畸零地懶人包|畸零地是什麼?畸零地值得投資嗎?畸零地買賣注意事項!

articleBanner
房產投資
時事議題
畸零地懶人包|畸零地是什麼?畸零地值得投資嗎?畸零地買賣注意事項!
最新更新時間: 2023/8/22
作者
文章來源
房感知識庫
文章段落

我們經常在新聞看到「 畸零地 」的相關消息,包含畸零地成交價是市價的好幾倍、畸零地以小卡大等⋯⋯。不過,好像會發現這些案例大多只出現在臺北市,究竟背後的原因是什麼呢?投資客會投資畸零地獲得高報酬,所以代表只要是畸零地就很值得投資嗎?

今天就請大家跟著筆者一起來認識「 畸零地 」,筆者將帶大家觀察臺北市的畸零地資料,帶大家分析藉由畸零地投資致富是否可能?

編按:最近某前立委名下的兩筆設立停車場的畸零地位在保護區,保護區設立停車場涉嫌違法,那究竟畸零地能不能蓋停車場或是其他建築呢?
「 畸零地 」懶人包都在文內彙整好了!
如果你家也有畸零地,或許可以參考內文提及的畸零地相關用途喔!

畸零地是什麼?

「 畸零地 」指的是面積狹小或地界曲折的基地,簡單來說,就是指「面積太小」或「形狀不方正」的土地。畸零地的形狀有很多種,從三角形、梯形、平行四邊形到任何不規則的形狀等,只要經過界定不符合法定的寬度、深度或角度等等,都有可能會成為畸零地的一員!

常見畸零地形狀

畸零地認定原則?

依照建築法規定,畸零地如果沒有和鄰地調整地形或合併使用,就不能建築。而各縣市對於畸零地最小面積、寬度與深度的認定規定各有不同,我們以臺北市最新的《臺北市畸零地使用自治條例為例,只要符合以下兩者之一的規定,就可以算是臺北市的畸零地:

台北畸零地規定一:建築基地寬度或深度不合法規

根據《臺北市畸零地使用自治條例》的第一項規定,如果建築基地的寬度或深度不符合《臺北巿土地使用分區管制自治條例》或《都市計畫書圖》規定,那就會成為畸零地。

建築基地寬度或深度不符規定

除了保護區及農業區之外,如果建築基地沒有規定寬度或深度的使用分區,統一適用第一種住宅區的規定。此外, 如果是有截角的建築基地,會以未截角的尺寸為準,計算建築基地的寬度與深度。

截角建築基地示意

台北畸零地規定二:建築基地鄰接建築線寬度不足

根據《臺北市畸零地使用自治條例》的第二項規定,如果建築基地臨接建築線寬度,未達 4.8 公尺以上,那也會被納入畸零地的範疇中。

建築基地鄰接建築線寬度不足

此外,如果是臨接交叉角的建築基地,側面有設置騎樓或無遮簷人行道的基地,判斷畸零地時還要加上騎樓或無遮簷人行道的法定寬度 3.64 公尺。也就是說,如果自家土地有部分作為有騎樓或人行道使用的話,也要將騎樓或人行道的面積算進土地的面積大小,再判斷土地是否為畸零地。

鄰接交叉角建築基地示意

畸零地用途?和正常大小土地有不同嗎?

筆者看過不少案例,畸零地可以作為「廣告看板」、「小花園」或「停車位」等等,畸零地除了不能建築外,其他用途與正常大小的土地,能作為的用途原則上都相同。所以如果想知道畸零地用途,可以依據畸零地是否落在都市計畫範圍內做查詢:

編按:畸零地的土地使用分區屬於可開發使用的使用分區時,畸零地可以作為停車場,若土地分區用地不屬於可開發使用的使用分區,例如保護區,沒有經過主管單位認可,可能會違反土地使用喔!

💡延伸閱讀>>>土地使用分區是什麼?土地使用分區類別?使用分區劃分原因?住宅區、商業區差別?

