文山特區買房指南！文山特區機能？建案？高雄文山特區可以買嗎？
「 文山特區 」是高雄一塊正在崛起的生活機能完善、交通運輸前景大好的房市熱點。在台積電發布確定在高雄設廠的消息之後，高雄的房市熱點也都更加活躍了！今天就讓我們來認識「 文山特區 」，這個高雄熱門的已開發重劃區內交通運輸發展（包含高雄捷運黃線規劃）、生活機能、學區、平均房價…等等狀況。
文山特區
「 文山特區 」位於高雄市「三民區」與「鳳山區」交界，連接原高雄市及舊高雄縣人口最多的兩行政區。由於這裡開發的早，地籍相對雜亂且使用強度相對周邊土地呈較低度使用，為了容納更多的人口以及推動都市發展及再造，從 2000 年開始一直到 2008 年，陸續推動了 2 輪的市地重劃，而這 2 輪的市地重劃區也就組成現在我們而熟能詳的 文山特區 ！
文山特區面積約 50.47 公頃，範圍自澄清路以東、建國路三段以北至青年路二段以西，區域地理位置優越，北邊可以快速抵達「 澄清湖風景區 」、「 長庚醫院 」、「 正修科大 」；東面鄰近鳳山市區，生活機能便利；文山特區西側則是高雄明星國中「 陽明國中 」學區，讓許多家長趨之若鶩，再加上現在進行到綜合規畫階段的「 高雄捷運黃線 」的加成，讓文山特區房市熱度持續增溫。
文山特區規劃
文山特區在重劃時就是為了舒緩三民區與鳳山區龐大的人口數，所以有 60％ 以上的面積都規劃成住宅區，另外的 40% 則多規劃成公園綠地、停車場、市場等住宅導向的公共設施。文山特區內並沒有預留任何加油站、變電所等嫌惡設施用地，且在規劃時也都以大街廓規劃為主！期望用大面積的開法，讓土地保持完整，減少土地因為被太細的分割而少了合併利用的可能，降低利用價值，也對空間景觀配置及住宅量體設計給予較大彈性，打造了良好居住環境的基礎。
位於澄清路及文龍東路口規劃超過 2,000 坪的市場用地（圖中橘色部分），原先預計有百貨進駐，然而近期有消息釋出因捷運工期較長，對營運會有較大影響緣故，原定地上 11 樓地下 5 樓的百貨規劃將縮小規模改成只有 5 層的商場。
位於文山特區內西南側的土地，則規劃成了寶業滯洪公園使用，除了設法解決＆預防文山特區過往的淹水問題，也提供居民們大量的綠地空間。目前透過國家災害科技中心的淹水潛勢圖來看，文山特區的淹水狀況應該較難發生，除非在連續的大規模降雨規模下，才有可能在某些路段有零星積水問題。但如果對於這點非常在意的民眾，在購買文山特區時就要特別注意了！
文山特區生活機能
文山特區的生活機能正是這一區的最大賣點！因為位在三民區與鳳山區的交界，人口密度大，自然形成了許多商圈，例如：文衡商圈、陽明商圈、青年商圈、建國商圈等。周遭的賣場如：全聯、家樂福、旺來興等，以及傳統市場如陽明早市、澄和黃昏市場等都一應俱全，最遠步行時間皆在 15～20 分鐘內即可到達，生活機能可謂十足便利。
文山特區交通機能
文山特區在交通方面，因位處於鳳山及三民區的邊界，可說是高雄市重要的交通節點，由九如路向西，開車約 3 分鐘就可上國道一號， 10 分鐘就可到達高雄市區，由建國路向東不到 5 分鐘就可抵達鳳山火車站。
而近幾年的大眾運輸系統規劃，也讓文山特區的房價跟著水漲船高，不論是已完工的台鐵捷運化的正義車站（步行約 10 分鐘）或是正在規劃中的會經過澄清路的捷運黃線 Y16 站 ，都為文山特區的交通機能帶來了新的量能。
高雄捷運黃線通過？
高雄捷運黃線最早於民國 91 年時規劃，中途因興建效益、經費等問題經歷許多轉折，後於 2017 年提出採地下形式之中運量捷運系統並納入「前瞻基礎建設計畫」，最終在 2019 年經行政院核定可行性報告，算是進入大勢底定的階段。目前高雄捷運黃線已經順利在 2023 年 12 月 19 日舉行土建及軌道工程聯合動土典禮，預計最快 2028 年就可完工問世。
