全台首座市場共生社宅！中壢新明市場都更案！新明市場規劃？
近年來，「社會住宅」與「都市更新」成為各地積極推動的政策主軸，但你有想過，傳統市場也能成為社宅的一部分嗎？
位於桃園中壢的「新明市場」是當地歷史悠久的公有市場，近年因建物老化與海砂屋問題，正式啟動都更計畫。不同於過去拆除重建的模式，這次新明市場結合社會住宅與多元公共服務，被桃園市政府定位為「全台首座市場共生社宅」，引發外界關注。
究竟新明市場在哪裡？為什麼新明市場需要都更？「市場＋社宅」的規劃又代表什麼樣的都市發展趨勢？這篇文章帶你一次看懂新明市場都更案背後的關鍵意義！
💡一分鐘了解新明市場改建案！
- 新明市場位置：新明市場位於明德路、民權路及民權路 39 巷一帶，屬於中壢較早發展的舊市區，攤販沿著街道擴散而形塑成以市場為核心的採購生活圈。
- 新明市場為什麼要都更：新明市場都更主因是海砂屋問題，氯離子含量超標顯示建築已不符耐震標準。此外，市場周邊長期累積的環境與交通亂象，也成為推動都市更新的重要因素。
- 新明市場改建規劃：新明市場將朝向複合式公共設施整合發展，未來除了保留原有市場機能，還會導入社會住宅與多元公共服務，成為結合「市場、居住與社福」的複合型空間。
新明市場在哪裡？中壢老字號市場位置與機能解析！
當大家提到中壢的「新明」，多數人第一時間想到的是熱鬧的新明夜市，也就是大家熟知的中壢夜市。不過對於在地人來說，不遠處的新明市場更貼近日常生活，也是在地居民長期依賴的採買與活動場域。
而且，在地人口中的「新明市場」，往往不只是那棟市場建築本身，更包含周邊長年聚集的攤販與街道空間，也就是明德路、民權路及民權路 39 巷一帶，屬於中壢較早發展的舊市區。這些攤販沿著街道自然擴散，讓市場的邊界變得模糊，逐漸形塑出一個以市場為核心向外延伸的採購生活圈，不僅有傳統店家，還有流動攤販沿街做生意。
只是隨著時間推移，市場建築逐漸老舊，內部使用率下降，反而是周邊街道持續吸引攤販聚集，形成「市場冷清、街市熱鬧」的反轉現象。雖然人潮帶來活力，卻也讓市場動線更加混亂，再加上停車空間不足，公共安全與防災問題逐漸成為地方長期累積的壓力。
因此，桃園市政府曾投入整建與活化資源，引入公托、日照中心、青年創業基地，以及身障職業重建與非營利組織辦公室等機能，嘗試將新明市場「重新定義」，使得市場一度轉型為複合式公共空間。
其中最具代表性的是將市場 2 樓空間打造為文創基地，舉辦各種展覽、市集與工作坊，並導入文創攤商，試圖營造「青銀共市」的新型態市場。市府亦投入經費推動相關軟性計畫與策展活動，希望讓傳統市場能作為被年輕族群重新使用的空間。
但實際營運結果卻顯示，新明市場空間規劃與消費習慣之間仍存在落差。由於人流多集中在 1 樓飲食與採買區， 2 樓難以吸引人潮進入。因此，這場轉型實驗凸顯出一個關鍵問題：市場改造不光是空間本身，更牽涉到人流動線與使用習慣的重整。
中壢新明市場歷史？從日治市場到「第三市場」的演變
中壢最早的市場，是在中壢火車站附近的第一市場。早在日治時期這裡便已劃定為市場用地，直到 1918 年逐步形成市場雛形。1927 年，市場前設置一座標準時計臺，呼應日本引進的標準時間制度，後來這座「大時鐘」也成為中壢重要的城市地標。到了 1933 年，市場進一步擴建，逐漸發展為當地農產與漁牧商品的重要交易中心。
戰後隨著人口成長與商業活動擴張，中壢人口快速成長，商業活動也日益頻繁，原有的第一市場逐漸無法負荷需求。 1951 年，中壢鎮公所在都市計畫中提出市場擴增構想，規劃興建第二至第四市場，以分散人流並回應需求。在這樣的發展脈絡下，新明市場便成為「第三市場」，承接原有市場機能，成為中壢舊市區另一個重要的採買據點。
現今的新明市場建築於 1990 年完工，規劃地上 1 至 2 樓為市場空間，設有約 126 個攤位，地下 1 至 2 樓為停車場，提供近 80 個汽車停車位。這樣的配置在當時具備一定規模與機能，也反映出市場由傳統街市轉向集中式建築的發展階段。
除了市場功能之外，新明市場還承載著特殊的庶民文化。例如早年盛行的算命產業，曾集中於稱為「瞎子巷」的街道。隨著城市變遷，這些命理攤位逐漸移入第一市場，近年又因拆遷與空間調整，部分轉移至新明市場 2 樓。這些經營了 20 至 30 年的命理攤，有的使用龜卦、有的以米卦占卜，也有人書寫符咒、提供改運與鎮煞服務，形成一種延續至今的在地文化習慣。
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中壢新明市場都更？從海砂屋危機到「先建後拆」重建模式
新明市場之所以走向都更，最核心的原因就是建築安全問題。
這棟於 1990 年完工的市場建物，儘管原設計使用年限至 2045 年，但在經年累月使用下已出現明顯劣化。此外，早在 2012 年的耐震詳細評估中，就已發現新明市場的建築氯離子含量超標，同時耐震能力也不足，評估為典型的「海砂屋」。雖然桃園市政府曾於 2015 年著手進行補強，但後續檢測顯示，建物劣化速度仍然快速，到了近年已不符耐震標準，甚至出現鋼筋鏽蝕、混凝土剝落與漏水等情況，結構安全疑慮持續升高。
