台中11期買房指南｜台中11期機能？11期建案？11期重劃區可以買嗎？
2023 年第 30 屆亞錦賽於 2023 年 12 月 10 日圓滿落幕，其中中華隊對上巴勒斯坦與香港的比賽是在台中洲際棒球場舉行的，近期棒球場隔壁的台中漢神洲際購物中心也正興建當中，預計 2025 年完工。隨著當地發展越來越熱絡，鄰近洲際棒球場的「 台中11期重劃區 」也跟著備受關注！
究竟「 11期重劃區 」的規劃構想為何？如今生活與交通機能怎麼樣？近年「 台中11期 」的房價有沒有因缺工缺料而有大幅上漲？近期有沒有什麼新建案呢？有這些疑問的讀者，請一起往下深入瞭解吧！
💡編按：太子建設獲得市七及廣二用地合併 BOT 案的最佳申請人，此地位於德芳路二段與永隆路交叉口、西側有大里環保公園，周圍的公共設施包含仁愛醫院及中興大學，商業機能成熟。未來將以「 大里之森 」為概念，興建「 太子置地廣場 」，預計將於 2028 年完工！至於 11 期還有哪些特色，趕快跟著筆者往下探索吧！
台中11期
「 台中11期市地重劃區 」位於台中市北屯區，是民國 82 年發布的市地重劃案，計畫面積約 141.02 公頃，一般可簡稱為「 台中11期 」。台中11期位在舊台中市區的北部區域，鄰近台中捷運綠線文心崇德站，也鄰近台鐵松竹站，計畫區北側為台中著名地標－「 洲際棒球場 」。重劃區周圍包含昌平東六路、崇德路二段、崇德十路、梅川東路、大連路、崇德十八路、豐樂北二路等道路。
實施 11期市地重劃區的目的，主要是為了配合台中都會區人口成長及建地需求，但由於重劃區的地籍凌亂、溪流橫亙其間，導致無法充分有效建築使用，因此便決定辦理重劃並配合整治。
台中11期規劃
在民國 105 年台中市政府公告的「變更台中市都市計畫（四張犂地區）細部計畫（第三次通盤檢討）書」中，以「遊憩服務、優質生活」作為台中11期重劃區的發展定位，且針對其與周邊區位關係有更細分的定位，其中黑色虛線（計畫範圍線）內，僅在地生活潛力發展區不在 11期重劃區內，其餘區域皆落在 11期重劃區範圍內。
11期重劃區周邊：在地生活潛力發展區
台中11期周邊的「 在地生活潛力發展區 」，區內舊聚落為台中市早期發展主要核心之一，生活機能健全且商業活動熱絡。但現況建築物密集分布，街道巷弄狹窄、部分建物較為老舊窳陋。
11期重劃區：複合優質生活區
11期重劃區內的「 複合優質生活區 」，道路街廓方整且公共設施皆已開闢完成，尤其本區位於主要交通聯外幹道崇德路三段兩側，商業服務多元、大型連鎖餐廳林立，形塑本區為複合優質生活區。
11期重劃區：運動消費核心區
而「 運動消費核心區 」計畫區北側的洲際棒球場，及南側極限運動場相互應，發展成為南北兩個結合運動與消費機能的新都市核心。原規劃於南側興建的台中巨蛋，則因交通等考量，改選址於台中十四期重劃區。
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11期重劃區：低密度鄰里生活單元
「 低密度鄰里生活單元 」周邊為 台中14期重劃區，該台中14期的住宅型態多為獨棟雙併及低密度住宅發展空間，完成後將與計畫區內的四張犂公園一帶別墅型社區緊密結合，發展成為優質的低密度鄰里生活單元。
11期重劃區生活機能
11期重劃區學校機能
11期重劃區內及區域周圍有多間學校，重劃區內有四張犁國中、仁美國小、明道普霖斯頓雙語小學，區域周圍則有四張犁國小、馬禮遜美國學校、衛道中學、松竹國小、崇德國中、文心國小等學校，學區選擇十分多元，其中的「馬禮遜學校」更是台中最大的國際學校。
11期重劃區公園機能
11期重劃區內及周邊也有多處公園綠地，包含昌和公園、四張犂公園、823紀念公園、仁德公園、潮春公園、仁和廣福公園、陸光公園、昌平公園、四平公園、仁和廣福公園、三分埔公園、仁美公園等，公園總面積合計約 13.61 公頃，其中最大的是四張犁公園，面積約達 3.02 公頃。
11期重劃區商家機能
