不動產估價方法有哪些？房屋價值如何決定？不動產估價師考試攻略！
在進行不動產買賣、投資行為時，無論是將不動產出租收取租金收益，還是將不動產抵押貸款，都需要估算不動產的價值，才能將資產進行更有效的分配與資金利用。然而，不動產的種類繁多，且每一個不動產都有很大的差異性，從區位、土地使用分區、不動產自身的條件，都會影響到不動產的價值。因此，本篇文章將告訴大家「 不動產估價 」的流程與方法，無論是持有不動產的人或準備買房的人，都可以參考看看！
編按：除了「 不動產估價 」的相關介紹，文內也有幫大家彙整「 不動產估價師 」的考試守則！想考取不動產估價師的讀者，可以先到文內參考相關資訊喔！
不動產估價是什麼？
「 不動產估價 」其實就像推算股價估值，或是估精品包包價值一樣，就是透過標準的流程來估算出標的市場價值，也就是不動產在市場上的客觀價值。差異在於不動產指的是「土地及地上定著物」，因此評估價值的標的涵蓋「房屋」、「土地」、「農場」、「果樹」、「森林」等等。
由於不動產的價值通常都非常龐大、影響人民財產權的程度也較大，因此評估的方式需要依循《不動產估價技術規則》來估計價格，與動產或股權的估價方式是完全不同的！
不動產估價時機
不動產估價時機：一般民眾
對於一般民眾來說，最常見的估價時機有以下三種：
- 房屋交易
一般會對不動產進行估價，不外乎是買賣房屋時，需要了解標的物的市場價值，才能準備資金或進行議價。例如當你準備出賣房子的時候，就必須知道標的在市場上的行情價格，才知道能以多少錢售出。
- 貸款抵押
另外，如果需要向銀行貸款並抵押房地產時，銀行也需要了解不動產的價值，才能知道要貸款給客戶多少錢。通常會由銀行的放款部門對你的不動產進行估價，再決定最終要放貸給你的金額。 - 產權處分
當牽涉到「繼承」財產或需要處分「共有」不動產的時候，也會需要了解不動產的價值，才能據此進行分割、合併、交換產權等處分。
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不動產估價時機：公司、政府機關
此外，對於法人（公司或政府機構）來說，不動產的估價也非常重要。以公司年報來說，公司的不動產價值是年年都需要被估算的；再來以政府地政機關來說，無論是要進行土地徵收、市地重劃、都市更新，或是徵收稅賦等，也都會需要對不動產價值有客觀、公平的計算才能建立公信力，也維護民眾的財產權。
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以上可以初步了解到，不動產牽涉的利益無論是對一般老百姓、公司或政府都相當龐大，因此建立一套健全又客觀、標準的方法就非常重要！以下就來介紹三個主要實務上最常運用的估價方法，分別是「比較法」、「成本法」與「收益法」。
房屋價值如何決定？不動產估價方法介紹！
不動產估價：比較法
「 比較法 」是最常被運用的不動產估價方法，顧名思義就是透過與其他標的物比較來獲得估值。由於我們較難找到完全一模一樣條件的成交案例，因此便需透過尋找與估價標的具有相似條件的案例後，加權比較以間接地進行估價。
假設你想要估價的房子，是位於台北市忠孝東路二段某大樓的某一戶，這時我們可以選擇同一條路上的其他至少三間房屋成交案例，來作為估價的基準，並依照不同的因素差異與你待價而沽的房屋來做比較調整（例如：成交日期、區位、樓層等），據此計算出最後的價格。
舉例來說，下表就是三間其他相似且已經知道成交價的標的，從 A、B、C 三個標的與我們想估的房子的差異比率，也就是「調整率」，就可以知道你的房子跟 A、B、C 相比，基於互相條件不同，所產生相對的價格差異。藉由三個比較標的所估出的價格，再透過加權比率或平均的方式，計算出最終的標的估值。
| 比較標的A | 比較標的B | 比較標的C | |
| 名稱 | 同大樓不同樓層 | 隔壁大樓某戶 | 大樓對面某戶 |
