畸零地懶人包｜畸零地是什麼？畸零地值得投資嗎？畸零地買賣注意事項！
我們經常在新聞看到「 畸零地 」的相關消息，包含畸零地成交價是市價的好幾倍、畸零地以小卡大等⋯⋯。不過，好像會發現這些案例大多只出現在臺北市，究竟背後的原因是什麼呢？投資客會投資畸零地獲得高報酬，所以代表只要是畸零地就很值得投資嗎？
今天就請大家跟著筆者一起來認識「 畸零地 」，筆者將帶大家觀察臺北市的畸零地資料，帶大家分析藉由畸零地投資致富是否可能？
編按：最近某前立委名下的兩筆設立停車場的畸零地位在保護區，保護區設立停車場涉嫌違法，那究竟畸零地能不能蓋停車場或是其他建築呢？
「 畸零地 」懶人包都在文內彙整好了！如果你家也有畸零地，或許可以參考內文提及的畸零地相關用途喔！
畸零地是什麼？
「 畸零地 」指的是面積狹小或地界曲折的基地，簡單來說，就是指「面積太小」或「形狀不方正」的土地。畸零地的形狀有很多種，從三角形、梯形、平行四邊形到任何不規則的形狀等，只要經過界定不符合法定的寬度、深度或角度等等，都有可能會成為畸零地的一員！
畸零地認定原則？
依照建築法規定，畸零地如果沒有和鄰地調整地形或合併使用，就不能建築。而各縣市對於畸零地最小面積、寬度與深度的認定規定各有不同，我們以臺北市最新的《臺北市畸零地使用自治條例》為例，只要符合以下兩者之一的規定，就可以算是臺北市的畸零地：
台北畸零地規定一：建築基地寬度或深度不合法規
根據《臺北市畸零地使用自治條例》的第一項規定，如果建築基地的寬度或深度不符合《臺北巿土地使用分區管制自治條例》或《都市計畫書圖》規定，那就會成為畸零地。
除了保護區及農業區之外，如果建築基地沒有規定寬度或深度的使用分區，統一適用第一種住宅區的規定。此外， 如果是有截角的建築基地，會以未截角的尺寸為準，計算建築基地的寬度與深度。
台北畸零地規定二：建築基地鄰接建築線寬度不足
根據《臺北市畸零地使用自治條例》的第二項規定，如果建築基地臨接建築線寬度，未達 4.8 公尺以上，那也會被納入畸零地的範疇中。
此外，如果是臨接交叉角的建築基地，側面有設置騎樓或無遮簷人行道的基地，判斷畸零地時還要加上騎樓或無遮簷人行道的法定寬度 3.64 公尺。也就是說，如果自家土地有部分作為有騎樓或人行道使用的話，也要將騎樓或人行道的面積算進土地的面積大小，再判斷土地是否為畸零地。
畸零地用途？和正常大小土地有不同嗎？
筆者看過不少案例，畸零地可以作為「廣告看板」、「小花園」或「停車位」等等，畸零地除了不能建築外，其他用途與正常大小的土地，能作為的用途原則上都相同。所以如果想知道畸零地用途，可以依據畸零地是否落在都市計畫範圍內做查詢：
編按：畸零地的土地使用分區屬於可開發使用的使用分區時，畸零地可以作為停車場，若土地分區用地不屬於可開發使用的使用分區，例如保護區，沒有經過主管單位認可，可能會違反土地使用喔！
畸零地曾經可以天價賣出？
臺北市地狹人稠，因此更希望增加畸零地開發的可能性，因此在民國 64 年制定了《臺北市畸零地使用規則》，讓畸零地可以與隔壁的土地合併畸，進而讓畸零地也能被建築。不過這樣的條文，也造成民國 64 年到 107 年之間，有非常多畸零地以小卡大、以天價成交的案件出現：
- 民國 70 幾年新光三越站前店， 2 坪大小成交價 2 億元
- 民國 96 年臺北捷運信義安和站 5 號出口旁，有 1 個約 2 坪大小花圃畸零地，屬於捷運聯開宅規劃的道路用地，但地主卻開價 4 億元，迫使建商放棄購買。
- 民國 105 年文山區華興段有一個 0.05 坪畸零地（0.05 坪可以說只有 4 張 A4 那麼大），以 2,012 元為底價，最終以 3,051 元得標售出。
如此小坪數的畸零地仍引來三人搶標，令人感到相當驚訝，但當地房仲表示，這塊畸零地與鄰地合併建築後身價將可翻一萬倍以上！
為什麼臺北市畸零地以小卡大？