超商與超市多分布在 11期重劃區外西南側，重劃區內的超商分布相對較為零星。在市場採購方面，有崇德黃昏市場、四民市場、四張犁夜市，前兩者提供各式果菜、魚肉、南北貨等生活日用品，四張犁夜市則為只有周日營業的夜市，提供多種小吃，是休閒娛樂的好去處。另外，統一集團未來規劃於重劃區北側打造地下 2 層、地上 2 層以上的「 太子置地廣場 」，並引進統一集團眾多零售品牌，預計最快 2024 年開工。
11期重劃區北側為台中洲際棒球場，目前為中職中信兄弟的主場，同時也是許多國際賽事的場地，至於附屬的多功能運動中心則為 P. LEAGUE+職籃福爾摩沙台新夢想家的主場。而目前棒球場旁正興建上 7 層、地下 4 層的「 漢神洲際購物中心 」，樓地板面積約 34,000 坪，包含餐飲、娛樂購物、影城、運動體驗、汽機車停車等多元商業複合空間，讓前來觀賞球賽的民眾有更完整的休閒遊憩體驗，預計 2025 年完工。
11期重劃區交通機能
11期重劃區道路系統
台中11期重劃區區內主要道路有豐樂路、崇德十二路、崇德十路、崇德九路、山西路三段、崇德八路一段等重要路段，而在聯外道路部分，則有崇德路三段、松竹路三段、昌平路二段等道路系統，其中，透過崇德路三段可抵達北側台74線，進而連接國道系統。
| 道路等級 | 名稱 | 寬度 | 方向 |
| 聯外道路 | 崇德路三段 | 30m | 南北向 |
| 松竹路三段 | 30m | 東西向 | |
| 昌平路二段 | 12～15m | 西北-東南向 | |
| 后庄路 | 12～20m | 東西向 | |
| 主要道路 | 豐樂路 | 12～20m | 東西向 |
| 崇德十二路 | 20m | 東西向 | |
| 崇德十路 | 25m | 東西向 | |
| 崇德九路 | 20m | 東西向 | |
| 山西路三段 | 30m | 東西向 | |
| 崇德八路一段 | 20m | 東西向 |
11期重劃區大眾運輸系統：公車
台中十一期重劃區內及周邊共有約 25 處的公車站，主要分布在聯外道路沿線，如崇德路三段、昌平路二段、松竹路三段。包含 8、12、14、28、58、65、71、88、105、127、131、132、700、922 等多條路線行經，可往來台中車站、逢甲大學、豐原高中、洲際棒球場等地，大眾運輸機能可謂十分便捷。
| 公車路線 | 起訖站 |
| 8 | 台中刑務所演武場 – 逢甲大學 |
| 12 | 明德高中 – 豐原高中 |
| 14 | 干城站 – 舊庄 |
| 28 | 四張犁圖書館 – 坪頂 |
| 58 | 中山醫學大學 – 潭子勝利運動公園 |
| 65 | 南區公所 – 潭雅神綠園道 |
| 71 | 台中洲際棒球場 – 植物園（西屯路） |
| 88 | 台中榮總 – 麗園公園 |
| 105 | 四張犁 – 台中車站 – 龍井 |
資料來源：台中市政府交通局，筆者彙整
11期重劃區大眾運輸系統：Youbike 2.0
十一期重劃區內及周邊共有約16處 Youbike 2.0 站點，站點大多分布在公園周邊，如明道普霖斯頓雙語小學、四張犁國中、仁美公園、八二三紀念公園、仁和公園、三分埔公園等皆有共享腳踏車的據點。
11期重劃區大眾運輸系統：台中捷運綠線
十一期重劃區南側為台中捷運綠線，距離最近的捷運站是文心崇德站，與重劃區距離約 500 公尺，大約步行 3 ～ 5分鐘即可抵達，藉由捷運綠線可通往台中市政府、台中高鐵站、文華高中等重要機能。
11期房價
本文蒐集台中11期重劃區近五年（107/12～112/11）的住宅區的房地交易實價登錄資料，進一步將重劃區與北屯區其他地區的房地交易資料進行對照，分別比較面積、價格、價格走勢、建物型態，供想入手11期重劃區的讀者們參考。
11期重劃區交易面積＆價格比較
