮眾多,可見在地消費力成長的強勁動能!據調查,2022 年高雄市百貨銷售總額約達 725 億元,位居全台第二,且前三名的百貨,年營業額均超過百億。近年高雄的新興百貨百花齊放,將讓穩固的百貨版圖重新洗牌,預計 2026 年前,高雄會有 6 間新百貨公司開幕,進入新的戰國時代。由近年交易數據可觀察,特別為高雄車站、富邦凹子底百貨及鳳山車站周邊,隨著房市回溫,加上大型商場開發話題帶動,近三年成長幅度已達 40~90%。

行政區 地點 預計開幕時間 預計營運面積 周邊生活圈 2021年成交單價 2023年成交單價 漲幅 周邊預售屋行情
鼓山區 富邦凹子底百貨 2026年 近45,000坪 農十六特區 28.16萬/坪 48.33萬/坪 71% 遠雄Park 16
(48.81萬/坪)
義享天地B館 2024年 近6,600坪 大順好市多 22.57萬/坪 28.79萬/坪 27% 享京城
(36.69萬/坪)
三民區 高雄車站百貨 2025年 近17,000坪 高雄車站生活圈 15.62萬/坪 30.33萬/坪 94% 翰林苑上水
(37.23萬/坪)
高雄京站百貨 2026年 近7,800坪
鳳山區 空中鳳城商場 2025年 近12,000坪 鳳山車站 20.75萬/坪 28.90萬/坪 39% 泰緯皇居
(40.03萬/坪)
Lalaport高雄 2026年 近63,000坪 衛武營生活圈 19.39萬/坪 22.84萬/坪 17% 龍鉅MY WAY
(31.79萬/坪)

資料來源:實價登錄網、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2023.12)
註:營運面積以商場部分為主。
註:平均單價係以周邊生活圈為調查範圍,該年度大樓類型平均成交單價

鳳山區 高雄百貨

「 Lalaport 高雄 」帶動鳳山周邊推案,房價將可坐4望5

「 Lalaport 高雄 」 緊鄰捷運橘線及黃線雙捷運軌道建設,預期完工之後可帶來人潮和便利性,亦可和捷運聯合開發案,產生共伴效應,更能形塑出百貨地標特性。此外,「LaLaport 高雄」規模將超過高雄漢神巨蛋購物廣場,有機會複製巨蛋商圈的商業模式,目前已驅動鳳山區房價上看 4 字頭。專家預估,完工後將大幅增加周邊商業機能,預期未來周邊新推案房價具有坐 4 望 5 行情!

自 2021 年底傳出「 Lalaport 高雄 」落腳鳳山好消息,至 2022 年 3 月正式簽約至今,近兩年期間鳳山區整體房市變化,整體鳳山區具有 4 成漲幅。特別是消息甫釋出的期間,單價更由 21.21 萬/坪拉升至 24.59 萬/坪,可見新興指標商場對於地區房價帶來的關鍵影響力!

項目 110Q3 110Q4 111Q1 111Q2 111Q3 111Q4 112Q1 112Q2 112Q3 近兩年漲幅
鳳山區 交易價 21.21 24.59 24.53 25.70 26.85 27.35 28.82 30.07 30.06 41%
交易量 278 269 178 177 132 103 100 155 174 -37%
三民區 交易價 27.59 30.25 33.64 36.69 33.78 32.35 31.31 32.64 35.67 29%
交易量 258 255 151 146 80 70 84 108 159 -38%
左營區 交易價 27.98 29.20 31.26 33.30 35.66 34.83 36.52 35.42 35.58 27%
交易量 383 396 134 155 117 80 117 151 124 -67%

資料來源:高雄市政府地政局-高雄實價網,筆者彙整(2023.12)

Lalaport高雄模擬示意圖2

鳳山區建案

輕豪宅大樓主流,各區百花齊放

以下讓我們一起爬梳鳳山區各區生活圈的近期建案,分別為「 赤山文化生活圈 」、「 鳳山古城生活圈 」、「 鳳新中崙生活圈 」及「 五甲鳳翔生活圈 」,進一步開箱鳳山房市!