| 調整率 | 97% | 96% | 105% |
| 意義 | A 比你的房子 條件差 3% |
B 比你的房子 條件差 4% |
C 比你的房子 條件好 5% |
| 已知標的成交價 | 3,300萬 | 3,500萬 | 4,000萬 |
| 已知標的成交價x調整率
=你的房子估值 |
3,402萬 | 3,645萬 | 3,809萬 |
| 最終估值 （以平均為例） |
(3,402+3,645+3,809) /3 = 3,619 萬 | ||
資料來源：筆者彙整
不動產估價：成本法
「 成本法 」就是透過計算在估價時間點的「重建成本」或「重製成本」，再扣掉折舊的部分來進行不動產的估價，就像是假設現在要再重新蓋一棟與估價標的一模一樣的房子，利用建造這棟房子所需要的所有成本再扣除折舊後的價值，去推算標的的市值。
成本法相對比較少使用，因為它需要蒐集大量的建材成本資料，而這些資料也不好取得。另外，成本法在估價的過程中，也不會考慮到市場價值，也就是現在把它拿出來賣，可以賣到的價錢，因此比較多用在市場上不常見的不動產，如圖書館、醫院，或是相對比較好估計建造成本的透天、廠房上。
除了估計建材成本為主的成本法外，成本法還有另一種估價方式「 土地開發分析法 」，是針對土地本身的「開發效益」來計算建地的價值，主要用於建商評估開發土地的效益，計算方式就是銷售建案的總金額，扣除所有成本與利潤後的土地價值，獲得的建地價格。
不動產估價：收益法
「 收益法 」就是利用這個不動產帶來的收益，去回推它本身的價值，所以最常被用在收益型不動產上，例如辦公大樓、旅館、店面等商業型不動產。在使用「收益法」計算時，有兩種計算方式，分別為「直接資本化法」及「折現現金流量分析法 DCF」：
- 直接資本化法
最簡單的是透過「直接資本化法」來計算，也就是使用「一年總收益 ÷ 收益資本化率＝收益價格」的方式來計算。舉例來說，假如一間套房未來一年的淨收益預估是 25 萬、收益資本化率為 1.5%，那不動產估值大約就是 1,600 萬元。 - 折現現金流量分析法 DCF
折現現金流量分析法主要用在投資 5 ～ 10 年的投資型不動產，除了考量到每年收益及期末的處分價值（投資期間結束賣出不動產的價值），也將投資期間的租金成長率考慮在內。同時，在計算的過程中，也會把每期的收益依照折現率進行折現，因此計算的過程更加複雜。
由於市場上租金的行情差異較大，因此會直接影響到最後的不動產估值，再加上淨收益背後需要考量的因素複雜，包含空置率、稅費、管理費等，因此收益法通常是商業不動產投資公司在使用。不動產估價三法比較
| 說明 | 優點 | 缺點 | |
| 比較法 | 尋找相似條件的比較標的，與欲估價標的比較、分析與調整，據此計算出比較價格。 |
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| 成本法 | 計算建物本身的重建或重製成本後，再扣除累計折舊額，據此計算出成本價格。 |
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| 收益法 | 藉由不動產本身可能帶來的收益，利用收益資本化率，回推出估價標的的收益價格。 |
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資料來源：筆者彙整
影響不動產估價的因素
在比較法的時候，我們特別強調標的之間的差異會影響到價格，而由於不動產本身就具有很大的異質性，也就是每個標的之間都是獨特、不一樣的，不會有條件完全一模一樣的標的，所以這些差異的因素，對不動產估價的影響便需要受重視。
一般來說，會影響不動產估價的因素主要可分為「一般因素」、「區域因素」與「個別因素」，前兩個因素與不動產所處的環境有關，而個別因素則與不動產本身具備的各項條件有關，以下筆者將分別說明：
一般因素