除了建築本體問題，市場周邊長期累積的環境與交通亂象，也成為推動都市更新的重要因素。包括店家將空間外推營業、攤販占用道路，使明德路一帶經常交通壅塞，再加上分隔島垃圾堆置等問題，讓整體環境品質持續惡化。市府近年也加強整頓，從 2024 年中至 2025 年底，已取締違規停車逾 2,800 件、違規攤販與店家超過 800 件，並清運超過 5,000 公斤廢棄物，顯示出新明市場長期累積的管理壓力。
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在建物安全與環境治理的雙重壓力下，市府最終宣布在 2025 年啟動新明市場重建計畫，並採取「先建後拆、原地安置」的方式推動。
而所謂的「先建後拆」是指先在附近設置中繼市場，讓原有攤商可以持續營業，再進行舊市場拆除與重建，避免傳統市場出現生計中斷的問題。此次規劃的中繼市場設於附近的「廣明二停車場」，用地約 1,500 平方公尺，預計興建 2 層樓空間， 1 樓作為攤商營業使用， 2 樓則由婦幼相關單位進駐，預計於 2027 年底完成安置。
桃園市政府表示，未來中繼市場也將依照功能分為生鮮、雜貨、美食與命理等區域，攤位採抽籤分配，並導入較現代化的商場經營模式，例如綠能節電設施、靜電油煙處理與分區排水系統等，試圖改善過去市場在環境與衛生上的問題。
同時，市府也提供彈性退場機制，針對選擇不進駐中繼市場的攤販業者，提供 80 萬元補助；而原本進駐市場的各機關單位，也將依各自計畫分階段退場。
中壢新明市場規劃？市場、社宅與公共服務的複合轉型
在確立重建方向後，新明市場的規劃進一步朝向複合式公共設施整合發展，全案預計在 2027 年動工，並於 2030 年底完工。未來完工後，新明市場不僅是採買空間，也將成為結合居住、照顧與就業的多功能生活場域。
未來新建的大樓將在保留原有市場機能的前提下，導入社會住宅與多元公共服務，成為結合「市場、居住與社福」的複合型空間。整體規劃預計興建約 140 戶社會住宅，並同步設置公托中心、社區型長照機構、身障就業空間，以及勞資爭議調解等服務據點，使不同使用族群能在同一場域中共存，形成更完整的生活支持系統。
從規模來看，本案基地面積約 3,205 平方公尺，總樓地板面積約 2.5 萬平方公尺，初步規劃為地下 3 至 4 層、地上 13 至 16 層的建築量體，整體開發經費約新台幣 18 億元。未來低樓層將延續市場與商場機能，中高樓層則配置社會住宅與相關公共設施，形成垂直整合的空間使用模式。
社宅規劃將以小坪數為主，戶型以 1 至 2 房為大宗， 3 房比例相對較少，顯示主要鎖定單身族、小家庭與在地就業人口的居住需求。值得注意的是，這也是桃園首座結合傳統市場的社會住宅案例。基地距機場捷運老街溪站約 500 公尺，具備一定交通可及性，在都市機能與居住需求之間取得平衡，也讓「市場共生社宅」從概念逐步走向實踐。
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新明市場共生社宅是什麼？市場＋社宅的最新都市更新模式
近年住宅政策已不單只是「增加供給」，而更加強調生活機能整合，包括混合使用開發、近捷運建設，以及社區設施整合，結合採買、就業、照顧與日常服務，形成完整的生活系統。
在這樣的趨勢下，中壢新明市場被定位為「全台首座市場共生社宅」，將傳統市場、社會住宅，以及長照、公托、身障就業與勞資調解等功能整合在同一基地中，打造出全新公共生活圈。
從國際案例來看，這樣的模式也早有發展。新加坡在 1970 年代大規模興建公共住宅時，就已把熟食中心與街市配置在住宅區核心，讓市場成為住宅生活圈的一部分；近年政府更進一步將熟食中心與社福設施共同規劃，視為社區裡的交流樞紐。從新加坡的經驗可以看出市場與住宅的關係，不一定要是同一棟樓的垂直堆疊，也可以是同一個社區尺度中的日常共生。
接著到地球另一端的西雅圖派克農貿市場（ Pike Place Market ），這是一個市場與住宅共構的歷史街區，區內目前有 8 棟住宅建築、超過 500 位居民居住，其中包含可負擔住宅與政府補助住宅，顯示出市場若能與住宅結合，便能成為一個能支持在地生活網絡的社區規劃。
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回到台灣案例來看，過去不少都更改建案是以住商複合開發為主，例如新北新店的惠國市場都更案，或是台北西寧國宅改建案，市場通常配置在低樓層，住宅則在上方，屬於常見的「市場＋住宅」空間配置。而新明市場也以公有市場重建為出發點，在保留市場機能的同時，導入社會住宅與各類社福設施，將市場、居住與公共服務整合在同一基地中，讓整體空間更接近一個完整的生活場域。
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不過，「市場共生社宅」仍面臨實際挑戰，包括油煙、噪音與物流動線如何與住宅分流，以及住戶與攤商之間能否形成穩定互動。此外，更新後的新明市場是否能維持原有的庶民價格與人情味，也將是影響長期成效的關鍵。整體來看，「市場＋住宅」並非全新概念，但如何在同一空間中真正實現共生，仍有賴後續設計與營運的細節。
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