鳳山生活圈房價

赤山文化生活圈:鳳山新興住宅區,商業氣息濃厚

赤山文化生活圈 」為近年鳳山新興之住宅區,區域內商業氣息濃厚,輕豪宅大樓市場迅速成長。其中再可細分為「 文山特區 」、「 鳳山園藝試驗所生活圈 」及「 華鳳特區 」。文山特區為鳳山區與三民區接壤處,鄰近寶業滯洪公園,生活機能佳,未來規劃有捷運黃線寶業治洪池公園站;鳳山園藝試驗所生活圈周邊綠覆率高,鄰近長庚醫院;華鳳特區則為鳳山自辦重劃區,房價相對親民。

整體而言,鳳山區赤山文化生活圈新成屋近一年成交價約 25~29 萬/坪,預售屋近一年成交價約 22~27 萬/坪。

鳳山區建案:赤山文化生活圈_新成屋

生活圈 新成屋建案 屋齡 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
赤山文化生活圈 鳳山園藝
試驗所生活圈
文森青 3年 20F/60戶 3~4房 53~66坪 41.83萬/坪
華鳳特區 日之曜 2年 15F/82戶 2~3房 22~42坪 28.76萬/坪
旺時代NO2 4年 13F/176戶 2~3房 21~32坪 26.95萬/坪
棋琴文華苑 4年 15F/72戶 2~3房 21~39坪 29.83萬/坪
築青庭 2年 14F/104戶 2~3房 25~33坪 30.61萬/坪
華友聯森之道 3年 15F/114戶 2~3房 28~37坪 28.23萬/坪

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳山區建案:赤山文化生活圈_預售屋

生活圈 預售屋建案 預計完工日期 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
赤山文化生活圈 文山特區 聯上WE 2024.01 15F/222戶 2~3房 21~49坪 22.14萬/坪
鳳山園藝
試驗所生活圈
文山匯聚 2024.12 13F/108戶 2~3房 26~41坪 27.91萬/坪

資料來源:樂居網、591房屋網,筆者彙整(資料更新時間:2023.12)

鳳山古城生活圈:傳統政經中心,政府機關與古蹟林立

「 鳳山古城生活圈 」為傳統政治中心,政府機關與古蹟林立,其中可再細分為「鳳山車站生活圈」、「鳳山市區」、「鳳山國中生活圈」。鳳山車站生活圈鄰近鳳山行政中心,為空中鳳城商場座落位置,生活機能完善;鳳山市區為鳳山熱鬧核心,大東藝術文化中心座落於此,區內有捷運橘線鳳山西站、大東站;鳳山國中生活圈為傳統生活圈,知名景點有黃埔公園、鳳山電信所古蹟,未來區內有捷運黃線正義站。

整體而言,鳳山區鳳山古城生活圈新成屋近一年成交價約 21~37 萬/坪,預售屋近一年成交價約 27~40 萬/坪。

鳳山區建案:鳳山古城生活圈_新成屋

生活圈 新成屋建案 屋齡 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
鳳山古城生活圈 鳳山車站
生活圈
文化御璽 3年 14F/102戶 2~3房 23~42坪 21.31萬/坪
祥祥城 4年 15F/85戶 2~3房 22~37坪 30.23萬/坪
京站star 1年 15F/84戶 2~3房 25~36坪 37.65萬/坪
鳳山市區 鳳山臻邸 4年 9F/16戶 2~3房 32~43坪 21.62萬/坪
大東聚匯 3年 15F/83戶 2~4房 25~47坪 28.41萬/坪
富邦大無疆A棟 3年 28F/107戶 4房 57~69坪 27.83萬/坪
富邦大無疆B棟 3年 25F/143戶 3~4房 40~54坪 26.31萬/坪
富邦大無疆EFH棟 3年 20F/517戶 2~3房 25~41坪 29.29萬/坪
鳳山國中
生活圈
鋭揚捷仕堡 1年 15F/271戶 2~3房 20~39坪 27.88萬/坪
歐美朵朵森 2年 14F/67戶 2~3房 24~42坪 31.21萬/坪
棋琴21重奏 2年 15F/184戶 2~3房 24~41坪 26.38萬/坪

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳山區建案:鳳山古城生活圈_預售屋

生活圈 預售屋建案 預計完工日期 樓層戶數 房型 坪數 一年成交均價
鳳山古城生活圈 鳳山車站
生活圈
泰緯皇居 2024 Q3 22F/82戶 3~4房 39~51坪 40.72萬/坪
文化艾美 2024 Q4 15F/86戶 2~4房 22~46坪 27.76萬/坪
鳳山國中
生活圈
藏美東京都 2029 10月 15F/427戶 2~3房 17~40坪 40~44萬/坪
鳳山都更好 2025 15F/546戶 2~3房 20~49坪 34.28萬/坪