目前路網規劃起於鳥松區的神農路，經大埤路，於澄清路岔出兩條線，一條由本館路、建工路、民族路、民權路迄於三多五路，另一條續走澄清路、國泰路、南京路、五甲路迄於鎮中路前鎮區公所，路線總長度為 22.91 公里，設置 23 座地下車站與 1 座機廠，屆時將可串聯文山特區、亞灣區、高雄長庚等重要區位
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文山特區學區
不少喜歡文山特區的買家，除了交通的前瞻性、生活機能的優越性以及開闊的公園綠地外，就是為了幾條街外的明星國中。鄰近的陽明國中是高雄數一數二的明星國中，因此許多家長都會提前來佈局，不過在買之前必須先查清楚，因為文山特區位於行政區交界，僅有部分的里屬於學區內，再加上該校為總量管制學校（總量額滿依設籍先後順序分發入學，超額則改分發至鄰近學校），且學區範圍也偶有變動的可能，所以在購買文山特區前得先調查清楚，以免落空！
文山特區房價
文山特區內建物類型多為適合小家庭的 30~60 坪中坪數住宅，並以大樓型態為主，靠近澄清路、青年路主幹道以及文濱路、文鳳路則較多為透天店舖類型。因為文山特區屬於近期開發區域，所以屋齡絕大部分都在 20 年內，且仍有建商持續推案中。根據內政部實價登錄、樂居網資料分析，文山特區近一年內的平均交易單價約為單坪 32 萬元， 新屋成交均價則落在單坪 38～39 萬元，部分建案成交均價更以上看 4 字頭以上！
如果從過往文山特區實價登錄平均交易單價來看， 107 年約為 22 萬元/坪、 108 年約為 21.3 萬元/坪、 109 年約為 24.8 萬元/坪、 110 年約為 25 萬元/坪。可以發現 108 年年中行政院在核准捷運黃線可行性研究報告後，文山特區的房價就來了一波刺激，而隨著即將到來的捷運動工造成的交通黑暗期，以及未來的完工後捷運的便利性，究竟何時才是最好的進場時機呢？畢竟施工必定會造成生活上的不便，但隨著工期越接近完工，價格對於交通便利性的反應也會更加顯著，這個真的只能取決於購屋者自身對生活品質的取捨了。
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文山特區建案
接著我們來看看文山特區內的幾個指標建案：
| 建案名稱 | 屋齡 | 戶數 | 房型 | 坪數 | 近一年成交均價 |
| 文山艾美 | 4 年 | 97 戶 | 2～3 房 | 35～62 坪 | 35.97 萬元/坪 |
| 藏丰 | 8 年 | 27 戶 | 3～4 房 | 35～62 坪 | 25.34 萬元/坪 |
| 文山方城市 | 7 年 | 149 戶 | 3～4 房 | 40～60 坪 | 37.76 萬元/坪 |
| 城揚御廳苑 | 4 年 | 313 戶 | 3～4 房 | 36～71 坪 | 43.57 萬元/坪 |
| 鑫文山 | 6 年 | 63 戶 | 3 房 | 32～42 坪 | 39.24 萬元/坪 |
| 帝之匯 | 10 年 | 86 戶 | 1～4 房 | 41～68 坪 | 40.57 萬元/坪 |
| 園周綠 | 15 年 | 114 戶 | 1～5 房 | 26～55 坪 | 32.06 萬元/坪 |
資料來源：實價登錄、樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/6/24）
文山特區可以買嗎？
最後幫大家做個小總結如果你要購買文山特區要注意的重點：
- 文山特區內規畫皆以住宅導向，大面積綠地，生活品質優！
- 交通路網便捷到國道、鳳山市區、高雄市區開車都在 10 分鐘內，台鐵正義站步行 10 分鐘，捷運黃線將在澄清路設站，但即將進入施工期，可能帶來至少 6 年以上交通黑暗期！
- 買學區房要注意學區劃分及設籍年限以免落空
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