畸零地曾經可以天價賣出?

臺北市地狹人稠,因此更希望增加畸零地開發的可能性,因此在民國 64 年制定了《臺北市畸零地使用規則》,讓畸零地可以與隔壁的土地合併畸,進而讓畸零地也能被建築。不過這樣的條文,也造成民國 64 年到 107 年之間,有非常多畸零地以小卡大、以天價成交的案件出現:

  •  民國 70 幾年新光三越站前店, 2 坪大小成交價 2 億元
  •  民國 96 年臺北捷運信義安和站 5 號出口旁,有 1 個約 2 坪大小花圃畸零地,屬於捷運聯開宅規劃的道路用地,但地主卻開價 4 億元,迫使建商放棄購買。
  •  民國 105 年文山區華興段有一個 0.05 坪畸零地(0.05 坪可以說只有 4 張 A4 那麼大),以 2,012 元為底價,最終以 3,051 元得標售出。
    如此小坪數的畸零地仍引來三人搶標,令人感到相當驚訝,但當地房仲表示,這塊畸零地與鄰地合併建築後身價將可翻一萬倍以上!

為什麼臺北市畸零地以小卡大?

因為台北市的舊法不同於其他縣市的規定,所以在畸零地碰到建商想要開發或都市更新的時候,建商的建築工程往往會因為畸零地卡住,要買下畸零地才繼續建築,才會被大家說是畸零地「以小卡大」,接下來簡單說明舊法的規定,讓大家知道「以小卡大」的原因。

舊法:《臺北市訂定畸零地建築規定》

依據民國 102 年 12 月 4 日最後一次修正的法規規定,過去臺北市建商想要蓋大樓或進行都市更新時,前提條件是建築基地本身不可以是畸零地,且建案或都更案完成後,可建築基地的鄰地都絕對不能變成畸零地。
(也就是要「被開發的土地」以及「被開發土地的鄰居」,都不能是畸零地)

那如果建商在開發時,開發範圍內有畸零地,會遇到什麼狀況呢?《臺北市訂定畸零地建築規定》規範可建築用地需要與鄰接唯一合併畸零地」的畸零地進行調處之後,建商才能進行建築。

【房感小知識】「鄰接唯一合併畸零地」是什麼意思?
「鄰接唯一合併畸零地」指的是畸零地除了和隔壁土地合併以外,就沒有辦法與其他土地合併。反之則是「非鄰接唯一合併畸零地」,指的就是畸零地能夠合併的可建築基地土地不只一塊。
聽起來很難懂,我們用下圖來舉例,假設黃色畸零地想要開發,那他一定要跟可建築基地合併,有以下兩種情況:

假設1:畸零地旁邊不只一塊可建築用地,就屬於「非鄰接唯一合併畸零地」(圖左),畸零地要開發要去找 A 或 B 合併。

假設2:畸零地旁邊只有一塊可建築用地,就屬於「鄰接唯一合併畸零地」(圖右),那畸零地想開發就只能和 C 合併,別無他選。

鄰接唯一合併畸零地示意圖

建商與畸零地地主經過 2 次調處不成後,就會進入「畸零地大會審議」,萬一最終仍調處不成,那政府就會「徵收畸零地做標售」。如果可以調處成功,對於提升畸零地開發效益有非常大的幫助,但如果不幸進到審議,審議時程曠日廢時,建商要等到政府標售可能遙遙無期,

簡單而言,在台北市畸零地的舊法時代,在政府標售前,建商都不能進行建築,建商的建築工程都會停擺,可想而知畸零地影響有多大了。建商要與其等到政府標售,不如趕緊直接畸零地了事。

臺北市訂定畸零地規定有什麼影響?