資料來源:樂居網、591房屋網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳新中崙生活圈:文化藝術軸線,新興發展潛力

鳳新中崙生活圈 」有衛武營藝術文化中心大東文化藝術中心座落於此,成為鳳山區文化交流平台,與高雄文化中心、駁二特區及愛河博物館群等藝文軸線,形成完整的藝文網絡。其中可再細分為衛武營生活圈及中崙生活圈。衛武營生活圈區內有國泰重劃區,為「 Lalaport 高雄 」座落位置,具有成為鳳山區未來房市重心的潛力,區內有捷運衛武營站、鳳山西站;中崙生活圈為國宅住宅區,區內有鳳山果菜市場、青年夜市,鳳山第二商業中心計畫亦座落於此。

整體而言,本區新成屋近一年成交價約27~33萬/坪,預售屋近一年成交價約22~31萬/坪。

鳳山區建案:鳳新中崙生活圈_新成屋

生活圈 新成屋建案 屋齡 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
衛武營中崙生活圈 衛武營生活圈 頂誠御丰景 2年 20F/188戶  2~4房 29~61坪 31.03萬/坪
仁發兩廳院 3年 14F/186戶 2~3房 24~37坪 28.52萬/坪

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳山區建案:鳳新中崙生活圈_預售屋

生活圈 預售屋建案 預計完工日期 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
衛武營中崙生活圈 衛武營
生活圈
京城舞極 2025 Q4 29F/395戶  3~4房 38~57坪 23.76萬/坪
龍鉅My Way 2023 15F/116戶 2~3房 20~38坪 31.94萬/坪

資料來源:樂居網、591房屋網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

五甲鳳翔生活圈:生活機能佳,具交通優勢

「 五甲鳳翔生活圈 」毗鄰於前鎮區,人口密集,商業繁榮。其中可再細分為「五甲生活圈」、「鳳甲生活圈」及「頂新特區」。五甲生活圈區內生活機能完善,區內有捷運黃線五甲站、龍成宮站;鳳甲生活圈區內有77期重劃區,以透天住宅區為主;頂新特區鄰近 88快速道路,具交通優勢,近小港機場。

整體而言,鳳山區五甲鳳翔生活圈新成屋近一年成交價約 27~33 萬/坪,預售屋近一年成交價約 15~35 萬/坪。

鳳山區建案:五甲鳳翔生活圈_新成屋

生活圈 新成屋建案 屋齡 樓層戶數 房型 坪數 一年成交均價
五甲鳳翔生活圈 五甲生活圈 棋琴文泰苑 4年 15F/96戶  2~3房 23~32坪 27.28萬/坪
棋琴文祥苑 0年 14F/95戶 2~3房 21~38坪 33.18萬/坪
鳳甲生活圈 鋭揚新天第 3年 14F/187戶 2~3房 23~44坪 26.73萬/坪
冠傑菁英匯 1年 15F/132戶 2~3房 23~38坪 33.43萬/坪
繪上城 0年 15F/279戶 2~4房 21~52坪 30.13萬/坪
悅讀DNA 2年 15F/225戶 2~4房 24~52坪 27.68萬/坪
鋭揚新世代 2年 14F/265戶 2~3房 25~46坪 26.82萬/坪
頂新特區 鋭揚國美 1年 13F/205戶 2~3房 22~36坪 25.30萬/坪

資料來源:實價登錄、樂居網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳山區建案:五甲鳳翔生活圈_預售屋

生活圈 預售屋建案 預計完工日期 樓層及戶數 房型 坪數 一年成交均價
五甲鳳翔生活圈 五甲生活圈 吉隆上雲 2023 Q4 13F/75戶 3房 31~38坪 36.04萬/坪
聯上ME悅 2025上半年 15F/285戶 2~3房 21~41坪 27.72萬/坪
鳳甲生活圈 鋭揚新樂活 2026.12 14F/161戶 2~3房 17~26坪 31.20萬/坪
頂新特區 日日豐Vision88 2027上半年 15F/139戶 2~4房 22~52坪 30.09萬/坪
春園首綻 2025.03 15F/200戶 2~3房 25~35坪 15.61萬/坪

資料來源:樂居網、591房屋網,筆者彙整(資料更新時間:2024/5/20)

鳳山區可以買嗎?