因為台北市的舊法不同於其他縣市的規定，所以在畸零地碰到建商想要開發或都市更新的時候，建商的建築工程往往會因為畸零地卡住，要買下畸零地才繼續建築，才會被大家說是畸零地「以小卡大」，接下來簡單說明舊法的規定，讓大家知道「以小卡大」的原因。
舊法：《臺北市訂定畸零地建築規定》
依據民國 102 年 12 月 4 日最後一次修正的法規規定，過去臺北市建商想要蓋大樓或進行都市更新時，前提條件是建築基地本身不可以是畸零地，且建案或都更案完成後，可建築基地的鄰地都絕對不能變成畸零地。
（也就是要「被開發的土地」以及「被開發土地的鄰居」，都不能是畸零地）
那如果建商在開發時，開發範圍內有畸零地，會遇到什麼狀況呢？《臺北市訂定畸零地建築規定》規範可建築用地需要與「鄰接唯一合併畸零地」的畸零地進行調處之後，建商才能進行建築。
【房感小知識】「鄰接唯一合併畸零地」是什麼意思？
「鄰接唯一合併畸零地」指的是畸零地除了和隔壁土地合併以外，就沒有辦法與其他土地合併。反之則是「非鄰接唯一合併畸零地」，指的就是畸零地能夠合併的可建築基地土地不只一塊。
聽起來很難懂，我們用下圖來舉例，假設黃色畸零地想要開發，那他一定要跟可建築基地合併，有以下兩種情況：假設1：畸零地旁邊不只一塊可建築用地，就屬於「非鄰接唯一合併畸零地」（圖左），畸零地要開發要去找 A 或 B 合併。
假設2：畸零地旁邊只有一塊可建築用地，就屬於「鄰接唯一合併畸零地」（圖右），那畸零地想開發就只能和 C 合併，別無他選。
建商與畸零地地主經過 2 次調處不成後，就會進入「畸零地大會審議」，萬一最終仍調處不成，那政府就會「徵收畸零地做標售」。如果可以調處成功，對於提升畸零地開發效益有非常大的幫助，但如果不幸進到審議，審議時程曠日廢時，建商要等到政府標售可能遙遙無期，
簡單而言，在台北市畸零地的舊法時代，在政府標售前，建商都不能進行建築，建商的建築工程都會停擺，可想而知畸零地影響有多大了。建商要與其等到政府標售，不如趕緊直接畸零地了事。
臺北市訂定畸零地規定有什麼影響？
《臺北市畸零地使用規則》的訂定，讓臺北市的畸零地在進行都市更新或是建案時都擁有很大的優勢，同時也是投資客會趨之若鶩投資畸零地的一大原因。以下是畸零地規定訂定衍生的影響：
- 畸零地延長都市更新的時程
都市更新單元內如果有土地毗鄰唯一合併畸零地，就一定要進入調處程序，畸零地調處只要一天沒有通過，建商就一天沒辦法蓋房，進而拉長整個都市更新開發時程。
而建商為了避免損失的成本越來越多，通常畸零地地主開的價錢只要建商負擔得起、仍有收益，就算畸零地價格高於市價，就都還是會選擇購買。 - 畸零地天價售出
承接剛剛我們說的，建商為了提升開發基地整體的價值，無論如何都要把建築基地範圍內的畸零地買下來，而就像都更釘子戶一樣，畸零地地主會出現漫天喊價的行為。
臺北市畸零地新法改善了什麼？
以上種種問題，讓臺北市政府決定在 民國 107 年 12 月 28 日修正畸零地相關規定，新的法規名稱叫做《臺北市畸零地使用自治條例》，讓畸零地不再以小卡大：
新法：《臺北市畸零地使用自治條例》
- 放寬參與調處的對象
原本的畸零地調處合併規定是，當可建築基地鄰接的畸零地屬於「鄰接唯一合併畸零地」時，可建築基地一定要與畸零地調處合併才能開發。
新規定則改為當建築基地本身非畸零地時，就可以不用辦理調處，像是我們剛剛提到，不過如果鄰接的畸零地屬於「鄰接唯一合併畸零地」時，仍需負起「通知」合併使用、通知價購之責。
像剛剛我們在舊法提到合併畸零地的範例，舊法的規定是， 畸零地想要建築時， A 、 B、C 可建築基地的地主都被「強制參與」畸零地調處。而新法的規定則改為，A 、 B、C 地主皆不強制參與調處，但 C 地主仍須負通知畸零地地主等責任。
- 簡化可建築基地開發程序
新規定讓開發商在通知「毗鄰唯一合併畸零地」地主合併使用、價購的程序後，如果地主與建商未於期限內達成合意，都發局就可以直接繼續都市更新程序，讓都市更新程序不會因為畸零地的合併問題被卡住。