《臺北市畸零地使用規則》的訂定,讓臺北市的畸零地在進行都市更新或是建案時都擁有很大的優勢,同時也是投資客會趨之若鶩投資畸零地的一大原因。以下是畸零地規定訂定衍生的影響:

  •  畸零地延長都市更新的時程
    都市更新單元內如果有土地毗鄰唯一合併畸零地,就一定要進入調處程序,畸零地調處只要一天沒有通過,建商就一天沒辦法蓋房,進而拉長整個都市更新開發時程。
    而建商為了避免損失的成本越來越多,通常畸零地地主開的價錢只要建商負擔得起、仍有收益,就算畸零地價格高於市價,就都還是會選擇購買。
  •  畸零地天價售出
    承接剛剛我們說的,建商為了提升開發基地整體的價值,無論如何都要把建築基地範圍內的畸零地買下來,而就像都更釘子戶一樣,畸零地地主會出現漫天喊價的行為。

臺北市畸零地新法改善了什麼?

以上種種問題,讓臺北市政府決定在 民國 107 年 12 月 28 日修正畸零地相關規定,新的法規名稱叫做《臺北市畸零地使用自治條例》,讓畸零地不再以小卡大:

新法:臺北市畸零地使用自治條例》

  •  放寬參與調處的對象
    原本的畸零地調處合併規定是,當可建築基地鄰接的畸零地屬於「鄰接唯一合併畸零地」時,可建築基地一定要與畸零地調處合併才能開發。

新規定則改為當建築基地本身非畸零地時,就可以不用辦理調處,像是我們剛剛提到,不過如果鄰接的畸零地屬於「鄰接唯一合併畸零地」時,仍需負起「通知」合併使用、通知價購之責。

像剛剛我們在舊法提到合併畸零地的範例,舊法的規定是, 畸零地想要建築時, A 、 B、C 可建築基地的地主都被「強制參與」畸零地調處。而新法的規定則改為,A 、 B、C 地主皆不強制參與調處,但 C 地主仍須負通知畸零地地主等責任。

  •   簡化可建築基地開發程序
    新規定讓開發商在通知「毗鄰唯一合併畸零地」地主合併使用、價購的程序後,如果地主與建商未於期限內達成合意,都發局就可以直接繼續都市更新程序,讓都市更新程序不會因為畸零地的合併問題被卡住。

此外,若都市更新建商想要申請建造執照或變更設計,畸零地也不需重新檢討,以此簡化開發程序。

💡延伸閱讀>>>都市更新是什麼 ?都市更新方式有哪些?都更很重要嗎?

畸零地行情?新法修正會改變畸零地行情嗎?

現在我們知道畸零地可以漫天喊價,是因為舊法讓畸零地以小卡大,建商破不得以買下天價,那在新法出現後,畸零地還值得投資嗎?原則上,畸零地的行情依照地段不同而有不同定價,筆者根據地段不同彙整了以下畸零地行情:

畸零地位在精華地段

畸零地位在都市更新或是大型建案的位置內,像是新光三越的畸零地案件,在舊法實行時,行情約是正常價格的上百倍以上;但新法制定後,建商不會因為沒買到畸零地而影響建案的進行,畸零地價格就不會如此跳脫,議價區間大約會降至行情價的 50~100 倍。

💡延伸閱讀>>>都市更新費用懶人包!都市更新要花多少錢?都更要多久?政府有補助嗎?

畸零地面臨三角窗或大馬路地段

畸零地若面臨三角窗或是主要道路,同樣都會很具備開發的價值,雖然價值沒有直接位在精華地段高,但行情價也大約是行情價的幾十倍。

畸零地位在較偏遠地段

如果畸零地落在比較偏離開發區域的地方,那有可能因為缺乏開發的誘因,導致地主只能用行情價,或甚至是低於行情價的價格賣出,當然也有可能低於市價過了好幾年都賣不掉。

總結來說,畸零地的行情完全是靠著買賣雙方之間定價的,以往在舊法時,遇到畸零地,建商也只能摸摸鼻子用天價買下。在新法施行後,如果處在精華地段的畸零地最後沒有跟著建案蓋房子,畸零地很有可能會淪為廢棄的小空地了。因此也建議地主在自家的畸零地最好的的選擇方式是「見好就收」,在買賣雙方都可以接受的價格時,盡快成交。