近五年台中11期重劃區總計約有 372 筆交易資料，平均土地移轉面積 19.52 坪，平均建物移轉面積 66.71 坪，平均交易總價 23,682,430 元，平均交易單價則為 336,391 元/坪。從下表的比較中可以發現，在重劃區內的交易標的面積（土地、建物）比北屯區大，而房價（總價、單價）整體來說也相對較高。這結果與 Lin (2005)、Lin and Evans (2000) 的研究結果有異曲同工之妙，前者發現，重劃後的地區平均每筆土地面積會比重劃前來的大；後者則發現，在產權複雜的地區，隨著土地面積越大，該筆土地的單價會越高，主要是因為可免去土地的整合成本。
| 區位 | 台中11期重劃區 | 北屯區 |
| 交易筆數 | 372 | 16,782 |
| 平均土地交易移轉面積 | 19.52 坪 | 11.60 坪 |
| 平均建物交易移轉面積 | 66.71 坪 | 46.56 坪 |
| 平均交易總價 | 23,682,430 元 | 12,185,303 元 |
| 平均交易單價 | 336,391 元/坪 | 264,104 元/坪 |
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：112/12/10）
11期重劃區房市價格走勢比較
近年 11期重劃區內的房價大致落在單坪 30～40 萬元區間，不過由於交易筆數較少，因此各季落差較大，並無觀察出明顯房價走向；相較之下，北屯區的房價則逐漸從單坪 25 萬元上漲至 30萬元，漲幅約達 20%。
11期重劃區建物型態比較
台中11期市地重劃區的交易標的多為電梯大樓，約佔整體 63.44%，其次則為透天厝，約佔 25.27%。可以發現，重劃區內的交易標的比例與北屯區類似，不過透天厝的占比在 11期重劃區中相對較高。
| 分類 | 11期重劃區 | 北屯區 | ||
| 交易筆數 | 建物比例 | 交易筆數 | 建物比例 | |
| 公寓 （5樓含以下無電梯） |
12 筆 | 3.23% | 740 筆 | 4.41% |
| 住宅大樓 （11層含以上有電梯） |
236 筆 | 63.44% | 12,249 筆 | 72.99% |
| 透天厝 | 94 筆 | 25.27% | 2,138 筆 | 12.74% |
| 華廈 （10層含以下有電梯） |
30 筆 | 8.06% | 1,655 筆 | 9.86% |
| 總計 | 372 筆 | 100.00% | 16,782 筆 | 100.00% |
資料來源：內政部實價登錄，筆者彙整（資料更新時間：112/12/10）
台中11期建案
筆者在這裡幫忙彙整了台中11期市地重劃區近五年的幾個指標新成屋與預售屋建案，各建案多是推出 2～4 房的住宅房型為主，相關資訊供大家參考。
台中11期預售屋建案
在預售屋方面，大毅一嶼、富宇藏富等建案成交均價都來到單坪 50 萬以上。
| 建案名稱 | 總戶數 | 總樓高 | 公設比 | 完工時間 | 近一年成交均價 | 房型 | 坪數 |
| 大毅一嶼 | 87 戶 | 23F | 33.60% | 2026年Q1 | 57.18 萬元/坪 | 3～4 房 | 41～62 坪 |
| 富宇藏富 | 126 戶 | 22F | 34% | 2026 下半年 | 59.29 萬元/坪 | 3 房 | 36～46 坪 |
資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/8/30）
台中11期成屋建案
而在成屋方面，五年內的新成屋包含泰若天成、硯山行、國泰Plus+、唐盟馥家JIA 等建案，成交均價也都維持在單坪 40 萬元以上，足見台中11期重劃區內建案坐四望五的表現趨勢！
| 建案名稱 | 總戶數 | 總樓高 | 公設比 | 屋齡 | 近一年成交均價 | 房型 | 坪數 |
| 泰若天成 | 188 戶 | 25F | 32.76% | 5 年 | 48.04 萬元/坪 | 3～4 房 | 50～63 坪 |
| 硯山行 | 88 戶 | 25F | 31.29% | 6 年 | 30.44 萬元/坪 | 3～4 房 | 76～89 坪 |
| 國泰Plus+ | 161 戶 | 15F | 32.21% | 4 年 | 56.18 萬元/坪 | 3～4 房 | 40～50 坪 |