「 一般因素 」是整體大環境的因素，其中又分為「自然因素」與「社會因素」。自然因素就像地質條件（如地層下陷、地質穩定程度）、地勢條件（如坡度、坡向、土石流災害歷史）、淹水或地震等風險；社會因素範圍則較為廣泛，涉及的層面包含了政府政策（如都市計畫、稅賦政策、利率政策）、社會條件（如人口變化）。
區域因素
「 區域因素 」則是將影響範圍縮小至不動產本身的周邊環境。最主要會影響到價格的有四個區域因素：
- 土地使用分區
如果是一般住宅的話，最單純的就是位於住宅區，因為如果是位於商業區、工業區，或是有相關開發限制的區位（如飛航管制區），都會影響到住宅本身的價格。
- 交通
交通、區位是許多人評估買房的重要參考因素，因此對價格的影響程度也很大。區位好的地方通常會是房市交易熱門、容易轉售or進行投資的地方，像是鄰近高鐵站、火車站、捷運站、公車站，或是鄰近高速公路、城市主要道路等，都是有助於提升不動產價值的加分條件。
- 生活機能
如果不動產周邊有公共設施或所謂的「迎毗設施（就是距離越近、越受人們歡迎的設施）」，那就容易推升不動產本身的價值，比如學校、圖書館、公園綠地等都是常見的迎毗設施。
此外，如果周遭有超商、超市、百貨商場等提高生活便利性的條件，也可能會是很好的加分項喔！
- 嫌惡設施
與迎毗設施相反的，就是所謂的「嫌惡設施 or 鄰避設施」，指的就是人們避之唯恐不及的公共設施。通常嫌惡設施具備高汙染、高風險或心理層面不適的特質，如變電所、加油站、垃圾掩埋場、醫院、監獄、靈骨塔、工廠等設施，因此便容易拉低不動產的價值，特別是住宅型不動產，尤其容易受到這些嫌惡設施所影響，因此在不動產估價時，也必須納入價格調整因素來考量。
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個別因素
「 個別因素 」指的就是除了大環境與周邊環境外，會影響價格的不動產本身條件，以下列出幾格不動產估價中，常見的個別因素，其中正向就是讓不動產價值加分的條件，而負向則是扣分的條件。
| 個別因素 | 正向（加分） | 負向（扣分） |
| 屋齡 | 較年輕 | 較老舊 |
| 樓層 | 通常越高樓層越貴， 但相對可及性較差 |
1.因民俗禁忌，4 樓通常房價最低 2.除了 1 樓，通常越低樓層價格越便宜 |
| 房型 | 兩房以上較熱門 | 套房、樓中樓等估值較低 |
| 座向 | 坐北朝南，冬暖夏涼 | 坐南朝北，冬天易潮濕 |
| 宗地形狀 | 方正 | 三角形、不規則形狀 |
| 道路寬度 | 較寬， 汽機車出行方便 |
較窄， 容易塞車與產生行人步行風險 |
| 景觀 | 大面積綠地或空地 、山或海 |
可看見嫌惡設施或 與其它大樓棟距過近 |
| 耐震程度 | 較高 | 較低 |
資料來源：筆者彙整
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其他特殊情況
除了以上的三大因素外，不動產的價格也會因為一些特殊情況而受到影響，包含急買急賣、親友間的交易、法院拍賣、地上物有糾紛、債權糾紛、位處於公共設施用地等原因，都會直接影響到價格。因此我們如果要查實價登錄的話，就要避免去選取這些有特殊交易情況的不動產，以免作為錯誤的參考來估價。以下的表格也幫大家整理出法規訂定的特殊情況：
| 急買急賣急租 | 受期待因素影響 | 受債權債務關係影響 |
| 親友關係人間的交易 | 畸零地或有合併使用的情況 | 地上物處理有糾紛 |
| 拍賣 | 公有土地標售、讓受 | 受迷信因素影響 |
| 含公共用地 | 人為哄抬 | 與法定用途不合 |
| 其他特殊交易 |
資料來源：筆者彙整
不動產估價師怎麼考？
不動產估價的方法及規範非常詳細，一般人並不會了解那麼多，也很難自行估出較為準確的價格，因此就有「 不動產估價師 」的出現。不動產估價師最主要的業務就是評估不動產的價值，這項專業涉及對法律、經濟、不動產的了解，因此考科多以外，也較難取得證照（錄取率極低）；而且就算你順利取得證照後，也需要經過大量案件的實務經驗，才能更有效率地進行估價。