綜合前述觀察分析,是不是更可以理解「Lalaport高雄」選擇座落於鳳山的背景脈絡了呢?於此發展條件之下,鳳山區適合置產嗎?讓我們從不同角度觀察,整理以下可思考的面向!

(一)鳳山區房市利多

  • 人口紅利交易熱區,剛性需求強
    鳳山為高雄市人口最多的行政區,生活機能佳,自住比例高,成交表現以傳統購屋熱區、房價親民的商圈為主,以低總價產品仍為主角。目前房市以剛性買盤撐場,依然穩居高雄市買賣交易前三大熱區。
  • 捷運站點密佈,大眾運輸抗跌佳
    鳳山區將是高雄捷運站最密集的行政區之一,高雄捷運橘線在鳳山就有衛武營站、鳳山西站、鳳山站、大東、鳳山國中站等 5 站,未來捷運黃線亦將在鳳山設置 Y16~ Y22 等 7 站,大眾運輸導向發展趨勢,使捷運沿線房價抗跌性佳。
  • 新興百貨商場、文藝設施聚集,長期商業發展性佳
    複合式的購物商場成為主流,關鍵在於將不同體驗模式融入商場,可滿足消費者一站到底的生活需求,可使生活圈自成一格,深受追求生活品質的購屋族青睞。「LaLaport 高雄」預計 2026 年開幕,且鳳山區亦為大型藝文設施發展重心,長期商業發展性佳。

(二)買房前再思考

  1. 鳳山廣闊多元,舊市區與重劃區選擇
    鳳山發展歷程較久,人口稠密地區多數為舊市區,如鳳山市區生活圈,雖有生活地利之便,由於可能緊鄰市場商圈,容易有市容景觀或噪音之影響。另一方面,若為新興重劃地區,如 77期重劃區,較易有親民價格,不過多數生活機須仍仰賴舊市區,仍有很大的發展空間。綜前所述,鳳山區整體幅員遼闊且多元,各區的居住氛圍差異大,評估買房時仍從個人需求及喜好屬性出發,才能客觀評估最合適的物件呢!
  2. 重大建設推動需時,大環境因素考量
    捷運黃線軌道公共建設推動需時,且隨著升息、平均地權條例修法等壓抑房市炒作措施陸續啟動,加上台積電帶動房市的效應逐漸弱化,近年鳳山區已漲多的區域房價已經到了一個高原期,目前房市相對冷靜。後續如果沒有更新的利多來帶動買氣,鳳山房價可能不易繼續大幅衝高,於看好鳳山發展而想買房前,仍須多務實考量!

(三)結論:從房價觀察生活,鳳山區歷久彌新的潛力和魅力!

從「Lalaport 高雄」指標商場的開幕,可以延伸許多觀察與思考,不動產的發展與人們生活各面向息息相關,原來房價可以不只是嚴肅數據,也是供給者及消費者的微妙互動關係的呈現!

觀察全台百貨商場的設立,通常青睞區域人口量體、交通機能、名氣都已屬成熟的地帶,不僅可吸引不少大型品牌店家進駐,強化周邊生活機能,若鄰近捷運或台鐵等軌道系統,交通便利性提升,將使周邊生活圈條件更具競爭力,可預期能相得益彰將效益發展。鳳山地區整體發展及都市再生不斷地進行中,如捷運黃線的核定與動工、鳳山車站即將在 2024 年啟用等,歷久彌新又華麗轉身的鳳山依然充滿魅力和潛力!大家是否對於「 Lalaport 高雄 」也十分期待,後續房市的發展亦值得長期關注,也歡迎高雄在地朋友與我們分享您們的想法!

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1. 房屋貸款總費用年百分率約 2.29%~10.20%起,總費用年百分率不等於貸款利率。
2. 實際貸款條件以玉山銀行提供之產品為準,實際年百分率會視顧客貸款產品及授信條件而不同。
3. 更多詳細情形請參閱玉山銀行網站

*謹慎理財 貸款先規劃*

【參考資料】

  • 高雄市都市發展局
  • 高雄市地政局
  • 高雄市經濟發展局
  • 內政部不動產實價登錄網 
  • 樂居網
  • 三井不動產

【延伸閱讀】

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