| 唐盟馥家JIA | 39 戶 | 8F | 34.09% | 6 年 | 47.83 萬元/坪 | 1～3 房 | 15～39 坪 |
| 惠宇PARK23 | 74 戶 | 26F | 32.19% | 2 年 | 53.06 萬元/坪 | 3～4 房 | 60～80 坪 |
| 勝美築 | 242 戶 | 15F | 33.94% | 5 年 | 47.69 萬元/坪 | 2 房 | 27～30 坪 |
| 大毅55Ways | 56 戶 | 12F | 33.82% | 3 年 | 50.79 萬元/坪 | 2 房 | 29～40 坪 |
| 陸府森山 | 52 戶 | 15F | 34% | 1 年 | 53.42 萬元/坪 | 3 房 | 57 坪 |
| 時代英倫大廈 | 46 戶 | 14F | 34.94% | 5 年 | 45.86 萬元/坪 | 3 房 | 45～50 坪 |
資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2024/8/30）
台中11期 vs 台中14期
台中11期重劃區旁正是赫赫有名的房市黑馬「 台中14期重劃區 」，14期重劃區是近 40 年來開發面積最大的重劃區，既然兩者相互緊鄰，相信很多讀者會好奇究竟兩個重劃區有什麼差別，一起來比較看看！
開發時間
首先，11期重劃區在民國 90 年重劃完成，14期重劃區則是在 110 年才重劃完成，而且由於遭逢疫情，因此重劃區內土地大多仍為空地。從下圖可觀察到， 11期重劃區被 14期重劃區包裹住，而 11期重劃區已有許多建案，而14期重劃區內則大多是空地或是正興建中的建案，因此區內的交易目前以預售建案為主。
區位
14期重劃區位在北屯區邊界地帶，因此往來潭子、大雅、西屯會相較 11期重劃區更加方便。
生活機能
由於11期重劃區發展已逐漸成熟，而14期重劃區土地大多尚未興建，因此在生活機能方面，不論吃飯、休閒、就學等活動， 14期重劃區恐不如 11期重劃區來的方便。不過 14期重劃區目前也正在如火如荼地興建漢神洲際購物中心、台中巨蛋體育館等大型建設，未來發展十分讓人期待。
房市
如前所述，由於 11期重劃區開發較早，因此其標的選擇較為多元，屋齡範圍涵蓋 0～20 年，消費者可依自身財力評估不同房源。相對地，由於 14期重劃區為新興地區，合理推論未來幾年的標的多為預售屋及新成屋，因此對偏好預售屋、新成屋且有一定預算的讀者而言，14期重劃區或許是個不錯的選擇。
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台中11期可以買嗎？
台中11期重劃區作為民國 82 年發布的市地重劃案，算是台中市快速成長的地區，隨著台中的快速發展，當地人口越來越多，而且近年來當地購物中心、商場都開始規劃或已正在興建，再搭配重劃區北側的既有聚落群以及南側捷運綠線，生活、交通等機能逐漸完善，可以預見當地未來會越來越熱絡，想入手此區的讀者可以好好考慮一下喔！
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【參考資料】
- 變更台中市都市計畫（四張犂地區）細部計畫（第三次通盤檢討）書
- 國土測繪中心
- 台中市政府地政局
- 樂居網
- Lin, T.-C. (2005). Land assembly in a fragmented land market through land readjustment. Land Use Policy, 22(2), 95-102.
- Lin, T.-C., & Evans, A. W. (2000). The relationship between the price of land and size of plot when plots are small. Land economics, 386-394.
【延伸閱讀】