此外，若都市更新建商想要申請建造執照或變更設計，畸零地也不需重新檢討，以此簡化開發程序。
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畸零地行情？新法修正會改變畸零地行情嗎？
現在我們知道畸零地可以漫天喊價，是因為舊法讓畸零地以小卡大，建商破不得以買下天價，那在新法出現後，畸零地還值得投資嗎？原則上，畸零地的行情依照地段不同而有不同定價，筆者根據地段不同彙整了以下畸零地行情：
畸零地位在精華地段
畸零地位在都市更新或是大型建案的位置內，像是新光三越的畸零地案件，在舊法實行時，行情約是正常價格的上百倍以上；但新法制定後，建商不會因為沒買到畸零地而影響建案的進行，畸零地價格就不會如此跳脫，議價區間大約會降至行情價的 50～100 倍。
畸零地面臨三角窗或大馬路地段
畸零地若面臨三角窗或是主要道路，同樣都會很具備開發的價值，雖然價值沒有直接位在精華地段高，但行情價也大約是行情價的幾十倍。
畸零地位在較偏遠地段
如果畸零地落在比較偏離開發區域的地方，那有可能因為缺乏開發的誘因，導致地主只能用行情價，或甚至是低於行情價的價格賣出，當然也有可能低於市價過了好幾年都賣不掉。
總結來說，畸零地的行情完全是靠著買賣雙方之間定價的，以往在舊法時，遇到畸零地，建商也只能摸摸鼻子用天價買下。在新法施行後，如果處在精華地段的畸零地最後沒有跟著建案蓋房子，畸零地很有可能會淪為廢棄的小空地了。因此也建議地主在自家的畸零地最好的的選擇方式是「見好就收」，在買賣雙方都可以接受的價格時，盡快成交。
畸零地成交價查詢
買賣雙方交易完成後，內政部地政司「地政線上申辦系統」中有一個「不動產買賣資訊申報」的欄位，如果買賣是高於或低於行情的價格，可以在「八、備註欄」勾選特殊交易的項目，特殊交易的項目其中之一就是「畸零地或有合併使用之交易」。但內政部規定，若是申報價格偏離當地行情，將暫時不揭露成交價，因此以極高價、極低價售出的畸零地的成交價格都暫時無法在內政部系統上查詢。
如果要查詢畸零地價格也不是沒有辦法，現在有些民間網站也會直接提供畸零地物件的相關資訊，地主可以透過區域的篩選大致觀察一下區域周圍畸零地的價格狀況，進一步去推估行情。
畸零地買賣注意事項！
畸零地是不能單獨建築的，如果你家隔壁的土地是畸零地，買下來與自身的土地合併後，合併後的畸零地就會華麗變成「可建築用地」，就可以拿來蓋房子！
如果你買下一塊畸零地，但隔壁土地不是你的的話，建議可以跟隔壁的地主溝通好留一塊「保留地」，在畸零地有都市更新或蓋房子的需求時，隔壁地主還可以將保留地賣給你，讓畸零地合併成可建築用地。
畸零地常見問題QA
想知道自己家是不是畸零地，可以從各縣市的土地使用管制與都市計畫書圖做觀察。不過，對於一般民眾來說要讀懂土地使用管制與都市計畫書圖相對較困難，因此筆者建議民眾可以直接攜帶土地謄本的地籍圖，去各縣市的「建築管理處」服務櫃臺詢問。
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Q：我想要用畸零地蓋房子，可以怎麼做？
畸零地的地主可以與旁邊的可建築地地主，先行協調土地是否能合併使用或購買（私調），協調不成也可以申請政府協助調處（公辦調處）。如果最終仍調處不成，則可以申請該管地方政府徵收畸零地後辦理出售。
以台北市為例，畸零地地主若私下協調失敗，可以檢附私調不成立的證明、開業建築師簽證的合併使用或調整地形圖、土地登記謄本，向臺北市畸零地調處委員會申請公辦調處。
Q：國有畸零地要怎麼購買？
如果你持有的土地旁邊是國有畸零地，依建築法規定公有畸零地應以「當筆土地」或「相鄰土地」的土地公告現值，出售給鄰地土地所有權人。
如果你想購買國有畸零地，要檢附承購國有非公用不動產申請書、兩方土地的登記謄本與地籍圖謄與其他同意書文件，向國有財產數申購國有畸零地。此外，各縣市政府也有市有畸零地，如果想要申購就依照各縣市的規定去檢附文件申購囉！
【參考資料】
【延伸閱讀】