畸零地成交價查詢

買賣雙方交易完成後,內政部地政司「地政線上申辦系統」中有一個「不動產買賣資訊申報」的欄位,如果買賣是高於或低於行情的價格,可以在「八、備註欄」勾選特殊交易的項目,特殊交易的項目其中之一就是「畸零地或有合併使用之交易」。但內政部規定,若是申報價格偏離當地行情,將暫時不揭露成交價,因此以極高價、極低價售出的畸零地的成交價格都暫時無法在內政部系統上查詢。

如果要查詢畸零地價格也不是沒有辦法,現在有些民間網站也會直接提供畸零地物件的相關資訊,地主可以透過區域的篩選大致觀察一下區域周圍畸零地的價格狀況,進一步去推估行情。

畸零地買賣注意事項!

畸零地是不能單獨建築的,如果你家隔壁的土地是畸零地,買下來與自身的土地合併後,合併後的畸零地就會華麗變成「可建築用地」,就可以拿來蓋房子!

如果你買下一塊畸零地,但隔壁土地不是你的的話,建議可以跟隔壁的地主溝通好留一塊「保留地」,在畸零地有都市更新或蓋房子的需求時,隔壁地主還可以將保留地賣給你,讓畸零地合併成可建築用地。

畸零地與保留地合併示意圖

畸零地常見問題QA

想知道自己家是不是畸零地,可以從各縣市的土地使用管制與都市計畫書圖做觀察。不過,對於一般民眾來說要讀懂土地使用管制與都市計畫書圖相對較困難,因此筆者建議民眾可以直接攜帶土地謄本的地籍圖,去各縣市的「建築管理處」服務櫃臺詢問。

💡延伸閱讀>>>土地謄本、建物謄本是什麼?地籍謄本資訊怎麼看?謄本懶人包!

Q:我想要用畸零地蓋房子,可以怎麼做?

畸零地的地主可以與旁邊的可建築地地主,先行協調土地是否能合併使用或購買(私調)協調不成也可以申請政府協助調處(公辦調處)。如果最終仍調處不成,則可以申請該管地方政府徵收畸零地後辦理出售。

以台北市為例,畸零地地主若私下協調失敗,可以檢附私調不成立的證明、開業建築師簽證的合併使用或調整地形圖、土地登記謄本,向臺北市畸零地調處委員會申請公辦調處。

Q:國有畸零地要怎麼購買?

如果你持有的土地旁邊是國有畸零地,依建築法規定公有畸零地應以「當筆土地」或「相鄰土地」的土地公告現值,出售給鄰地土地所有權人。

如果你想購買國有畸零地,要檢附承購國有非公用不動產申請書、兩方土地的登記謄本與地籍圖謄與其他同意書文件,向國有財產數申購國有畸零地。此外,各縣市政府也有市有畸零地,如果想要申購就依照各縣市的規定去檢附文件申購囉!

【參考資料】

【延伸閱讀】

週餘
2

Hi 喜愛學習的房迷,你本週的閱讀額度只剩2篇

30 秒免費加入房感會員,繼續縮短與房的距離吧!

加入會員還可共享感感集團會員福利,輕鬆達成跨域探索!

免費加入房感會員

本網站所提供之交易資訊來源皆為「內政部實價登錄」,房價資訊均已排除特殊交易及極端值。本網站對資訊之正確性與即時性不負任何責任,所提供之資訊僅供參考,無推介買賣、投資之意。投資人依本網站資訊進行的後續交易,若發生損失需自行負責,請謹慎評估相關風險。

房感不動產科技股份有限公司 / 105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

房感不動產科技股份有限公司

105 台北市松山區民生東路三段135號3樓

©HouseFeel. All rights reserved

facebooklineinstagramyoutube