畢竟不動產具有昂貴性的特點，因此如果沒有謹慎估價而導致委託方權益受損，就有可能會惹禍上身。以下簡介不動產估價師的考科與標準供有興趣的讀者們參考：
不動產估價師考試科目
不動產估價師除了要有不動產相關科系背景或修習相關學分，還需完成 7 個科目的筆試測驗，包含國文（作文）、民法物權與不動產法規、土地利用法規、不動產投資分析、不動產經濟學、不動產估價理論及不動產估價實務等。
不動產估價師考試規則
每年一次國考，考試期間有 3 天，這 7 個考科都是以 60 分為及格標準，所有平均要達 50 分才算通過，通過後也需要兩年的實務經驗才能正式開業。就算是對於不動產背景的考生，也是相當困難的事情。
不動產估價師錄取率
由於專業科目多，不動產估價師的錄取率一直都不高，近幾年每年只有約 20 個人考取證照，相較於高普考或其他證照來說比例是相對少的。以下是近 5 年不動產估價師的錄取率統計，從中就可以這項證照取得的難度：
| 考試年度 | 報告人數 | 錄取人數 | 錄取率 |
| 111 年 | 524 人 | 20 人 | 6.62% |
| 110 年 | 534 人 | 22 人 | 7.67% |
| 109 年 | 511 人 | 14 人 | 4.53% |
| 108 年 | 529 人 | 23 人 | 7.74% |
| 107 年 | 586 人 | 31 人 | 8.86% |
資料來源：考選部，筆者彙整
不動產估價一定要找估價師嗎？
其實不動產估價師的主要業務是以「企業」或「政府案件」為主，包含金融擔保品的估價、都市更新權利變化估價、企業資產估價、證券化不動產估價或法拍屋，而相對較少評估一般民眾的房屋標的。
如果我們想要評估自家不動產的價值的話，其實不一定要去找不動產估價師，線上平台也可以協助我們進行簡易的估價，如好時價，這個平台就是利用大數據與人工智慧進行估算的平台。如果你想申請貸款的話，銀行也會根據你的不動產進行鑑價，進而進算出核貸的金額。因此不動產估價其實並沒有那麼困難，找對工具與方法更重要喔！
不動產估價常見問題
Q：不動產估價會收多少錢？有其他費用嗎？
根據台北市政府各機關委託不動產估價師事務所的酬金給付標準，不動產估價案件的收費大約是一件 30,000 元以上，或是不動產價值的 0.01%～0.1%，但實際收費會因為案件的性質、複雜程度、時間限制、或涉及到法律訴訟等因子而有不同加減價。下表就讓大家參考看看不動產估價的大概收費標準：
| 案件類型 | 基準收費 | |
| 房地評估（所有權價值、租金） | 33,000 元 | |
| 土地評估 | 所有權價值 | 35,000 元 |
| 租金 | 35,000 元 | |
| 地上權 | 150,000 元 | |
| 收益型不動產 | 100,000 元 | |
資料來源：筆者彙整
Q：估出的價格有落差，誰可以決定？要以誰為準？
常見的情況是一般民眾買房子，需要請銀行鑑價與放款，那銀行就會根據他們的估價結果，來決定要貸款給你多少錢。每家銀行估出來的價格可能不一樣，但如果是你要跟銀行申請房貸的話，還是需要以銀行的估價結果為準，因為銀行算是要核貸給你的債權人。
Q：對估價金額不滿意可以怎麼處理？
乘上，如果同樣是要向銀行申請房貸的話，假設你對銀行的估價金額不滿意，那建議可以多多比較不同家銀行的結果，不同銀行可能會根據申請人還款能力、條件進行調整，但通常估價結果都不會差距太大。
現在的房貸利率好高，每個月被還款壓力逼得喘不過氣😮💨？
終於買到心儀的房子，申請房貸後對於貸款額度不夠滿意😓？
好不容易房貸申請通過，但房貸期限太短不符預期😤？
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